論房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)信息不對(duì)稱及其應(yīng)對(duì)

汪傳雷，陳 瑞

(1.安徽大學(xué) 商學(xué)院， 安徽合肥 230601；2.安徽大學(xué) 管理學(xué)院， 安徽 合肥 230601)

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的逐步完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得前所未有的發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的組成部分。但是，由于交易各方掌握信息不對(duì)稱造成的諸多問(wèn)題也浮出水面，并呈現(xiàn)爆發(fā)上升趨勢(shì)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中的大部分活動(dòng)是由賣方的房地產(chǎn)商和買方的個(gè)人消費(fèi)者來(lái)完成的，在信息不對(duì)稱環(huán)境下，相較于房地產(chǎn)企業(yè)而言，消費(fèi)者信息獲知能力差，信息擁有量少，其行為易模仿他人、從眾行為明顯，跟輿論之風(fēng)嚴(yán)重，處于信息絕對(duì)劣勢(shì)地位。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱嚴(yán)重影響消費(fèi)者購(gòu)房的正確判斷和選擇，使交易價(jià)格和價(jià)值相背離，市場(chǎng)機(jī)制失效而使市場(chǎng)失靈，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)信息不對(duì)稱已經(jīng)成為亟待解決的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)信息不對(duì)稱概念

信息不對(duì)稱的概念，源自阿克勒夫于1970年提出的信息非對(duì)稱論，他認(rèn)為“市場(chǎng)上買賣雙方各自掌握的信息是有差異的，通常賣方擁有較完全的信息而買方擁有不完全的信息”。[1]房地產(chǎn)信息不對(duì)稱是指房地產(chǎn)交易雙方所擁有的信息量不同，交易的一雙無(wú)法掌握交易所需求的信息，使得在交易過(guò)程中銷售買賣雙方對(duì)房產(chǎn)質(zhì)量、價(jià)格、產(chǎn)權(quán)等信息了解不全面，導(dǎo)致交易雙方產(chǎn)生一系列糾紛。[2]房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)主要是指“一手房”買賣的市場(chǎng)，指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出售新建好的樓盤給購(gòu)房者的市場(chǎng)。[3]市場(chǎng)的主體是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者。在這個(gè)市場(chǎng)中，信息不對(duì)稱一方面表現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者需求信息掌握的不充分；另一方面更突出地表現(xiàn)為購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的企業(yè)信息、開(kāi)發(fā)樓盤的信息了解不充分。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)信息不對(duì)稱是指在二級(jí)市場(chǎng)商品房銷售中，房地產(chǎn)銷售商通過(guò)犧牲建筑質(zhì)量降低成本、隱瞞產(chǎn)品信息、夸大宣傳等手段維護(hù)自己的信息優(yōu)勢(shì)，在價(jià)格、質(zhì)量、權(quán)屬、合同定立、物業(yè)管理上發(fā)布虛假、不切實(shí)際的信息，欺騙消費(fèi)者，使消費(fèi)者在交易中無(wú)法充分掌握交易需求的真實(shí)信息以達(dá)到盈利目的。

二、房地產(chǎn)二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱現(xiàn)象

房地產(chǎn)業(yè)是專業(yè)性很強(qiáng)的行業(yè)，交易過(guò)程非常復(fù)雜，而房地產(chǎn)信息是一種稀缺資源。由于房地產(chǎn)信息生產(chǎn)的專業(yè)性、規(guī)模性和信息產(chǎn)品的外在性原因，導(dǎo)致信息供給不足，造成資源浪費(fèi)、房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重影響到社會(huì)的穩(wěn)定。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中的主體主要有房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)中介和消費(fèi)者，客體主要是商品房，市場(chǎng)信息不對(duì)稱問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1.質(zhì)量信息不對(duì)稱

國(guó)家雖然頒布實(shí)施了《中華人民共和國(guó)建筑法》(國(guó)家主席令[1997]91號(hào))、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》(建設(shè)部令[2000]80號(hào))(國(guó)發(fā)[2000]279號(hào))和《建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理的若干意見(jiàn)》(建質(zhì)[2004]18號(hào))等法律法規(guī)，但商品房市場(chǎng)中仍然存在著大量違法違規(guī)現(xiàn)象，消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商買賣雙方糾紛增多，消費(fèi)者投訴數(shù)量一直居高不下，2010年湖北省消費(fèi)者投訴統(tǒng)計(jì)報(bào)告中，房屋(商品房)投訴增幅最大，共計(jì)8451032件，同比上漲22.1%，[4]質(zhì)量信息不對(duì)稱造成了嚴(yán)重的社會(huì)資源的浪費(fèi)，主要表現(xiàn)在：

