我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的15個先鋒設(shè)想

養(yǎng)老地產(chǎn)在我國是新興事物，許多開發(fā)者都看到了其中的商機，但具體到落實層面會面臨許多實際問題，例如應(yīng)當(dāng)采用何種方式進行開發(fā)建設(shè)，以及產(chǎn)品類型和建筑形式的科學(xué)、合理選擇等。近年來，我們對于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式處于不斷研究和探索過程，一方面實地考察了眾多國內(nèi)外成功養(yǎng)老項目，對其發(fā)展模式及特征全面剖析、借鑒；另一方面接觸了某些正待開發(fā)的養(yǎng)老項目，掌握了市場狀況與趨勢。由此，提煉出15種適應(yīng)當(dāng)前國內(nèi)市場的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式。

模式1

專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)

綜合型養(yǎng)老社區(qū)是指專為老年人提供各項服務(wù)的場所，包括養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類型的居住社區(qū)。它不僅為老年人提供居住建筑，還設(shè)有老年活動中心、康體中心、醫(yī)療服務(wù)中心、老年大學(xué)等各類配套設(shè)施。

通常來講，由于城市土地資源緊張，一些較大規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)會選在城市近郊或郊外，通過選擇低密度開發(fā)形式來實現(xiàn)與郊外環(huán)境的相互協(xié)調(diào)。在規(guī)劃設(shè)計時，應(yīng)注意將不同類型的居住產(chǎn)品合理分區(qū)，保證各自獨立性，避免相互干擾。開發(fā)大規(guī)模綜合型養(yǎng)老社區(qū)，完全可以考慮分期建設(shè)，例如先建自理型養(yǎng)老住宅和部分服務(wù)設(shè)施，并且預(yù)留出一定發(fā)展用地，等整體條件成熟后再建護理型養(yǎng)老公寓及相應(yīng)配套設(shè)施。

模式2

在新建大型社區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老組團

一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)大型居住樓盤時，會考慮劃分出一部分區(qū)域?qū)ｉT建設(shè)養(yǎng)老組團，這種開發(fā)模式有助于帶動企業(yè)轉(zhuǎn)向新客戶群，順利走產(chǎn)品差異化路線。由此，養(yǎng)老組團與社區(qū)其他組團能夠共享配套服務(wù)資源，降低配套設(shè)施的建設(shè)量。

具體開發(fā)時，一方面應(yīng)注意將老年人的比例控制在適當(dāng)范圍內(nèi)，不宜過少也不宜過多；另一方面要控制養(yǎng)老組團規(guī)模，盡量劃分為多個小型居住組團，以營造社區(qū)歸屬感。

模式3

普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品

普通社區(qū)中可配建的老年住宅類型，主要有老少戶住宅、老人專用住宅、養(yǎng)老公寓等。老少戶住宅，是同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住、另一套為子女家庭居住。老人專用住宅套型，是將普通住宅樓棟中的一部分套型進行適老化設(shè)計，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護理人員陪住等。養(yǎng)老公寓，則通常為社區(qū)中專門的樓棟，其居住對象既可以是自理老人也可以是需要護理的老人。在規(guī)劃設(shè)計時，建議將養(yǎng)老公寓靠近小區(qū)出入口或社區(qū)邊沿布置，一方面人員、車輛（例如救護車）出入方便；另一方面養(yǎng)老公寓底層可以設(shè)置商業(yè)或公共設(shè)施，兼顧房地產(chǎn)投資與對外經(jīng)營，同時便于對養(yǎng)老公寓單獨管理。

模式4

成熟社區(qū)建多功能老年服務(wù)設(shè)施

據(jù)資料顯示，目前大部分城市都存在城區(qū)老人就近入住養(yǎng)老機構(gòu)困難情況。以北京市為例，城六區(qū)老年人口總量和比例均高于遠郊區(qū)縣，老齡化程度嚴重，但城六區(qū)的養(yǎng)老床位數(shù)量卻低于遠郊區(qū)縣，可見城區(qū)養(yǎng)老設(shè)施的需求迫切。城市社區(qū)往往年代久遠，周邊配套設(shè)施成熟，具有良好的區(qū)位條件，但是社區(qū)周邊用地資源緊張，尤其一、二線城市可謂寸土寸金。因此，有效的開發(fā)模式是在幾個社區(qū)之間插建養(yǎng)老設(shè)施，既可以利用零散地塊新建，也可以通過對既有建筑（如舊診療所、賓館）改建等方式建設(shè)。在成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施，這種開發(fā)模式投資相對較少，同時易于復(fù)制和實現(xiàn)連鎖經(jīng)營。

