淺談房地產(chǎn)住宅批量精裝修項(xiàng)目管理

張建明

摘 要：隨著我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的步伐不斷加快，中小城鎮(zhèn)以及一些農(nóng)村地區(qū)居民對(duì)于住房的要求不斷提高，這極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展，同時(shí)帶動(dòng)了住宅房屋精裝修行業(yè)的興起。由于我國房地產(chǎn)的發(fā)展歷史還短，對(duì)于一些精裝修項(xiàng)目的施工設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)、設(shè)計(jì)理念還無法適應(yīng)當(dāng)前市場需求，尤其是在住宅批量精裝修項(xiàng)目的施工管理上仍存在諸多的不足，本文就將圍繞住宅批量精加工的項(xiàng)目管理來探討房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)管理方面的創(chuàng)新。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；精裝修；項(xiàng)目管理

中圖分類號(hào)：TU93 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)作為建筑設(shè)計(jì)的一種延伸，是建筑工程項(xiàng)目的一項(xiàng)十分重要的組成部分，近年來由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)住宅精裝修項(xiàng)目的需求也逐年增加，這使得原本以單項(xiàng)工程項(xiàng)目為主的分包轉(zhuǎn)包模式不能滿足市場廣闊的需求，因此，以總承包模式為主的住宅批量精裝修項(xiàng)目在近年得以興起。本文就將以此為中心，探討住宅批量精裝修的特點(diǎn)，管理要求，進(jìn)而更深入的從時(shí)間角度探討住宅批量精裝修項(xiàng)目管理實(shí)踐的問題。

1.房地產(chǎn)住宅批量精裝修項(xiàng)目概述

1.住宅批量精裝修項(xiàng)目的定義與范圍

居民住宅房屋的裝修是民用建筑設(shè)計(jì)的一項(xiàng)重要外延項(xiàng)目，包括墻體、地面、天花板以及水電的設(shè)計(jì)施工。而精裝修是相對(duì)于簡裝修而產(chǎn)生的一種概念，是指根據(jù)室內(nèi)設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，對(duì)已經(jīng)通過簡裝修而實(shí)現(xiàn)基本使用功能的房屋進(jìn)行裝飾，使之形成一定的滿足住戶審美要求的房屋的一種裝修方式。精裝修要求滿足較高的設(shè)計(jì)理念和審美規(guī)則，因此要求較高。而居民住宅的批量精裝修項(xiàng)目則是相對(duì)于以單項(xiàng)承包的方式的裝修作業(yè)項(xiàng)目而言的，批量精裝修項(xiàng)目往往以總承包的方式對(duì)整棟建筑物、整個(gè)樓盤甚至整個(gè)居民小區(qū)的住宅的精裝修作業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行承包的項(xiàng)目承包經(jīng)營方式。作為一項(xiàng)集美學(xué)設(shè)計(jì)和具體施工作業(yè)于一體的建筑設(shè)計(jì)施工項(xiàng)目，住宅批量精裝修項(xiàng)目有其特有的復(fù)雜性，又因?yàn)樽≌烤b修的作業(yè)成果是最直接面向用戶或者說住戶的，所以直接關(guān)系到住戶的居住體驗(yàn)，這也為這項(xiàng)工程增加了更多需要注意的細(xì)節(jié)。

2.住宅批量精裝修項(xiàng)目的特點(diǎn)

