房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制和管理研究

張 晉 徐桂靈

(鄭州東方今典科技發(fā)展有限公司，河南 鄭州 450008)

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金投入較大，并且存在建設(shè)周期長和專業(yè)性強(qiáng)以及受到政策與市場等不穩(wěn)定性因素影響較多的特點(diǎn)，因此也屬于一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。要想在市場不斷規(guī)范與競爭的環(huán)境下實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的最大化，就必須要對各項(xiàng)目的開發(fā)實(shí)施有效的成本控制與管理，從而真正實(shí)現(xiàn)集約和效益型的開發(fā)。同時(shí)，要想做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制和管理，還應(yīng)當(dāng)明確成本控制和管理的階段和成效，將項(xiàng)目成本意識和全員管理意識貫穿到整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的始末。只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目階段性的目標(biāo)。

1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的重要意義

近幾年來，國家出臺了很多針對商品房價(jià)格的制約與各項(xiàng)政策，這就促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展逐漸轉(zhuǎn)向依靠成本競爭來爭取市場制高點(diǎn)的策略選擇，項(xiàng)目成本的控制和管理屬于房地產(chǎn)企業(yè)管理的非常重要的職能。只有科學(xué)地加強(qiáng)項(xiàng)目的成本控制和管理，才能在項(xiàng)目成本的形成過程中，對于整個(gè)工程項(xiàng)目開發(fā)的過程中，減少物質(zhì)資源、人力資源與費(fèi)用開支的消耗，進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時(shí)糾正工程開發(fā)過程中發(fā)生的偏差，把各項(xiàng)實(shí)際生產(chǎn)費(fèi)用發(fā)生額控制在計(jì)劃成本的范圍之內(nèi)，以保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)過程中的成本控制與管理

2.1 管理并控制設(shè)計(jì)階段的成本。在建設(shè)項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)階段關(guān)系到整個(gè)工程的造價(jià)成本。在整個(gè)建設(shè)工程中，雖然設(shè)計(jì)費(fèi)僅占了極小的一部分，一般為1%～2%左右，但卻可以影響整體工程造價(jià)的75%以上。如果在設(shè)計(jì)過程中堅(jiān)持科學(xué)合理原則，可以為工程節(jié)省成本10%以上，特別是在設(shè)計(jì)控制主要材質(zhì)指標(biāo)上面。在進(jìn)行工程設(shè)計(jì)的過程中，技術(shù)人員普遍將技術(shù)指標(biāo)放在首位，而對經(jīng)濟(jì)方面關(guān)注不夠，一味的提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和安全系數(shù)，忽略經(jīng)濟(jì)方面的合理性，會對控制項(xiàng)目整體造價(jià)產(chǎn)生影響。設(shè)計(jì)方面暴露出的不合理現(xiàn)象，往往都是由于對各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)重視不夠造成。所以說，設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目造價(jià)關(guān)系十分密切。

在設(shè)計(jì)過程中應(yīng)遵循限額設(shè)計(jì)原則，在設(shè)計(jì)中建立健全經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。實(shí)行限額設(shè)計(jì)是指遵照已經(jīng)獲批的投資估算控制和可行性研究報(bào)告，根據(jù)已經(jīng)批準(zhǔn)的內(nèi)容進(jìn)行初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)以及總概算控制技術(shù)設(shè)計(jì)，有效避免設(shè)計(jì)部門一味追求方便設(shè)計(jì)或者是為了保證設(shè)計(jì)不出問題而為了提高安全標(biāo)準(zhǔn)而提高工程成本。因此限額設(shè)計(jì)就是把經(jīng)濟(jì)與技術(shù)二者有機(jī)結(jié)合起來，對設(shè)計(jì)進(jìn)行嚴(yán)格控制，防止由于設(shè)計(jì)變更而突破投資限額。其次應(yīng)該成立一個(gè)審查部門，全面、詳細(xì)的審查設(shè)計(jì)單位所出具的設(shè)計(jì)圖紙，防止設(shè)計(jì)單位粗糙設(shè)計(jì)應(yīng)付了事。要對審查過程給予一定的重視，一旦發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行改正，防止產(chǎn)生造價(jià)浪費(fèi)。只有控制好設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)，才能控制好日后各個(gè)階段的工程建設(shè)造價(jià)，保證實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)控制目標(biāo)。

2.2 在實(shí)施項(xiàng)目階段進(jìn)行成本控制與管理。在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程中，資金投入最大的是施工階段，這一階段既延伸了投招標(biāo)工作，同時(shí)也將合同進(jìn)行具體化。重視管理過程，避免發(fā)生工程索賠;設(shè)立建設(shè)監(jiān)理制度，全面控制工程造價(jià)、質(zhì)量和進(jìn)度;從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)兩方面出發(fā)，對工程造價(jià)進(jìn)行控制;在建設(shè)工程中控制其價(jià)款的結(jié)算工程。

