我國房產(chǎn)稅的改革研究

田青青

摘 要：近年來房價(jià)的不斷攀升和上漲已經(jīng)成為人們最為關(guān)注的話題，國家也出臺(tái)了一系列的政策來調(diào)控和規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但我國的房地產(chǎn)市場正處于一個(gè)調(diào)整階段，房地產(chǎn)方面的法律制度十分不健全，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的應(yīng)有作用沒有很好發(fā)揮。所以，我國現(xiàn)階段很有必要借鑒外國一些國家的經(jīng)驗(yàn)，盡快建立和健全我國的房地產(chǎn)稅務(wù)制度，以規(guī)范和引導(dǎo)我國的房地產(chǎn)業(yè)走上一個(gè)健康發(fā)展的道路，積極促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)稅；房地產(chǎn)法律制度

中圖分類號(hào)：D929 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2013）05-0119-02

房地產(chǎn)稅收既是調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要手段，也是國家財(cái)政收入的重要來源之一。近年來，中國大中城市的房價(jià)不斷快速上漲，有些地方的房價(jià)甚至高到了一個(gè)非常離譜的境地。居高不下的房價(jià)，嚴(yán)重加劇了社會(huì)收入分配的不公平，提升了我國現(xiàn)階段的社會(huì)矛盾和普通百姓的離心度。為了打擊投機(jī)炒房，抑制房價(jià)上漲，縮小貧富差距，我國也出臺(tái)一系列政策積極調(diào)控房地產(chǎn)的發(fā)展，作為調(diào)控房地產(chǎn)發(fā)展重要手段的房地產(chǎn)稅務(wù)制度的改革和完善也正在醞釀和考慮當(dāng)中。作為房地產(chǎn)稅種之一的房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)工作已于2011年1月28日在重慶和上海兩市啟動(dòng)，房產(chǎn)稅征收是否由試點(diǎn)向全面推開，如何建立合理的房地產(chǎn)稅收法律制度，成為人們最為關(guān)切的事情。

一、我國房產(chǎn)稅的基本情況

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，將房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。目前規(guī)范我國房產(chǎn)稅的主要法律規(guī)范是1986年頒布實(shí)施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。我國房產(chǎn)稅的主要特點(diǎn)：一是在我國土地屬于國家所有，所以房產(chǎn)稅的征收對(duì)象只是房屋；二是房產(chǎn)稅的征收范圍僅限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋，農(nóng)村的自建房、城市的居住房屋時(shí)不收取房產(chǎn)稅的；三是按照房屋的經(jīng)營使用方式來確定房產(chǎn)稅的征收辦法，對(duì)于自用的房屋按房產(chǎn)的原值來征收，對(duì)于用來出租的房屋則按照租金的收入來征稅。在我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅暫行條例中，并沒有對(duì)個(gè)人的非營業(yè)性住房做出規(guī)定，也就是暫時(shí)還不將其納入征稅的范圍。由于我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是根據(jù)20世紀(jì)80年代的社會(huì)實(shí)際及當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來制定和設(shè)計(jì)的。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷飛速發(fā)展，我國現(xiàn)階段的住宅和土地使用情況也不斷發(fā)生變化，現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度已經(jīng)很難適應(yīng)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，難以發(fā)揮對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控作用。

二、我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的缺陷與不足

1.房產(chǎn)稅體制落后，無法適應(yīng)當(dāng)前形勢

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度還是以1986年頒布實(shí)施《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》為主，多年來雖然經(jīng)過一些改革和完善，但是相對(duì)于我國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，還是顯得非常滯后，不能適應(yīng)我國現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的需求。隨著我國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，目前的房產(chǎn)稅體制滯后性將更加突出，矛盾也將進(jìn)一步放大。

2.征收對(duì)象過于狹窄，難以發(fā)揮財(cái)政的功能

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅的征收對(duì)象只包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋。并且在我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅的規(guī)定中，還有許多的免稅對(duì)象，例如行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、軍隊(duì)等的用房以及個(gè)人自住的房屋等都是實(shí)施免稅的，對(duì)于農(nóng)村的房屋也是排除在征稅對(duì)象之外的。這樣的課稅對(duì)象范圍太過于狹窄，很難成為稅收收入的一個(gè)重要來源，影響財(cái)政功能的發(fā)揮。

3.征稅范圍設(shè)置的不盡合理

我國目前的房產(chǎn)稅征收只限于營業(yè)性用房，對(duì)房產(chǎn)保有階段課稅少，而主要是在流通領(lǐng)域?qū)Ψ慨a(chǎn)進(jìn)行征稅。這種設(shè)置一來將房產(chǎn)稅限定在一個(gè)較小的范圍，不利于發(fā)揮房產(chǎn)稅應(yīng)有的作用，二來為炒房囤房提供了便利，因?yàn)橹灰Ｓ蟹课荻蛔尫课葸M(jìn)入流通領(lǐng)域，就不會(huì)為房屋隨市場的價(jià)值增值而納稅，無形中助長了房屋的炒賣和囤積。

