基于消費(fèi)者導(dǎo)向的房地產(chǎn)體驗(yàn)式營銷實(shí)施策略探析

■張曉青 副教授（廣州番禺職業(yè)技術(shù)學(xué)院 廣州 511483）

基于消費(fèi)者導(dǎo)向的房地產(chǎn)體驗(yàn)式營銷實(shí)施策略探析

■張曉青 副教授（廣州番禺職業(yè)技術(shù)學(xué)院 廣州 511483）

本文闡述了基于消費(fèi)者導(dǎo)向的房地產(chǎn)體驗(yàn)式營銷的內(nèi)涵；從房地產(chǎn)體驗(yàn)式營銷方案的營銷主題定位、體驗(yàn)式營銷產(chǎn)品設(shè)計(jì)、體驗(yàn)式營銷方案實(shí)施等方面揭示消費(fèi)者導(dǎo)向的房地產(chǎn)體驗(yàn)式營銷模式的若干問題；并從營銷主題定位環(huán)節(jié)、產(chǎn)品開發(fā)環(huán)節(jié)及營銷方案實(shí)施環(huán)節(jié)等方面探討基于消費(fèi)者導(dǎo)向的房地產(chǎn)體驗(yàn)式營銷可行策略。

消費(fèi)者導(dǎo)向 房地產(chǎn)營銷體驗(yàn)式營銷

引言

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施的體驗(yàn)式營銷系指以顧客與產(chǎn)品、企業(yè)及企業(yè)代理人之間的互動為基礎(chǔ)，來刺激企業(yè)與消費(fèi)者之間產(chǎn)生積極的感官與情感交流，并使得顧客認(rèn)可企業(yè)給出的產(chǎn)品或服務(wù)的定義的一個(gè)營銷過程。房地產(chǎn)體驗(yàn)式營銷是在充分考慮消費(fèi)者體驗(yàn)感和實(shí)質(zhì)性利益的基礎(chǔ)上，對傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的營銷方案作出人性化改進(jìn)，從而有效促進(jìn)消費(fèi)者的購買欲望轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)收益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值和消費(fèi)者利益的雙重最優(yōu)化目標(biāo)。

消費(fèi)者導(dǎo)向的房地產(chǎn)體驗(yàn)式營銷模式的若干問題

（一）房地產(chǎn)體驗(yàn)式營銷的營銷主題定位問題

房地產(chǎn)企業(yè)體驗(yàn)式營銷方案的營銷主題定位存在如下不容忽視的問題：其一，房地產(chǎn)企業(yè)的市場定位缺乏精準(zhǔn)性，企業(yè)產(chǎn)品無法給消費(fèi)者留下獨(dú)特印象，導(dǎo)致消費(fèi)者難以快速從眾多房地產(chǎn)品牌中有效識別其產(chǎn)品。房地產(chǎn)開發(fā)商的逐利本性決定開發(fā)商傾向于模仿當(dāng)前熱銷樓盤的營銷主題定位模式，產(chǎn)品定位隨波逐流。例如多數(shù)開發(fā)商的樓盤開發(fā)貪大求洋，偏好使用“高檔社區(qū)、上流品味、水岸雅景、傳世名宅”等內(nèi)容空泛的宣傳噱頭，未能使消費(fèi)者清楚認(rèn)知該小區(qū)的具體功能定位和質(zhì)量優(yōu)越之處（尹麗，2011）。其二，部分房地產(chǎn)企業(yè)重視對小區(qū)營銷主題定位和品牌宣傳，忽視對房地產(chǎn)企業(yè)的營銷主題定位和品牌打造。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，特定小區(qū)的營銷主題設(shè)計(jì)和品牌建設(shè)只能給企業(yè)帶來一次利潤回報(bào)，而企業(yè)營銷主題設(shè)計(jì)和品牌打造則可以增進(jìn)企業(yè)可持續(xù)競爭能力。消費(fèi)者的消費(fèi)行為對其關(guān)系網(wǎng)內(nèi)的親朋好友具有顯著的激勵(lì)性，具有良好口碑的企業(yè)品牌有助于促使房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額呈幾何倍數(shù)增長。其三，房地產(chǎn)企業(yè)的營銷主題定位缺乏有效的全流程設(shè)計(jì)。消費(fèi)者體驗(yàn)的改進(jìn)是一個(gè)持續(xù)、漸進(jìn)式過程，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將增進(jìn)消費(fèi)者利益的基本理念貫穿到從項(xiàng)目調(diào)研到小項(xiàng)目立項(xiàng)，從市場細(xì)分到市場營銷策略實(shí)施的每個(gè)階段。