(1)結(jié)構(gòu)質(zhì)量

房屋結(jié)構(gòu)決定了住宅樓的安全性和穩(wěn)定性。質(zhì)量完好的商品房必須有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，以確保整棟房屋的荷載與地基承載力相適應(yīng)。例如，樓體無(wú)不均勻下沉、傾斜；擁有較強(qiáng)的抗壓、抗震、抗拉能力；采用鋼混框架等整體性強(qiáng)的結(jié)構(gòu)體系，使得房屋相互聯(lián)成一個(gè)整體，盡可能采用加大結(jié)構(gòu)強(qiáng)度的施工工藝。在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中，房屋的結(jié)構(gòu)以及安全性和穩(wěn)定性只有開(kāi)發(fā)商和建造商擁有真實(shí)、可靠的信息，而部分房地產(chǎn)商受利益驅(qū)使，降低質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，私自改變房屋結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致房屋在安全性與穩(wěn)定性上存在隱患，卻又不予公開(kāi)房屋的信息。消費(fèi)者在買房的時(shí)候，無(wú)法了解房屋的結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題，只有當(dāng)購(gòu)買的房屋出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)才能知曉。

(2)材料質(zhì)量

房屋的建設(shè)離不開(kāi)建筑材料，不同的房屋使用不同的建筑材料，建筑商品房對(duì)建材的種類、標(biāo)號(hào)、強(qiáng)度等指標(biāo)都有嚴(yán)格要求，如鋼筋的數(shù)量與直徑、混凝土的混合比例和強(qiáng)度、水泥的標(biāo)號(hào)，門窗材料規(guī)格和質(zhì)量等，而建材的好壞、用量多少直接與工程造價(jià)相關(guān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)商和建筑商為了節(jié)省成本，獲取更多的利益，往往以次充好、偷工減料，所造成的房屋質(zhì)量問(wèn)題，在房屋建成初期表現(xiàn)不明顯，只有在使用過(guò)程中會(huì)日漸嚴(yán)重，逐漸顯露。消費(fèi)者因?yàn)閷I(yè)知識(shí)水平約束以及個(gè)人能力限制，難以對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行有效的質(zhì)量監(jiān)督，購(gòu)房時(shí)也只能從表面去判斷房屋的質(zhì)量，材料使用不當(dāng)導(dǎo)致糾紛問(wèn)題頻頻發(fā)生。

(3)功能設(shè)置

商品房的功能設(shè)置是對(duì)房屋的功能上的要求，合理的功能包括平面設(shè)置合理，各功能之間、左鄰右舍之間、樓上樓下之間互不干擾，室內(nèi)管線簡(jiǎn)潔；必要的功能設(shè)施完善，特別是室內(nèi)電源插座，衛(wèi)生間、廚房的地漏，垃圾井、通風(fēng)井、壁櫥、吊柜等細(xì)節(jié)方面；戶與戶之間、一戶內(nèi)部各房間之間交通組織合理，減少交通面積，戶門、房門的設(shè)置避免交叉、磕碰；小型空間能夠地盡其用。功能設(shè)置不當(dāng)，是房屋質(zhì)量低劣的表現(xiàn)之一。消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，對(duì)房屋功能的信息只能片面地從銷售方提供的書面信息獲得。同時(shí)，房地產(chǎn)銷售方主觀上會(huì)夸大房屋的功能，提供虛假信息，利用消費(fèi)者信息盲點(diǎn)達(dá)到銷售的目的，因商品房功能設(shè)置不合理而造成消費(fèi)者投訴。

