中外房產(chǎn)稅之比較——我們?yōu)槭裁匆獙Υ媪糠空魇辗慨a(chǎn)稅

魏雅華

2011年中國試點(diǎn)開征的房地產(chǎn)稅的收入一年僅為23億元，對于近十萬億元的中國稅收來說，房產(chǎn)稅對國家稅收的貢獻(xiàn)幾乎為零。而在國外，房產(chǎn)稅對國家稅收的貢獻(xiàn)大都超過了70%。僅此一點(diǎn)，便可以知道，中國與外國的房產(chǎn)稅差別有多大，而中國房產(chǎn)稅這道中國菜，有多失敗。

——題記

新聞事件：高稅負(fù)讓中國富人放棄美國護(hù)照

2012年10月15日《環(huán)球時報(bào)》報(bào)道說：《高稅負(fù)讓中國富人放棄美國護(hù)照》。該文中說：2010年3月，華盛頓通過《外國賬戶合規(guī)納稅法案》，目的就是打擊在國外的偷稅者。據(jù)統(tǒng)計(jì)，放棄美國公民身份的人從2006年的280人，上升到去年的1780人。6年間增加了近6倍。

對于這樣的消息，我一點(diǎn)都不感到奇怪。讓我感到奇怪的倒是另一條新聞：

前不久發(fā)布的最新一版的胡潤研究所《中國百萬富豪調(diào)查報(bào)告》稱，有60%的中國富豪希望移居海外。大約40%的中國富豪選擇美國作為他們的“第二個家”，其次依次為加拿大、新加坡和歐洲。

這件事真的很奇怪，又不奇怪。

中國百萬（以美元計(jì)）富豪們想要離開中國，原因很多，最重要的有三條：第一，他們的財(cái)產(chǎn)來源大多不干凈，三十六計(jì)走為上。第二，中國對私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)制度既不完善又很脆弱，富豪們的財(cái)產(chǎn)不知哪一天便會沒收，缺少安全感。第三，中國的民眾中彌漫著可怕的仇富情緒，不知哪一天將會爆發(fā)。

可中國富豪們想移民國外，卻是大錯特錯。因?yàn)橹袊鴮τ诟蝗嗽谡呱系膶捄癯潭?，是全世界?dú)一無二的。

讓我們讀新聞：

2012年是全世界的大選年，而幾乎所有參與總統(tǒng)競選的候選人，都在比誰對富人更狠。美國總統(tǒng)奧巴馬發(fā)表國情咨文，對年收入超過百萬美元的美國首富階級，將原定的15%的稅率改成征收30%稅率。

中國至今沒有專門對富人所征收的稅賦。這就是為什么中國財(cái)富向富人集中速度最快的原因所在。那么尚未在全國正式開征的房產(chǎn)稅，能不能成為中國的第一個富人稅呢？

讓我們來看看中國的房產(chǎn)稅與外國的房產(chǎn)稅，有多么大的差別。

中國的房產(chǎn)稅對國家稅收的貢獻(xiàn)幾乎為零

此前在重慶和上海進(jìn)行的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，只對居民新買入的高檔住房征收房產(chǎn)稅，它所圈定的征收范圍非常之小。其結(jié)果是，一人擁有幾套乃至幾十套普通住房，將不在征收范圍之內(nèi)，可以豁免。

這樣的征收辦法，讓超過總數(shù)90%的炒房客長長地出了口氣，虛驚一場。這樣的征收辦法，能有效地遏制炒房投機(jī)，平抑房價嗎？

2011年中國房地產(chǎn)稅的收入一年僅為23億元，對于年近十萬億元的中國稅收來說，幾乎可以忽略不計(jì)。而國外的房產(chǎn)稅卻均為國家稅收的第一大稅，占到稅收總額普遍在70%以上，看了這個比重，你該明白，中國特色的房產(chǎn)稅與國外的房產(chǎn)稅，區(qū)別有多大了吧。

國外的房地產(chǎn)稅是地方財(cái)政的第一重稅

房地產(chǎn)稅是國外地方財(cái)政的主要來源，占地方財(cái)政收入的70%左右，美國為75%，法國為69%，加拿大是85%，菲律賓大概是73%，南非是75%，世界最窮的國家肯尼亞也占到69%。也就是說，在世界各個國家，不管發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家的基層政府收入主要來源是靠房產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)稅除了為地方財(cái)政提供充足的資金外，還有一個重要的職能，就是平穩(wěn)房價，減少資源浪費(fèi)和環(huán)境污染，所以，人們也把房地產(chǎn)稅叫“生態(tài)稅”。

