精裝房：裝酷裝糊涂

信樣板，你輸；信合同，你還是輸

在如今的精裝房市場，開發(fā)商在銷售過程中不同程度地存在著虛報裝修價格和材料的情況，掛羊頭賣狗肉已成為不爭的事實，這使得在精裝房銷售領(lǐng)域，購房者對開發(fā)商的信任度降到了谷底。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前成都精裝房的市場占有率僅停留在約10%。

奇怪的是，開發(fā)商在面臨購房者的信任危機下，在精裝房銷售方式上依然花樣百出，頻增爆點，不斷用“買房就送1500元/㎡精裝”等博取購房者的眼球，就連某些高端項目也拿精裝“開涮”。比如去年在市中心一高端住宅項目，開盤之前對外宣傳售價在20000元/平米左右，其中含有4500元/平米的豪裝，而實際開盤銷售后，該項目的廣告變成了贈送每平米4500元/豪裝，銷售單價也跌至16000元左右——精裝修居然完全免費，如此銷售實在令人覺得不可信。有網(wǎng)友戲言，這就叫“精裝房還不如狗肉貴”。

業(yè)主調(diào)查

不靠譜的精裝：感覺不會再愛了

在《投資客》記者對精裝房的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在精裝房購房者中，為裝修感到惱火的大有人在。而最令他們頭痛的就是彈性太大、難以憑籍的購房合同，以及看上去很美、卻與現(xiàn)實出入較大的樣板房。

不靠譜的合同：“為什么不標(biāo)注地板型號”（?。?/p>

“由于第一次買房，缺乏經(jīng)驗，看合同稀里糊涂，簽合同更是被牽著鼻子走，每當(dāng)有不明白的地方，售姐都會說放心好了，其他的業(yè)主也是這么簽的。當(dāng)交房時，才發(fā)覺有上當(dāng)?shù)母杏X?！崩钕壬徶昧艘惶孜魅h(huán)邊上的精裝住宅，于今年3月29日收房時發(fā)現(xiàn)地板有蹊蹺。

“踩踏有巨大的聲音，我發(fā)現(xiàn)不對勁后馬上向開發(fā)商反映，要求整改，但開發(fā)商一直敷衍，拒絕履行質(zhì)保兩年的義務(wù)?！崩钕壬贿呎f，一邊向記者展示雙方簽訂的合同。“合同里寫的是圣象地板，但沒有標(biāo)注型號，也沒有質(zhì)檢報告。在我不斷交涉20天后，開發(fā)商依然拒絕提供最基本的地板型號，質(zhì)檢報告也含糊其詞，只有一項含“甲醛”的項目檢測。但開發(fā)商依然堅稱自己的地板質(zhì)量完全合格，這太讓人氣憤了！”

“我這套房子生生的比周圍高出1000元/平米，還不就為圖個安逸，可房子現(xiàn)在修成這副德行。我們業(yè)主群里有認識律師的朋友，據(jù)說像這種裝修材料沒有寫進合同里的例子多的是，打官司是打不贏的，只能和開發(fā)商協(xié)商解決，可是我們小老百姓哪有時間和開發(fā)商耗著嘛！”

李先生還說：不只地板有問題，聽其他的業(yè)主說，有些戶型的衣柜居然是“三面環(huán)墻+一個推拉門”；洗手臺周圍不貼磚，用油漆，油漆不防水，一沾水就出問題。而開發(fā)商的解釋也反復(fù)無常，一會按合同標(biāo)準(zhǔn)，一會按樣板間標(biāo)準(zhǔn)，對此，李先生相當(dāng)不滿：“以后，應(yīng)該強制把裝修材料包括樣式、設(shè)計都要寫進合同里?！?/p>

不靠譜的樣板間：“為什么實房門窄了15cm”

25歲的王女士隨同家人在城南購買一套精裝房，在樓體結(jié)構(gòu)封頂之后，她曾秘密潛入工地看房 ， 結(jié)果測量發(fā)現(xiàn)，實房的入戶門與樣板間的入戶門大小相差15CM ， 實樓測量入戶門為 1 米 ， 而樣板間入戶門為1.1米。王女士仔細查看了當(dāng)時的購房合同 ， 合同中沒有入戶門尺寸大小做詳細約定，只是在合同附件有關(guān)精裝修標(biāo)準(zhǔn)中說明了入戶門的品牌。不滿的王女士將樣板間尺寸和實房的尺寸都拍了照，她詢問記者這能否做為開發(fā)商違約的證據(jù)。