(4)施工管理

商品房從設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)到施工建造，工程項(xiàng)目的實(shí)施是房屋形成的階段，施工管理直接影響所建房屋的質(zhì)量。在房屋設(shè)計(jì)沒(méi)有不足的前提下，房屋質(zhì)量的好壞關(guān)鍵在于施工組織與管理，施工單位的資質(zhì)等級(jí)、管理體制、管理人員以及技術(shù)人員的素質(zhì)、建筑材料的采購(gòu)渠道，施工工藝的選擇、工期進(jìn)度安排、施工單位內(nèi)部質(zhì)量、檢查體系等。房地產(chǎn)商在選擇施工隊(duì)伍時(shí)，為了節(jié)省成本，往往不是選擇最好的房地產(chǎn)施工隊(duì)伍，而可能是選擇經(jīng)過(guò)層層轉(zhuǎn)包后管理混亂、人員素質(zhì)低下的施工隊(duì)伍，施工制度流于形式，降低了房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建造的房屋出現(xiàn)一系列質(zhì)量問(wèn)題，而消費(fèi)者卻無(wú)從得知。

2.價(jià)格信息不對(duì)稱

價(jià)格信息不對(duì)稱在房地產(chǎn)市場(chǎng)中由來(lái)已久。雖然國(guó)家發(fā)改委發(fā)布了《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》(發(fā)改價(jià)格[2011]548號(hào))，但是難以緩解房地產(chǎn)價(jià)格信息不對(duì)稱問(wèn)題。2012年6月國(guó)家發(fā)改委赴天津、上海等8個(gè)城市，對(duì)50多個(gè)房地產(chǎn)在售樓盤明碼標(biāo)價(jià)情況進(jìn)行檢查，其中12家相關(guān)企業(yè)違反商品房明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定。[5]價(jià)格信息不對(duì)稱主要表現(xiàn)在：

(1)開(kāi)發(fā)成本價(jià)格信息不對(duì)稱

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成大致分為七個(gè)方面：土地費(fèi)用、開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用本以及各種稅費(fèi)、規(guī)費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地理位置、環(huán)境區(qū)域、政策區(qū)域等各種經(jīng)濟(jì)因素影響著房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)價(jià)格，土地的供應(yīng)價(jià)格不同、稅費(fèi)不同、開(kāi)發(fā)建造物價(jià)不同也影響商品房的成本價(jià)格。不同的房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)價(jià)格是不同的，甚至同一房地產(chǎn)商的同一樓盤也會(huì)因?yàn)橐?guī)模、功能、特點(diǎn)等差異化使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的不同。消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買的商品房的開(kāi)發(fā)成本價(jià)格包括物業(yè)價(jià)格信息一般都不了解，也難以知道購(gòu)買的商品房性價(jià)比和利潤(rùn)信息，房地產(chǎn)商把握價(jià)格信息優(yōu)勢(shì)，這為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和中介哄抬價(jià)格謀取犀利增加了可能性。

(2 )價(jià)格漲幅信息不對(duì)稱

商品的價(jià)值與供求是影響商品價(jià)格的兩個(gè)因素，商品房?jī)r(jià)格的高低是由供求關(guān)系所決定。[6]住房空置率能顯示真實(shí)的購(gòu)房需求和社會(huì)財(cái)富分配狀況，也是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度的核心指標(biāo)，是國(guó)家調(diào)控政策的重要依據(jù)。[7]我國(guó)政府在住房空置率公布上缺失，國(guó)家電網(wǎng)撇清與住房空置率的關(guān)系，統(tǒng)計(jì)部門不統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)，住建部門也不予公布。[8]在房地產(chǎn)商品房銷售過(guò)程中，因政府的失責(zé)致使房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)商品房住宅銷售過(guò)程中信息不對(duì)稱而產(chǎn)生房地產(chǎn)“泡沫”現(xiàn)象：空置面積、空置率上升；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商圈地面積越來(lái)越大，圈地速度不減，地價(jià)攀升帶動(dòng)房?jī)r(jià)非理性上漲；商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)性失衡，高檔房、別墅所占比率較高。房地產(chǎn)投資迅速增長(zhǎng)，投機(jī)、投資盛行，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格背離價(jià)值，嚴(yán)重影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

