地產(chǎn)業(yè)的“債”危機(jī)

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)或許正在慢慢陷入不斷增加的負(fù)債。

負(fù)債率成為上市房企2012最受關(guān)注的數(shù)據(jù)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在近140家上市房企公布的2012年第一季度報(bào)表中，負(fù)債額為14288.6億元，環(huán)比2011年年報(bào)的13772.5億元上漲了3.7%，房企平均負(fù)債率呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

而在最近的2012年一季度，伴隨著貸款的反彈，上市開(kāi)發(fā)商借入資金480億元，超過(guò)2011年全年數(shù)字的兩倍。

500強(qiáng)負(fù)債均值66%

《2012中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)》發(fā)布。報(bào)告顯示，500強(qiáng)企業(yè)的凈負(fù)債率由2010年的50.07%上升到66.59%，企業(yè)的償債壓力明顯上升。

報(bào)告強(qiáng)調(diào)，2011年基本延續(xù)了企業(yè)現(xiàn)金壓力不斷上升、償債能力逐漸下降的趨勢(shì)，在市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)期化、常規(guī)化的背景下，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)正在逐漸累積，來(lái)自資金鏈的壓力將繼續(xù)成為企業(yè)尋求發(fā)展不得不面臨的重要課題。

在樓市調(diào)控常規(guī)化的背景下，大型房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)現(xiàn)銷售份額增加的同時(shí)，來(lái)自資金鏈的壓力也繼續(xù)成為企業(yè)尋求發(fā)展不得不面臨的課題。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前已公布年報(bào)的兩市32家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債總額高達(dá)4818.4億元，較去年同期增長(zhǎng)1111.88億元。其中，21家負(fù)債額同比增長(zhǎng)，10家負(fù)債增幅超過(guò)30%，9家資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%。

現(xiàn)金流量指標(biāo)就是房企資金吃緊的突出表現(xiàn)。從今年一季度的數(shù)據(jù)來(lái)看，146家房企的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-171.99億元，對(duì)比起去年同期，這一數(shù)據(jù)雖然有了較大幅度的改善，但在國(guó)家調(diào)控政策不放松的政策背景下，現(xiàn)金流問(wèn)題依然是壓在房企頭上的一座大山。

除了帳面上缺錢(qián)，還有一點(diǎn)比現(xiàn)金流情況更嚴(yán)峻的是房企上市公司的龐大債務(wù)。截至今年一季度末，146家房企總負(fù)債高達(dá)1.49萬(wàn)億元，其中，“萬(wàn)保金招”四大龍頭企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率依然維持在高位，分別為77.73%、78.92%、71.94%和70.32%，房地產(chǎn)板塊平均凈負(fù)債率高達(dá)73%。雖然說(shuō)房地產(chǎn)是高負(fù)債運(yùn)行的行業(yè)，但是，平均資產(chǎn)負(fù)債率這一指標(biāo)也是創(chuàng)出2008年以來(lái)的新高。

讓房企吃不消的，還有信托融資陸續(xù)到期。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，今年已經(jīng)有超過(guò)十幾款房地產(chǎn)信托項(xiàng)目提前兌付，涉及天津信托、交銀信托、中誠(chéng)信托等12家信托公司。其中，中誠(chéng)信托提前清盤(pán)產(chǎn)品最多，涉及產(chǎn)品數(shù)量達(dá)3款。業(yè)內(nèi)分析人士指出，提前兌付是信托公司防范風(fēng)險(xiǎn)的舉措，未來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)誰(shuí)也不能確定，通過(guò)當(dāng)下的準(zhǔn)備來(lái)防范未來(lái)可能的風(fēng)險(xiǎn)也是正常的行為。

資產(chǎn)負(fù)債率大幅攀升的同時(shí)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商存貨周轉(zhuǎn)率下降明顯，庫(kù)存量同比也急劇飆升。數(shù)據(jù)顯示，21家公司的存貨同比上升，占比為65.63%。萬(wàn)科A、華夏幸福等7家房企去年年底存貨同比增幅超過(guò)30%。

