住房轉(zhuǎn)讓真會(huì)征稅20%嗎

胡雯

“出售自有住房嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征所得稅”的政策是否會(huì)執(zhí)行，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各利益相關(guān)方當(dāng)下最為關(guān)心的事情。

過(guò)去三周，各主要城市的二手房交易市場(chǎng)經(jīng)歷了一次意外井噴。根據(jù)中投證券數(shù)據(jù)，兩周大漲之后，3月11日開始的第三周，包括北京上海在內(nèi)的全國(guó)六個(gè)重點(diǎn)城市，其二手房成交面積環(huán)比上升35%，同比上升451%，此趨勢(shì)還在延續(xù)。

與此同時(shí)，新房的價(jià)格漲勢(shì)也較為明顯。3月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布70個(gè)大中城市新房房?jī)r(jià)變動(dòng)數(shù)據(jù)，價(jià)格環(huán)比上漲的城市有66個(gè)，持平的城市3個(gè)，下降的城市只有1個(gè)。

多數(shù)人認(rèn)為，這是有關(guān)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓征收20%個(gè)人所得稅的政策所引發(fā)的，但具體征收辦法須由各地方政府出臺(tái)，這一直接關(guān)系民眾切身利益的政策將如何落實(shí)，令各方焦灼。

國(guó)家稅務(wù)總局原副局長(zhǎng)許善達(dá)在接受《財(cái)經(jīng)》專訪時(shí)表示，對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收20%的所得稅并非一個(gè)新政策，此前之所以沒有得到有效執(zhí)行有其復(fù)雜原因，而這些原因現(xiàn)在依然存在。“征收個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的收入所得稅，中央政府和地方政府有一段時(shí)間有一些不同的想法，而且地方政府和地方政府之間也存在一點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。”

盡管如此，政府強(qiáng)化調(diào)控決心已現(xiàn)，令市場(chǎng)一度強(qiáng)化的樓市回暖預(yù)期隨之改變。

20%稅率為何形同虛設(shè)

此刻重提住房轉(zhuǎn)讓所得征稅20%，究竟意義何在？市場(chǎng)是否反應(yīng)過(guò)度？

《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。

根據(jù)2006年國(guó)稅總局下發(fā)的《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（下稱《通知》），對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

如果納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。

這個(gè)“一定比例”是多少？各地方政府均定在住房轉(zhuǎn)讓收入的1%-3%之間。按照稅法20%的稅率折算，相當(dāng)于地方稅務(wù)局認(rèn)為房屋交易的溢價(jià)率是交易價(jià)格的5%到15%。

納稅人的稅負(fù)是被低估的，近十年來(lái)，大多數(shù)二手房交易的差價(jià)絕不止5%到15%。此時(shí)，納稅人會(huì)選擇按核定比例納稅，本來(lái)有憑據(jù)也會(huì)謊稱找不到。

“這就是實(shí)際執(zhí)行中遇到的問題，你也不能去他家里翻?！痹S善達(dá)說(shuō)。

但許善達(dá)強(qiáng)調(diào)，地方政府對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得稅率的核定是完全合法的，這是中央對(duì)地方的授權(quán)，在中央并未取消這個(gè)授權(quán)，且未強(qiáng)行規(guī)定核準(zhǔn)的比例區(qū)間的前提下，這個(gè)過(guò)程不存在任何違法違規(guī)的問題。

他解釋說(shuō)，中央授權(quán)地方核定征稅比例，本意是讓地方稅務(wù)局核定一個(gè)較高的稅率，從而約束那些“有憑據(jù)也不好好找的”納稅人，但因?yàn)楦鞯胤蕉悇?wù)局互相比照?qǐng)?zhí)行，最后變成全國(guó)普遍的低稅率，只有1%-2%。

