干休所住房改造工程中的風(fēng)險控制

秦 瑋

(海軍工程大學(xué) 天津校區(qū)，天津 300450)

干休所住房改造工程也是軍隊(duì)基本建設(shè)的重要組成部分，近年來，一些軍隊(duì)離休干休所采取轉(zhuǎn)讓和置換土地、結(jié)合退休干部建房、住戶集資等方式，盤活土地資源實(shí)施住房改造，取得了顯著成效，改善了居住條件和休養(yǎng)環(huán)境，但從總體實(shí)施情況看，因論證不充分、程序不規(guī)范、組織不嚴(yán)密等及不可預(yù)見的因素較多，項(xiàng)目擱淺、工程建設(shè)無法順利進(jìn)行、老干部不滿意的現(xiàn)象也時有發(fā)生，有的甚至釀成嚴(yán)重后果。因此，加強(qiáng)規(guī)避住房改造工程風(fēng)險能力，加強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險管理極為重要，有利于項(xiàng)目順利完成，也有利于老干部隊(duì)伍的穩(wěn)定。為把好事辦好，穩(wěn)步推進(jìn)住房改造工程各項(xiàng)進(jìn)程，認(rèn)真解決住房改造工程過程中出現(xiàn)的一系列問題，是當(dāng)前應(yīng)該思考的問題，在認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)政策文件與理論教材的基礎(chǔ)上，針對當(dāng)前住房改造工程中出現(xiàn)的問題與矛盾，談一談自己的認(rèn)識。

一 干休所住房改造工程的風(fēng)險

干休所住房改造工程的實(shí)質(zhì)就是利用軍隊(duì)干休所現(xiàn)有土地資源為老干部解決一套新住房?；境绦蚓褪情_發(fā)商通過土地競拍獲得干休所擬轉(zhuǎn)讓的土地，在干休所擬保留的土地上建蓋干休所老干部住房及附屬配套用房，待全體老干部搬遷進(jìn)新房之后，對擬轉(zhuǎn)讓的土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)商品住房進(jìn)行銷售以獲取應(yīng)有利潤。

(一)工程項(xiàng)目風(fēng)險

由于干休所改造工程特殊的實(shí)施過程，決定了工程實(shí)施過程中將會遇到各種各樣的風(fēng)險。

1.策劃階段存在的風(fēng)險。工程項(xiàng)目決策階段是工程造價的基礎(chǔ)，特別是項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)地點(diǎn)、工藝的評選、設(shè)備選用等，決定了工程造價的高低，關(guān)系到項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，是投資控制的重點(diǎn)之一。工程項(xiàng)目決策的失誤或偏差勢必導(dǎo)致經(jīng)營目標(biāo)不能如期實(shí)現(xiàn)，浪費(fèi)大量的人財物力，給企業(yè)和社會造成不可估量的損失。

2.工程設(shè)計階段存在的風(fēng)險。設(shè)計深度、設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)劣，嚴(yán)重影響工程造價和工程進(jìn)程。影響工程造價較大的因素是設(shè)計的變更，產(chǎn)生設(shè)計變更的因素除了甲方人為因素外，大多是由于設(shè)計深度不夠引起的，這些因素往往會使工程造價大幅度增加。

3.工程施工招標(biāo)階段存在的風(fēng)險。工程施工招標(biāo)階段的主要任務(wù)是選擇優(yōu)良的施工隊(duì)伍，選擇不當(dāng)會嚴(yán)重影響工程質(zhì)量，給工程的正常使用帶來較大風(fēng)險，同時也會影響工程的造價。

4.合同管理中存在的風(fēng)險。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和經(jīng)濟(jì)法規(guī)的逐步完善，工程項(xiàng)目管理中的合同管理成為管理的中心環(huán)節(jié)。合同管理制約著整個工程項(xiàng)目管理水平和工程經(jīng)濟(jì)效益的提高。在建筑施工企業(yè)合同管理中存在的主要風(fēng)險有:合同主體不當(dāng);合同文字不嚴(yán)謹(jǐn)，導(dǎo)致合同難以履行或引起爭議;合同條款不全面、不完整、有缺陷、有漏洞，在合同中看不到違約如何處理的條款;違反法律法規(guī)簽訂無效合同等。

(二)干休所風(fēng)險

在整個工程建設(shè)過程中，干休所和承包商都要承擔(dān)一定的風(fēng)險，其中干休所的風(fēng)險如下。

1.動遷風(fēng)險。干休所老干部盼望居住新房的愿望雖然強(qiáng)烈，但是真正要讓其搬離居住二十多年的住房，心情還是比較復(fù)雜的，這就需要做大量的思想工作，避免老干部出現(xiàn)反復(fù)現(xiàn)象，更不能提出不合理要求來要挾干休所工作人員，影響工程正常推進(jìn)。

