關(guān)于商品房房產(chǎn)面積預(yù)測算的方法探討

林超峰，文少斌，黃金良，丁建勛

(1.中山市測繪工程有限公司，廣東中山 528403； 2.珠海市測繪院，廣東珠海 519015)

關(guān)于商品房房產(chǎn)面積預(yù)測算的方法探討

林超峰1?，文少斌1，黃金良1，丁建勛2

(1.中山市測繪工程有限公司，廣東中山 528403； 2.珠海市測繪院，廣東珠海 519015)

早期房屋預(yù)售面積的計(jì)算方式多樣不規(guī)范，導(dǎo)致測量面積差異大而引發(fā)矛盾?，F(xiàn)以現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度為例，結(jié)合測繪質(zhì)量管理制度和ISO9001質(zhì)量管理體系，詳細(xì)論述商品房房產(chǎn)面積預(yù)測算的基本過程和成果資料的檢查與驗(yàn)收，總結(jié)商品房房產(chǎn)面積預(yù)測算的意義，提出在商品房房產(chǎn)面積預(yù)測算中的工作方法和經(jīng)驗(yàn)。

房產(chǎn)測量；房產(chǎn)預(yù)售面積；二級檢查一級驗(yàn)收

1 引 言

1995年國家頒布并施行的《城市房地產(chǎn)管理法》，首次提出了商品房預(yù)售制度。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱開發(fā)企業(yè))將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。在早期，房屋的預(yù)售面積往往是由開發(fā)商自己計(jì)算的，銷售合同的面積也是由開發(fā)商說了算，但在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時，所采用的面積必須由房產(chǎn)測繪部門測量計(jì)算提供，這兩者由于專業(yè)的關(guān)系，往往出現(xiàn)計(jì)算方式不同、或者是對有關(guān)技術(shù)規(guī)定條款的理解不同，而導(dǎo)致測量面積相差很大，使得商品房購買者難以理解，時常覺得受了開發(fā)商的欺詐。這種糾紛在一定程度上激化了購房者與開發(fā)商、甚至是與房屋登記機(jī)構(gòu)的矛盾，影響了房地產(chǎn)市場的整體形象。為了解決這一矛盾，中山市國土資源局于2006年12月頒布了《中山市商品房銷售合同網(wǎng)上登記備案管理規(guī)定》，文件規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按信息系統(tǒng)中樓盤明細(xì)表所列內(nèi)容填寫房屋預(yù)測算或?qū)崪y面積，房屋測算面積應(yīng)由擁有省以上測繪行政管理部門頒發(fā)且含房產(chǎn)測繪項(xiàng)目的測繪資格證的測繪公司計(jì)算”。建立商品房面積備案管理制度，基本上能保證銷售合同面積與辦理產(chǎn)權(quán)證時的面積一致，從而避免了很多矛盾。為此測繪公司要肩負(fù)起更大的社會責(zé)任，秉承“公正、公平、公開”原則，擔(dān)當(dāng)好購房者與開發(fā)商之間的天平作用。筆者結(jié)合測繪質(zhì)量管理制度和ISO9001質(zhì)量管理體系，提出了在商品房房產(chǎn)面積預(yù)測算中的工作方法和經(jīng)驗(yàn)。

2 商品房房產(chǎn)面積預(yù)測算的基本過程

2.1 資料準(zhǔn)備工作

由于商品房房產(chǎn)預(yù)測算面積是簽訂商品房買賣合同和網(wǎng)上備案的重要依據(jù)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供給測繪公司的資料必須是合法有效的。當(dāng)中的資料應(yīng)包括有經(jīng)規(guī)劃核準(zhǔn)的全套建筑設(shè)計(jì)圖紙及電子版，建設(shè)工程規(guī)劃許可證及報建批復(fù)書，土地使用證及用地界線等相關(guān)資料，當(dāng)?shù)毓簿謶艏芾聿块T批準(zhǔn)的門牌和房號證明文件及其他必要的證明材料。

