目前我國(guó)大型商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)控的缺陷問題及對(duì)策研究

摘要：本文從內(nèi)部控制缺陷的視角，在我國(guó)大型商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)控的缺陷問題盤點(diǎn)的基礎(chǔ)上，有針對(duì)性地提出了加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)的一些建議：1、科學(xué)進(jìn)行內(nèi)控設(shè)計(jì)；2、不斷增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的反應(yīng)彈性；3加強(qiáng)內(nèi)部控制文化建設(shè)，構(gòu)建良好的內(nèi)控環(huán)境。

關(guān)鍵詞：大型商業(yè)地產(chǎn)；內(nèi)部控制；內(nèi)控缺陷

當(dāng)前，伴隨經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展的大趨勢(shì)和和城市化進(jìn)程的不斷加速，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如大型購(gòu)物中心（Shopping Mall）的迅猛發(fā)展，一方面越來越受到投資者的青睞，另一方面也不得不面臨傳統(tǒng)及各種新型商業(yè)地產(chǎn)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。此外，伴隨地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)和實(shí)施，要推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展，增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，就需要多方面加強(qiáng)對(duì)內(nèi)控工作的要求，這也成為了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)乃至整個(gè)社會(huì)和各級(jí)政府共同關(guān)注的問題。

一、目前我國(guó)大型商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)控的缺陷問題盤點(diǎn)

一般來講，內(nèi)部控制缺陷的嚴(yán)重程度很大程度上就決定了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)類企業(yè)內(nèi)部控制有效性?？梢姡欠駥?duì)其內(nèi)部控制的缺陷及產(chǎn)生的原因進(jìn)行客觀分析，是實(shí)施有效內(nèi)部控制的重要環(huán)節(jié)。在調(diào)研中，筆者發(fā)現(xiàn)當(dāng)前我國(guó)大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控缺陷存在的主要問題有：內(nèi)部控制的執(zhí)行力度欠缺；企業(yè)治理結(jié)構(gòu)存在缺陷；內(nèi)部監(jiān)督無力；人員專業(yè)素養(yǎng)良莠不齊等等，突出的問題主要是：

（一）內(nèi)部控制體系不健全

整體來看，目前我國(guó)大型的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控系統(tǒng)建設(shè)存在諸多問題：1）企業(yè)組織結(jié)構(gòu)存在不合理設(shè)置。一些地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系的組織結(jié)構(gòu)普遍臃腫，運(yùn)營(yíng)效率低下。2）企業(yè)內(nèi)控理念缺乏。一些地產(chǎn)企業(yè)忽視或者不重視內(nèi)控環(huán)境建設(shè)，甚至形同虛設(shè)。3）存在控制流程的盲點(diǎn)和弱點(diǎn)。由于對(duì)內(nèi)控缺陷不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理，可能導(dǎo)致內(nèi)控建設(shè)上存在內(nèi)控盲控點(diǎn)和弱控區(qū)，比如在應(yīng)收賬款和固定資產(chǎn)等管理問題上經(jīng)常出現(xiàn)此類問題。4）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)存在很多問題。最大的問題就是風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)缺失。目前，我國(guó)一些大型的商業(yè)地產(chǎn)為了追逐短期利益，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)忽視了內(nèi)控的建設(shè)，也難免在盲目擴(kuò)張建設(shè)的同時(shí)缺少對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和防范。

（二）企業(yè)內(nèi)控監(jiān)督機(jī)制弱化

目前很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控監(jiān)督機(jī)制弱化：1）存在內(nèi)部審計(jì)缺乏獨(dú)立性的問題。一些企業(yè)的內(nèi)審部門隸屬于財(cái)務(wù)部門，導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)在形式上就缺乏必要的獨(dú)立性；此外，審計(jì)人員缺乏獨(dú)立性，企業(yè)內(nèi)部的審計(jì)人員往往禁不住利益的誘惑導(dǎo)致審計(jì)的判斷環(huán)境無法得到切實(shí)保證。2）存在內(nèi)部審計(jì)流于形式的現(xiàn)象。在內(nèi)審的過程中，由于缺乏與管理層的必要溝通和信息反饋，導(dǎo)致內(nèi)部稽查和評(píng)價(jià)內(nèi)部控制的制度無法充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。如一些大型地產(chǎn)企業(yè)存在操縱內(nèi)控缺陷報(bào)告的丑陋現(xiàn)象，由于無法對(duì)內(nèi)控存在的重大缺陷進(jìn)行科學(xué)和準(zhǔn)確的識(shí)別和評(píng)價(jià)，將導(dǎo)致企業(yè)管理層和決策層對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的錯(cuò)誤估計(jì)，將企業(yè)推進(jìn)虧損甚至破產(chǎn)的邊緣。

