樓市轉(zhuǎn)型

徐進(jìn)

亦莊樓價“破三奔四”的說法，今年早些時候就已經(jīng)流傳開來，事實情況也的確如此。隨著金九的到來，原本是商住項目獨領(lǐng)風(fēng)騷的亦莊，正在迎接河西區(qū)多個純住宅項目的亮相。

作為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)定位的亦莊，曾經(jīng)是商住項目“小戶型、低總價”的價值洼地，而現(xiàn)在正在被一個又一個定位中高端住宅項目，導(dǎo)引進(jìn)入新的樓市氛圍之中，這個區(qū)域正在經(jīng)歷樓市結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。

備戰(zhàn)下半年

記者查閱北京市住建委網(wǎng)站顯示，近半年以來，亦莊區(qū)域取證銷售的樓盤只有中信新城和遠(yuǎn)洋天著兩個老項目，入市量也不算大。亦莊樓市似乎正在“歇場”，但記者在實地觀察到的卻是另一番景象。

在亦莊街道上，目之所及多是在建樓盤的塔吊、運輸建材的車隊，路邊圍擋、路燈旗標(biāo)上印著一個個全新的樓盤案名，看上去十分鮮艷奪目，它們似乎都剛剛掛上去的。距離地鐵口800米，亦莊創(chuàng)意生活廣場一層大廳成了金地格林云墅、楓丹壹號、亦莊·金茂悅等多個項目的集體臨時售樓處，這些新項目的售樓處還未建成，就已迫不及待地亮相。8月31日，亦莊·金茂悅項目終于趕在“金九”來臨之前開放了正式售樓處，雖然排號銷售都還未啟動，當(dāng)天仍然被上千看房人擠爆現(xiàn)場。

“金九銀十”啟幕，亦莊多個全新項目都在對外釋放信息，集中亮相，等候下半年的入市時機(jī)。

位于涼水河以西、南海子公園以東的金第萬科·金域東郡項目，整個項目的供貨量超過1000余套，是一個主打中端剛需的全新項目，預(yù)計將在下半年入市，很有可能擇機(jī)“金九銀十”。

在它以北約三四公里處，楓丹壹號也正在下半年的開盤努力蓄客，銷售人員的口徑是9、10月開盤，但具體時間未定，價格暫不告知。

與金第萬科·金域東郡一街之隔，是亦莊·金茂悅項目，這個項目可謂“未開先火”，“金茂系列”的產(chǎn)品，吸引了整個亦莊的關(guān)注。亦莊·金茂悅產(chǎn)品是大戶型，定位中高端，130-180平米的三、四居。這個項目也標(biāo)志著亦莊以西的河西區(qū)域，將向中高端住區(qū)全面轉(zhuǎn)型。

河西區(qū)另一個明星盤是中信府。南海子公園的東門，幾乎要被它的廣告包圍。剛結(jié)束銷售的中信新城三期成交均價在2.8萬元/平米左右。業(yè)內(nèi)人士猜測，新一期的中信府房價突破4萬元毫無疑問。因為在大羊坊橋東南方向，入市多年的別墅項目遠(yuǎn)洋天著在8月28日再次取證，均價已經(jīng)達(dá)到4.4萬元/平米，本期推出聯(lián)排別墅和平墅產(chǎn)品，它是目前區(qū)域內(nèi)確定入局“金九銀十”的別墅樓盤。

房價奔三沖四

“現(xiàn)在整個亦莊在售貨量不算多，加上所有住宅、商住也不過千余套左右，但是未來半年到一年的時間內(nèi)，會出現(xiàn)扎堆開盤的現(xiàn)象?！币晃皇煜ひ嗲f樓市的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，亦莊新房市場目前在“蓄勢”狀態(tài)。

除了新增供應(yīng)“蓄勢”，亦莊的房價也在蓄勢待發(fā)。

8月14日，融創(chuàng)葛洲壩聯(lián)合體拿下亦莊新城的高價地，商品房部分折合樓面價在3萬元/平米以上?！暗貎r迅速推高了房價預(yù)期，尚未入市的新盤報價都不可能低于這個數(shù)字?！焙驮５禺a(chǎn)營銷中心總經(jīng)理王騫告訴記者， 亦莊傳統(tǒng)核心居住區(qū)趨近飽和，目前樓盤均價已經(jīng)超過3萬元/平米，泛河西區(qū)將是未來主要的土地市場和新房市場。

“房價很可能接近4萬/平米、產(chǎn)品更趨向大戶型，屆時亦莊將成為置業(yè)升級的新板塊?！蓖躜q認(rèn)為，近一年來河西區(qū)已經(jīng)成交的土地，將下半年至明年初集中轉(zhuǎn)化為新房供應(yīng)，而且大部分項目都定位中高端，這將帶動著區(qū)域的轉(zhuǎn)型。

作為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，亦莊樓市長期都是商住項目“撐場”，大量商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園立項的產(chǎn)品成為新房主力。隨著大亦莊區(qū)域升級轉(zhuǎn)型，不少商住項目的產(chǎn)品也風(fēng)光正好。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前亦莊多個在售商住樓盤單價已調(diào)價到3萬元以上。和裕旗下的林肯公園在售120平米-260平米的產(chǎn)品，目前報價為3.5萬元/平米，另一在售樓盤君安國際為3.2萬元/平米?！傲挚瞎珗@現(xiàn)在銷售情況非常好，預(yù)計很快就可能賣完這一棟。”

此外，包含住宅和商業(yè)的綜合體項目國銳·金嵿，也預(yù)計將在“金九銀十”入市，目前報價已突破3萬元/平米。資料顯示，該項目 2009年5月取得土地成交，當(dāng)年的樓面均價不足1000元/平米。

二手房成交直逼三月

高價地推高了房價預(yù)期，而新盤的高報價，更讓亦莊的二手房市場越來越熱。

“整個8月，我一家門店就做了62單買賣生意，傭金200萬元！”亦莊某中介經(jīng)營者頗顯得意地向記者展示他電腦里的業(yè)績表格，“租賃都不算了，現(xiàn)在光是買賣單子，我手下的經(jīng)紀(jì)人都跑不過來?！?/p>

“現(xiàn)在是新房價格，帶著二手房的報價往上蹭蹭地漲。比如林肯公園的房子，去年均價在2.7萬元/平米，今年4、5月有的好房源單價超過了3萬?，F(xiàn)在林肯公園新一期的報價3.5萬元/平米，還是大戶型，所以前幾期的二手房也都跟著報這個價。每個小區(qū)都差不多?！?/p>

記者走訪亦莊多個二手房門店，都得到類似的行情描述，“8月那么火，大大超過預(yù)期，成交量直逼3月?！?/p>

同時記者了解到，亦莊區(qū)域內(nèi)的中介門店和一些在售新盤都有“新舊聯(lián)動”的賣房合作，比如中介公司會給新盤帶顧客，而項目也會給中介推薦客人，其中都會有傭金的分享。“比如林肯公園現(xiàn)在都是大戶型，有的客戶只要小戶型，就會聯(lián)系我們?！泵芮械匿N售聯(lián)動，讓亦莊二手房的價格緊緊地跟著新房的腳步，也緊跟著地價上漲的速度。

在今年早些時候，就已經(jīng)流傳“亦莊房價全面破三”的消息，這一情況得到證實。據(jù)中介人員介紹，整個區(qū)域內(nèi)除了上世紀(jì)90年代的一些老房，如天寶社區(qū)；以及距離亦莊核心區(qū)較遠(yuǎn)的回遷房小區(qū)南海家園等，住宅小區(qū)的成交均價都在3萬元/平米以上。