2.2 技術(shù)交底及初審

測繪公司接到相關(guān)資料后，依據(jù)GB/T17986.1-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》和當(dāng)?shù)爻鞘械摹斗慨a(chǎn)測量實(shí)施細(xì)則》等規(guī)范文件，結(jié)合本次工作任務(wù)的實(shí)際情況，編寫好技術(shù)設(shè)計(jì)書和技術(shù)交底說明，然后派工給各個作業(yè)人員進(jìn)行初審。初審是遵循從整體到局部，由粗到細(xì)的原則進(jìn)行。首先打印出項(xiàng)目的平面總圖，地下室及各單體的分層平面圖，分析好各單體之間的關(guān)系，用不同顏色的彩筆勾畫出不同功能區(qū)，不同套房屋之間的權(quán)屬線，標(biāo)識好每個部位名稱，如果對設(shè)計(jì)圖某個部位有疑惑或不清晰，要通過咨詢設(shè)計(jì)人員來確定其功能，初審后應(yīng)該初步確定好房屋的自有面積和共有面積范圍，哪些是全算，半算及不算建筑面積的部位，哪些共有面積是要參與分?jǐn)傔€是不參與分?jǐn)?。然后部門集中各個作業(yè)人員進(jìn)行會議討論，把各人初審的情況和問題分析匯總，如果遇到現(xiàn)有規(guī)范中沒有明確的面積計(jì)算內(nèi)容，要報送公司技術(shù)負(fù)責(zé)部門審定，并在以后的預(yù)測算報告中要備注該情況。最后制定出一套完整詳細(xì)的面積預(yù)測算方案。

2.3 預(yù)售查丈

經(jīng)過初審后，方案已經(jīng)明確好各個功能區(qū)和套房屋的劃分，幢共有面積、復(fù)合功能區(qū)共有面積、單功能區(qū)共有面積、層共有面積及套房屋共有面積的分?jǐn)偡椒?，作業(yè)人員就可以依據(jù)方案進(jìn)行預(yù)售查丈。以前商品房房產(chǎn)預(yù)測算面積是在圖紙上通過尺寸圖解和人工計(jì)算得來的，這種方法通常效率低、精度差、容易出錯，非常不科學(xué)?，F(xiàn)在是采用AutoCAD軟件和Microsoft Office Excel軟件相結(jié)合的電腦自動化工作平臺來完成，工作流程如下:

(1)制定圖形標(biāo)準(zhǔn)

用AutoCAD打開設(shè)計(jì)圖紙，根據(jù)各個功能區(qū)和套房屋的不同功能名稱建立相對應(yīng)的圖層(例如:0-住宅主間、0-住宅陽臺、0-公用梯間等等)，圖層的定義應(yīng)該越詳細(xì)越好，各個圖層有自己的顏色和線寬，與設(shè)計(jì)圖的原有圖層區(qū)別開來，這樣有利于以后的圖形框線，面積匯總和檢查判讀。

(2)繪制權(quán)屬界線

制定好圖形標(biāo)準(zhǔn)后，隱藏非必須圖層和無關(guān)信息，參照初審草圖先框畫出整體外圍計(jì)算建筑面積的外墻線，然后根據(jù)套房屋之間，套房屋與共有面積之間的關(guān)系框畫出權(quán)屬墻中線，最后對各個面積計(jì)算部分的線段合成一條閉合多段線，并歸納入到相應(yīng)功能圖層里。除此之外，單體每層還應(yīng)框畫出一條計(jì)算層總建筑面積的外圍多義線，層總建筑面積應(yīng)該等于層里面各功能面積之和，以防止因框線錯誤出現(xiàn)功能面積重復(fù)計(jì)算問題。

(3)進(jìn)行文字屬性標(biāo)注和面積標(biāo)注

根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙及相關(guān)證件文件對作業(yè)圖紙進(jìn)行屬性文字標(biāo)注，包括尺寸，層數(shù)，房號，各功能區(qū)等，如果有特別情況說明還要在相應(yīng)部位備注。通過AutoCAD二次開發(fā)的程序點(diǎn)取套房屋的權(quán)屬界線，對套房屋的套內(nèi)面積進(jìn)行快速標(biāo)注，方便以后和分戶明細(xì)表相核對。