前文在討論住宅批量精裝修項(xiàng)目定義時(shí)就提到了住宅批量精裝修項(xiàng)目的復(fù)雜性，事實(shí)上這只是住宅批量精裝修項(xiàng)目的特點(diǎn)之一，這一項(xiàng)目還有專業(yè)性和規(guī)范性的特點(diǎn)。就住宅批量精裝修項(xiàng)目的復(fù)雜性而言，它不僅僅體現(xiàn)在與住戶的居住體驗(yàn)息息相關(guān)，更體現(xiàn)在多種施工過程和繁瑣的施工工序上，尤其是一些順序混亂就會(huì)給整個(gè)施工項(xiàng)目帶來諸多矛盾的工序，另外由于住房精裝修作業(yè)機(jī)械化程度不高，手工作業(yè)的程度大，因此又給作業(yè)過程中的安全防護(hù)帶來了很高的要求，增加了其復(fù)雜性。住宅批量精裝修項(xiàng)目的專業(yè)性主要體現(xiàn)在精裝修的藝術(shù)性上，由于現(xiàn)代住房對(duì)于安全性和審美要求都較之前有了更高的要求，因此需要設(shè)計(jì)施工人員協(xié)調(diào)這兩方面因素，實(shí)現(xiàn)各方面問題的妥善處理，這需要設(shè)計(jì)施工人員具備相當(dāng)高的美學(xué)素養(yǎng)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)性極強(qiáng)。住宅批量精裝修項(xiàng)目的規(guī)范性體現(xiàn)在水電設(shè)備的分配和布置上，現(xiàn)代住宅對(duì)于水電的應(yīng)用更加多元化，強(qiáng)調(diào)性能優(yōu)良，功能完備，并且各電器與水網(wǎng)之間要實(shí)現(xiàn)功能上的互相配合，更重要的是保證安全，因此，施工操作的規(guī)范性要求也就相應(yīng)的得到重視，在施工操作中必須嚴(yán)格遵守國家有關(guān)規(guī)定設(shè)置和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作和設(shè)計(jì)，施工必須嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)化，選擇高質(zhì)量的工作材料，注重施工的規(guī)范性。

3.住宅批量精裝修項(xiàng)目的管理要求

對(duì)于住宅批量精裝修項(xiàng)目的管理要求，在施工過程中要注意的管理要求有項(xiàng)目施工人員的管理，施工項(xiàng)目材料的管理，項(xiàng)目具體施工建設(shè)的管理等，這些都是下一節(jié)將著重討論的內(nèi)容，相應(yīng)的管理要求也將在下一節(jié)進(jìn)行深入的闡述，再次不作贅言。至于施工完成后對(duì)施工效果的要求，則是從安全和審美兩個(gè)層面進(jìn)行要求和考察的。在安全層面，住宅批量精裝修項(xiàng)目的要求主要體現(xiàn)在水電的安排，要杜絕隱患，這不光是要求電線、水管以及相關(guān)建材的質(zhì)量要合格，更要求設(shè)計(jì)人員從電路設(shè)計(jì)和水網(wǎng)設(shè)計(jì)的方面合理設(shè)計(jì)，消除隱患。而審美這一層面的要求是住宅精裝修所追求的最后效果，因而深受用戶的關(guān)注。要滿足住宅精裝修項(xiàng)目在審美層面的要求，首先是室內(nèi)設(shè)計(jì)師要對(duì)具體房屋作出適合戶型特點(diǎn)且滿足住戶要求的設(shè)計(jì)方案，其次是施工人員能夠落在實(shí)際的施工操作中很好地完成對(duì)設(shè)計(jì)方案的實(shí)際表達(dá)。