模式5

與醫(yī)療機構(gòu)結(jié)合設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施

當(dāng)下，國內(nèi)一些養(yǎng)老機構(gòu)希望與醫(yī)療機構(gòu)建立合作關(guān)系，讓養(yǎng)老設(shè)施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院就近設(shè)置、共同聯(lián)手。這種“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式的特色在于將優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源引入養(yǎng)老項目，從而提升項目的核心競爭力，令老人感覺居住其中非常有安全保障。

另外，還有一些醫(yī)院直接劃分部分閑置床位，用于開辦醫(yī)院內(nèi)部的養(yǎng)老院，這樣既能提高醫(yī)療資源使用效率，又能滿足一些需要護理程度較高、普通養(yǎng)老機構(gòu)無法收容或服務(wù)的重病老人。

模式6

養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)

養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園共同設(shè)置是一種創(chuàng)新模式，這在日本十分常見。它不僅能滿足老人渴望與兒童相處的親子心理，還可以將養(yǎng)老設(shè)施和幼兒園統(tǒng)一建設(shè)、規(guī)劃、管理，節(jié)約建筑與和管理成本。幼兒園在居住區(qū)中的配置密度與老年日托設(shè)施類似，若將這類養(yǎng)老機構(gòu)與幼兒園完美結(jié)合，則可以更好實現(xiàn)社區(qū)內(nèi)部的和諧緊湊，同時圓滿完成單一的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)需求。

模式7

與教育設(shè)施結(jié)合建養(yǎng)老公寓

與大學(xué)等教育設(shè)施結(jié)合的養(yǎng)老社區(qū)，也是受時代風(fēng)靡的產(chǎn)物。很多“高知老人”在退休后希望繼續(xù)學(xué)習(xí)、發(fā)揮余熱，養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓若能鄰近大學(xué)周圍，并讓老人免費享受部分教育資源，將與他們的心理需求更吻合。養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)，除了硬件設(shè)施等物質(zhì)條件的營造，還應(yīng)從老人精神和價值需求方面考慮，讓老人能夠“老有所學(xué)”、“老有所為”，追求知識活到老學(xué)到老，真正實現(xiàn)自我上進的價值。

模式8

在旅游風(fēng)景區(qū)開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)業(yè)

養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、休閑、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，也不失為一種新型創(chuàng)意模式。目前，市場上有開發(fā)商正嘗試在開發(fā)旅游地產(chǎn)同時，加入老年養(yǎng)生、康復(fù)保健、長壽文化理念。這類養(yǎng)老項目，多會選址在具有優(yōu)美風(fēng)景資源及特色文化風(fēng)俗地區(qū)，例如海南、廣西、云南等地。此類項目用地規(guī)模較大，各類居住產(chǎn)品、服務(wù)設(shè)施容易形成分散，規(guī)劃時要將養(yǎng)老居住產(chǎn)品集中布置，就近搭建配套服務(wù)設(shè)施、節(jié)省服務(wù)管理成本，避免出現(xiàn)交通路線過長、服務(wù)不到位或老人出行障礙等困難。

模式9

與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合開發(fā)老年公寓

在城市中心區(qū)等繁華地段投資商業(yè)地產(chǎn)，并搭配建設(shè)老年公寓。對于居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他們希望享受城區(qū)中便利的商業(yè)、休閑配套資源，同時更需要優(yōu)質(zhì)醫(yī)療與護理資源。特別是高端養(yǎng)老客戶群，他們具備相應(yīng)經(jīng)濟實力，能夠在城市中心區(qū)養(yǎng)老、消費。此時，在繁華地段建設(shè)高端養(yǎng)老公寓，則能滿足這些老年人的居住訴求。由于城區(qū)內(nèi)的土地價格昂貴，開發(fā)商通常選擇較為集約的開發(fā)模式，例如將老年公寓與普通住宅共建于一棟高層建筑中，只需設(shè)計時專門為不同人群規(guī)劃獨立出入口，以便集中分配、單獨管理。