地方政府之所以自愿降低稅負(fù)，是因?yàn)槿绻粋€(gè)地方的政策偏嚴(yán)，這個(gè)地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)冷清，政策偏松的地方，市場(chǎng)就會(huì)活躍。只有市場(chǎng)活躍了，地方政府的土地出讓收入才能提高，而該收入占許多地方財(cái)政的一半以上。

有地產(chǎn)投資人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，在一些無(wú)新地塊出讓、且地方財(cái)政比較吃緊的地區(qū)，20%的住房轉(zhuǎn)讓所得稅更有可能得到執(zhí)行，例如北京西城區(qū)。

另一個(gè)導(dǎo)致個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得稅形同虛設(shè)的原因是，法律規(guī)定在二手房更換房產(chǎn)證時(shí)必須持有契稅的完稅憑證，但個(gè)人所得稅完稅憑證卻不需要。

許善達(dá)表示，地方稅務(wù)局本來(lái)是可以自行規(guī)定必須提供個(gè)人所得稅納稅憑證的，但同樣是出于市場(chǎng)活躍度的考慮，很多地方稅務(wù)局無(wú)此要求，以至于“有一些人根本連1%或2%的轉(zhuǎn)讓所得稅都沒交”。這種情況多年延續(xù)，一開始各地有點(diǎn)差異，后來(lái)就變得差不多了。

他認(rèn)為，此次重申征收20%個(gè)人所得稅，能否執(zhí)行下去，關(guān)鍵是中央如何解決上述兩個(gè)問題。其一，要不要限制地方政府核定征收比例的權(quán)力，不限制的話如何來(lái)改變低稅率的現(xiàn)實(shí)？其二，監(jiān)管上，要不要把個(gè)稅完稅憑據(jù)作為換房產(chǎn)證時(shí)必須提供的法律文件？

如果中央政府明確地在上述兩個(gè)關(guān)節(jié)上設(shè)限，那地方政府就必須要依照?qǐng)?zhí)行，因?yàn)槎愂盏牧⒎?quán)畢竟還是在中央。

仍會(huì)保護(hù)剛需

一旦20%的交易稅被嚴(yán)格執(zhí)行，政策效果會(huì)否“抑制二手房市場(chǎng)”？

許善達(dá)認(rèn)為，這將使得住房供給和需求一起下降，而并非市場(chǎng)所說(shuō)能夠瞬間打壓房?jī)r(jià)。因?yàn)榧{稅之后賣房人的收益就隨之降低，很多人可能惜售；如果房?jī)r(jià)因稅負(fù)而上漲，可能就超出了很多買房人的預(yù)算，很多人會(huì)放棄購(gòu)買。

鏈家地產(chǎn)的張旭也對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，目前的二手房業(yè)主急售是“對(duì)未來(lái)成交量的透支”，可能在細(xì)則出臺(tái)后，買賣雙方都會(huì)出現(xiàn)比較濃重的觀望情緒，成交量有可能出現(xiàn)較為明顯的下降。

他表示，從目前新增房源的走勢(shì)看，雙雙出現(xiàn)回落，可見新國(guó)五條帶來(lái)的市場(chǎng)波動(dòng)有所減弱，新政出臺(tái)后的大量房源、需求正在被逐漸消化。

然而市場(chǎng)更加擔(dān)憂的是，如果賣房人通過(guò)漲價(jià)或者陰陽(yáng)合同等方式間接將稅負(fù)轉(zhuǎn)移到買房人身上，則該項(xiàng)規(guī)定反而與調(diào)控初衷相悖，剛需購(gòu)房人群的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)反而進(jìn)一步加重。

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康在“兩會(huì)”期間多次公開表示：目前城市中住房仍然處于供不應(yīng)求的局面，新政所引起的稅收負(fù)擔(dān)勢(shì)必會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，因此一部分改善性需求就無(wú)法實(shí)現(xiàn)，這樣就形成了誤傷。