2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。干休所土地使用權(quán)競價轉(zhuǎn)讓工作結(jié)束之后，必須由開發(fā)商按照《干休所軍用土地使用權(quán)競價轉(zhuǎn)讓文件》中約定的時間，及時將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的首付款匯入賬號，否則視為違約，迫使開發(fā)商一心一意把資金流和技術(shù)流等全部投入到干休所合作建房工程項(xiàng)目中，一鼓作氣完成干休所的住房建設(shè)。

3.社會政治風(fēng)險。社會政治風(fēng)險包括項(xiàng)目所在地區(qū)附近突發(fā)重大事故導(dǎo)致的社會風(fēng)險，地方政府與軍隊(duì)通過政策和法規(guī)的變動間接構(gòu)成影響開發(fā)商、單位或個人交易行為的風(fēng)險，軍隊(duì)工程建設(shè)相關(guān)法律、政策與地方不一致導(dǎo)致的政治風(fēng)險，以及干休所部分老干部二次搬家安置等引起的社會矛盾對日常安定穩(wěn)定的造成的風(fēng)險。

4.自然風(fēng)險。該風(fēng)險是因自然力的不規(guī)則變化產(chǎn)生的現(xiàn)象所導(dǎo)致危害經(jīng)濟(jì)活動，物質(zhì)生產(chǎn)或生命安全的風(fēng)險。如滑坡、地震、水災(zāi)、火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、凍災(zāi)、以及各種瘟疫等自然現(xiàn)象，在現(xiàn)實(shí)生活中是大量發(fā)生的。自然風(fēng)險的特征是:自然風(fēng)險形成的不可控性，自然風(fēng)險形成的周期性，自然風(fēng)險事故引起后果的共沾性，即自然風(fēng)險事故一旦發(fā)生，其涉及的對象往往很廣，但是通?？梢酝ㄟ^識別其帶來的風(fēng)險采取對計劃進(jìn)行調(diào)整，在施工組織中對易受自然風(fēng)險影響的工序調(diào)整到較合適的天氣條件下進(jìn)行，達(dá)到減輕風(fēng)險的效果。在各類風(fēng)險中，自然風(fēng)險是保險人承保最多的風(fēng)險。

5.管理風(fēng)險。管理風(fēng)險是指主觀的、人為的風(fēng)險，通常是由于管理失誤造成的，如管理運(yùn)作過程中因信息不對稱、管理不善、判斷失誤等影響管理的水平。管理風(fēng)險具體體現(xiàn)在構(gòu)成管理體系的每個細(xì)節(jié)上，可以分為四個部分:管理者的素質(zhì)、組織結(jié)構(gòu)、企業(yè)文化、管理過程。

6.組織風(fēng)險。組織風(fēng)險是項(xiàng)目決策風(fēng)險的一種類型。主要內(nèi)容:承包商管理人員和一般技術(shù)工的知識、經(jīng)驗(yàn)和能力;經(jīng)濟(jì)與管理操作人員的知識、經(jīng)驗(yàn)和能力;損失控制和安全管理人員的知識、經(jīng)驗(yàn)和能力等。對于部隊(duì)干休所住房改造項(xiàng)目有可能因?yàn)檐姷毓芾砣藛T和技術(shù)人員組成的項(xiàng)目管理班子對項(xiàng)目最終目標(biāo)、應(yīng)享有的權(quán)利及相應(yīng)的義務(wù)等理解、預(yù)期和態(tài)度不同難以對項(xiàng)目實(shí)施有效的管理，也可能因各職能部門之間配合不力造成進(jìn)展緩慢。

事實(shí)上，在工程項(xiàng)目的實(shí)施過程中，各種干擾因素有很多，干休所作為業(yè)主方，需要承擔(dān)的風(fēng)險很大。

(三)開發(fā)商風(fēng)險

開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險是指住房改造工程項(xiàng)目實(shí)施過程中的除規(guī)定為干休所承擔(dān)的風(fēng)險以外的所有風(fēng)險。其中具體在不同階段他所承擔(dān)的風(fēng)險也是不同的。在此文主要講干休所風(fēng)險，開發(fā)商風(fēng)險暫略。

二 住房改造工程項(xiàng)目中風(fēng)險的特點(diǎn)

住房改造工程項(xiàng)目中風(fēng)險的特點(diǎn)投資規(guī)模大只是住房改造工程項(xiàng)目的特征之一，他有實(shí)施周期長、動遷難、規(guī)劃報批與審批程序復(fù)雜等不確定性因素等特征。工程項(xiàng)目從立項(xiàng)到完成后運(yùn)行的整個生命周期中都必須重視對風(fēng)險的管理，住房改造工程項(xiàng)目的風(fēng)險具有如下特點(diǎn):風(fēng)險存在的客觀性和普遍性;某一具體風(fēng)險發(fā)生的偶然性和大量風(fēng)險發(fā)生的必然性;風(fēng)險的可變性;風(fēng)險的多樣性和多層次性。