4.房產(chǎn)稅的稅收機(jī)制不合理

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅中，對(duì)于自用的房屋按原值計(jì)稅，這樣的稅收機(jī)制顯然不能與市場相結(jié)合，無法反映市場的供求，資源的稀缺性等為房屋帶來的增值。而我國現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，房屋價(jià)格不斷攀升，較二十多年來已經(jīng)翻了幾倍甚至幾十倍，按房屋原值計(jì)稅的方式，顯然已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)在的要求。

5.房產(chǎn)稅的稅收法律體制不完善，法律層級(jí)較低

我國目前的房產(chǎn)稅的稅收體制還只要依靠的是幾部暫行條例和散見于一些地方的行政法規(guī)和規(guī)章，沒有一個(gè)完善健全的房產(chǎn)稅的法律體制，而且規(guī)定房產(chǎn)稅的一些法律文件大多層級(jí)太低，無法很好地保障房產(chǎn)稅的法律體制行之有效的實(shí)行。

6.實(shí)踐中房產(chǎn)稅的稅收體系混亂

由于房產(chǎn)稅的稅收法律體制不完善，隨之而來就是在房產(chǎn)稅征收過程中發(fā)生的一系列的混亂，有的是偷稅漏稅現(xiàn)象特別嚴(yán)重，而有的一些則是亂征稅，稅務(wù)負(fù)擔(dān)比較重。這樣的混亂狀況無法保障財(cái)政收入，影響了財(cái)政功能的發(fā)揮，更有地方由于課稅較重，增加了房屋成本，無形中成為了推高房價(jià)的一個(gè)因素，擾亂了房地產(chǎn)業(yè)的正常健康發(fā)展。

三、我國房產(chǎn)稅改革的必要性和意義

目前，我國房產(chǎn)稅的體制嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。針對(duì)我國的房地產(chǎn)過快增長、投資過熱、房價(jià)過高的問題，國家相繼出臺(tái)了一系列的政策來調(diào)控房地產(chǎn)的發(fā)展，但是似乎效果并沒有人們預(yù)期中的那樣讓房地產(chǎn)走上一個(gè)正規(guī)健康的發(fā)展道路，反而是房價(jià)一路走高，陷入了一個(gè)“越調(diào)越漲”的境地。人們都發(fā)現(xiàn)在一輪調(diào)控政策之后，初期房價(jià)可能會(huì)平穩(wěn)一段，甚至有所回落，但很快房價(jià)就會(huì)又有提升，甚至出現(xiàn)報(bào)復(fù)式的大幅上漲。房價(jià)的過快過高增長，已經(jīng)嚴(yán)重影響了我國人民的生活和經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。一方面出現(xiàn)有正常購房需求的人們很難承受這樣的高房價(jià)，另一方面是很多人囤積炒房出現(xiàn)很多的空置房，供需嚴(yán)重不平衡。出現(xiàn)這樣的矛盾，很大程度就是我國沒有一套健全的行之有效的調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的長效機(jī)制，目前的房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制大多集中于房產(chǎn)的交易過程中，范圍過窄。而房產(chǎn)稅體制的建立健全，就可以建立一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的長效控制機(jī)制，不僅可以規(guī)范我國的房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也必將提高囤房炒房者的成本，使房價(jià)逐漸走上一個(gè)平穩(wěn)健康的道路。因此房產(chǎn)稅的改革和發(fā)展對(duì)我國的人民生活和經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義重大。

四、我國房產(chǎn)稅改革的設(shè)想與思路

對(duì)于我國現(xiàn)在房產(chǎn)稅的滯后發(fā)展，房產(chǎn)稅體制的混亂，我們要借鑒國外成功的國際經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國的實(shí)際情況，盡快推進(jìn)我國房產(chǎn)稅體制的改革和完善。

1.加強(qiáng)房產(chǎn)稅方面的立法，提高房產(chǎn)稅的立法層級(jí)

我國房產(chǎn)稅體制目前的混亂，無法滿足市場的需求，發(fā)揮不出應(yīng)有的效用，很大的原因就是我國沒有一套層級(jí)較高，比較完善的稅收體制。所以要從源頭上規(guī)范和改革我國的房產(chǎn)稅體制，使其成為我國抑制房地產(chǎn)過快增長，調(diào)控房價(jià)的一個(gè)重要手段，就必須建立一套權(quán)威的統(tǒng)一的完善的房產(chǎn)稅征收法律體制。只要有完善的具有強(qiáng)制力的一個(gè)房產(chǎn)稅法律體制，才能有效地保障房產(chǎn)稅的稅收工作，達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)和房價(jià)的目的。