不難發(fā)現(xiàn)，王女士與李先生遭遇了同樣的尷尬——裝修材料未寫進合同。而王女士則把樣板間當(dāng)成參照標(biāo)準(zhǔn)，但記者在實地踩盤后發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)的樣板間都會標(biāo)示：樣板間非交付標(biāo)準(zhǔn)，那么樣板間的意義何在？僅僅是作為一種營銷手段？那么，樣板間與交房標(biāo)準(zhǔn)不符是否屬于欺詐行為？

行業(yè)觀點

說不清的價格：難說虛報，注意型號

一位資深驗房師向記者透露，他看過很多精裝房的樣板間和交房的樣板間，兩者根本不是一回事。開發(fā)商為了迎合購房者的心理，在樣板間上用力過度，給予業(yè)主的期望值過高；加上開發(fā)商喜歡虛報裝修價格，導(dǎo)致購房者對于裝修信心不足。

而另一位業(yè)內(nèi)人士則表達了不同的觀點：開發(fā)商宣稱的一般是市場價格，即個體消費者請裝修公司裝修的價格，所以并不能說明開發(fā)商虛報裝修價格。但是，開發(fā)商在裝修過程中，因為產(chǎn)業(yè)化帶來的效率提高，以及集體采購成本的優(yōu)勢，可以投入比個體裝修更少的錢，但是這個更少的錢，開發(fā)商都不會讓購房者賺到，而是成為自己的利潤。

如此算來，購房者購買精裝房賺到的僅僅是“不勞神裝修”而已，在裝修材料上，購房者并未獲益，反而吃虧。記者在走訪了幾家裝修建材門市后發(fā)現(xiàn)，即使是同一個品牌，不同型號的之間的差價也是非常巨大的。例如型號為K-3499T-W-0的科勒馬桶零售價為1199元，而型號為K-3384-0的科勒馬桶價格高達5840元。所以，那些做簡單的價格疊加而沾沾自喜的購房者們，你們被人下了套。

有句話叫做“不看廣告，看療效”，其實了解精裝房的裝修材料，道理一樣，“不看品牌，看型號”。

品牌其實是一個誤區(qū)，因為再高端的品牌也會有中低端產(chǎn)品，不同型號之間的用料、設(shè)計、做工都千差萬別，難怪不同材質(zhì)的馬桶都有幾千元的差價，這也就不難理解“搓澡的也有副教授”這句話了。

名牌材料被開發(fā)商當(dāng)做一個誘餌，但其實購房者很難算清這些名牌材料的真正價值。大多數(shù)時候，只要收房時不出現(xiàn)質(zhì)量問題，購房者也都會欣然接受，不去計較其中的價差。即便這樣，開發(fā)商在有些時候，依然以次充好，精裝房投訴不斷，購房者對開發(fā)商逐漸產(chǎn)生信任危機。

律師說法

沒把握的維權(quán)：都是合同惹的禍

在調(diào)查中《投資客》記者也了解到，從法律角度來看，精裝修是個難以界定和衡量的模糊概念，因此給予了精裝房開發(fā)者很大的操作空間，也導(dǎo)致在現(xiàn)實中購房者很難維權(quán)。

開發(fā)商的精明：合同細節(jié)模糊化處理

《消費者權(quán)益保護法》第8條規(guī)定了消費者的知情權(quán)，“消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受服務(wù)的真實情況的權(quán)利。”第19條規(guī)定了包括開發(fā)商在內(nèi)的生產(chǎn)、銷售者的信息披露義務(wù)。這意味著法律要求開發(fā)商在與消費者訂立商品房買賣合同時，要如實向消費者提供有關(guān)商品房的真實信息，保證自己的信息披露（包括售樓廣告）不存在引人誤解的虛假宣傳、重大遺漏和誤導(dǎo)性陳述。

然而，精裝修本身是個非法律用語，其定義以及內(nèi)涵相當(dāng)含糊。雖然2002年建設(shè)部頒布的《商品住宅裝修一次到位實施細則》規(guī)定：“確立開發(fā)單位為住宅裝修質(zhì)量的第一責(zé)任人，承擔(dān)住宅裝修工程質(zhì)量責(zé)任，負責(zé)相應(yīng)的售后服務(wù)。建筑裝飾施工單位、裝修材料和部品生產(chǎn)廠家負責(zé)相應(yīng)施工和產(chǎn)品的質(zhì)量責(zé)任?！币来艘?guī)定，開發(fā)商、施工單位和裝修材料生產(chǎn)商均應(yīng)對精裝修的質(zhì)量負有責(zé)任但現(xiàn)實的情況是，問題精裝房事件仍然層出不窮。