(3)價(jià)格公開(kāi)信息不對(duì)稱

《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》要求商品房在銷售時(shí)需要按照規(guī)定公開(kāi)標(biāo)示商品房?jī)r(jià)格、相關(guān)收費(fèi)以及影響商品房?jī)r(jià)格的其他因素信息。商品房的銷售期長(zhǎng)，期房和現(xiàn)房的銷售價(jià)格不同，公示價(jià)格簽約，也存在信息不對(duì)稱：[9]第一，房地產(chǎn)商公開(kāi)誤導(dǎo)性的標(biāo)價(jià)，公開(kāi)虛高的價(jià)格，再通過(guò)其他打折優(yōu)惠等方式降價(jià)銷售，但不對(duì)折扣優(yōu)惠進(jìn)行解釋。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雪藏價(jià)格，捂盤惜售，雪藏價(jià)格信息，消費(fèi)者為了了解售價(jià)，只能被動(dòng)去售樓現(xiàn)場(chǎng)。實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商以價(jià)格信息為誘餌，吸引人流，制造很多人“搶房”的假象。第二，售房源未明碼標(biāo)價(jià)。明碼標(biāo)價(jià)的樓盤在商品房市場(chǎng)尚不多見(jiàn)，大多樓盤沒(méi)有對(duì)在售或已售的商品房的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行標(biāo)示，只是售樓人員手上有一份較詳細(xì)的價(jià)格表，但未按要求標(biāo)示與商品房?jī)r(jià)格密切相關(guān)的因素，如容積率、綠化率、車位配比率。同時(shí)，商品房交易及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等代辦的收費(fèi)以及選聘的物業(yè)管理企業(yè)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也沒(méi)有公布。第三，已售房源標(biāo)價(jià)不符合規(guī)定。很多房地產(chǎn)商對(duì)于已售房源標(biāo)價(jià)不符合規(guī)定，售樓處僅公布樓盤在售房源的價(jià)格，而對(duì)已售房源狀況，不予公布，對(duì)已售房源價(jià)格更是諱莫如深，售樓處甚至不準(zhǔn)業(yè)主對(duì)房源銷控表進(jìn)行拍照、作記錄，不得靠近房源價(jià)格銷控板，利用虛假、模糊的標(biāo)價(jià)語(yǔ)言，提供虛假信息誤導(dǎo)消費(fèi)者。

3.權(quán)屬關(guān)系信息不對(duì)稱

商品的買賣從本質(zhì)上是商品權(quán)屬關(guān)系的轉(zhuǎn)換，房地產(chǎn)商品的權(quán)屬關(guān)系分為所有權(quán)、占有權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)，產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，且年限也不同。房屋的買賣實(shí)質(zhì)是房屋權(quán)利的買賣，房地產(chǎn)權(quán)屬具有絕對(duì)性和排他性。在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中，只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能完全了解房產(chǎn)所具備的產(chǎn)權(quán)信息，而購(gòu)買者難以獲得產(chǎn)權(quán)信息。房地產(chǎn)銷售商利用自己的信息優(yōu)勢(shì)地位和消費(fèi)者訂立不完全合同，導(dǎo)致房屋買賣過(guò)程中產(chǎn)權(quán)糾紛案件越來(lái)越多，如消費(fèi)者在知情的情況下購(gòu)買了抵押房、[10]消費(fèi)者在不知情的情況下購(gòu)買了抵押房或已售房、消費(fèi)者已購(gòu)房屋在購(gòu)買后又被房地產(chǎn)商抵押或出售，這些情況都嚴(yán)重的損害了消費(fèi)者的利益。

4.物業(yè)管理信息不對(duì)稱

《物業(yè)管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令[2007]第504號(hào)修訂)頒發(fā)，有效地促進(jìn)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中物業(yè)管理的完善，但是仍存在一些問(wèn)題。目前我國(guó)大部分城市的物業(yè)管理處于誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理的階段，物業(yè)公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是利益共同體。物業(yè)管理信息不對(duì)稱主要表現(xiàn)有：第一，物業(yè)管理市場(chǎng)中的權(quán)利、責(zé)任、利益關(guān)系不清晰，與消費(fèi)者簽訂“制式合同”“霸王合同”；其次，物業(yè)管理中供求雙方的價(jià)值取向、信息獲取渠道和信息的準(zhǔn)確性存在差異；最后，物業(yè)管理信息傳播途徑不規(guī)范，信息傳遞的載體不完備，使得物業(yè)管理市場(chǎng)缺乏與消費(fèi)者之間的“理解與溝通”。具體信息不對(duì)稱內(nèi)容涉及房屋面積不合理、分?jǐn)偛缓侠?、配套不能兌現(xiàn)、維修服務(wù)不足、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高、范圍縮水、價(jià)格偏高等，使得消費(fèi)者在對(duì)物業(yè)公司的了解等方面明顯處于劣勢(shì)地位。

