房企海外淘金夢(mèng)

姚堯

國(guó)內(nèi)買家們海外購(gòu)房的沖動(dòng)是房企們海外逐金的原始動(dòng)力。

4月11日，在2013年北京春季房展上，正忙于接待國(guó)外展商的主辦方北京四季房展國(guó)際業(yè)務(wù)總監(jiān)魏克非接受了本刊記者的采訪。作為北京房展上的“老人”，魏克非談到，國(guó)際地產(chǎn)展是從09年春季開始，當(dāng)時(shí)只有17個(gè)展位，這幾年隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求的不斷擴(kuò)大，海外地產(chǎn)商到中國(guó)來(lái)尋找機(jī)會(huì)，近兩年展會(huì)規(guī)模越來(lái)越大，到2012年秋季達(dá)到154個(gè)展位，到今年的春季比去年又增加了30%，共有來(lái)自25個(gè)國(guó)家和地區(qū)的210個(gè)展位，這幾年海外置業(yè)的蓬勃發(fā)展可見一斑。從觀展人流量來(lái)看，現(xiàn)在大眾對(duì)海外置業(yè)興趣越來(lái)越高。

同時(shí)，在置業(yè)訴求上，中國(guó)購(gòu)房人除了傳統(tǒng)的移民或上學(xué)的需求外，投資正在成為主流。這一切都催生著一種現(xiàn)象，魏克非說(shuō)：“今年參展的海外的產(chǎn)品中，有一支新生力量，就是國(guó)內(nèi)開發(fā)企業(yè)到海外謀求發(fā)展也已經(jīng)開花結(jié)果。他們產(chǎn)品當(dāng)初定位就是針對(duì)國(guó)內(nèi)的高收入家庭，他們是大集團(tuán)，溝通容易，有信任?！?/p>

集體出海

4月16日，新加坡吉寶置業(yè)宣布與中國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴，萬(wàn)科將通過子公司出資1.355億新元（約合6.78億元人民幣）現(xiàn)金，收購(gòu)吉寶置業(yè)在新加坡一個(gè)發(fā)展項(xiàng)目30%的權(quán)益。吉寶置業(yè)在公告中說(shuō)，萬(wàn)科通過一個(gè)全資子公司參與投資的吉寶置業(yè)發(fā)展項(xiàng)目位于新加坡東部的成熟社區(qū)丹那美拉，是一個(gè)有726套公寓的住宅項(xiàng)目。

萬(wàn)科表示，這是該公司在新加坡的第一筆投資，但卻不是其走出國(guó)門的第一步。其實(shí)早在今年2月，萬(wàn)科就與有美國(guó)頭號(hào)房企之稱的“鐵獅門”房地產(chǎn)公司宣布，兩家公司達(dá)成協(xié)議共同開發(fā)位于舊金山的公寓項(xiàng)目。

據(jù)記者所知，從去年開始甚至更早，已經(jīng)有大量房地產(chǎn)企業(yè)走上了出征海外市場(chǎng)之路。去年，綠地集團(tuán)與韓國(guó)濟(jì)州國(guó)際自由城市開發(fā)中心在上海正式簽署協(xié)議備忘錄。這標(biāo)志著綠地集團(tuán)對(duì)韓投資進(jìn)入具體的實(shí)施階段。根據(jù)協(xié)議，綠地集團(tuán)此次獨(dú)資開發(fā)濟(jì)州“六大核心項(xiàng)目”中的健康醫(yī)療城的項(xiàng)目，總占地面積約110萬(wàn)平方米，總投資達(dá)9億美元。據(jù)介紹，除了韓國(guó)濟(jì)州以外，綠地集團(tuán)還將陸續(xù)進(jìn)入泰國(guó)、澳大利亞、德國(guó)及西班牙等國(guó)家。

據(jù)碧桂園海外市場(chǎng)營(yíng)銷部中國(guó)區(qū)經(jīng)理饒尉介紹，碧桂園也已經(jīng)在馬來(lái)西亞發(fā)展5個(gè)項(xiàng)目，總投資約為100億元人民幣，其中包括位于吉隆坡的豪宅別墅項(xiàng)目碧桂園加影和碧桂園萬(wàn)撓項(xiàng)目。

與此同時(shí)，萬(wàn)通“中國(guó)中心”在紐約世貿(mào)中心的“新家”啟用，鑫苑置業(yè)在紐約威廉斯堡的住宅樓項(xiàng)目動(dòng)工，據(jù)傳大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也在為投資美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“做功課”。

數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)企業(yè)或個(gè)人在海外房地產(chǎn)交易規(guī)模已經(jīng)從2011年的5.47億美元猛增至2012年的18.6億美元。去年，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的中國(guó)投資者正在從個(gè)人購(gòu)房向房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變。據(jù)中原地產(chǎn)調(diào)查顯示，頗受中國(guó)房產(chǎn)企業(yè)青睞的海外市場(chǎng)主要包括北美、歐洲、澳大利亞以及東南亞的新加坡、馬來(lái)西亞等地。

需求源自國(guó)內(nèi)