3月5日，住建部副部長(zhǎng)齊驥接受媒體訪談時(shí)表示，“誰(shuí)拿到了經(jīng)營(yíng)性收入誰(shuí)去負(fù)這個(gè)稅，得者不負(fù)本身就是違規(guī)，國(guó)家將會(huì)出臺(tái)保護(hù)購(gòu)房者利益的措施。”然而，何種措施還未可知。

一位不便具名的地產(chǎn)投資人士表示，最終所得稅是否會(huì)轉(zhuǎn)嫁給買方，也就是房?jī)r(jià)是否會(huì)漲，取決于供給、需求的價(jià)格彈性，需要在市場(chǎng)上進(jìn)一步觀察，現(xiàn)在其實(shí)看不太清楚。

在他看來(lái)，即使交易稅短期之內(nèi)可能因?yàn)楣┎粦?yīng)求的關(guān)系轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房人，但是因?yàn)楦淖兞朔績(jī)r(jià)中長(zhǎng)期走勢(shì)的預(yù)期，可能在一段時(shí)間之后，市場(chǎng)供需情況就有所改變，那時(shí)候誰(shuí)會(huì)更多地承擔(dān)這部分稅額尚未可知。

實(shí)際稅負(fù)更多由誰(shuí)承擔(dān)雖無(wú)定論，但可以預(yù)料的是，至少在20%所得稅的執(zhí)行細(xì)則上，會(huì)考慮到實(shí)際情況而有所差異，更多地體現(xiàn)對(duì)剛需人群的保護(hù)。

由于輿論對(duì)新規(guī)定“重傷剛需保全政府開發(fā)商”詬病，財(cái)政部、住建部、國(guó)稅總局已在著手制定包括“保護(hù)剛性需求”在內(nèi)的國(guó)五條執(zhí)行細(xì)則的方案。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，2006年《通知》中“個(gè)人住房滿五年且為唯一住房的轉(zhuǎn)讓所得免征個(gè)稅”的優(yōu)惠政策應(yīng)當(dāng)會(huì)保留。此外還有望為市場(chǎng)中的剛性需求預(yù)留一定空間，方式有可能是通過(guò)住房面積、售價(jià)等因素綜合劃線，有針對(duì)性地實(shí)施差異化的征收政策。

具體操作方式國(guó)際上有例可循。比如目前英國(guó)、法國(guó)、美國(guó)對(duì)首套自住房轉(zhuǎn)讓均免征所得稅或設(shè)置高免征稅額。

也有人建議，可以按持有時(shí)間實(shí)行差別稅率來(lái)保護(hù)剛需。比如法國(guó)，持有超過(guò)五年即可享受增值額抵扣，每年抵扣增值額2%-8%不等，持有滿30年后抵扣額達(dá)100%；在日本，按持有期限和增值額不同實(shí)行14%-39%的差別稅率；香港按持有期限對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓方基于交易額征收10%-20%額外印花稅，持有超過(guò)三年免稅，等等。

許多人相信，全國(guó)各地出現(xiàn)市場(chǎng)所擔(dān)憂的20%所得稅“一刀切”的極端情況的可能性并不大。宏源證券的報(bào)告分析稱，二手房交易稅費(fèi)必然導(dǎo)致下游需求萎縮或者轉(zhuǎn)移到一手市場(chǎng)，對(duì)一手房市場(chǎng)的交易有一定促進(jìn)作用。

在接受《財(cái)經(jīng)》記者采訪時(shí)，包括龍湖、萬(wàn)科等多家龍頭房企均表示，近半個(gè)月新房銷售“略有回暖”，但此趨勢(shì)去年底就已出現(xiàn)。

但是他們普遍認(rèn)為，市場(chǎng)已進(jìn)入政策敏感期，從中期來(lái)看，出現(xiàn)負(fù)面影響的概率較大，所以在今年頭兩個(gè)月，房地產(chǎn)業(yè)高投資高開工不大可能繼續(xù)，拿地也將更加謹(jǐn)慎。