2.借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，將房產(chǎn)稅設(shè)為地方的主要稅種

從世界上很多房產(chǎn)稅完善的國家經(jīng)驗(yàn)來看，房產(chǎn)稅大都是作為地方的一個(gè)主要稅種，是地方財(cái)政收入的主要來源之一，有的一些國家房產(chǎn)稅甚至占到地方稅收的40%。目前我國房產(chǎn)稅稅收范圍過窄，稅基低，很難發(fā)揮房產(chǎn)稅對(duì)地方財(cái)政的作用。我國各地發(fā)展不平衡，在制定統(tǒng)一的稅收法律體制的時(shí)候也要注意結(jié)合各地的實(shí)際，所以將房產(chǎn)稅作為地方的主要稅種，讓地方在國家的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和規(guī)劃下再結(jié)合本地實(shí)際，根據(jù)本地情況制定適合本地的稅務(wù)體制，這樣不僅能保證地方的財(cái)政收入，而且能夠大大完善我國的房產(chǎn)稅體制。

3.擴(kuò)大房產(chǎn)稅的稅收征收范圍，制定合理的征收依據(jù)

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅只將范圍限定于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，并且設(shè)定了行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、軍隊(duì)及個(gè)人自住房的免稅，同時(shí)也將農(nóng)村的房屋排除在外，這樣的稅收征收范圍顯然過于有些狹窄了。為了平衡房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)，我們應(yīng)當(dāng)將一些事業(yè)單位中的經(jīng)營性用房進(jìn)行征稅，同時(shí)也應(yīng)當(dāng)將房產(chǎn)稅設(shè)為征稅范圍擴(kuò)大到農(nóng)村，對(duì)人們的自住房屋也進(jìn)行一定的征稅，這個(gè)稅收的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)當(dāng)按照房屋的現(xiàn)狀和評(píng)估價(jià)值來進(jìn)行，并且隨市場的變化而進(jìn)行一定的靈活調(diào)整和制定合理的評(píng)估年限。當(dāng)然，考慮到我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)差異，我們一定結(jié)合地區(qū)實(shí)際制定合理的征收范圍和稅收依據(jù)，同時(shí)在擴(kuò)大征稅范圍的時(shí)候，也應(yīng)注意制度的設(shè)計(jì)，應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商征稅，而且不能讓開發(fā)商將稅務(wù)的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到買房人的頭上，這樣才能真正抑制房地產(chǎn)的盲目投資，打擊炒房囤房的行為。而且重點(diǎn)要對(duì)擁有兩套房產(chǎn)及以上的人征稅，確定合理的征稅標(biāo)準(zhǔn)。

4.制定完善合理的房產(chǎn)稅相關(guān)配套機(jī)制

保障房產(chǎn)稅體制的正常運(yùn)行。每項(xiàng)制度的發(fā)展和完善都離不開其他一些相關(guān)制度的支持與保障。我國房產(chǎn)稅稅收體制的改革和完善，需要其他一些機(jī)關(guān)和制度的大力配合，例如配套的房地局和住建局的配合，房產(chǎn)局的個(gè)人和家庭住房管理信息管理、房屋的價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)等。所以我們要加快和推進(jìn)房產(chǎn)數(shù)據(jù)的采集和收錄，并與房地產(chǎn)的相關(guān)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)合作，這樣才能保障房產(chǎn)稅的征收體制有效的運(yùn)行和完成，達(dá)到改革和完善房產(chǎn)稅體制設(shè)立的目的及其肩負(fù)的任務(wù)。

五、結(jié)語

房價(jià)的過高過快增長，讓人們對(duì)房產(chǎn)稅的改革完善寄予很高的厚望，人們希望通過房產(chǎn)稅的改革和完善起到對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控起到立竿見影的效果。但是我們應(yīng)當(dāng)看到，改革是一個(gè)漸進(jìn)和不斷發(fā)展的過程，開征房產(chǎn)稅并不會(huì)讓房價(jià)應(yīng)聲而落，我國的城市化進(jìn)程目前還處于一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)期，房屋價(jià)格還主要取決于市場上的供求關(guān)系，單靠一個(gè)稅制的改革不可能徹底改變城市化過程中不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲的趨勢。但是房產(chǎn)稅體制的不斷改革和完善對(duì)我國房地產(chǎn)的調(diào)控是顯而易見的。上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)之后，兩地的房產(chǎn)成交量明顯下降，價(jià)格趨于穩(wěn)定，是房產(chǎn)稅改革作用的體現(xiàn)。而且房產(chǎn)稅的改革和實(shí)施對(duì)當(dāng)前我國的炒房、囤房等投機(jī)行為必將有明顯的效用，將規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)走上一個(gè)健康發(fā)展的道路，進(jìn)而刺激我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)揮積極作用。

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