“我搞房地產(chǎn)20年，從來(lái)沒有拿到過這么好的地塊和項(xiàng)目?！?4月13日，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)公司萬(wàn)科的創(chuàng)始人、董事會(huì)主席王石出席在哈佛大學(xué)舉行的哈佛中國(guó)論壇時(shí)說(shuō)。他透露，得益于萬(wàn)科的良好口碑，萬(wàn)科舊金山項(xiàng)目雖然還沒有竣工，中國(guó)大陸買家已經(jīng)追隨萬(wàn)科的腳步轉(zhuǎn)戰(zhàn)北美，并已經(jīng)訂購(gòu)出200套房產(chǎn)。預(yù)計(jì)這個(gè)項(xiàng)目40%以上買家是華人及來(lái)自中國(guó)大陸的移民。

王石認(rèn)為，在經(jīng)歷了金融海嘯的低谷之后，美國(guó)市場(chǎng)漸漸回暖，中國(guó)大陸的新移民和大陸買家的海外購(gòu)房熱情，以及人民幣匯率未來(lái)的增值空間等都顯示，現(xiàn)在是進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)的最好時(shí)機(jī)。

記者了解到，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司集體出海，最大的動(dòng)力還是來(lái)自于國(guó)人海外置業(yè)不斷升溫的熱情。魏克非說(shuō)：“產(chǎn)生這種現(xiàn)象主要有幾方面的原因，第一就是國(guó)內(nèi)的高收入家庭有海外留學(xué)，移民計(jì)劃，投資，養(yǎng)老各方面的需求，導(dǎo)致海外市場(chǎng)越來(lái)越火爆，相反歐洲好幾年金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)，經(jīng)濟(jì)不景氣，房產(chǎn)顯示出投資價(jià)值，所以這個(gè)市場(chǎng)是自然形成的?！?/p>

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉的觀點(diǎn)也指出，隨著國(guó)內(nèi)限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅等調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，投資客投資海外可以規(guī)避國(guó)內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投資者和開發(fā)商都具有很大的吸引力。相對(duì)于國(guó)內(nèi)70年的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，海外房產(chǎn)絕大多數(shù)都是永久產(chǎn)權(quán)，這也成為吸引國(guó)人把目光投向海外的重要因素。

據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)發(fā)布報(bào)告，2011年3月至2012年3月，海外投資者在美國(guó)購(gòu)房金額總計(jì)820億美元，來(lái)自中國(guó)買家的投資超過90億美元，較2010年上漲了89%，來(lái)自中國(guó)的買家已躋身為美國(guó)房地產(chǎn)的第二大投資群體。

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

“中國(guó)擁有20年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但立足這個(gè)市場(chǎng)的關(guān)鍵還在于尋找擁有經(jīng)驗(yàn)和理解中國(guó)文化的國(guó)外團(tuán)隊(duì)，才能抓住機(jī)遇。中國(guó)房企不僅要采用“中國(guó)模式”，也要采用“外國(guó)模式”，并找到其中微妙的平衡。” 有熟知海外房產(chǎn)市場(chǎng)的專家表示。

作為被業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同的原則是，房企向海外擴(kuò)張時(shí)，與當(dāng)?shù)厣虡I(yè)團(tuán)隊(duì)建立合作關(guān)系十分必要。因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，如何以較低的價(jià)格，拿到一塊好的地皮，同時(shí)獲得稅收減免等優(yōu)惠，需要顧及各層面的合作關(guān)系。每個(gè)買家都希望拿到“尚未在市面上公開出售”的好交易，但事實(shí)上，許多單槍匹馬進(jìn)入國(guó)外市場(chǎng)的中國(guó)投資者拿到的都是其本國(guó)公司“挑剩下”的項(xiàng)目，所以與當(dāng)?shù)厣虡I(yè)團(tuán)隊(duì)建立合作關(guān)系十分必要。

同時(shí)，資本運(yùn)作是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入外國(guó)市場(chǎng)的重要環(huán)節(jié)，中國(guó)企業(yè)需要學(xué)習(xí)利用債務(wù)融資等融資策略將利潤(rùn)最大化，這不僅可以增加在國(guó)外市場(chǎng)的收益，還可以將經(jīng)驗(yàn)帶回中國(guó)和全球其他資本市場(chǎng)。

魏克非認(rèn)為，海外房產(chǎn)多數(shù)具有永久性產(chǎn)權(quán)，因此對(duì)房產(chǎn)所占土地的升值前景和投資價(jià)值才是更關(guān)鍵的問題。另外房企還應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目所在地的房?jī)r(jià)走勢(shì)作一次全面了解，最好選擇貨幣匯率相對(duì)穩(wěn)定的國(guó)家進(jìn)行投資。另外，國(guó)外物業(yè)持有成本很高，比如房產(chǎn)稅、打理和維修的人工成本等都可能成為影響項(xiàng)目銷售的重要因素，所以還是要警惕風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)企業(yè)“走出去”的每一步都要與當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)、商業(yè)習(xí)慣和文化相契合，接受法律監(jiān)督和全面法律保護(hù)至關(guān)重要，這樣才能走得更穩(wěn)、更遠(yuǎn)。