根據(jù)中原集團(tuán)研究中心的監(jiān)測(cè)，截止到2012年3月底，十大標(biāo)桿房企的總銷售面積約400萬(wàn)平方米，環(huán)比和同比分別增加三成和一成，但與2011年標(biāo)桿房企的月度平均銷售面積相比仍有約兩成的差距。根據(jù)目前市場(chǎng)環(huán)境分析，最樂(lè)觀的預(yù)期標(biāo)桿房企的去庫(kù)存周期至少在一年以上。

萬(wàn)科的存貨由上年同期的1333億元增長(zhǎng)56%達(dá)2083億元。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的存貨雖不多，但也有所增長(zhǎng)，由2010年末的2.31億增長(zhǎng)到2011年末的4.87億。

存貨激增，迫使房企紛紛采取了“慎拿地、緩開(kāi)工”的應(yīng)對(duì)策略。萬(wàn)科、龍湖的年報(bào)均顯示，2012年的新開(kāi)工計(jì)劃有所調(diào)低。

同時(shí)，有12家房企出現(xiàn)預(yù)收賬款大幅下降趨勢(shì)，其中冠城大通、天?；?、渝開(kāi)發(fā)等企業(yè)預(yù)收賬款遭遇腰斬，這意味著房地產(chǎn)行業(yè)分化加劇，不少房企未來(lái)盈利能力面臨巨大考驗(yàn)。

利息支出飆升

“房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)得了‘三高癥’，高利息支出、高負(fù)債、高庫(kù)存，這‘三高’從側(cè)面映射了房地產(chǎn)行業(yè)暴露出的潛在問(wèn)題?！币晃毁Y深開(kāi)發(fā)商如是表示。

據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截止到3月22日午間，滬深兩市共有32家房地產(chǎn)企業(yè)公布了2011年年報(bào)?？鄢陥?bào)上未披露相關(guān)利息支出數(shù)據(jù)的7家公司，其余25家上市房企中，18家利息支出同比增長(zhǎng)，平均增幅為80.31%；其中，7家利息支出增幅超過(guò)100%。

有分析人士認(rèn)為，從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，2011年，房地產(chǎn)行業(yè)的資金成本在飆升，這些錢(qián)從地產(chǎn)基金、信托、民間借貸等金融機(jī)構(gòu)中來(lái)，來(lái)的越來(lái)越貴，風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越高。

據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截止目前，上述滬深兩市年報(bào)中披露利息支出相關(guān)數(shù)據(jù)的25家房地產(chǎn)企業(yè)，利息支出總額為38.01億元，較去年同期調(diào)整后數(shù)據(jù)增加5.69億元，其利息支出總額增幅達(dá)到18%。

除此之外，上述數(shù)據(jù)還顯示，14家房企利息支出增長(zhǎng)幅度超過(guò)20%，利息支出增長(zhǎng)率最高的是華麗家族，增長(zhǎng)率達(dá)到772.67%；1家利息支出幅度與去年持平，僅有6家利息支出增長(zhǎng)率呈現(xiàn)負(fù)值。

其中，利息支出額度最高的是萬(wàn)科，達(dá)到12.52億元，同比增幅為11.26%，其利息支出額占這25家利息支出總額的33%。

有分析人士認(rèn)為，雖然上市公司年報(bào)尚未全部公布，但是上述25家上市房企的利息支出額飆升已經(jīng)暴露出一些行業(yè)潛在問(wèn)題，比如開(kāi)發(fā)商的資金成本在走高，經(jīng)營(yíng)壓力也隨之增加。

“這是符合預(yù)期的”，中投證券房地產(chǎn)分析師李少明表示，房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債在攀升，負(fù)債規(guī)模在加大，資金成本也隨之增加。高策地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)李國(guó)平也表達(dá)了與李少明相一致的觀點(diǎn)，李國(guó)平認(rèn)為，2011年信貸規(guī)模收緊，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的新增貸款發(fā)放數(shù)額減少，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商四處找錢(qián)，通過(guò)各種渠道高息融資。