(4)成果表計(jì)算和整理

CAD圖框算好后，將各個功能面積填入到相應(yīng)的Excel屬性表格中，然后根據(jù)數(shù)據(jù)模型利用Excel強(qiáng)大的編輯和計(jì)算功能，整理出所需要的成果表格。每幢房屋成果報表一般有5個表格，分別是分?jǐn)偯娣e計(jì)算表，建筑面積功能區(qū)匯總表，建筑面積分層匯總表，共有共用建筑面積分層匯總表，分戶面積明細(xì)表，各表格的數(shù)據(jù)要相互關(guān)聯(lián)和一致。其中，建筑面積功能區(qū)匯總表里的建筑總面積=建筑面積分層匯總表里的建筑總面積=分戶面積明細(xì)表里的預(yù)售產(chǎn)權(quán)總面積，共有共用建筑面積分層匯總表里的建筑總面積=分戶面積明細(xì)表里的總分?jǐn)偨ㄖ娣e。

3 成果資料的檢查與驗(yàn)收

由于房屋預(yù)測算和房屋竣工實(shí)測不同，它主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個預(yù)先測量計(jì)算的行為，是一個虛體，一旦疏忽預(yù)測算錯誤，造成的影響和損失將是巨大的。以下是在預(yù)售查丈和檢查時要注意的一些問題:

(1)在進(jìn)行預(yù)售查丈之前要對電子版圖形文件的尺寸標(biāo)注進(jìn)行檢查，這是由于現(xiàn)在都是電腦自動化操作，電子版圖形文件在拷貝和粘貼的過程中很容易被放大或縮小，又或者各個工作軟件的平臺標(biāo)準(zhǔn)不一樣，造成CAD軟件量算的實(shí)際尺寸和圖上標(biāo)示尺寸不一致，那計(jì)算出來的面積也是錯誤的。有時候由于CAD軟件原因弧線會在屏幕顯示為折線段引起框線錯誤，解決的方法就是在框線前用CAD命令(REGEN)重新刷畫一次，或與紙質(zhì)版圖紙對比一下。

(2)預(yù)售查丈時要把因?yàn)閴w“抹灰”增加外墻厚度的情況考慮進(jìn)去，符合以后“實(shí)測”的實(shí)際情況，由于墻體“抹灰”有多種情況，如外立面是涂料粉刷，貼瓷磚，掛石面等等引起的外墻厚度變化都不一樣，還應(yīng)考慮墻體內(nèi)側(cè)的石粉“抹灰”的厚度，因此要與設(shè)計(jì)人員溝通商定好墻體“抹灰”的厚度，才能減少以后竣工測量時實(shí)際外墻厚度問題引起的面積誤差。

(3)由于預(yù)售查丈是一個預(yù)先測量計(jì)算的行為，作業(yè)人員只能通過審圖在大腦虛擬出一個假設(shè)的立體模型，往往很容易出現(xiàn)判讀錯誤。因此除了審閱平面圖外，還要充分利用外立面圖，剖面圖和大樣圖。通過這些圖紙往往比較容易確定某些功能面積的計(jì)算規(guī)則。例如:通過樓層剖面圖判定層高是否足2.2米高；通過陽臺大樣圖判定陽臺的外圍投影線。

(4)關(guān)于判斷功能面積是陽臺還是露臺時，除了看它是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)外，另外一個重要標(biāo)準(zhǔn)就是是否有上蓋，這需要看清設(shè)計(jì)圖各層上下之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系，除了參考外立面圖，剖面圖和大樣圖外，還應(yīng)要求上下兩層圖形平面進(jìn)行覆蓋對比，要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)軸線一致性框疊，才能確定陽臺的外圍投影面積范圍，不能主觀判斷。

(5)成果資料應(yīng)該包含數(shù)據(jù)表格和圖形附圖，保證圖表之間的屬性和數(shù)據(jù)一致，防止以后可能因門牌號和房號的調(diào)換而引起的房屋面積銷售錯誤。成果資料應(yīng)該有必要的備注寫明，例如:執(zhí)行的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)圖紙的版本號和設(shè)計(jì)日期，某些特殊的分?jǐn)傉f明等等。