由于房地產(chǎn)泡沫誘導(dǎo)人們把超量資本投入到不能再產(chǎn)出消費(fèi)品的房子上，限制了對其他生產(chǎn)領(lǐng)域的資本投資，這對一個國家乃至全球經(jīng)濟(jì)是巨大的潛在威脅。

為此，為了防止資本過多地向房地產(chǎn)市場流動，對房地產(chǎn)征稅是市場經(jīng)濟(jì)體中控制房價、確保經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的唯一可行的手段。

有的國家房產(chǎn)稅稅率和地產(chǎn)稅稅率相同（單一稅率），這樣，征收房地產(chǎn)稅比較簡單，先分別評估房產(chǎn)價值和地產(chǎn)價值，然后兩者相加，得出房地產(chǎn)的總價值，再乘以房地產(chǎn)稅稅率，就得出應(yīng)交納的房地產(chǎn)稅稅額。

有的國家房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅稅率不一致（劈開稅率），這時，征收房地產(chǎn)稅就略麻煩一些，要先分別評估房產(chǎn)價值和地產(chǎn)價值。

房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，屬于從價稅，也就是說，是按照房地產(chǎn)的價值征稅。房地產(chǎn)的價值有的國家按房地產(chǎn)交易時的價格征收，但每隔幾年就要重新評估；有的國家則每年按照房地產(chǎn)的市價征收。比如，一套房子價值100萬元，房地產(chǎn)稅的稅率為2%，那每年就應(yīng)該納稅2萬元。

盡管在國外房地產(chǎn)稅是第一重稅，卻很少聽到人們抱怨房地產(chǎn)稅，住房就要交稅，對他們來說是天經(jīng)地義的事情。因?yàn)樗麄冎?，房地產(chǎn)稅主要用在公共開支上，如街道整修、公園、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物館、圖書館等。

美國的房地產(chǎn)稅成為稅收的穩(wěn)固稅源

在美國，住房約占居民家庭資產(chǎn)的30%，而各家庭直接或間接持有的股票價值僅占其資產(chǎn)總值的25%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自1995年以來，美國住房銷售收入每年達(dá)1500億美元，房地產(chǎn)業(yè)為稅收創(chuàng)造了穩(wěn)固的稅源。

請注意，美國到處都是稅收，買房后的房產(chǎn)稅是一筆長期且并不輕松的負(fù)擔(dān)。房產(chǎn)稅的計(jì)算方式非常復(fù)雜，總體來說，紐約市的房產(chǎn)稅在2%～5%，這意味著，一套近30萬美元左右的房子，每年還要負(fù)擔(dān)1萬美元左右的房產(chǎn)稅。

在美國房子要出租，就要收稅，稅率是租金的30%左右。這個稅率是非常之高的。

如果房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，先收15%的資本得利稅，而中國在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓這個環(huán)節(jié)，根本就沒有這個稅。再按交易價格征收1%～5%的營業(yè)稅。不要說5%，如果按照3%收取，只怕就沒人炒房了。如果房子是按揭購買，還要對貸款額征收0.35%的印花稅，另外加0.002%的無形稅。

在美國，征收不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅的目的，主要是為了抑制炒地、炒房等投機(jī)行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。保有五年以上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益所得稅，稅率為15%，居民稅稅率為5%；保有五年以下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益所得稅，稅率為30%，居民稅稅率為9%。

這樣驚人的稅率，中國的炒客敢到美國去試試水熱水涼嗎？

英國對不同標(biāo)準(zhǔn)的房屋采取累進(jìn)稅制

房產(chǎn)稅這項(xiàng)從1993年開始實(shí)施的稅種，將英國所有的住房，按房價高低分為8個檔次，并參考房子年代、大小、格局、品質(zhì)、地點(diǎn)等來判斷不同的繳稅標(biāo)準(zhǔn)。不同標(biāo)準(zhǔn)的房屋繳稅采取累進(jìn)稅制。

一般來說，房價最低的A類住房每年要繳的房產(chǎn)稅在1000英鎊（1英鎊約合10.1元人民幣）左右，而最貴H檔的房屋要繳納的房產(chǎn)稅的金額是A檔的3倍有余。

在英國，各個地區(qū)的市政廳，每年都會給所轄地區(qū)的每棟住房寄去房產(chǎn)稅賬單，無論租戶還是房主，看到賬單后，本著“誰住誰繳”的原則，可以選擇一次性繳納，也可以分期付款。賬單中還說明這項(xiàng)稅收的用途，比如消防使用4%，警察使用12.5%，市政開支82.5%等，去向很透明。