三 住房改造工程的風(fēng)險管理與控制

任何投資開發(fā)與建設(shè)活動都有風(fēng)險，既然有風(fēng)險就不能聽之任之，而是要進(jìn)行管理，進(jìn)行有效控制，對潛在的威脅因素予以確認(rèn)、評價和經(jīng)濟(jì)控制，順利完成工程項(xiàng)目。風(fēng)險管理，就是人們對潛在的意外損失進(jìn)行辨識、評估，并根據(jù)具體情況采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理，即在主觀上盡可能有備無患或在無法避免時亦能尋求切實(shí)可行的補(bǔ)償措施，從而減少意外損失或進(jìn)而使風(fēng)險為我所用。就前面提到的工程項(xiàng)目施工中存在的風(fēng)險事項(xiàng)，提出以下防范對策和措施。

(一)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流拍現(xiàn)象的管理與控制

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流拍現(xiàn)象的管理與控制土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流拍現(xiàn)象的管理與控制土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流拍現(xiàn)象的管理與控制。干休所住房改造工程從申請立項(xiàng)到土地轉(zhuǎn)讓計劃下達(dá)，再到正式的土地使用權(quán)競價轉(zhuǎn)讓，每一道程序的周期都不短，少則一個星期，多則數(shù)月。錯過了房地產(chǎn)開發(fā)的黃金時期，有資質(zhì)有誠信的開發(fā)商就不再對此項(xiàng)目感興趣，筆者認(rèn)為，在這樣特殊的情況下，既要滿足老干部心愿，盡快動工，也不可盲目上馬造成流標(biāo)，則可以采取“勾地”的辦法來解決這樣的矛盾。

1.所謂“勾地”，即土地成交價格申報制度，是指單位和個人對具體宗地有使用意向的，可以提出“成交價格申報”申請，并承諾愿意支付的土地價格。

按照規(guī)定，啟動“勾地”制度后，對于出價未達(dá)到評估價格的土地，可選擇“不出讓”，由此，地產(chǎn)商“勾地失敗”。相反，地產(chǎn)商一旦“勾地”成功，隨之進(jìn)入“招拍掛”階段，如有人競價，則價高者得;而一旦無人競價，“提出勾地申請的單位和個人應(yīng)當(dāng)參加該宗地的招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動，且報價不得低于其承諾的土地價格。為此，必須按照軍區(qū)級土地管理部門下達(dá)的指示要求，至少軍地兩家有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)對擬轉(zhuǎn)讓地塊進(jìn)行準(zhǔn)確評估，得出一個合理的價位。

2.期望值不可太高。某些干休所的主官對土地轉(zhuǎn)讓市場不盡了解，總認(rèn)為土地會增值，就不顧實(shí)際，拍著腦門就確定起拍價，土地轉(zhuǎn)讓是一個市場行為，必須遵循一定的市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，在確保干休所能盤活的基礎(chǔ)上，略有發(fā)展后勁即可。而不能漫天要價，造成開發(fā)商硬著頭皮拿下土地之后，沒有實(shí)力完成樓盤的開發(fā)，造成最終損失的還是雙方付出慘痛代價。

(二)土地圍標(biāo)現(xiàn)象的管理與控制

軍用土地轉(zhuǎn)讓的底線就是不可賤賣土地，否則造成國有資產(chǎn)流失，開發(fā)商就是想抓住干休所專業(yè)技術(shù)人員缺乏，老干部迫切希望住上新房的這些特點(diǎn)，想方設(shè)法的希望降低土地價值，對土地競拍工作展開全方位的攻勢，對其進(jìn)行圍標(biāo)，以賺取不法利潤。為避免此類現(xiàn)象的發(fā)生，主要有以下兩種辦法:確保開發(fā)商的真實(shí)性及適度提高競價保證金數(shù)額。

(三)工程項(xiàng)目策劃階段的風(fēng)險控制

工程項(xiàng)目決策的失誤是最大的失誤和損失，做好規(guī)劃設(shè)計階段的風(fēng)險管理和控制事關(guān)重大。做好規(guī)劃設(shè)計階段的風(fēng)險管理和控制，首先要研究國家政策，在政策允許的范圍內(nèi)進(jìn)行，主要包括占用土地的手續(xù)及審批程序是否規(guī)范完備、節(jié)能環(huán)保措施是否到位;其次，進(jìn)行項(xiàng)目的充分論證和可行性調(diào)研，研究預(yù)期效果和效益實(shí)現(xiàn)的可行性。