究其原因，關(guān)鍵在于彈性極大的“合同”。長期從事消費者維權(quán)的張律師告訴記者：“每個開發(fā)商都有自己專業(yè)的法律顧問團隊，為了盡量規(guī)避精裝修房可能產(chǎn)生的法律風(fēng)險，開發(fā)商一般會從合同入手。比如，在購房合同中，涉及有關(guān)精裝修使用材料部分，只寫明裝修過程中所用材料或設(shè)備的品牌，而對于使用品牌產(chǎn)品的具體型號、規(guī)格、質(zhì)地、價格等關(guān)鍵性細節(jié)問題卻模糊化處理?！?/p>

另外，張律師還表示，按照行業(yè)慣例，購房者買房時，開發(fā)商應(yīng)按建筑面積收取精裝修費用，但實際情況是往往按包括公攤面積在內(nèi)的總面積計算精裝修費用。

維權(quán)很難：合同要“從長計議”

《消費者權(quán)益保護法》第四十九規(guī)定：“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價格或者接受服務(wù)的費用的一倍?！蹦壳胺▽W(xué)界已達成共識，個人購買汽車和商品房都應(yīng)該納入《消費者權(quán)益保護法》管轄范疇。如果開發(fā)商存在欺詐行為，消費者可以依據(jù)《消費者權(quán)益保護法》第四十九規(guī)定提出索賠。但是，購買汽車和商品房的消費者如果依據(jù)《消費者權(quán)益保護法》第四十九條，提起索賠訴訟在司法實踐中卻很難獲勝，原因就在于模糊的合同，讓“欺詐”本身很難界定。

針對精裝修房中存在的種種問題，購房者在簽訂購房合同時要“從長計議”。

1. 要在合同中約定精裝修的總價標(biāo)準(zhǔn)，比如每平方米的裝修費用多少錢，此外還要約定精裝修按建筑面積收取費用，防止開發(fā)商將公攤面積計算在內(nèi)。

2. 要對在裝修中使用的各類建材及設(shè)備在合同當(dāng)中做出明確細致的約定，不要有任何遺漏，包括材料的品牌、型號、材質(zhì)、價格等，以防止開發(fā)商以次充好。

3. 對于環(huán)境問題作出約定。目前國家頒布了“十種裝飾裝修材料有害物質(zhì)限量國家標(biāo)準(zhǔn)”以及“民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范”，規(guī)定了裝修竣工以后的室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，這些是強制執(zhí)行的行業(yè)法規(guī)，所以應(yīng)該在購房合同中有所體現(xiàn)。

利好消息

傳說中的新政：強制統(tǒng)一樣板房現(xiàn)房標(biāo)準(zhǔn)

調(diào)查顯示，因為目前精裝修購房合同沒有比較全面的示范文本，很多購房合同有關(guān)精裝修的約定均通過“補充協(xié)議”或者其他條款來體現(xiàn)。但由于購房者法律意識的缺失以及對合同擬定的不詳細，“補充協(xié)議”往往變成一紙空文，那么，四川省是否會出臺相關(guān)政策法規(guī)來約束精裝房市場呢？

據(jù)悉，四川省住建廳正在征求四川省工程建設(shè)地方標(biāo)準(zhǔn)《四川省成品住宅裝修工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（簡稱《標(biāo)準(zhǔn)》）的意見，其中擬強制要求“今后的精裝房必須和樣板房一樣，不管是材料還是風(fēng)格，都要和展示出來的一模一樣。”

消費者叫好：這樣就不怕貓膩了

如果該政策實施，可謂釜底抽薪?！肮苣闶裁春贤缓贤灰獦影彘g和交房標(biāo)準(zhǔn)不一樣，開發(fā)商就要負責(zé)任?！鼻拔慕榻B的李先生對記者這樣說道。“我個人完全贊成出臺這樣的規(guī)定。”一位準(zhǔn)備買房、網(wǎng)名為Chrys的網(wǎng)友說：“如果有這樣的規(guī)定，會考慮價格合適的精裝房，感覺就像買現(xiàn)房一樣，好不好就在那擺著，有政策撐腰，不怕開發(fā)商耍賴?！?/p>