對于住豪宅的人來說，他們所要繳納的房產(chǎn)稅自然要高于普通標(biāo)準(zhǔn)。以“全球最昂貴的公寓”海德公園一號為例，這個坐落于倫敦中心騎士橋的豪宅，報(bào)價每平方米6.45萬英鎊，每套公寓均價在2000萬英鎊左右。這樣的豪宅所在的切爾西區(qū)政府自然會開出最高一檔的房產(chǎn)稅單，平均每套公寓每年的房產(chǎn)稅就要交30多萬英鎊，這筆錢在倫敦足以買一所均價住宅。

房產(chǎn)稅不僅針對豪宅住戶，那些有兩處或兩處以上的住戶，也要多交房產(chǎn)稅。以前在英國很多地區(qū)，第二套住房的房產(chǎn)稅給予10%的優(yōu)惠，可如今不但優(yōu)惠可能被取消，一些地區(qū)政府還考慮要多征稅。比如在英國德文郡，共有大約1.4萬套住宅屬于第二套及以上住房，如果加收房產(chǎn)稅，地方政府增收將超過2000萬英鎊。對于日子過得緊巴巴的當(dāng)下政府，這筆錢確實(shí)是一大誘惑。

日本的房產(chǎn)稅采取差別稅率征收

日本在不動產(chǎn)取得、保有和轉(zhuǎn)讓的各個環(huán)節(jié)，建立了一套相對完善的稅制，不僅為各級政府提供了稅收來源，還為抑制投機(jī)、保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定起到了積極作用。同時各種稅制均按納稅主體的情況，而采取差別稅率的做法，也兼顧了社會公平。

如保有10年以上的住宅在轉(zhuǎn)讓時，收益金額在6000萬日元以內(nèi)的部分，所得稅和居民稅分別按10%和4%的稅率征收；收益金額超過6000萬日元的部分，所得稅和居民稅分別按15%和5%的稅率征收。很奇怪，很新鮮吧。日本人是用這種辦法來限制抄房投機(jī)的。對暴利者重稅，收入多的重稅，收入少者輕稅。這不公平嗎？很公平。

登記許可稅是取得不動產(chǎn)者進(jìn)行登記時，必須繳納的一種國稅。通過購買獲得的房地產(chǎn)稅率為2%。

印花稅是不動產(chǎn)交易簽約過程中產(chǎn)生的國稅，稅額因簽約金額而異。如6000萬日元的簽約金額，需要繳納的印花稅稅額為6萬日元。繼承稅和贈與稅是不動產(chǎn)接受方繳納的國稅，采用10%至50%的六檔累進(jìn)稅率制，不足1000萬日元的部分，按10%的稅率征稅，而超過3億日元的部分其稅率則為50%。這是一種罕見的強(qiáng)有力的劫富濟(jì)貧的富人稅。

德國用房產(chǎn)稅調(diào)控房價致房價十年不漲

在德國，房產(chǎn)稅有專門的《房產(chǎn)稅法》，稅收計(jì)算方式相對簡單，按“統(tǒng)一的征稅值”乘以3.5%后，再乘以當(dāng)?shù)卮_定的稅率。

德國還有房產(chǎn)購置稅，可以說是更重要的調(diào)節(jié)手段。每購置一處房產(chǎn)，需按房產(chǎn)的實(shí)際價值交納一定數(shù)量的稅。德國以嚴(yán)厲的稅收政策抑制房地產(chǎn)投資者，使得德國房價長期保持穩(wěn)定。

德國一直把房地產(chǎn)視為重要的剛性需求與民生要求。過去10年間，德國名義上房價每年僅上漲1%，但德國物價水平平均每年漲幅達(dá)2%，也就是說扣除物價因素，德國的房價實(shí)際上在以每年1%的速度縮水。

德國房價10年不漲，甚至在金融危機(jī)時仍繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢。由于德國嚴(yán)格控制惡性通脹，一旦CPI超過標(biāo)準(zhǔn)，德國央行必定加息。因此，德國不會產(chǎn)生由貨幣泡沫而起的資產(chǎn)價格泡沫。

德國用房產(chǎn)稅來調(diào)控房價是最成功的案例。

法國的房產(chǎn)稅遏制一些富人到國外購置房產(chǎn)

想要移居法國的中國富豪請注意，法國對外國房產(chǎn)照樣征稅，也就是說，你在法國得為你在中國的房產(chǎn)向法國繳稅。不僅如此，如果你在法國境內(nèi)連續(xù)居住超過半年，那么納稅的額度不僅限于房產(chǎn)，你所有的財(cái)產(chǎn)，包括你在中國的財(cái)產(chǎn)，都要向法國的稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅，而且稅率高的怕人，可以高到75%。你去法國的時候是只孔雀，等你逃離法國的時候，你就變成白條雞了。