三、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)信息不對(duì)稱原因分析

1.從消費(fèi)者自身角度

(1)消費(fèi)者信息需求不確定

房地產(chǎn)消費(fèi)者的信息需求是指消費(fèi)者需要明確知道自己所需要了解的房屋的地理位置、社會(huì)地位、法律狀況、開(kāi)發(fā)信譽(yù)等信息，這是信息生命周期的第一階段。對(duì)于購(gòu)買的房源來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者的選擇完全依賴自己獲得的信息，信息越多，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就越小。但是，消費(fèi)者因自身對(duì)房地產(chǎn)信息的了解普遍不高，專業(yè)性不夠，雖然自身需要多，但對(duì)信息提出的要求卻少，難以將這種“需要”轉(zhuǎn)變成為需求。消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買房屋的信息需求不確定，不清楚何時(shí)、何地需要什么信息，這種購(gòu)買信息需求不明確，使得消費(fèi)者難以對(duì)信息進(jìn)行有效管理。

(2) 消費(fèi)者信息收集不準(zhǔn)確

房地產(chǎn)市場(chǎng)信息采集指運(yùn)用調(diào)查、情報(bào)檢索和網(wǎng)絡(luò)搜索等手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行信息進(jìn)行搜集。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息具有相對(duì)性、多樣性、不確定性、替代性、補(bǔ)充性等特點(diǎn)。[11]首先，消費(fèi)者收集信息滯后。消費(fèi)者往往因?yàn)槿鄙儋Y金和技術(shù)的支持，只能通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)和政府以及廣告等收集信息，而收集的信息往往具有主觀性和滯后性，消費(fèi)者缺乏靈活地選擇信息源。其次，消費(fèi)者收集信息失真。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的來(lái)源不固定、信息多樣化，房地產(chǎn)市場(chǎng)中大量的信息是由開(kāi)發(fā)商或銷售代理發(fā)出來(lái)的，帶有明顯的主觀性，消費(fèi)者無(wú)法知曉信息源的真實(shí)性，難以在混亂的信息源中進(jìn)行有效選擇。

(3)消費(fèi)者信息處理不完善

信息處理也稱作信息加工，是對(duì)收集到的信息進(jìn)行轉(zhuǎn)換、增減、重組，既可以是載體的轉(zhuǎn)換，也可以是描述方式的轉(zhuǎn)換，甚至可以是內(nèi)容方面的提煉和延伸。消費(fèi)者對(duì)收集的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息處理很不完善。一方面，消費(fèi)者專業(yè)水平欠缺。信息處理需要一定的數(shù)據(jù)處理和科學(xué)計(jì)算，消費(fèi)者個(gè)人在信息處理上缺少數(shù)據(jù)和專業(yè)技能的支持，難以和政府、企業(yè)一樣利用高新技術(shù)對(duì)收集的信息進(jìn)行再加工。另一方面，消費(fèi)者獲得的信息大多已經(jīng)被政府和企業(yè)等處理過(guò)，對(duì)此消費(fèi)者也無(wú)法進(jìn)行再處理。

2.從商品房銷售方的角度

(1 )信用意識(shí)不強(qiáng)

誠(chéng)信是市場(chǎng)的試金石，也是企業(yè)不可或缺的重要品質(zhì)。然而作為商品房銷售方的開(kāi)發(fā)商和售房中心，信用意識(shí)不強(qiáng)。房屋的銷售主體是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)中介，利益是他們從事商業(yè)活動(dòng)的動(dòng)力源泉，銷售商品房時(shí)他們會(huì)選擇利潤(rùn)最大化的時(shí)機(jī)，這很容易讓房地產(chǎn)商追求短期行為，沒(méi)有考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和中介為了賣出房屋，獲取最大的利潤(rùn)，千方百計(jì)利用自己的優(yōu)勢(shì)信息，想盡一切方法讓消費(fèi)者購(gòu)買房屋，在利益最大化的趨驅(qū)使下，向消費(fèi)者提供混亂的房地產(chǎn)信息，迷惑消費(fèi)者誘引買房。