（二）房地產(chǎn)體驗(yàn)式營銷產(chǎn)品設(shè)計(jì)的問題

其一，房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)未能充分考慮消費(fèi)者對周邊景觀設(shè)計(jì)的需求，或在景觀設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)盲目追求奢華設(shè)計(jì)效果，忽視景觀設(shè)計(jì)對消費(fèi)者價(jià)值的增進(jìn)。房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)中存在如下具體問題：一是景觀設(shè)計(jì)前期準(zhǔn)備工作中忽視與房地產(chǎn)目標(biāo)客戶群體的充分溝通，在景觀設(shè)計(jì)的整體效果協(xié)調(diào)和后序施工階段未能將消費(fèi)者對景觀設(shè)計(jì)的訴求有效整合進(jìn)景觀設(shè)計(jì)方案中，從而導(dǎo)致景觀設(shè)計(jì)與消費(fèi)者需求的背離。二是開發(fā)商在“貪大求洋”心態(tài)的誤導(dǎo)下盲目追求景觀設(shè)計(jì)奢華效果，使得眾多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目表現(xiàn)為奢華、浮躁、異國情調(diào)的特點(diǎn)，忽視占消費(fèi)者主流的中產(chǎn)階級對“鄰里和睦、生活溫馨”社區(qū)的迫切需求。在房地產(chǎn)小區(qū)景觀設(shè)計(jì)方案的決策方式須從房地產(chǎn)企業(yè)決策者個(gè)人獨(dú)斷式?jīng)Q策方式，向以充分市場調(diào)研為數(shù)據(jù)支撐基礎(chǔ)，以消費(fèi)者為導(dǎo)向的民主決策型決策方式轉(zhuǎn)變。三是房地產(chǎn)企業(yè)的景觀設(shè)計(jì)存在個(gè)性化不足，模仿性凸顯的特點(diǎn)，同質(zhì)化景觀設(shè)計(jì)和建設(shè)模式與消費(fèi)者個(gè)性化需求特征相背離。

其二，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑設(shè)計(jì)師與消費(fèi)者之間缺乏有效的互動渠道，致使房地產(chǎn)前期設(shè)計(jì)方案偏離消費(fèi)者導(dǎo)向，降低消費(fèi)者體驗(yàn)水平。部分房地產(chǎn)企業(yè)忽視房地產(chǎn)開發(fā)所具有的長周期、動態(tài)性等特點(diǎn)，只考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段的市場調(diào)研，對于后續(xù)階段市場變化缺乏有效的跟蹤，對房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的國家及地區(qū)政策環(huán)境缺乏深入研究，上述市場因素和政策因素加大了房地產(chǎn)企業(yè)增進(jìn)消費(fèi)者體驗(yàn)的努力的難度。

其三，由房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)瑕疵所衍生的不良房地產(chǎn)營銷策劃方案也不利于增進(jìn)消費(fèi)者體驗(yàn)水平。部分房地產(chǎn)企業(yè)在知曉其產(chǎn)品存在明顯質(zhì)量瑕疵的前提下，不積極履行對消費(fèi)者的告知義務(wù)，反而采取廣告促銷等營銷技巧來掩飾其產(chǎn)品質(zhì)量瑕疵或夸大其住宅價(jià)值。此種營銷策劃的實(shí)質(zhì)是用“廣告創(chuàng)意”來掩飾“品質(zhì)瑕疵”，是房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者之間的心智博弈和利益對抗，對開發(fā)商的誠信和消費(fèi)者的實(shí)質(zhì)利益都造成了損害。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還存在強(qiáng)制消費(fèi)者簽訂權(quán)責(zé)不平等的格式合同，房屋實(shí)際交付面積小于合同約定面積，房屋預(yù)售廣告浮夸現(xiàn)象普遍，售后服務(wù)條款難以落實(shí)等問題，其根源在于我國房地產(chǎn)行業(yè)法規(guī)尚不健全，行政管理當(dāng)局監(jiān)管不力，以及房地產(chǎn)企業(yè)缺乏消費(fèi)者導(dǎo)向意識，致使房地產(chǎn)營銷行為與消費(fèi)者利益相背離。