4.房地產(chǎn)住宅批量精裝修項(xiàng)目的管理措施

4.1住宅批量精裝修項(xiàng)目的人員管理

由于住宅批量精裝修項(xiàng)目往往是是一整個(gè)建筑甚至是居民小區(qū)為單位進(jìn)行總承包的項(xiàng)目，因此整個(gè)項(xiàng)目背后是一個(gè)極大的設(shè)計(jì)、施工以及工程管理人員組成的團(tuán)隊(duì)，因此人員的管理是十分重要的環(huán)節(jié)。實(shí)現(xiàn)整個(gè)工程項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的有序管理，不僅關(guān)系到整個(gè)施工的進(jìn)程和效率，更重要的是會(huì)提高工程項(xiàng)目整體的施工水平。項(xiàng)目經(jīng)理是整個(gè)工程項(xiàng)目的主負(fù)責(zé)人，必須對(duì)整個(gè)施工對(duì)的人員調(diào)度有明確的規(guī)劃，而且要對(duì)施工圖紙上體現(xiàn)的具體步驟以及細(xì)節(jié)做到心里有數(shù)。設(shè)計(jì)師的工作主要是在施工項(xiàng)目開始之前與住戶及開發(fā)商建立聯(lián)系，根據(jù)其需求作出合理的設(shè)計(jì)并以圖紙的方式做一表達(dá)，施工過程中施工步驟及細(xì)節(jié)給出指導(dǎo)性意見。項(xiàng)目工程部要在具體施工操作開始之前對(duì)施工操作人員進(jìn)行相關(guān)的施工操作培訓(xùn)，培訓(xùn)的內(nèi)容主要涉及施工操作安全事項(xiàng)、施工技術(shù)、工程質(zhì)量等必要內(nèi)容。

4.2住宅批量精裝修項(xiàng)目的材料管理

住宅批量精裝修項(xiàng)目作為建筑項(xiàng)目面向用戶之前的最后一道工序，其對(duì)整個(gè)工程質(zhì)量的要求之高可想而知，相應(yīng)的對(duì)于工具和材料的要求也是相當(dāng)高的。為此，工程項(xiàng)目部的設(shè)計(jì)管理人員和財(cái)務(wù)部的核算人員應(yīng)做好相應(yīng)的聯(lián)系，確保工具的齊全，材料的使用量和儲(chǔ)存量滿足項(xiàng)目施工要求。

4.3住宅批量精裝修項(xiàng)目的技術(shù)管理

對(duì)于住宅精裝修項(xiàng)目的技術(shù)管理，主要是從兩個(gè)方面著手，一方面是工程項(xiàng)目管理人員提前對(duì)工程圖紙做以有效的把握，對(duì)于整個(gè)施工過程中的各項(xiàng)工藝做到心中有數(shù)，所有工序之間的關(guān)系做到清楚明白，這樣才能在整個(gè)項(xiàng)目施工過程中起到監(jiān)督和指導(dǎo)的作用。另一個(gè)方面是具體施工人員要能夠切實(shí)掌握施工環(huán)節(jié)中的每一項(xiàng)工藝、工序以及具體的實(shí)施細(xì)節(jié)，做到熟練掌握，把握細(xì)節(jié)，另外對(duì)于施工過程中會(huì)用到的特殊的工藝以及關(guān)鍵的工序要提前做好培訓(xùn)，以求不影響施工質(zhì)量和施工進(jìn)度。

4.4住宅批量精裝修項(xiàng)目的質(zhì)量管理

住宅精裝修和其他項(xiàng)目一樣，其工程質(zhì)量決定于施工細(xì)節(jié)，而由于其成品是直接面向住戶而且是住戶長期接觸并使用的產(chǎn)品，其施工細(xì)節(jié)在整個(gè)工程項(xiàng)目質(zhì)量的衡量中其分量更加重。要保證施工細(xì)節(jié)，提高工程質(zhì)量，可以從兩個(gè)方面進(jìn)行努力，一方面是對(duì)所有工序的施工細(xì)節(jié)進(jìn)行技術(shù)交底，并做好記錄；另一方面是施工人員和管理人員即使對(duì)工序工藝進(jìn)行自檢查，嚴(yán)格進(jìn)行施工巡檢，并且要對(duì)已完成并檢測合格的產(chǎn)品加以保護(hù)，以確保工程質(zhì)量。

結(jié)語

綜上所述，在當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷深入的形勢(shì)下，居民住宅的精裝修項(xiàng)目無疑是一項(xiàng)極有潛力的工程項(xiàng)目，而能夠以更高的項(xiàng)目管理水平實(shí)現(xiàn)更高效率的施工操作是精裝修項(xiàng)目經(jīng)營者占據(jù)市場份額的基礎(chǔ)，所以住宅批量精裝修項(xiàng)目的管理極為重要。

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