淺談土地供給對(duì)婁底市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

摘要：婁底市近幾年來(lái)土地供給形勢(shì)緊張，土地出讓數(shù)量有所下降，供需不平衡，這就使得地價(jià)與房?jī)r(jià)齊升，土地供給和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨危機(jī)。要改變這種現(xiàn)狀，需要構(gòu)建基于市場(chǎng)需求的土地供給與房地產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)調(diào)機(jī)制。

關(guān)鍵詞：土地供給；婁底市；房地產(chǎn)市場(chǎng)

土地供給與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有著密切的關(guān)系。本文以?shī)涞资袨閷?shí)證對(duì)象，試就土地供給對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響這一問(wèn)題進(jìn)行研究。

一、土地供給對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響機(jī)理

1.土地供給量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

土地供給量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是通過(guò)調(diào)整土地供應(yīng)總量來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)種產(chǎn)品供應(yīng)總量的改變；二是借助相關(guān)主體的心理預(yù)期，根據(jù)消費(fèi)需求，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系施加影響。土地供應(yīng)量的多少一定程度上決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)中產(chǎn)品供應(yīng)數(shù)量的多少，兩者之間的關(guān)系主要通過(guò)容積率這個(gè)指標(biāo)來(lái)反映。

2.土地供給價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

土地供給價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格互相影響。土地價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格是一種權(quán)益價(jià)格。地價(jià)主要取決于土地需求，需求變化導(dǎo)致了地價(jià)的波動(dòng)。而房地產(chǎn)的價(jià)格由供給和需求共同決定。對(duì)房地產(chǎn)的需求增加引起房?jī)r(jià)的上漲，高房?jī)r(jià)促使房地產(chǎn)廠商追加土地要素的投入，進(jìn)而刺激了對(duì)土地的需求。地價(jià)高是房地產(chǎn)價(jià)格高的結(jié)果，而不是房地產(chǎn)價(jià)格高的原因。

3.土地供給方式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

土地供給方式，主要有協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、掛牌出讓、拍賣出讓等。在這些方式中，土地公開(kāi)出讓往往會(huì)引入競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致地價(jià)上漲，但同時(shí)也會(huì)促使交易成本下降，有助于降低地價(jià)。

4.土地供給結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

土地供給結(jié)構(gòu)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，這種影響主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是土地供給用途結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給結(jié)構(gòu)。二是土地供應(yīng)類別結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。近些年來(lái)國(guó)家出臺(tái)大量政策，積極鼓勵(lì)中低檔商品房市場(chǎng)的土地供應(yīng)。在該導(dǎo)向指引下，高檔商品房在房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品中所占比例有所減少，中低檔價(jià)位商品房數(shù)量逐步增多。三是土地供給空間區(qū)位結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)。

二、土地供給對(duì)婁底市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的表現(xiàn)

目前婁底房地產(chǎn)業(yè)正處于開(kāi)發(fā)市場(chǎng)全面提速和消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的上升期。在此背景下，城市建設(shè)用地需求不斷增大，中心城區(qū)國(guó)有土地供給總量穩(wěn)步上升。從近些年的數(shù)據(jù)來(lái)看，2010年婁底市中心城區(qū)土地供給總量為265.75萬(wàn)平方米，2011年供給總量為343.56萬(wàn)平方米，與上年相比增加了將近30%的比例。土地供給總量的增加有效緩解了房地產(chǎn)市場(chǎng)供求緊張的局面。

1.居住用地供給不足，地價(jià)高漲

近幾年來(lái)婁底市商品房市場(chǎng)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，盡管政府部門采取了一系列措施，增加居住用地供給量，但仍然難以滿足市場(chǎng)需求。由于供不應(yīng)求，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)極其不易，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，土地成交價(jià)也不斷飆升。拿到地的開(kāi)發(fā)商為了挽回之前的成本，不斷提高商品房銷售價(jià)格。商品房?jī)r(jià)格的上漲，又刺激了地價(jià)的上漲，這樣就形成了惡性循環(huán)，地價(jià)和房?jī)r(jià)都不斷上升，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。