（三）房地產(chǎn)體驗(yàn)式營銷方案的實(shí)施階段問題

基于消費(fèi)者導(dǎo)向的房地產(chǎn)體驗(yàn)式營銷的實(shí)施階段存在如下問題：其一，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施的促銷價(jià)格策略顯單調(diào)，未能與改善消費(fèi)者體驗(yàn)水平的營銷目標(biāo)實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)策略一般遵循著在開盤階段采取低價(jià)促銷策略，在中后期樓盤推廣階段采取穩(wěn)步提價(jià)策略，其目的是試圖給消費(fèi)者營造一種樓盤熱銷，產(chǎn)品銷售緊俏、供不應(yīng)求的幻象，從而激勵(lì)消費(fèi)者盡快支付購房款。該定價(jià)策略背后的營銷理念是假設(shè)消費(fèi)者屬于沖動型購買者，其購買行為缺乏理性，這一策略所期待制造出的熱銷假象有引發(fā)消費(fèi)者逆反心理的可能。房地產(chǎn)企業(yè)在制定價(jià)格策略時(shí)應(yīng)當(dāng)充分考慮消費(fèi)者的購房心理價(jià)位，采取市場導(dǎo)向型價(jià)格策略，并根據(jù)房地產(chǎn)熱銷周期和競爭對手的價(jià)格定位來適時(shí)調(diào)整本企業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格。其二，房地產(chǎn)企業(yè)的促銷策略顯單調(diào)，重視形式華麗，忽視實(shí)質(zhì)利益，缺乏對消費(fèi)者的實(shí)質(zhì)性讓利行動（黃天虎，2011）。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)較為重視營造房地產(chǎn)促銷活動的火爆場面，各種熱場式促銷方案偏重營造形式上的熱烈營銷氣氛，并無確鑿證據(jù)表明此類方案可以實(shí)質(zhì)性改善銷售結(jié)果。房地產(chǎn)企業(yè)的形式化促銷策略的成本最終都要攤薄在單位面積的銷售價(jià)格上，其實(shí)質(zhì)上是增加了消費(fèi)者的購房負(fù)擔(dān)。再者，房地產(chǎn)企業(yè)的促銷廣告策略重視運(yùn)用華麗的效果圖和浮夸的廣告語來刺激消費(fèi)者的購買欲，廣告中很少明示該物業(yè)對消費(fèi)者的體驗(yàn)感提升和實(shí)際價(jià)值增進(jìn)有何幫助。導(dǎo)致上述問題的根源在于房地產(chǎn)企業(yè)忽視了營銷活動的過程性和長期性，未能重視在營銷策略的制定和實(shí)施階段與消費(fèi)者展開積極互動。

