房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃探究

【摘 要】房地產(chǎn)商可在合理的前提條件下對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收進(jìn)行合理的籌劃，降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅費，并且一定程度上為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大的利益。本文就房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的主要稅收的籌劃進(jìn)行相關(guān)探討。

【關(guān)鍵詞】籌劃；稅收；房地產(chǎn)企業(yè)；利益

近幾年來，房價高漲已成為社會關(guān)注的焦點問題。由于房地產(chǎn)企業(yè)過高的稅收問題是房價居高不下的重要原因，所以降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收是解決房價高的重要手段。目前，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的稅收主要有土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城市建設(shè)稅、地方教育稅等等。

一、房地產(chǎn)商所涉及的主要的稅收籌劃方案

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，稅收的總費用中占比重較大的稅收主要有營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，降低這些稅收的費用是降低總稅收費用的關(guān)鍵之處。

1.房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于營業(yè)稅的籌劃。營業(yè)稅是房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)交易環(huán)節(jié)即房屋出售時產(chǎn)生的需要繳納的稅費。對不動產(chǎn)投資入股的稅收進(jìn)行相應(yīng)的籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅籌劃中的主要部分。當(dāng)然，根據(jù)不同的情況，以不動產(chǎn)入股的行為是否應(yīng)該繳納營業(yè)稅也是各異的。第一，房地產(chǎn)商利用自己的不動資產(chǎn)進(jìn)行相應(yīng)投資和入股，參加投資之后的利潤分配，當(dāng)然也要承擔(dān)投資中的所存在的風(fēng)險。根據(jù)相關(guān)的條例規(guī)定，以不動產(chǎn)進(jìn)行投資或者入股的投資方在未將自己的不動產(chǎn)的所有權(quán)進(jìn)行相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓，該不動產(chǎn)的所有權(quán)仍屬于投資者本身，這種情況下，對以不動產(chǎn)進(jìn)行投資或者入股的投資方是不征收營業(yè)稅的。所以房地產(chǎn)商在經(jīng)營過程中可以采用先以不動產(chǎn)進(jìn)行投資入股，待銷售時，向購買者銷售該房地產(chǎn)股權(quán)的方式把房屋銷售出去。這樣一來就可以不用繳納購買者購房過程中的由房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓所帶來的營業(yè)稅。第二，房地產(chǎn)企業(yè)也可以利用自己的不動產(chǎn)進(jìn)行投資入股，收取一定的固定收入，并且還不用承擔(dān)風(fēng)險。如租賃方式，由于房地產(chǎn)商只是在一定的使其內(nèi)把房產(chǎn)的所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，其收入屬于租賃收入，所以其營業(yè)稅的收取是按照服務(wù)業(yè)稅目中的租賃項目進(jìn)行征收，從而減少了稅費。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的情況相應(yīng)地選擇上述兩種方式進(jìn)行籌劃，從而達(dá)到企業(yè)利益的最大化。

2.房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于土地增值稅的籌劃。由于土地增值稅的較高稅率以及較重的稅收負(fù)擔(dān)，使得土地增值稅備受關(guān)注，同時土地增值稅的籌劃也成為減少稅收中的關(guān)鍵點之一。對土地增值稅進(jìn)行籌劃的過程中，調(diào)節(jié)增值額是關(guān)鍵。第一，采取增加可扣除項目金額的方法。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過增加房地產(chǎn)開發(fā)所需的成本和費用的方式，從而扣除項目的金額得到增加，使土地增值稅減少。同時這種方法也可以使房地產(chǎn)企業(yè)的房屋的質(zhì)量得到一定提高，加強(qiáng)了其在市場中的競爭力。當(dāng)然，可扣除金額的計算方式是有一定的條例規(guī)定的，所以利用該方法的過程中應(yīng)該把握一定的尺度。第二，采用減少銷售收入的方法。房地產(chǎn)商的銷售額減少了，則增值額也必定相應(yīng)的減少，那么增值額所占的可扣除項目金額的比例也就降低了。同樣地，由于是銷售額的減少，所以房地產(chǎn)企業(yè)在使用該方式時對于減少的銷售額和降低的增值額中可扣除項目金額的比例應(yīng)該進(jìn)行認(rèn)真的比較，從通過比較決定公司是否可采用該方式進(jìn)行土地增值稅的籌劃，使公司的利益達(dá)到最大化。

3.房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于所得稅的籌劃。匯算清繳的階段是房地產(chǎn)企業(yè)可對企業(yè)所得稅進(jìn)行籌劃的主要時期。對于這一階段的稅收籌劃主要是從合理延遲成本確認(rèn)的最終時間以及推遲轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的時間兩個方面著手。第一，延遲成本的確認(rèn)時間。由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中容易出現(xiàn)當(dāng)工程未完全完成的情況下房產(chǎn)的所有權(quán)已轉(zhuǎn)移、銷售收入已完成的情況。這種情況下則沒有辦法對該工程的成本進(jìn)行準(zhǔn)確地計算，此時所需繳納的企業(yè)所得稅即為凈收入的課稅，使得所需繳納的稅費減少。第二，通過合理地推遲轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的時間的方法。由于在我國的房地產(chǎn)市場中，大多數(shù)房屋的購買者買房的的直接目的都是用于自住以及用于出租，而在買房后直接用于出售的購買者是極少的，所以大多數(shù)購買者并不急于辦理房產(chǎn)證。又因為根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，銷售收入的實現(xiàn)只有通過房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有者發(fā)生變更時才能得到確認(rèn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)可合理的推遲房地產(chǎn)權(quán)所有者發(fā)生變更的時間。

二、結(jié)語

稅收地合理籌劃，可有效地減少企業(yè)的稅費支出，使得他們可在較低房價的基礎(chǔ)上獲得一樣的利潤。百姓的購買能力增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額也相應(yīng)升高。所以，稅收的合理籌劃是能使企業(yè)獲得最大化利益以及最大限度增強(qiáng)人們的購買能力的重要途徑之一。

參 考 文 獻(xiàn)

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