(2 )管理水平低下

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和中介的管理水平的高低影響著房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)效率高低，也是造成買賣雙方信息不對(duì)稱的原因之一。一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和中介市場(chǎng)化管理水平低。房地產(chǎn)銷售方因?yàn)槠髽I(yè)管理不善，造成部門之間為了各自利益，罔顧誠(chéng)信機(jī)制和道德約束，尤其體現(xiàn)在房地產(chǎn)中介銷售中，中介銷售人員為了完成業(yè)績(jī)會(huì)刻意向消費(fèi)者提供虛假的信息；另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、中介信息化管理水平低。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和中介有時(shí)會(huì)主觀上忽視信息管理或因資金、技術(shù)等外部因素的影響，導(dǎo)致信息的宣傳和公開(kāi)缺失，無(wú)法及時(shí)、準(zhǔn)確地向消費(fèi)者提供房地產(chǎn)市場(chǎng)信息。

3.從政府的角度

(1) 信息處理不完善

信息處理也稱作信息加工，是對(duì)信息進(jìn)行接收、存儲(chǔ)、轉(zhuǎn)化、整理、組織、傳送和加工等一系列過(guò)程。信息的處理方式不同，信息的存儲(chǔ)與檢索不夠科學(xué)、信息傳遞方式不合理使得信息處理機(jī)制不完善，政府難以準(zhǔn)確辨別房地產(chǎn)商提供信息的虛假與真實(shí)，在信息傳遞過(guò)程中，政府缺少專門的信息機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行信息傳遞活動(dòng)，傳遞方式的雜亂與不合理導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)信息來(lái)源不明，真假難辨。同時(shí)，政府公開(kāi)的信息具有時(shí)間性，但房地產(chǎn)市場(chǎng)信息是瞬息萬(wàn)變的，政府將獲取的信息處理之后進(jìn)行發(fā)布，降低信息效用，在一定程度上可能誤導(dǎo)消費(fèi)者。

(2) 信息發(fā)布不權(quán)威

房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布是由政府及相關(guān)機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)市場(chǎng)信息集中管理，通過(guò)將處理后的信息進(jìn)行共性分類，最終實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化的公開(kāi)發(fā)布。信息發(fā)布存在的問(wèn)題包括：政府發(fā)布信息存在著一定的混亂。改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)主要經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)一直采用地方上報(bào)、中央?yún)R總的模式，但地方政府往往會(huì)在政績(jī)壓力下進(jìn)行統(tǒng)計(jì)干預(yù)，直接影響經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和干擾市場(chǎng)預(yù)期。例如2012年3月19日第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)報(bào)道國(guó)家統(tǒng)計(jì)局曝光山西重慶地方政府干擾企業(yè)送報(bào)真實(shí)數(shù)據(jù)的事件。[12]此外，政府發(fā)布信息帶有明顯的主觀傾向性且缺乏客觀科學(xué)性。我國(guó)房地產(chǎn)信息發(fā)布主體之間的矛盾，降低了政府形象，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布的權(quán)威性受到質(zhì)疑。面對(duì)政府部門發(fā)布的不同信息，消費(fèi)者只能茫然失措。

四、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)信息不對(duì)稱的應(yīng)對(duì)之策

1.加強(qiáng)政府監(jiān)督體系

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)調(diào)宏觀調(diào)控和微觀自主相結(jié)合，政府措施是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)上信息不對(duì)稱的有效手段。第一，加強(qiáng)政府房地產(chǎn)部門信息化建設(shè)。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目信息平臺(tái)的建設(shè)，公布房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃、計(jì)劃和建設(shè)項(xiàng)目，完善并規(guī)范房產(chǎn)網(wǎng)上交易系統(tǒng)，改變傳統(tǒng)銷售管理模式，不斷完善各類房地產(chǎn)供需信息和預(yù)測(cè)信息的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)。第二，完善法律法規(guī)。建設(shè)法律法規(guī)，完善市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制保證房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的透明、公正；政府部門應(yīng)該建立面向全社會(huì)的信息發(fā)布和數(shù)據(jù)庫(kù)共享平臺(tái)。[13]通過(guò)將銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局等相關(guān)數(shù)據(jù)信息匯總，建立統(tǒng)一的信息數(shù)據(jù)庫(kù)和信息交換平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)中央政府、地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介之間的信息聯(lián)通、流動(dòng)和共享。最后，政府應(yīng)該鼓勵(lì)第三部門宣傳與監(jiān)督。政府應(yīng)該利用媒體方式宣傳房地產(chǎn)市場(chǎng)信息以便消費(fèi)者更快、更便捷、更準(zhǔn)確的了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的質(zhì)量、價(jià)格、權(quán)屬，物業(yè)等信息；同時(shí)媒體應(yīng)監(jiān)督、暴露不良銷售行為，實(shí)時(shí)報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)信息，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信體系

