關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)與管理研究

王 嚴(yán)1，2，3，4

(1.天津津?yàn)I發(fā)展股份有限公司，天津 300457；2.天津津?yàn)I時(shí)代置業(yè)投資有限公司，天津 300060；3.天津?yàn)I泰置業(yè)有限公司，天津 300060；4.天津津?yàn)I創(chuàng)輝發(fā)展有限公司，天津 300060)

0 引言

我國自改革開放以來，在大、中型以及一些小型城市都建了數(shù)以萬計(jì)的高低層樓房或者別墅等。著名的設(shè)計(jì)師和開發(fā)商必然在這些建筑上投入了大量的精力和財(cái)力，才能完成那些優(yōu)秀的建筑。然而，當(dāng)設(shè)計(jì)在現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)了問題的時(shí)候，換句話說，設(shè)計(jì)沒有達(dá)到預(yù)期的效果時(shí)，建筑工程師一般都會(huì)是大家批評(píng)和指責(zé)的對(duì)象。這樣做的理由簡(jiǎn)單而又充分，即設(shè)計(jì)師是專業(yè)的建筑設(shè)計(jì)或者規(guī)劃人，建筑設(shè)計(jì)師必須對(duì)設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)。

1 規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)

1.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)需以人為本，以居住人的舒適方便為本

很多的規(guī)劃設(shè)計(jì)如果是在簡(jiǎn)單和沒有精心規(guī)劃的基礎(chǔ)上就進(jìn)行啟動(dòng)，這將給業(yè)主埋下長(zhǎng)期隱患甚至造成重大危害。我們?cè)谏钪幸步?jīng)常見到，有些小區(qū)的主門在道路的主干道上，造成人和車混亂的場(chǎng)面，如果主門不遠(yuǎn)處是一個(gè)有紅綠燈的十字路口，當(dāng)紅燈亮的時(shí)候，等紅燈的車可排到小區(qū)的主門，這將為小區(qū)居民車輛的出入帶來很多不必要的麻煩。這些細(xì)小的環(huán)節(jié)雖然看起來事不大，但是實(shí)際上有很大的隱患，千萬不能視而不見。同時(shí)，這些細(xì)小的環(huán)節(jié)也能說明建筑設(shè)計(jì)師是否是從業(yè)主的舒適方便等方面來考慮設(shè)計(jì)的問題，如果僅僅從平面設(shè)計(jì)的美學(xué)效果來考慮設(shè)計(jì)，則正好犯了這一大忌。

1.2 設(shè)計(jì)符合項(xiàng)目定位

項(xiàng)目定位的問題關(guān)系著一個(gè)項(xiàng)目的成敗，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方向進(jìn)行了規(guī)定，如果不按照定位規(guī)則設(shè)計(jì)可能會(huì)設(shè)計(jì)出完全無用的方案。例如，我們最開始的定位為中小戶型白領(lǐng)住宅區(qū)，但是如果最后制定出了一個(gè)中型的園林景觀設(shè)計(jì)方案，設(shè)計(jì)了幾千甚至上萬平方米的中庭，在里面設(shè)計(jì)了噴泉、水幕墻和疊水等完整的水系體系，這就不符合一個(gè)中小型住戶的定位，而更像是豪華住宅的景觀設(shè)計(jì)方案。

1.3 設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮未來物業(yè)的方便

目前，物業(yè)管理是決定一個(gè)樓盤好壞的關(guān)鍵因素。以往，一個(gè)建筑設(shè)計(jì)的方案一般是不會(huì)將物業(yè)考慮進(jìn)去的，但是在目前的情況下，設(shè)計(jì)一個(gè)項(xiàng)目必須優(yōu)先對(duì)物業(yè)問題進(jìn)行考慮。例如，我們?cè)谠O(shè)計(jì)的時(shí)候如果從一個(gè)湖出發(fā)，湖最近的一圈設(shè)計(jì)成豪華別墅，而別墅外可能設(shè)計(jì)為小高層建筑，如果還可以往外就是高層建筑。建筑設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)理念其實(shí)很簡(jiǎn)單就是要讓豪華別墅的主人可從客廳或者臥室裝的落地玻璃窗內(nèi)皆可以看見湖光水色。但是，有一個(gè)問題建筑設(shè)計(jì)師沒有想到，這個(gè)設(shè)計(jì)的湖不是那些豪華別墅的主人才會(huì)欣賞的，那些小區(qū)的所有住戶也會(huì)想著去欣賞，如果小區(qū)的其他住戶去湖邊散步或者去鍛煉的時(shí)候，都必須要經(jīng)過別墅的花園、門前或者落地窗前才能到湖邊，這可能會(huì)不能有效地對(duì)豪華別墅業(yè)主的隱私進(jìn)行保護(hù)。