銳理總部品牌營銷中心總經(jīng)理郭潔表示：如果新政真的實施，首先，對成都精裝市場來說，有著正面的促進作用；其次，對開發(fā)商來說，成本和管理的投入會加大，開發(fā)商的技術(shù)也將面臨更高的挑戰(zhàn)。

某資深業(yè)內(nèi)人士認為，如果該規(guī)定能夠得到嚴格的貫徹執(zhí)行，對提高裝修質(zhì)量，減少交易糾紛，推動精裝房市場的發(fā)展具有極大的幫助。

此前，不管發(fā)展商因為何種原因，或多或少出現(xiàn)了交房時貨不對板的情況，造成了許多交易沖突，對購房者與發(fā)展商都帶來了不好的影響，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展也造成了沖擊，更有甚者還成為了社會不穩(wěn)定的的因素。所以，如果這種問題得到解決，無疑會消除很多隱患，對購房者和發(fā)展商，以及精裝房市場的發(fā)展，都有很大的好處。

圈內(nèi)人歡迎：執(zhí)行難度可以接受

該業(yè)內(nèi)人士還認為，即使該規(guī)定出臺，執(zhí)行的難度不會成倍增加?！叭魏喂ぷ髌鋵嵵灰龅搅宋从昃I繆，失誤的發(fā)生率就會減少。做精裝修房也是一樣。從做精裝修房的工藝角度來說，都是成熟的，極少有未知的環(huán)節(jié)。要把精裝修做好，關(guān)鍵在于前期工作的深入程度，前期準(zhǔn)備充分了，后期執(zhí)行也就能夠減少失誤。該規(guī)定的要求肯定比此前嚴厲了些，但對發(fā)展商來說，其實就是要把工作的提前量做好，這對發(fā)展商不是壞事?，F(xiàn)代營銷常說細節(jié)決定成敗，這其實就是個把細節(jié)工作提前做好的問題。”

在被問及否繼續(xù)做精裝房時，該業(yè)內(nèi)人士回答道：既是政策問題，更是個市場問題。

開發(fā)商做不做精裝房，首先要看國家政策是怎么導(dǎo)向該的。如果政府認為當(dāng)下的開發(fā)商水平能夠做好精裝房，或者說精裝房的生產(chǎn)能夠減少資源的浪費，進而規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)必須走精裝房的方向，那么，作為企業(yè)，發(fā)展商也只能按照政府的政策要求去做。

而從市場的角度來看，如果消費者認為精裝房既能夠減少自己裝修房屋的麻煩，又不會影響自己的個性化消費需求，進而對精裝房趨之若鶩，那么，開發(fā)商又有什么理由不去做精裝房呢？企業(yè)是追求利潤的，產(chǎn)品有市場，才會帶來利潤，誰會跟利潤過不去呢？

而城南某項目的負責(zé)人在面對該問題時，表現(xiàn)的更為實際，他表示，對于某些誠信大品牌的開發(fā)商可能會做到樣板房和交房呈現(xiàn)出來的一樣，但是其他的開發(fā)商就困難的多，在購買材料時難免會出現(xiàn)紕漏。

尋找榜樣

剛起步的成都市場：好精裝房不是沒有

總體來看，成都精裝房市場尚處于起步期，市場的規(guī)范度、消費者的接受度等都依然在走向成熟的路上。盡管目前現(xiàn)實中存在各種關(guān)于精裝房的差評和爭議，但長遠來看，高質(zhì)量、規(guī)范透明的精裝房市場可期——即使在今天，成都也能找到這樣的榜樣樓盤。

成都精裝房市場：剛剛起步，尚待培育

成都精裝房目前正處在一個快速發(fā)展的階段，大量品牌開發(fā)商紛紛搶占精裝房市場，精裝房市場的比重進一步提高，消費者對精裝房的接受度也有所提高。

成都精裝房目前尚處于整體起步階段，市場中的精裝項目良莠不齊，裝修標(biāo)準(zhǔn)以1000-2000元/平方米的中等檔次標(biāo)準(zhǔn)為主。精裝房項目主要分布在中心城區(qū)，但因為外來品牌開發(fā)商大量進駐近郊市場，近郊精裝房項目呈增加態(tài)勢。