消費(fèi)者導(dǎo)向的房地產(chǎn)體驗(yàn)式營銷模式實(shí)施對策

（一）營銷主題定位環(huán)節(jié)的體驗(yàn)式房地產(chǎn)營銷策略

體驗(yàn)營銷的核心內(nèi)容是挖掘客戶的真實(shí)需求信息，掌握客戶需求的內(nèi)在驅(qū)動因素及其對增進(jìn)企業(yè)價(jià)值的幫助，并據(jù)此研究客戶的心理體驗(yàn)水平。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的需求定位已然從傳統(tǒng)的“居者有其屋”的物質(zhì)性需求層面上升為“營造家庭溫馨，改進(jìn)生活方式”的情感式精神層面的需求（趙劍英，2009）。體驗(yàn)式房地產(chǎn)營銷模式的營銷主題定位可從如下方面展開：其一，以生態(tài)宜居性為主題設(shè)計(jì)體驗(yàn)式房地產(chǎn)營銷方案。在房地產(chǎn)客戶的消費(fèi)決策過程中，除了對房屋本身質(zhì)量及價(jià)格提出基本要求之外，更多的消費(fèi)者開始關(guān)心房地產(chǎn)的生態(tài)型及宜居性價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適應(yīng)當(dāng)前消費(fèi)者特征的變動趨勢，以生態(tài)性及宜居性作為房地產(chǎn)營銷主題設(shè)計(jì)的核心理念。其二，以營造消費(fèi)者體驗(yàn)氛圍為主導(dǎo)來設(shè)計(jì)體驗(yàn)式房地產(chǎn)營銷方案。房地產(chǎn)營銷方案的主題設(shè)計(jì)內(nèi)容是房地產(chǎn)企業(yè)傳遞品牌理念和承諾的載體，體驗(yàn)主題不是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營理念內(nèi)容的重復(fù)，而是以提升消費(fèi)者體驗(yàn)水平為導(dǎo)向?qū)Ψ?wù)內(nèi)容進(jìn)行重構(gòu)，將企業(yè)服務(wù)內(nèi)容與消費(fèi)者體驗(yàn)活動有機(jī)結(jié)合為一體。消費(fèi)者體驗(yàn)是包含情感、認(rèn)知與行為于一體的復(fù)雜心理過程，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取適合消費(fèi)者消費(fèi)特征的方式刺激消費(fèi)的感官，創(chuàng)造令消費(fèi)者印象深刻的體驗(yàn)感，確保營銷方案與消費(fèi)者的情感訴求的高度一致性。

（二）產(chǎn)品開發(fā)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)體驗(yàn)式營銷策略

在房地產(chǎn)體驗(yàn)式營銷模式的產(chǎn)品開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)更多關(guān)心體驗(yàn)式房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)給企業(yè)帶來的價(jià)值增進(jìn)，而消費(fèi)者更為關(guān)注自我消費(fèi)欲求的滿足程度。在進(jìn)行體驗(yàn)式房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依據(jù)營銷主題的不同和目標(biāo)市場的差異性來制定恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品開發(fā)策略。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)可從如下方面選擇適合本企業(yè)特點(diǎn)的體驗(yàn)式營銷產(chǎn)品設(shè)計(jì)角度：其一，房地產(chǎn)企業(yè)可從營造營銷情景的方式強(qiáng)化消費(fèi)者體驗(yàn)感知度。情境式營銷體驗(yàn)系指房地產(chǎn)企業(yè)通過營銷房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)氛圍的方式向顧客傳遞產(chǎn)品價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)超越傳統(tǒng)的居住需求體驗(yàn)要求，使得消費(fèi)者感知到其購買的絕非單純的房屋，而是以房屋實(shí)體為基礎(chǔ)的居住環(huán)境。這要求房地產(chǎn)企業(yè)突出其開發(fā)區(qū)內(nèi)的精致景觀設(shè)計(jì)，并使得消費(fèi)者認(rèn)知到房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊的高尚教育、醫(yī)療服務(wù)設(shè)施給其物業(yè)實(shí)體價(jià)值帶來的情境體驗(yàn)價(jià)值增值。其二，房地產(chǎn)企業(yè)可通過在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中融入房地產(chǎn)項(xiàng)目參與體驗(yàn)項(xiàng)目的方式來增強(qiáng)消費(fèi)者對該項(xiàng)目的情感體驗(yàn)價(jià)值。美國學(xué)者巴里·費(fèi)格教授指出，形象與情感是營銷世界的力量源泉。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)緊扣以人為本，在營銷產(chǎn)品開發(fā)中融入文化理念，強(qiáng)化消費(fèi)者在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與建設(shè)過程中的參與度，從而增強(qiáng)消費(fèi)者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的愉悅感受，提升消費(fèi)者對房地產(chǎn)企業(yè)的情感認(rèn)知價(jià)值（戴春山，2011）。