行業(yè)十年最差年景

140%、132%、148%，這是近三年綠城負(fù)債率數(shù)據(jù)，和行業(yè)平均70%的數(shù)字相比，綠城翻倍的高負(fù)債率考驗(yàn)的卻是其騰挪資金的能力。而最有效也是最快捷的方式就是轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。

4月中旬，綠城常務(wù)副董事長(zhǎng)兼行政總裁壽柏年表示，綠城不排除各種融資方式，正在并將繼續(xù)通過(guò)引進(jìn)多方位的戰(zhàn)略合作伙伴、出讓部分項(xiàng)目、合理控制成本等各種方式，努力降低負(fù)債率，使其逐步回歸合理水平。雖然通過(guò)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，暫時(shí)解決了綠城的資金危機(jī)，但依靠轉(zhuǎn)讓優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目而獲得資金又能否降低綠城的負(fù)債率呢？

“短期來(lái)看，綠城或許可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目和土地獲得一定的資金，緩解負(fù)債率，但長(zhǎng)遠(yuǎn)還是要緊盯銷售和其他融資渠道。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事陳寶存告訴媒體。

而正當(dāng)綠城激進(jìn)地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目之時(shí)，國(guó)際兩大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾和穆迪相繼下調(diào)綠城的債信評(píng)級(jí)，理由是綠城今年面臨著200億元短期債務(wù)（包括約45億元信托貸款）再融資的壓力，而其2011年年底的現(xiàn)金余額僅為59億元。

在調(diào)控環(huán)境下，像綠城一樣往年房企依靠高房?jī)r(jià)、高成交周轉(zhuǎn)現(xiàn)金流的方法已經(jīng)一去不返了。數(shù)據(jù)顯示，2009～2011年期間，房企的平均負(fù)債率為65.8%、70.2%、72.1%，2012年一季度接近73%，創(chuàng)歷史新高，房企資金情況明顯惡化。

北京中原市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，去年嚴(yán)厲的調(diào)控導(dǎo)致房企籌錢(qián)的多條通道不斷被封堵，一批地產(chǎn)企業(yè)陷入困境。調(diào)控周期下，現(xiàn)金為王，上市房企需要降價(jià)換量，雖然目前銀行對(duì)首套房購(gòu)房貸款出現(xiàn)了下調(diào)利率，但是開(kāi)發(fā)貸等依然偏緊。

數(shù)據(jù)顯示，受持續(xù)的宏觀調(diào)控影響，上市房企的營(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn)率等各項(xiàng)指標(biāo)增速出現(xiàn)下滑，其中，從2009年至2011年，上市房企營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)率三年來(lái)變化明顯：從78%到58%，再到2.49%。而2011年全年更首次出現(xiàn)上市房企總體利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)。

公開(kāi)資料顯示，即便在2008年金融危機(jī)前后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體營(yíng)業(yè)收入也保持了30%左右的年增長(zhǎng)。2009年和2010年，滬深上市房企營(yíng)業(yè)收入增速分別為78.20%和58.37%。營(yíng)收負(fù)增長(zhǎng)情況只在個(gè)別房企中出現(xiàn)。而今，全行業(yè)的營(yíng)業(yè)收入個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)、總體利潤(rùn)的負(fù)增長(zhǎng)，尚屬近十年來(lái)的首次。

“由于短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債的增加和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量的大幅減少，大多數(shù)房企資產(chǎn)負(fù)債率水平高，短期償債能力有所下降，將使上市房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)明顯上升?！睆埓髠ケ硎?。