成果資料審查實(shí)行二級檢查一級驗(yàn)收制度，首先作業(yè)人員在初審的時候就要填寫《房產(chǎn)測量工程檢查記錄表》，把預(yù)測算過程中的問題情況及時反映。一級檢查為過程檢查，作業(yè)人員在工作過程中全面自檢、然后工作組內(nèi)互查，最后進(jìn)行外業(yè)部門審查。二級檢查由公司的質(zhì)量監(jiān)督部門和專職檢查人員在一級檢查的基礎(chǔ)上進(jìn)行會審。所有作業(yè)過程都要在《房產(chǎn)測量工程檢查記錄表》登記。

成果報告提交給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)組織有關(guān)工程技術(shù)人員對成果報告進(jìn)行檢查和驗(yàn)收。

4 結(jié) 語

商品房房產(chǎn)面積預(yù)測算為商品房預(yù)售提供了科學(xué)準(zhǔn)確的面積數(shù)據(jù)，因此它不僅僅是一項(xiàng)單純的測量工作，同時也提高了商品房網(wǎng)簽的透明度和公信力，保障了購房者的合法權(quán)益。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，樣式多規(guī)模不等的房產(chǎn)項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，因此測繪公司應(yīng)在工作中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、開拓創(chuàng)新才能適應(yīng)新形勢下對房產(chǎn)測繪工作的要求。近年來，我公司在對萬科、遠(yuǎn)洋城、雅居樂等多個樓盤進(jìn)行商品房房產(chǎn)面積預(yù)測算中，根據(jù)以上方法，預(yù)售查丈后準(zhǔn)確率達(dá)到了80%以上，通過二級檢查之后，準(zhǔn)確率可達(dá)到99%以上，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

[1] 全國人民代表大會常務(wù)委員會.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法[S].

[2] GB/T17986.1-2000.房產(chǎn)測量規(guī)范[S].

[3] GB/T19001-2008.ISO9001質(zhì)量管理體系[S].

[4] 劉權(quán).房地產(chǎn)測量[M].武漢：武漢大學(xué)出版社，2009.

[5] 呂永江.房產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術(shù)[M].北京：中國標(biāo)準(zhǔn)出版社，2001.

重慶市勘測院完成三維激光掃描儀檢校場建設(shè)工作

(本刊訊)近日，重慶市勘測院完成三維激光掃描儀檢校場的建設(shè)工作。該檢校場位于重慶市渝北區(qū)童家院子，場地長約600 m，檢校場建成后，除了用于三維激光掃描儀的檢校外，其測定的相關(guān)參數(shù)還可用作全站儀等測繪儀器的測距精度檢校。

據(jù)悉，三維激光掃描技術(shù)作為獲取空間數(shù)據(jù)的有效手段，有著快速、精確、無接觸測量等優(yōu)勢，然而其儀器本身及測量成果等精度的評定還沒有現(xiàn)成的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范可以參考。為突破這一難點(diǎn)，重慶市勘測院于2012年引進(jìn)了RIEGL VZ-1000三維激光掃描儀，并通過多次踏勘和比選，在渝北區(qū)童家院子選址，埋設(shè)7個強(qiáng)制歸心墩標(biāo)，使用高精度測距儀器獲得每個墩標(biāo)之間的準(zhǔn)確距離值，同時，以此為標(biāo)準(zhǔn)評定掃描儀的測距精度。

(重慶市勘測院 歐斌、劉克供稿)

Discussion on the M ethod of Commercial Housing Property Area Forecast M easurement

Lin Chaofeng1，Wen Shaobin1，Huang Jinliang1，Ding Jianxun2
(1.Zhongshan Engineering of Surveying and Mapping Co.，Ltd.Zhongshan 528403，China；2.Zhuhai Surveying and Mapping Institute，Zhuhai519015，China)

The diversity and irregularity of the early house pre-sale area calculationmethods led to large differences in themeasurement area，then caused conflicts.Now take the current commercial housing pre-sale system for example，combine with surveying andmapping qualitymanagement system and ISO9001 qualitymanagement system，detailedly discuss on the basic process of commercial housing property size prediction and on the inspection and acceptance of the outcome data，summarize the significance of commercial housing property size prediction，propose the workingmethods and experiences in commercial housing property size prediction，hope to provide a reference for the similar housing property measurementworks.

propertymeasurement；property forecastmeasurement area；two levels inspection and one level validation

1672-8262(2013)03-140-03

P258

B

2013—03—15

林超峰(1974—)，男，工程師，主要從事測繪技術(shù)管理工作。