（三）營銷方案實(shí)施環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)體驗(yàn)式營銷策略

其一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從增進(jìn)客戶物業(yè)價(jià)值的角度來設(shè)計(jì)房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷方案。具體而言，一是要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化對客戶需求特征的跟蹤調(diào)查，深入把握特定區(qū)域的特定客戶群的需求特征，以客戶個(gè)性化需求為基礎(chǔ)，因地制宜的設(shè)計(jì)房地產(chǎn)產(chǎn)品和營銷方案；二是要求房地產(chǎn)企業(yè)改變對待客戶的購買要求和投訴建議的應(yīng)對策略，將客戶放置在企業(yè)運(yùn)營的核心地位，特別應(yīng)當(dāng)對客戶的非理性要求給出積極的、人性化的解決方案，從而營造良好的企業(yè)形象；三是重視建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的開放、公平、公正的利益博弈平臺，誠摯邀請業(yè)主積極參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷策劃和物業(yè)管理，在增進(jìn)業(yè)主物業(yè)價(jià)值的前提下提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售額和收益率水平。

其二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確把握與行業(yè)內(nèi)競爭者的競爭與合作關(guān)系定位。鑒于房地產(chǎn)項(xiàng)目的天然壟斷性，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)競爭者之間可以在如下領(lǐng)域結(jié)成企業(yè)聯(lián)盟并采取合作策略：一是房地產(chǎn)客戶信息資源及營銷策略等方面實(shí)現(xiàn)知識共享；二是聯(lián)盟內(nèi)部的企業(yè)伙伴之間可以采取共同的防御策略以應(yīng)對外部競爭者對本地市場的入侵。再者，即便合作伙伴企業(yè)之間也存在一定強(qiáng)度的競爭關(guān)系。這是由于房地產(chǎn)合作企業(yè)擔(dān)心過度的資源整合將導(dǎo)致本企業(yè)在未來市場競爭中喪失領(lǐng)先地位，故將在合作中采取一定的自我保護(hù)措施。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過制定有別于競爭對手的差異化營銷策略的方式，有效規(guī)避競爭對手特長，凸顯本企業(yè)優(yōu)勢領(lǐng)域，從而鞏固本企業(yè)核心競爭力優(yōu)勢地位。

其三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以強(qiáng)化內(nèi)部員工管理水平為基礎(chǔ)來確保體驗(yàn)式營銷策略的有效實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)員工是企業(yè)與消費(fèi)者展開溝通的橋梁，是企業(yè)實(shí)施一切營銷方案的基礎(chǔ)性人事保障。房地產(chǎn)企業(yè)若想提升消費(fèi)者的體驗(yàn)水平，首先則需在企業(yè)內(nèi)部塑造良好的員工服務(wù)文化。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為員工創(chuàng)設(shè)有利于有營銷才華員工通過公平競爭脫穎而出的制度環(huán)境，為員工提供充分的個(gè)人成長發(fā)展空間；為員工提供具有濃郁人文關(guān)懷的企業(yè)文化環(huán)境，形成企業(yè)、員工與客戶之間相互理解、關(guān)懷的良好企業(yè)文化氛圍。房地產(chǎn)企業(yè)將企業(yè)期許員工對待客戶的方式作為企業(yè)對待員工的方式，有助于企業(yè)潛移默化的培養(yǎng)員工善待客戶的信念，并在此思維慣式的作用下有效改善客戶的體驗(yàn)水平。

1.尹麗.當(dāng)前房地產(chǎn)體驗(yàn)營銷存在的問題及策略研究[J].吉林省經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2011.25(5)

2.黃天虎.房地產(chǎn)業(yè)顧客參與對品牌忠誠的影響—顧客體驗(yàn)的中介作用[D].南京財(cái)經(jīng)大學(xué)，2011

3.趙劍英.當(dāng)前房地產(chǎn)營銷中存在的問題及營銷策略選擇[J].經(jīng)濟(jì)論壇，2009 (24)

4.戴春山.基于顧客滿意的房地產(chǎn)體驗(yàn)營銷策略探討[J].商業(yè)時(shí)代，2011 (34)

F293.35

A