“金九銀十”商業(yè)地產(chǎn)頻現(xiàn)“售后包租”

“售后包租”陰霾多年不散。“金九銀十”來襲，商業(yè)地產(chǎn)項目此類手法頻現(xiàn)。

“金九銀十”向來被認(rèn)為是住宅項目銷售的良好時機。自從住宅開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目之后，“金九銀十”的概念也被蔓延到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

為搶奪“金九銀十”大餐，諸多開發(fā)企業(yè)近來紛紛推出眾多項目，這其中，也包括為投資者提供的眾多商業(yè)地產(chǎn)項目。中國最大商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)RET睿意德最新調(diào)研發(fā)現(xiàn)，近些年在海景房、度假式酒店、產(chǎn)權(quán)式公寓等類別項目上紅火過一陣子的“售后包租”手法，隨著商鋪項目的入市而更多地出現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)項目成此類手法“重災(zāi)區(qū)”。

就此，RET睿意德高級董事王玉珂指出，“相較住宅，商業(yè)項目對于資金的需求壓力更大。若未找尋到合適的盈利模式，商業(yè)項目對于資金的需求會逼迫部分開發(fā)企業(yè)采用‘售后包租’手法，而這是在用投資人的錢透支未來?！?/p>

“金九銀十” 可售商業(yè)比例大增

據(jù)RET睿意德統(tǒng)計，二三線城市在今年“金九銀十”期間推出的可售型物業(yè)中，商業(yè)物業(yè)占比將近20%，往年該比例維持在10%左右。一些三線城市推出的商業(yè)物業(yè)甚至遠遠超過了這個比例。以昆山為例，“金九銀十”期間，可售型商業(yè)物業(yè)項目占同期推出的可售型物業(yè)項目數(shù)量的58.8%。

許多大牌開發(fā)企業(yè)，都鉚足勁要在“金九銀十”沖擊2013年的收成。從之前披露的上半年業(yè)績報表來看，一些企業(yè)“時間過半、任務(wù)卻未過半”，比如恒大和富力地產(chǎn)；一些如越秀等企業(yè)則在中報后提高了年度銷售目標(biāo)。為了完成預(yù)定銷售目標(biāo)，這些企業(yè)必須抓住今年的最后機會，王玉珂如是介紹說。

王玉珂指出，懸而未決的房產(chǎn)稅以及房地產(chǎn)長效調(diào)控機制，讓企業(yè)感覺市場上方始終懸掛著達摩克利斯之劍而不得不時刻有著危機感。不少企業(yè)預(yù)計今年年底或者明年年初政策信息將明朗化。以該時間點向前推算，2013年“金九銀十”階段或許是“走量出貨”的最佳時機，甚至有可能是最后時機。以上這些因素綜合在一起，讓今年開發(fā)商迎接“金九銀十”的策略變得更加激進。

“售后包租”陰霾不散

據(jù)RET睿意德調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前，出現(xiàn)在商鋪領(lǐng)域的“售后包租”手法與之前在其他物業(yè)類別上出現(xiàn)得如出一轍。

“京津冀地區(qū)家居市場唯一產(chǎn)權(quán)商鋪，限量發(fā)售，開發(fā)商托管包租40年，8年回本32年凈賺，收益率500%以上”，京郊某商鋪就打出了這樣的促銷用語，仔細體會，它已經(jīng)具有產(chǎn)權(quán)商鋪、承諾回報、售后托管等“售后包租”的特質(zhì)。

目前市場上出現(xiàn)的“售后包租”往往有多種說法，包括“返租回報”、“利潤共享”、“保底分紅”等，但萬變不離其宗，總是以“先銷售后承租，同時給予一定比例租金回報”的方式吸引投資人。

但是，美好的未來往往不能“如約而至”。王玉珂指出，商業(yè)項目需要養(yǎng)商，項目因經(jīng)營好壞可以出現(xiàn)租金上漲或下浮兩種情況，“若承諾售后馬上就可用租金為投資人提供回報，這明顯是在不確定的未來再給投資人確定的承諾?！?/p>

而且，由于風(fēng)險高，國家對“售后包租”可謂三令五申。早在2001年，原建設(shè)部按照住建部《商品房銷售管理辦法》第十一條就有規(guī)定；2006年，在《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》中更是規(guī)定，“對未取得預(yù)售許可證發(fā)布預(yù)售廣告的，承諾售后包租、返本銷售的”，要“予以嚴(yán)肅處理”，且不再區(qū)分銷售的是不是“未竣工商品房”。

最高人民法院還曾于2011年1月4日起施行《關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，指出“不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的”，將按刑法第176條有關(guān)規(guī)定處罰，最高可判10年有期徒刑。

“售后包租”與“帶租約銷售”大不同

目前，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)因缺乏資金退出渠道，不免出現(xiàn)資金壓力。隨著商業(yè)地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)，租售組合將會以盈利模式的理念再被重視，而圍繞租售結(jié)合的產(chǎn)品創(chuàng)新、規(guī)劃創(chuàng)新以及管理創(chuàng)新將更受關(guān)注。

因此，市場上必然會出現(xiàn)不少銷售型商業(yè)。王玉珂指出，對于投資人而言，選擇商業(yè)物業(yè)時，并非一定要望“租”止步。原因在于，與風(fēng)險較高的“售后包租”型商鋪相比，隨著開發(fā)、運營機構(gòu)回歸理性，市場上正在出現(xiàn)一定投資人可以選擇“帶租約銷售”型商鋪。兩者看似相同，實則具有很大差異，消費者可從銷售節(jié)點、回報承諾等方面進行鑒別：

“首先，從銷售節(jié)點上看，‘售后包租’手法多在商鋪開業(yè)之前，或者商鋪建好之前，也無入住租戶的明確計劃；而‘帶租約銷售’的商鋪多是已經(jīng)開業(yè)，已經(jīng)擁有入住租戶；第二，為吸引較為盲目的投資人，‘售后包租’多承諾讓人驚艷的固定回報，讓人們簡單計算就可得出回本時間；而‘帶租約銷售’項目往往不會承諾固定回報，而是用現(xiàn)實的租金為投資人算賬或者預(yù)估?！蓖跤耒嫒缡钦f。