淺談物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展過程中存在的問題及對策

【摘 要】近年來南陽物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展迅速，南陽物業(yè)管理行業(yè)每年可吸納大約3000人就業(yè)，在創(chuàng)造經(jīng)濟效益的同時也產(chǎn)生了良好的社會效益，但物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展面臨良好機遇的同時也存在著諸多問題亟待解決。

【關鍵詞】企業(yè)管理；業(yè)主；企業(yè)品牌

近年來南陽市中心城區(qū)和所轄各縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)體系的重要組成部分和配套工程，被視為極富發(fā)展?jié)摿?、極有發(fā)展前途的服務型行業(yè)，在城市管理和經(jīng)濟社會發(fā)展中發(fā)揮著不可替代的重要作用。有關數(shù)據(jù)顯示，南陽物業(yè)管理行業(yè)每年可吸納大約3000人就業(yè)，在創(chuàng)造經(jīng)濟效益的同時也產(chǎn)生了良好的社會效益，但物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展面臨良好機遇的同時也存在著諸多問題亟待解決。

一、南陽物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展過程中存在的問題

（1）市場化價格機制缺失，收費偏低致企業(yè)虧損。物業(yè)管理是一種特殊的服務行業(yè)，受傳統(tǒng)體制影響該行業(yè)的收費標準多數(shù)實行政府定價或政府指導定價。由于政府價格主管部門制訂指導價時參照的是多年前的標準，沒有充分考慮到物業(yè)管理成本、物業(yè)服務水平以及物價上漲情況，收費標準成本聯(lián)動機制的缺失，成為制約物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的瓶頸。以南陽市春泉物業(yè)管理公司為例，參照現(xiàn)行標準，該公司的物業(yè)管理費被核定為0.95元/平方米/月，而按照實際成本支出來算，收費標準要定到1.2元/平方米/月以上公司才能盈利。物業(yè)管理的收費標準與服務成本之間存在較大差異，現(xiàn)行標準致使公司每年虧損十幾萬元，企業(yè)盈利難以保證。春泉公司的情況并非個例，調查走訪發(fā)現(xiàn)，南陽市大部分物業(yè)管理企業(yè)都處于微利經(jīng)營甚至是虧損狀態(tài)，這一現(xiàn)狀嚴重制約了物業(yè)管理行業(yè)的健康有序發(fā)展。（2）物業(yè)管理法制建設滯后，企業(yè)權益難以保障。物業(yè)管理法律法規(guī)是物業(yè)企業(yè)有序運作的基本前提和重要保障，但截至目前，完整系統(tǒng)的物業(yè)管理法律體系仍未形成。相關法規(guī)制度不夠嚴密具體，執(zhí)行起來操作性差，這給依法解決物業(yè)管理過程中存在的問題帶來了困難。例如，《物業(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主有選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)的權力，但對業(yè)主應如何監(jiān)督物業(yè)企業(yè)、企業(yè)觸碰哪些“高壓線”應被解聘等缺乏客觀具體的標準。只籠統(tǒng)地規(guī)定需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。因為沒有具體的指標可以衡量，物業(yè)企業(yè)是否合格全由主觀意識決定，業(yè)主群體判斷的客觀性及監(jiān)督的公正性值得商榷。此外，物業(yè)管理的法律救助遠遠滯后于行業(yè)發(fā)展。由于物業(yè)企業(yè)對業(yè)主沒有任何實質管理權，即使業(yè)主長期無故拖欠物業(yè)費，私拉電線影響居住環(huán)境，物業(yè)公司也只能束手無策，無權采用約束管制措施。當前業(yè)主拒交、拖欠服務費的現(xiàn)象并不鮮見，物業(yè)費收繳率低、追收困難的現(xiàn)象十分普遍，這一點嚴重制約了物業(yè)行業(yè)的發(fā)展。而隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，炒房者大量涌現(xiàn)，空置房日益增加，空置房產(chǎn)的物業(yè)費征收漸成難點。調查走訪了解到，新建小區(qū)內通常會有20%～30%空置房，根據(jù)物業(yè)管理有關法律法規(guī)，對于空置房可按照規(guī)定比例征收服務費，而實際上這一規(guī)定卻很難執(zhí)行。對于業(yè)主拒繳、拖欠物業(yè)費以及空置房費用無法征繳等問題，現(xiàn)有法規(guī)制度中缺乏便捷有效的解決途徑，多數(shù)情況下只能不了了之，導致費用征收問題大量積壓難以解決。（3）管理界限不明，企業(yè)責任過重。開發(fā)公司與物業(yè)企業(yè)責任不明。社會公眾對物業(yè)管理企業(yè)與地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏正確區(qū)分，物業(yè)企業(yè)被人們普遍定義為地產(chǎn)售后投訴處。不少人誤認為物業(yè)企業(yè)是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下屬機構，房產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)問題理應由物業(yè)公司解決。實際上，大多數(shù)物業(yè)管理公司并沒有參與地產(chǎn)的開發(fā)建設。一些開發(fā)商追求短期經(jīng)濟效益，只建造、不管理，建設規(guī)劃缺乏長遠考慮，遺留下來配套設施不完備、建筑物質量低下、規(guī)劃建設滯后等問題影響了物業(yè)管理企業(yè)的正常運轉。（4）基礎薄弱難獲規(guī)模效益，人才匱乏服務水平有待提高。目前從整體上看南陽物業(yè)管理企業(yè)資質參差不齊，規(guī)模普遍偏小，管理項目數(shù)量偏少仍是不爭的事實。由于物業(yè)管理企業(yè)提供的是服務，硬件設施方面的要求不高，入行門檻相對低，“幾張桌子幾個人”便能構成一個公司，因而企業(yè)資質水平存在很大差異。一些企業(yè)基礎思想觀念、管理經(jīng)驗、人才隊伍和技術等方面存在明顯不足；一些企業(yè)不能嚴格履行合同，服務等級標準規(guī)定的定時保安巡邏、全天電話報修等項目很少能夠實施到位；一些企業(yè)由于規(guī)模小、效益差，連門衛(wèi)、保潔等基本服務都難以保證。