模式10

引入外資建世界型連鎖老年設(shè)施

當(dāng)今某些國際養(yǎng)老機構(gòu)或投資企業(yè)試圖開拓中國市場，建設(shè)連鎖型老年設(shè)施以緩解其國內(nèi)養(yǎng)老壓力。例如歐洲國家，其養(yǎng)老服務(wù)成本很高，因此希望在勞動力相對低廉國家拓展市場，選擇地域和氣候條件較好的地區(qū)建立養(yǎng)老設(shè)施，令老人在健康年齡段來這養(yǎng)老。對我國而言，能夠借此機會引入外資并學(xué)習(xí)國外先進護理技術(shù)與管理經(jīng)驗，可謂有百利而無一害，某種程度上還能促進就業(yè)、拉動消費。

模式11

聯(lián)手國際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)

引進國外老年運營管理團隊，或者與國外知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)模式也非常可行，但要注意將其適合中國國情的“本土化”與“中國特色化”。雖然發(fā)達國家的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟，但完全移植到中國卻不完全相宜，中國老人的生活習(xí)慣、經(jīng)濟條件和思維方式與外國老人差別較大，必須適當(dāng)轉(zhuǎn)化方可運行。例如我國老年人居住習(xí)慣重視房間朝向與節(jié)能，喜歡南向、陽光和自然通風(fēng)，不習(xí)慣長時間使用空調(diào)。這些因素都會對養(yǎng)老項目的規(guī)劃、設(shè)計、運營模式產(chǎn)生影響，如果直接生搬硬套，容易產(chǎn)生難以逾越的文化鴻溝。

模式12

與保險業(yè)結(jié)合投資養(yǎng)老地產(chǎn)

保險資金介入養(yǎng)老地產(chǎn)的情況已不再新鮮，從險資特征來看其資金規(guī)模大、回報低、周期長，比較適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)，也有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的靈活經(jīng)營。未來，保險業(yè)可能成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要投資主體之一。

模式13

將護理優(yōu)勢注入養(yǎng)老地產(chǎn)

在對日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)從為老年人提供上門洗浴、上門護理等服務(wù)開始，逐步向養(yǎng)老地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，并最終獲得全盤成功。可以說，這些企業(yè)在最初護理服務(wù)方面積累的豐富經(jīng)驗和客戶人脈，才是項目運營成功的關(guān)鍵因素。

模式14

利用獨特資源轉(zhuǎn)型開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)

如今最為新銳的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，是個別酒店管理公司希望轉(zhuǎn)向投資養(yǎng)老地產(chǎn)項目。這類公司具有自身獨特資源優(yōu)勢，一方面酒店的服務(wù)管理形式與養(yǎng)老設(shè)施有異曲同工之處，很多經(jīng)驗都能直接運用到養(yǎng)老設(shè)施的服務(wù)管理中；另一方面也嘗試利用舊酒店改造，將其變身為新型養(yǎng)老公寓，并打造在酒店中提供養(yǎng)老服務(wù)的分支項目。

模式15

舊國有資產(chǎn)盤活改造老年設(shè)施

常變常新，是投資風(fēng)向與基本規(guī)則。如果將一些閑置的國有資產(chǎn)，例如城里的舊醫(yī)院、辦公樓、小學(xué)、幼兒園、私人物業(yè)用房等盤活改造為老年設(shè)施，也堪稱一項養(yǎng)老創(chuàng)新。這些國有資產(chǎn)大多所在區(qū)位較好，在城市中的分布合理均勻，適合進行規(guī)劃與改建。隨著我國人口結(jié)構(gòu)逐漸向高齡化、少子化發(fā)展，部分幼兒園和小學(xué)很可能逐漸空置，將它們適當(dāng)改造為老年公寓也是勢在必行。