1.4 充分考慮開發(fā)商和建筑師的關(guān)系問題

我國處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的這個(gè)大環(huán)境下，開發(fā)商雖然面向的是使用者的市場(chǎng)，但是開發(fā)商必須要滿足使用者的要求。而建筑工程師面向的主要是開發(fā)商市場(chǎng)，所以，建筑設(shè)計(jì)師理所當(dāng)然的需滿足開發(fā)商的要求。建筑設(shè)計(jì)師和開發(fā)商是相互依存的，即建筑設(shè)計(jì)師需要幫助開發(fā)商協(xié)調(diào)開發(fā)項(xiàng)目和環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)以及城市等多方面的關(guān)系，開發(fā)商也可以作為建筑設(shè)計(jì)師在市場(chǎng)方面的顧問，為建筑設(shè)計(jì)師提出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)建筑設(shè)計(jì)的要求，幫助建筑設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)出符合使用者要求的設(shè)計(jì)方案。

1.5 注重開發(fā)商和建筑設(shè)計(jì)師的交流

開發(fā)商和建筑設(shè)計(jì)師必須要在彼此信任和相互依賴的前提下在以下幾個(gè)方面加強(qiáng)交流：第一，建筑師需要鍛煉自己在口頭表達(dá)上的能力，加強(qiáng)理論知識(shí)；第二，建筑師需要培養(yǎng)自己的組織和協(xié)調(diào)才能，還要養(yǎng)成在和開發(fā)商談?wù)摃r(shí)記下一切重要的相關(guān)設(shè)計(jì)的談話內(nèi)容的習(xí)慣，這樣才能在設(shè)計(jì)時(shí)突出開發(fā)商的意圖并通過設(shè)計(jì)展現(xiàn)開發(fā)商的觀點(diǎn)；第三，是關(guān)于開發(fā)商方面的，開發(fā)商應(yīng)該為建筑設(shè)計(jì)師提供相對(duì)寬松和舒適的創(chuàng)作空間，需尊重設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)方面的專業(yè)性，不要在設(shè)計(jì)師制定設(shè)計(jì)方案時(shí)不停的給出意見，這樣會(huì)影響設(shè)計(jì)師的發(fā)揮，導(dǎo)致設(shè)計(jì)師不能設(shè)計(jì)出好的建筑。前面所述的工作一般是創(chuàng)作的基石，在設(shè)計(jì)的過程中，能否及時(shí)的與開發(fā)商進(jìn)行交流和溝通在很大的程度上決定著設(shè)計(jì)的成敗，同時(shí)，也直接關(guān)系著項(xiàng)目建設(shè)是否能夠順利進(jìn)行。所以，項(xiàng)目設(shè)計(jì)的前期，建筑設(shè)計(jì)師應(yīng)該和開發(fā)商主動(dòng)的聯(lián)系與溝通，把開發(fā)商的想法以及自己在設(shè)計(jì)方面的零散的思路有機(jī)地結(jié)合起來，然后建構(gòu)出條理清晰的思維，最后再和設(shè)計(jì)師的專業(yè)技術(shù)相結(jié)合，對(duì)這些構(gòu)思進(jìn)行升華和轉(zhuǎn)化，并設(shè)計(jì)出完整的房屋建筑方案。

2 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的任務(wù)

2.1 管理設(shè)計(jì)目標(biāo)

房產(chǎn)企業(yè)不僅需要制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)，還需要根據(jù)最近的經(jīng)營目標(biāo)對(duì)短期的設(shè)計(jì)目標(biāo)進(jìn)行制定。設(shè)計(jì)目標(biāo)主要包含具體的開發(fā)項(xiàng)目名稱、質(zhì)量目標(biāo)、設(shè)計(jì)的數(shù)量以及營利目標(biāo)等。對(duì)于某個(gè)具體的設(shè)計(jì)工作，也需要做出具體的設(shè)計(jì)目標(biāo)。設(shè)計(jì)目標(biāo)管理的出發(fā)點(diǎn)就是希望設(shè)計(jì)工作能和企業(yè)的目標(biāo)符合，與市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)吻合，使工程能夠順利的進(jìn)行設(shè)計(jì)與施工，確保企業(yè)最大限度地獲得利潤。