在變更工程時(shí)，首先要分析工程造價(jià)，做到心中有數(shù)，尤其是在提出變更施工方案時(shí)，要分析是否存在變更的必要，避免施工單位在投標(biāo)時(shí)方案作假，防止出現(xiàn)工程造價(jià)過高。工程簽證一般都是在工程現(xiàn)場進(jìn)行，建設(shè)方的工程師受到專業(yè)的限制，對工程預(yù)結(jié)算等內(nèi)容缺乏了解，如果簽證出現(xiàn)問題也會引發(fā)工程結(jié)算糾紛。因此這就要求建設(shè)方的現(xiàn)場管理人員在工程現(xiàn)場時(shí)盡量做到簽量不簽消耗也不簽價(jià)，必須配有相關(guān)圖形或者詳細(xì)計(jì)算公式;與合同一致不抵觸;工程現(xiàn)場簽單價(jià)不簽總價(jià);弄清簽證各個(gè)事項(xiàng)的來源。

當(dāng)乙方供給材料時(shí)，要對材料進(jìn)行控制，主要查看材料是否是招標(biāo)過程中所規(guī)定的品牌，采購回來材料的品牌、規(guī)格、型號是否符合招標(biāo)要求，并做好詳細(xì)記錄，如果和招標(biāo)不一致，則拒絕其進(jìn)場，如果在進(jìn)場時(shí)沒有注意到這個(gè)問題，那么在結(jié)算過程中予以調(diào)整。支付進(jìn)度款時(shí)，一般都是由施工方先將進(jìn)度工程量提供出來，然后現(xiàn)場監(jiān)理會對相關(guān)工程量進(jìn)行核實(shí)并審核，確認(rèn)是否符合合同內(nèi)的相關(guān)規(guī)定，如果符合就將其向建設(shè)方提交，經(jīng)審核確認(rèn)后就可以將進(jìn)度款支付給施工方。在支付進(jìn)度款時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守合同要求，按照實(shí)際施工進(jìn)度計(jì)算，尤其要注意扣除保修金、分包項(xiàng)目和甲方供給材料，此外，招標(biāo)時(shí)的清單工程量中，單價(jià)普遍較高，因此要注意在計(jì)算進(jìn)度款時(shí)不能完全以招標(biāo)清單來計(jì)算，而是按照實(shí)際數(shù)據(jù)計(jì)算。

3 工程項(xiàng)目結(jié)束以后的造價(jià)控制

工程結(jié)束即竣工，一般竣工材料包括結(jié)算書、竣工圖、會議紀(jì)要、往來書信及相關(guān)簽證，尤其應(yīng)該注意的是，無論是現(xiàn)場監(jiān)理還是業(yè)主都要將竣工圖和現(xiàn)場實(shí)際施工情況進(jìn)行核實(shí)，確認(rèn)二者是否一致。無論是社會造價(jià)咨詢公司還是建設(shè)方結(jié)算人員，在對工程項(xiàng)目以及工程量進(jìn)行核實(shí)的過程中都依據(jù)竣工圖，可見竣工圖的重要性。如果雙方存在爭議，作為建設(shè)方，要將相關(guān)人員召集在一起說明現(xiàn)場實(shí)際情況，對現(xiàn)場情況有了詳細(xì)了解后甲方應(yīng)在其內(nèi)部召開會議，就達(dá)成的一致意見去和施工單位進(jìn)行協(xié)商。此外需要注意的是如果出現(xiàn)定額疑問，可以向相關(guān)主管部門進(jìn)行咨詢，如果是合同原則問題，則只能由法院來進(jìn)行裁決。

4 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目加強(qiáng)成本控制的關(guān)鍵

加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)成本控制，首先要樹立房地產(chǎn)企業(yè)的成本意識，樹立全過程成本觀念;其次要在成本管理中貫徹全過程成本控制觀念，建立完整的成本控制體系。要樹立全面成本控制概念，必須完善成本控制體系。因?yàn)?成本控制是一個(gè)全過程的、相對的控制，是從宏觀到微觀、從粗放到細(xì)致的過程，是根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的不同階段性價(jià)比進(jìn)行優(yōu)選的問題。成本控制決不僅僅是"審查、核算"這么簡單，它已經(jīng)上升到經(jīng)營的高度。房地產(chǎn)企業(yè)必須站在這個(gè)層面，大力倡導(dǎo)全員、全過程的成本控制方法，這是實(shí)現(xiàn)成本控制的唯一途徑。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要各專業(yè)人員的通力配合，同時(shí)一些技術(shù)層面的決策要完全下放到專業(yè)的技術(shù)層面去解決，才能使決策更加科學(xué)合理，所以只有實(shí)現(xiàn)了每個(gè)人都是成本控制主體，每個(gè)人都有成本考核目標(biāo)，沒有人處在成本控制制度之外，才能實(shí)現(xiàn)成本控制的總體目標(biāo)，才能做到從源頭上控制成本。

5 結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)項(xiàng)目中，成本控制在其開發(fā)管理過程中占據(jù)重要地位，涵蓋于整個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括土地競買、決策、設(shè)計(jì)以及建設(shè)施工、竣工結(jié)算等，有助于提高開發(fā)項(xiàng)目投資收益，并對整體管理水平也具有提升作用。項(xiàng)目開發(fā)成本關(guān)系到各個(gè)管理層、各個(gè)部門以及各個(gè)職員，他們都應(yīng)管理并控制自身職責(zé)范圍內(nèi)的成本。所以說，成本管理的主體是企業(yè)內(nèi)部的每一個(gè)部門每一位員工，他們既參與成本管理又實(shí)施成本管理，影響著項(xiàng)目成本。因此要求他們創(chuàng)造出更多的實(shí)用價(jià)值，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)利益。

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