房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)主要參與者，房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信體系的建設(shè)是解決信息不對(duì)稱問(wèn)題的有效途徑，建立房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信體系勢(shì)在必行。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹(shù)立良好的誠(chéng)信意識(shí)：一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)誠(chéng)信意識(shí)建設(shè)，樹(shù)立正確的營(yíng)銷觀念，具備長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展眼光。房地產(chǎn)商應(yīng)該正確對(duì)待利益和誠(chéng)信之間的關(guān)系，樹(shù)立企業(yè)誠(chéng)信品牌，努力做到質(zhì)量誠(chéng)信、價(jià)格誠(chéng)信，真誠(chéng)的向消費(fèi)者提供完整和真實(shí)的市場(chǎng)信息，加強(qiáng)行業(yè)自律，樹(shù)立誠(chéng)信意識(shí)。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)努力提高管理水平，提高房地產(chǎn)企業(yè)信息化水平。加強(qiáng)信息宣傳，主動(dòng)、真實(shí)的公布企業(yè)的基本信息，經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況、商品房的開(kāi)發(fā)信息、銷售信息、公共記錄信息等。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要積極配合政府做好房地產(chǎn)信息化建設(shè)，主動(dòng)像政府提供真實(shí)、可靠的市場(chǎng)消息，協(xié)助政府房地產(chǎn)部門做好房地產(chǎn)信息化建設(shè)。

3.加強(qiáng)中介專業(yè)化建設(shè)

房地產(chǎn)中介作為銷售市場(chǎng)的另一大主體，是開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者之間信息不對(duì)稱的橋梁?？梢?jiàn)，中介的服務(wù)質(zhì)量對(duì)改善房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)信息不對(duì)稱解決有很大的幫助。為了解決信息不對(duì)稱問(wèn)題，需要加強(qiáng)房地產(chǎn)中介銷售代理商專業(yè)化建設(shè)，消費(fèi)者刻意委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)購(gòu)房,房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主動(dòng)向消費(fèi)者提供所有的信息,利用自己的專業(yè)技能，收集真實(shí)、有用的信息，制造和傳播相關(guān)市場(chǎng)信號(hào)，便于消費(fèi)者更準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，解決消費(fèi)者信息閉塞問(wèn)題，提高消費(fèi)者信息地位，維護(hù)消費(fèi)者利益，減少信息不對(duì)稱。

4.消費(fèi)者樹(shù)立“信息意識(shí)”

消費(fèi)者處于信息劣勢(shì)地位，是信息不對(duì)稱的主要受害者。作為買方主體的消費(fèi)者應(yīng)加強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)，樹(shù)立“信息意識(shí)”，消費(fèi)者只有充分掌握到真實(shí)的房地產(chǎn)信息，才能在市場(chǎng)交易中獲得主動(dòng)地位。第一，消費(fèi)者需要加強(qiáng)自己的專業(yè)技能，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，明確自己的信息需求。第二，消費(fèi)者要避免信息劣勢(shì)地位，在成本允許的前提下搜集大量信息，從多方面、多途徑搜集房地產(chǎn)市場(chǎng)及商品房信息。第三，消費(fèi)者也要加強(qiáng)自身信息處理機(jī)制，提高對(duì)信息的感知，發(fā)現(xiàn)真實(shí)信息，及時(shí)消除虛假信息。第四，樹(shù)立維權(quán)意識(shí)，保護(hù)自己的合法利益和權(quán)益。

五、結(jié)論

信息不對(duì)稱不僅影響廣大房地產(chǎn)消費(fèi)者的利益，而且對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也產(chǎn)生現(xiàn)實(shí)和潛在的負(fù)面影響。只有規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作，加強(qiáng)房地產(chǎn)政府信息化建設(shè)、企業(yè)信息化建設(shè)、項(xiàng)目管理信息化建設(shè)，才能直接或間接增加消費(fèi)者的信息量，解決房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)信息不對(duì)稱問(wèn)題。

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