(四)工程設(shè)計階段的風(fēng)險控制

在設(shè)計階段要注意提高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計意識，積極推行工程設(shè)計招標(biāo)和設(shè)計方案競選，優(yōu)化設(shè)計方案，控制設(shè)計變更，有效控制工程成本。積極推動本單位職能部門采用公開招標(biāo)的方式選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位，在設(shè)計委托合同中將設(shè)計質(zhì)量與設(shè)計費(fèi)用掛鉤，促使設(shè)計部門加強(qiáng)設(shè)計質(zhì)量意識，提高服務(wù)水平，減少由于設(shè)計原因給建設(shè)單位帶來的經(jīng)濟(jì)損失。

(五)工程施工招標(biāo)階段的風(fēng)險控制

一是要加強(qiáng)對招標(biāo)全過程的監(jiān)控。招標(biāo)管理部門內(nèi)部控制制度是否健全、執(zhí)行是否到位;招標(biāo)項(xiàng)目是否具備法律規(guī)定的必要條件;招投標(biāo)的程序和方式是否符合國家有關(guān)規(guī)定，采用招標(biāo)是否滿足三家以上單位的要求;投標(biāo)文件是否按規(guī)定時間送達(dá);投標(biāo)單位有無存在相互串標(biāo)或虛假投標(biāo)行為;評標(biāo)過程是否規(guī)范，是否遵循評標(biāo)規(guī)則。二是嚴(yán)格審核招標(biāo)文件。招標(biāo)文件是否全面，形式是否合法;采用清單計價的其工程量計算是否正準(zhǔn)確，有無嚴(yán)重錯誤或漏項(xiàng);施工現(xiàn)場的實(shí)際情況是否符合招標(biāo)文件的規(guī)定，防止招標(biāo)文件本身漏洞個工程招標(biāo)帶來風(fēng)險。三是嚴(yán)格選擇施工單位。做好施工單位的資格預(yù)審工作，對投標(biāo)方的資質(zhì)、技術(shù)、資金、信譽(yù)、業(yè)績、等進(jìn)行嚴(yán)格篩選，通過資格預(yù)審把不符合項(xiàng)目實(shí)施要求和有不良記錄的投標(biāo)單位淘汰，為招標(biāo)工作順利進(jìn)行打下良好基礎(chǔ)。

(六)合同管理中的風(fēng)險控制

工程項(xiàng)目的合同貫穿于工程勘驗(yàn)、設(shè)計、施工、檢驗(yàn)、結(jié)算，是一個動態(tài)的管理過程，構(gòu)成一個完整的體系。它作為建設(shè)工程項(xiàng)目施工的指南，對整個項(xiàng)目的實(shí)施起總控制和總保證作用，疏漏任何一個方面都會導(dǎo)致企業(yè)利益的重大損失，所以規(guī)避合同管理風(fēng)險非常有必要。有關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)合同管理，完善各項(xiàng)管理制度，建立合同管理臺賬，根據(jù)工程項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際，工程項(xiàng)目的主管部門應(yīng)適當(dāng)選擇計價形式，降低工程的合同風(fēng)險，對于施工條件較好，工程量變化小、施工工藝成熟的項(xiàng)目，可采取固定總價合同方式;對于工程量變化較大的項(xiàng)目，可采取調(diào)價方式，在工程量可能變化的幅度范圍內(nèi)，采取不同的結(jié)算單價。建立層層審核把關(guān)制度，審查合同時要重點(diǎn)關(guān)注合同有無語言模糊、前后矛盾的現(xiàn)象，合同簽訂日期、簽訂對象以及合同內(nèi)容是否與招標(biāo)文件條款一致，特別是結(jié)算條款有無差異。

四 工程保險在風(fēng)險控制中的作用及必要性

住房改造工程不是一項(xiàng)單純的老干部住宅工程，它還涉及到擬出讓地塊的開發(fā)建設(shè)，以及整個樓盤的和諧共存。開展工程保險是十分必要的，一是與國際慣例接軌的需要。二是完善建筑市場運(yùn)行機(jī)制，解決建筑領(lǐng)域突出問題和提高行業(yè)素質(zhì)的需要。三是軍隊(duì)轉(zhuǎn)變職能的需要。四是貫徹《建筑法》的需要。工程保險的作用主要有:防范風(fēng)險的保障作用、有利于對建筑工程風(fēng)險的監(jiān)管、有利于降低處理事故糾紛的協(xié)調(diào)成本、有利于發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)的特殊作用。

五 結(jié)語

綜上所述，在我國建筑業(yè)發(fā)展的現(xiàn)階段，對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險控制已成為一項(xiàng)非常重要的工作，只要強(qiáng)化風(fēng)險意識，增強(qiáng)風(fēng)險控制能力，推進(jìn)工程保險，就一定能完成干休所住房改造工程項(xiàng)目，從而徹底改善離休老干部的住用條件，為老干部創(chuàng)造一個舒適、優(yōu)美、和諧的休養(yǎng)環(huán)境。

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