“從成都房地產(chǎn)發(fā)展水平和購買力上看，我們的精裝房發(fā)展才剛剛起步。” 銳理總部品牌營銷中心總經(jīng)理郭潔表示，成都的精裝房整體發(fā)展水平要落后于沿海城市，但實際上，北上廣等城市的精裝房總量也不算高，只是精裝房這一產(chǎn)業(yè)發(fā)展的較為成熟一點而已。而成都的人均GDP也并不高，成都購房者的購買力是有限的，精裝房的客群還需要慢慢培育。

發(fā)展成都精裝市場，除了努力增加人均GDP以外，還需要政策的引導(dǎo)，約束精裝市場，使購房者重新建立對精裝房的信心和信任，同時，對住宅整體包括室內(nèi)裝修實行部件化、批量化生產(chǎn)。就像日的精裝市場一樣，使之形成工業(yè)化生產(chǎn)。

日本的住宅全裝修與住宅產(chǎn)業(yè)化同步，始于20世紀(jì) 60年代初期。當(dāng)時住宅需求急劇增加，而建筑和室內(nèi)裝修的技術(shù)人員和熟練工人明顯不足。為了使施工簡化，提高產(chǎn)品質(zhì)量和效率，日本的大眾住宅從建筑結(jié)構(gòu)到室內(nèi)裝修，幾乎都是采用一體化流程，由開發(fā)單位統(tǒng)一建造和裝修，一步到位。

日本精裝房蓬勃發(fā)展，同樣需要政策的支持，1969年，日本制訂了《推動住宅產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化五年計劃》，開展材料、設(shè)備、制品標(biāo)準(zhǔn)、住宅性能標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)材料安全標(biāo)準(zhǔn)等方面的調(diào)查研究工作，分別制訂了“住宅性能標(biāo)準(zhǔn)”、“住宅性能測定方法和住宅性能等級標(biāo)準(zhǔn)”以及“施工機具標(biāo)準(zhǔn)”、“設(shè)計方法標(biāo)準(zhǔn)”等硬性規(guī)定，使得住宅有了統(tǒng)一的裝修標(biāo)準(zhǔn)。

與日本相似，美國住宅及裝修產(chǎn)業(yè)化也達到較高水平。這不僅反映在主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件的通用化上，而且特別反映在各類裝修制品和設(shè)備的社會化生產(chǎn)和商品化供應(yīng)上—室內(nèi)裝修構(gòu)件和部件大多實現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化、系列化，并且產(chǎn)品十分豐富，數(shù)量達幾萬種，各種產(chǎn)品各具特色，實現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化和多樣化之間的協(xié)調(diào)發(fā)展。如輕質(zhì)板材、裝修制品以及設(shè)備組合件等花色品種繁多，選擇空間很大。購房者可以通過產(chǎn)品目錄，從市場上自由購買到所需產(chǎn)品自行進行裝修。所以在美國，全裝修住宅體現(xiàn)了多樣化、個性化、專業(yè)化的特點。

尋找模范精裝房：“綠色街區(qū)”或許會打動你

盡管成都精裝房市場被邊緣化，需求不高，但依然有值得推薦的“特例”，如朗詩地產(chǎn)落子成都的1號作品“朗詩綠色街區(qū)”。該項目位于成都市成華區(qū)東二環(huán)迎暉路，塔子山公園對面，所在片區(qū)屬于政府規(guī)劃的“城東副中心”，有著良好的城市宜居人文生態(tài)環(huán)境。

朗詩綠色街區(qū)占地約32畝，由7棟住宅和1棟商業(yè)組成。18層高層低密分布，容積率2.9，現(xiàn)代中式園林景觀，連廊水榭頗具中式韻味，古典與現(xiàn)代有機結(jié)合，水系貫穿整個庭院，豐富植被合理覆蓋。朗詩·綠色街區(qū)二期【悅享家】產(chǎn)品旨在打造更適合成都的科技住宅。采用中央空調(diào)，實現(xiàn)室內(nèi)溫度自由控，舒居生活由此定位。全置換式新風(fēng)系統(tǒng)，24小時源源不斷輸送新鮮空氣，室內(nèi)空氣每兩小時置換一次，有效過濾PM2.5，室內(nèi)清新空氣猶如森林氧吧。完備的區(qū)域配套、豐富的自然資源，加上細致到位的小區(qū)規(guī)劃，人性化的科技系統(tǒng)配置，旨在打造城東高尚住宅典范。

目前76-143平方米戶型熱銷中。清水房均價10000元/平方米，預(yù)計2014年4月交房。精裝房均價12000元/平方米，預(yù)計年底交房。全款優(yōu)惠4%，按揭優(yōu)惠2%。