2.供給結(jié)構(gòu)比例失衡，住房困難問(wèn)題難以解決

婁底市商品房市場(chǎng)出現(xiàn)中低價(jià)位的商品住房供不應(yīng)求，高價(jià)位的商品房空置率高的現(xiàn)象。從長(zhǎng)遠(yuǎn)出發(fā)的角度來(lái)看，婁底市政府應(yīng)對(duì)商品住宅用地規(guī)模進(jìn)行合理調(diào)控，適當(dāng)增加保障性住房用地，真正解決低收入家庭的住房問(wèn)題。

3.土地供給管理不到位，囤地、炒地刺激房?jī)r(jià)上漲

由于缺乏強(qiáng)而有力的土地供給后續(xù)監(jiān)管，房地產(chǎn)商非法囤地、炒地的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。例如一些開(kāi)發(fā)商在招標(biāo)得到土地使用權(quán)后，不是馬上開(kāi)始建設(shè)項(xiàng)目，而是待價(jià)而沽，將土地閑置在那，賣出高價(jià)。以2010年的數(shù)據(jù)為例，上半年婁底市中心城區(qū)土地均價(jià)為103萬(wàn)元/畝，比2009年同期上漲了40%，有幾宗地已賣到了十分驚人的高價(jià)。這種價(jià)格的非正常高漲與政府部門在管理上的不足有著密切的關(guān)系。

三、婁底市土地供給與房地產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)調(diào)機(jī)制的構(gòu)建

1.完善土地供給計(jì)劃

土地供給計(jì)劃是保障土地供需平衡的重要一環(huán)。婁底市在制定土地供給計(jì)劃時(shí)，需要將住宅用地嚴(yán)格控制在計(jì)劃中，把握土地供給節(jié)奏。與此同時(shí)，要根據(jù)城市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，科學(xué)合理預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況科學(xué)地制定土地供應(yīng)計(jì)劃，合理安排供地時(shí)序。

2.創(chuàng)新土地供給模式

婁底市需要盡快改變由政府單一集中性供地的方式，增加土地供應(yīng)的來(lái)源，豐富土地供給的形式，促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置，并最終實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)供求平衡。例如可通過(guò)變土地供應(yīng)“雙軌制”為“一軌制”，改批租模式為年租模式，改革、完善地價(jià)稅等方式，有效實(shí)現(xiàn)土地增值，促進(jìn)土地市場(chǎng)發(fā)展。同時(shí)，需要進(jìn)一步完善土地供給方式，通過(guò)加強(qiáng)對(duì)土地招標(biāo)、拍賣、掛牌等供應(yīng)方式的監(jiān)督和管理，避免土地流失。

3.優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

婁底市在發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中，要注重土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和布局的變化，根據(jù)市場(chǎng)供需來(lái)從總量、布局、結(jié)構(gòu)上作出調(diào)整，以保障正常土地需求，抑制不合理需求。對(duì)于住宅用地、商服用地及其他用地，要合理進(jìn)行供應(yīng)。要從民生的角度出發(fā)，保障保障房用地的供給，滿足普通商品房的土地供給需要，限制高端商品房的土地供應(yīng)，建立多層次的供給體系結(jié)構(gòu)。

4.加強(qiáng)土地供給管理

要將土地供給對(duì)婁底市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響控制在實(shí)現(xiàn)兩個(gè)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展的目標(biāo)內(nèi)，婁底市政府需進(jìn)一步完善土地供給管理機(jī)制。一方面，婁底市需要對(duì)土地管理部門進(jìn)行改革，實(shí)現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)管理和土地經(jīng)營(yíng)分離，構(gòu)建土地管理、經(jīng)營(yíng)、監(jiān)督三權(quán)分立的體制。另一方面，需要規(guī)范土地使用管理，加強(qiáng)對(duì)土地供給管理的監(jiān)督。嚴(yán)厲打擊土地投機(jī)行為，建立事前、事中、事后使用管理及監(jiān)管機(jī)制。

總之，構(gòu)建土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性互動(dòng)關(guān)系是實(shí)現(xiàn)婁底市土地供給與房地產(chǎn)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)。婁底市政府應(yīng)妥善處理兩者之間的關(guān)系，促進(jìn)土地供給市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康協(xié)調(diào)發(fā)展。（作者單位：湖南大學(xué)；婁底市國(guó)土資源局）

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