2.2 管理設(shè)計(jì)程序

管理設(shè)計(jì)程序就是對(duì)復(fù)雜的設(shè)計(jì)管理任務(wù)進(jìn)行梳理，最后簡(jiǎn)化成簡(jiǎn)單的工作，讓設(shè)計(jì)管理人員能快速、簡(jiǎn)要、清晰的了解項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)過程的工作內(nèi)容與時(shí)間序列，了解項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)中各專業(yè)的分工與合作及項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理的基本思想[1]。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的規(guī)范問題就是將管理工作進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、程序化以及系統(tǒng)化等，按事情的客觀規(guī)律對(duì)設(shè)計(jì)管理過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)、過程以及活動(dòng)進(jìn)行程序化管理。規(guī)范化管理體系模式就是要將傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)化管理過渡到模式化管理，把管理從完善人的管理轉(zhuǎn)化為完善系統(tǒng)的管理[2]。依據(jù)目標(biāo)管理規(guī)范，一個(gè)地產(chǎn)企業(yè)的總目標(biāo)可以分解成許多小的分目標(biāo)，然后在進(jìn)行過程目標(biāo)的管理時(shí)對(duì)各個(gè)組織的職能進(jìn)行確定，并在此過程中對(duì)相應(yīng)的資源進(jìn)行投入，把相鄰的上一級(jí)過程的要求當(dāng)做這一過程的輸入。

2.3 管理設(shè)計(jì)進(jìn)度

現(xiàn)在，我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)時(shí)，監(jiān)理還沒有對(duì)前期的方案制訂以及初步設(shè)計(jì)進(jìn)行監(jiān)督，所以房產(chǎn)開發(fā)商要控制和協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)進(jìn)度。否則，在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中會(huì)造成設(shè)計(jì)進(jìn)度滯后問題，使房產(chǎn)的開發(fā)商喪失市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)，進(jìn)而導(dǎo)致重大損失的發(fā)生。開發(fā)商為了達(dá)到控制設(shè)計(jì)進(jìn)度的目的，現(xiàn)在已經(jīng)將設(shè)計(jì)的計(jì)劃管理擺在了關(guān)鍵位置。在實(shí)施的過程中，最開始需要依據(jù)地產(chǎn)項(xiàng)目的總體規(guī)劃，在各個(gè)專業(yè)技術(shù)部門的協(xié)商以及共同的探討下制定最有效的計(jì)劃，然后建筑設(shè)計(jì)總工程師應(yīng)該根據(jù)需要定期地對(duì)各階段工作實(shí)際完成情況進(jìn)行檢查，并且和項(xiàng)目設(shè)計(jì)最開始的進(jìn)度計(jì)劃認(rèn)真的比較并進(jìn)行詳細(xì)的分析，如果發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤，就可以以最快的速度找到原因并提出合理的整改措施。

2.4 管理設(shè)計(jì)質(zhì)量

房地產(chǎn)商在開發(fā)的過程中往往會(huì)忽略設(shè)計(jì)過程的質(zhì)量問題，相反，他們會(huì)把幾乎所有的精力都集中在施工的過程中。如果開發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)到施工這一階段，產(chǎn)品的策劃、目標(biāo)客戶群、市場(chǎng)的定位以及項(xiàng)目的配套設(shè)施都已經(jīng)確定下來[3]。同時(shí)，設(shè)計(jì)方案、最優(yōu)的設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)方案都已經(jīng)通過相關(guān)部門的審查，如果這個(gè)時(shí)候才發(fā)覺設(shè)計(jì)方案有問題，就必然會(huì)損害項(xiàng)目的整體投資效益。

3 結(jié)論

規(guī)劃設(shè)計(jì)是決定著房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)營的關(guān)鍵因素之一，在我們的現(xiàn)實(shí)生活中，獲得市場(chǎng)肯定的項(xiàng)目肯定在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面有一定的與眾不同之處，且一個(gè)取得優(yōu)秀成績(jī)的地產(chǎn)企業(yè)必定在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面有所建樹。但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的技術(shù)工作，不僅需要明確房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的著重點(diǎn)，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的相關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行設(shè)計(jì)，還需要與本地方的特色進(jìn)行結(jié)合。房地產(chǎn)事業(yè)在我國的發(fā)展時(shí)間很短，還缺少很多經(jīng)驗(yàn)，許多的房地產(chǎn)開發(fā)商只注重利益，而不注重項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的問題，還有的規(guī)劃設(shè)計(jì)不具有人性化的特點(diǎn)，最后給居住人在使用的過程中帶來不少麻煩。對(duì)全世界的房地產(chǎn)發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，就我國目前的發(fā)展情況來說，房地產(chǎn)的發(fā)展與發(fā)達(dá)國家存在很大的差距。所以，我們需要在以后的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中更努力的進(jìn)行研究和創(chuàng)新。

[1]劉國余.設(shè)計(jì)管理.上海:交通大學(xué)出版社，2007:34-36.

[2]劉濤瑞.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理模式探析[D].北京:北京交通大學(xué)，2009.

[3]施騫，胡文發(fā).工程質(zhì)量管理[M].上海:同濟(jì)大學(xué)出版社，2008: 78-83.