（三）企業(yè)文化缺失，內(nèi)控主體素質(zhì)有待提高

企業(yè)文化建設(shè)是內(nèi)控建設(shè)的重要組成部分，具體體現(xiàn)在企業(yè)文化制度、員工職業(yè)素養(yǎng)的培養(yǎng)、企業(yè)管理的過程監(jiān)督和檢查等方面。整體來看，很多地產(chǎn)企業(yè)并未樹立“全員內(nèi)控”的先進(jìn)理念，員工風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，執(zhí)行力弱化：1）內(nèi)控主體定位不科學(xué)。僅僅將內(nèi)控工作限于企業(yè)的財(cái)務(wù)人員和審計(jì)人員，造成企業(yè)內(nèi)部控制主體范圍受限，導(dǎo)致企業(yè)整體上缺乏內(nèi)控意識(shí)和專業(yè)知識(shí)；2）財(cái)務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)有待提高。普遍存在由于財(cái)務(wù)人員或?qū)徲?jì)人員知識(shí)結(jié)構(gòu)單一的問題，不能很好的滿足企業(yè)內(nèi)控管理的需求。

二、完善商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的建議

（一）科學(xué)進(jìn)行內(nèi)控設(shè)計(jì)

本文認(rèn)為內(nèi)控設(shè)計(jì)是防止內(nèi)控缺陷的最核心因素。對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，內(nèi)控設(shè)計(jì)需要具體三方面的要求：將內(nèi)控設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化和流程化，制定有章可循和操作規(guī)范的流程；內(nèi)控設(shè)計(jì)的最終目的是建立企業(yè)內(nèi)控自我執(zhí)行、自我完善和外部監(jiān)督稽核的完整體系，從而使內(nèi)控體系在內(nèi)部管理和外部監(jiān)督的雙重配合下不斷改進(jìn)和完善；內(nèi)控設(shè)計(jì)的重要環(huán)節(jié)尤其需要注意，需準(zhǔn)確把握企業(yè)內(nèi)部控制的關(guān)鍵控制點(diǎn)。

（二）不斷增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的反應(yīng)彈性

1）完善對(duì)會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的設(shè)計(jì)。通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)是產(chǎn)生內(nèi)控缺陷的重要影響因素之一，主要是因?yàn)槠髽I(yè)在內(nèi)控運(yùn)行過程中可能無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。這就要求在企業(yè)內(nèi)控設(shè)計(jì)的時(shí)候充分考慮有可能發(fā)生的突發(fā)事件或者日常經(jīng)營(yíng)的異常記錄，建立復(fù)雜會(huì)計(jì)處理的相關(guān)文件，從而實(shí)現(xiàn)內(nèi)控設(shè)計(jì)的彈性處理，最大程度地降低會(huì)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)內(nèi)控的沖擊力度。2）通過多種渠道和途徑識(shí)別和降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于大型的商業(yè)地產(chǎn)來說，目前企業(yè)內(nèi)控已經(jīng)逐步發(fā)展到了風(fēng)險(xiǎn)管理階段，這就要求商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不斷增強(qiáng)識(shí)別企業(yè)未來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，加強(qiáng)內(nèi)控對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施設(shè)計(jì)，最大程度地防止企業(yè)內(nèi)控缺陷的發(fā)生。

（三）加強(qiáng)內(nèi)部控制文化建設(shè)，構(gòu)建良好的內(nèi)控環(huán)境

通常來講，企業(yè)的內(nèi)控環(huán)境是內(nèi)控系統(tǒng)良好運(yùn)行的重要保障，需要商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)從根源上防止缺陷發(fā)生，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制文化建設(shè)，從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、人力資源管理和企業(yè)文化等諸多方面入手，構(gòu)建良好的內(nèi)控環(huán)境。1）要求企業(yè)摒棄固有的傳統(tǒng)理念，創(chuàng)新管理模式。大型的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)具有良好的資金基礎(chǔ)，更加有能力實(shí)現(xiàn)內(nèi)控制度的“限制”與“激勵(lì)”員工的科學(xué)結(jié)合效應(yīng)，不斷從根源上改變員工對(duì)內(nèi)控和財(cái)務(wù)舞弊的看法，這在很大程度上降低了財(cái)務(wù)舞弊發(fā)生的可能性。2）通常來說，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)相對(duì)于住宅等其他形式的房地產(chǎn)開發(fā)而言，專業(yè)性更強(qiáng)，需要有更專業(yè)的團(tuán)隊(duì)熟練掌握從項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)到運(yùn)營(yíng)的整個(gè)環(huán)節(jié)。

結(jié)束語

隨著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和內(nèi)部控制理論的不斷發(fā)展和完善，無論是學(xué)術(shù)理論界還是企業(yè)實(shí)務(wù)界，都對(duì)內(nèi)部控制進(jìn)行了深入的關(guān)注和廣泛的研究。大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)一步重視內(nèi)控管理，逐步實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制的動(dòng)態(tài)管理。本文雖然有針對(duì)性地提出了一些建議和想法，但是還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足指導(dǎo)實(shí)踐的需要，比如對(duì)不同發(fā)展階段的商業(yè)地產(chǎn)公司，需要更加細(xì)化的內(nèi)控設(shè)計(jì)，因?yàn)榉婪秲?nèi)控缺陷的課題還有待于進(jìn)一步的深化和完善。（作者單位：蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖城市發(fā)展有限公司）

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