房企涉足海外融資

上市房企面臨的融資瓶頸，令不少房企各出其招擴(kuò)大融資渠道及規(guī)模。其中，海外市場(chǎng)就是性價(jià)比較高的融資渠道。至今，A股四大房企“萬(wàn)保金招”中已有3家開(kāi)始了在香港買(mǎi)殼融資的行動(dòng)，從而取代國(guó)內(nèi)日益增長(zhǎng)的高成本貸款。在行業(yè)觀點(diǎn)看來(lái)，為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)融資難題，海外市場(chǎng)將成為上市房企融資的不錯(cuò)選擇。

近期，萬(wàn)科收購(gòu)香港一房地產(chǎn)項(xiàng)目的舉動(dòng)引起了行業(yè)的關(guān)注，這也是萬(wàn)科試水國(guó)際化邁出的重要一步。5月14日晚，萬(wàn)科公告稱，待南聯(lián)地產(chǎn)重組完成后，公司將以10.79億港元收購(gòu)永泰地產(chǎn)所持有的南聯(lián)地產(chǎn)73.91％股權(quán)，收購(gòu)價(jià)格5.6197港元/股。

資料顯示，南聯(lián)地產(chǎn)于1996年7月在開(kāi)曼群島注冊(cè)成立，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括地產(chǎn)投資及物業(yè)管理，倉(cāng)庫(kù)業(yè)務(wù)及投資控股等，其控股股東為永泰地產(chǎn)。永泰地產(chǎn)直接和間接持有南聯(lián)地產(chǎn)股份比例為73.91％。

事實(shí)上，萬(wàn)科并不是海外融資“第一只吃螃蟹的人”。無(wú)獨(dú)有偶，5月14日，招商地產(chǎn)也宣布成功收購(gòu)香港上市公司東力控股。此外，在去年6月，金地集團(tuán)宣布擬收購(gòu)香港上市公司至祥置業(yè)，最終未能成功。也就是說(shuō)，除保利地產(chǎn)外，至今A股四大房企“萬(wàn)保金招”中已有3家開(kāi)始了在香港買(mǎi)殼融資的行動(dòng)。

事實(shí)上，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)早已經(jīng)把融資的手伸向海外。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年上半年內(nèi)地房企海外融資數(shù)量突破1000億元，幾乎是2010年海外融資總量的2倍。標(biāo)準(zhǔn)普爾一項(xiàng)報(bào)告也稱，去年上半年擁有市場(chǎng)評(píng)級(jí)的內(nèi)地房企已通過(guò)離岸市場(chǎng)發(fā)行債券融資共計(jì)80億美元，而2010年房企海外發(fā)債規(guī)模不過(guò)88億美元。

“去香港融資，到海外借錢(qián)”已成為內(nèi)房企自然而然達(dá)成的共識(shí)。隨著人民幣貿(mào)易結(jié)算計(jì)劃的不斷推進(jìn)，香港離岸人民幣債券市場(chǎng)不僅為中國(guó)內(nèi)地開(kāi)展業(yè)務(wù)的外資企業(yè)開(kāi)辟了一條融資渠道，還為受困于融資困難的國(guó)內(nèi)企業(yè)提供了一個(gè)低成本融資的機(jī)會(huì)。

事實(shí)上，因?yàn)橄愀凼袌?chǎng)融資成本低廉，不少壓力重重的內(nèi)地房企早已將目光鎖定在香港。根據(jù)香港聯(lián)交所近期數(shù)據(jù)，截至4月底，在香港上市的內(nèi)地企業(yè)共1516家，市值20.23萬(wàn)億港元，占香港證券市場(chǎng)總市值的58.7%。

據(jù)悉，自2009年7月中國(guó)啟動(dòng)跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算以來(lái)，截至2011年底，香港銀行體系人民幣存量從不足560億元上升至5885億元，最高時(shí)超過(guò)6200億元。目前，人民幣存款已成為香港除港元和美元之外的第三大貨幣，是境外最大的離岸人民幣資金池，香港也逐漸成為內(nèi)房企越來(lái)越看好的資金來(lái)源地。