不要說不公平，公平不公平，這是立法者的事，不是執(zhí)法者該考慮的事，法律是強(qiáng)制性的。

法國房地產(chǎn)稅包含在財(cái)產(chǎn)稅里，財(cái)產(chǎn)稅要求把家庭所有住房和汽車、藝術(shù)品等財(cái)產(chǎn)合并納稅，也就是說，按照各類財(cái)產(chǎn)的總價值計(jì)征。對大多數(shù)家庭來說，財(cái)產(chǎn)稅主要就是房地產(chǎn)稅。根據(jù)法國稅法，如果是法國公民和歐盟公民，在法國境內(nèi)連續(xù)居住超過183天，就要對他（她）在法國以及世界各地的財(cái)產(chǎn)征稅。

法國對歐盟公民世界各地財(cái)產(chǎn)征稅的目的，就是遏制一些富人到國外購置房產(chǎn)，把錢從法國境內(nèi)帶出。在這一點(diǎn)上，跟中國股市一樣，這叫世紀(jì)之套。

韓國的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅稅率為60%

韓國的房產(chǎn)稅更加嚴(yán)厲。其嚴(yán)厲的程度讓人乍舌。

韓國為了抑制房價過快上漲，制定了多種賦稅制度，其中最具代表性的就是綜合不動產(chǎn)稅，征稅對象為擁有房產(chǎn)總價值超過6億韓元的家庭，稅率為0.75%—2%。

此外，韓國從1961年起就征收財(cái)產(chǎn)稅，這一稅種的征稅對象是面向所有擁有土地、房產(chǎn)、船舶等實(shí)物財(cái)產(chǎn)的人，擁有高檔房產(chǎn)的富裕階層會承擔(dān)更重的賦稅。

為打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為，韓國政府又出臺了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，即擁有2套住宅的家庭在購買房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，要繳納50%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，即價值100萬的房子，要繳50萬元的稅。擁有3套以上住宅的家庭在購買房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，要繳納60%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。

這樣的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，幾乎就是殺蟲劑，幾乎能將房蟲消滅殆盡。

加拿大的房產(chǎn)稅對于低收入者退還房產(chǎn)稅

根據(jù)加拿大稅法，加拿大的財(cái)產(chǎn)稅分土地稅、動產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅三種。可見，加拿大房產(chǎn)稅也是和地產(chǎn)稅分離的。據(jù)加拿大統(tǒng)計(jì)局的報(bào)告，2006年，68%的加拿大家庭擁有自己的住宅，房地產(chǎn)價值超過2.2萬億元，占加拿大家庭總資產(chǎn)的37%。

加拿大的房地產(chǎn)稅比較復(fù)雜，因?yàn)樗皇怯?jì)征一次，而是市鎮(zhèn)、縣和學(xué)區(qū)重復(fù)計(jì)征，各地的稅率差別很大，但大多在1%左右，平均占家庭收入的5%，而個人所得稅占家庭收入的10%以上。在加拿大，老年人支付的房產(chǎn)稅占個人收入的11.7%，而年輕人則只占4.2%，這是因?yàn)槔夏耆送诵菔杖氲?，但住的房子較大，所以比例就顯得高。

為了減輕低收入群體的納稅負(fù)擔(dān)，在年度個稅申報(bào)時會有個調(diào)整，如果收入低，政府會退回房產(chǎn)稅。例如，2010年在加拿大交納個稅時，對65歲以下的人房地產(chǎn)稅課稅扣除為250加元，65歲以上的人為625加元。

結(jié)論：中國為什么要對存量房征收房產(chǎn)稅

有關(guān)新加坡、印度等國的房產(chǎn)稅，這里已不需要一一列舉了。您可以將各國的上述稅率與重慶上海的房地產(chǎn)稅率加以比較，您就會明白，我們?yōu)槭裁匆獙σ奄彽牡诙状媪糠空魇辗慨a(chǎn)稅？這不僅是與國際上的房產(chǎn)稅接軌，而且是中國土地財(cái)政告急的被動選擇。

對存量房征收房產(chǎn)稅可以一石N鳥：一是可大幅度地降低房價，振興中國的房地產(chǎn)業(yè)，烘暖偏冷的中國經(jīng)濟(jì)，而且?guī)缀醪粋Ψ康禺a(chǎn)商的利益；二是可為地方財(cái)政提供穩(wěn)定而豐厚的財(cái)政收入，三是可以強(qiáng)有力地實(shí)現(xiàn)均貧富。

這樣的利國利民的好事，何樂而不為？

我們期待中國加快實(shí)施房產(chǎn)稅新政的速度。