二、對南陽物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的對策建議

（1）健全法制、提供政策，促進物業(yè)管理市場化進程。物業(yè)管理公司的企業(yè)性質決定了其發(fā)展只能走市場化道路。但物業(yè)管理作為一項復雜的社會系統(tǒng)工程，需要政府及各有關部門的支持與配合。政府應轉變職能，從直接管理、干預物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營管理轉向宏觀調控，努力促進物業(yè)管理的社會化、市場化進程。應在強化物業(yè)企業(yè)資質管理，把好物業(yè)管理市場準入關的前提下引進競爭機制，鼓勵通過招標、協(xié)議等方式公開選聘物業(yè)管理公司，充分運用市場競爭機制進行資源的合理配置。放開價格管制政策，收費標準中除特殊項目實行政府指導價外一般由市場決定，實行政府指導價的項目也應根據(jù)目前人工成本的變動做出適當調整。建立健全統(tǒng)一的物業(yè)管理法律體系，明確界定物業(yè)管理公司、地產(chǎn)開發(fā)商、消費者之間的權責問題，出臺應對物業(yè)糾紛特別是管理費用糾紛的快捷處理手段，依法維護各方權益。政府應牽頭協(xié)調好各行業(yè)管理部門、公共事務部門與物業(yè)管理企業(yè)的關系，制定切實可行的地方法規(guī)，為企業(yè)發(fā)展提供良好政策環(huán)境。（2）強化管理、延伸服務，不斷開拓市場領域。物業(yè)管理企業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，人工費在企業(yè)成本支出中所占比重最大。參與調研的企業(yè)普遍反映，人工費基本要占到企業(yè)總成本的50%以上，因此企業(yè)必須強化自身經(jīng)營管理，通過資源合理配置，進一步降低成本，提高經(jīng)濟效益。物業(yè)管理是綜合性服務行業(yè)，管理的對象是物業(yè)，服務對象是人，受雇于業(yè)主、服務于業(yè)主，這就必須堅持業(yè)主主導原則。應注重人才的培養(yǎng)與儲備，加強對從業(yè)人員的專業(yè)化培訓，以利于精細化管理和人性化服務。除提供常規(guī)的環(huán)境保潔、安保維護、日常維修等常規(guī)服務項目外，還應充分發(fā)揮綜合管理和專業(yè)化管理的優(yōu)勢，深挖業(yè)主資源，分析居民對物業(yè)服務的潛在需求，及時做好服務的延伸策劃，開拓特色、增值服務。數(shù)位物業(yè)企業(yè)負責人表示，今后將增設便捷家政、室內裝修等衍生服務項目，逐步擴大業(yè)務覆蓋面，以特色服務塑造企業(yè)品牌，實現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)經(jīng)營的良性循環(huán)，促進現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)不斷發(fā)展壯大。（3）加強自律、正面引導，營造良好輿論氛圍。物業(yè)管理行業(yè)在南陽屬于新興行業(yè)，要取得社會各界的理解和認同，首先要增強行業(yè)自律。物業(yè)管理行業(yè)首先應自我約束，堅決貫徹執(zhí)行《物業(yè)法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，遵照委托合同提供質價相符的服務，走規(guī)范化發(fā)展道路。其次，必須加強物業(yè)管理行業(yè)的職能宣傳以及正確的輿論引導。物業(yè)管理企業(yè)可運用小區(qū)宣傳欄、發(fā)放傳單、召開業(yè)主代表大會等多種形式，廣泛宣傳物業(yè)管理的職能、服務范圍、政府相關政策以及對小區(qū)管理的要求等，幫助業(yè)主走出認識誤區(qū)。媒體應注重自身在引導社會輿論方面的作用，正確把握宣傳導向，加強物業(yè)管理知識、相關法律法規(guī)的宣傳，通過刊登和解讀政策法規(guī)等手段，引導居民形成正確的物業(yè)管理消費觀念，使廣大業(yè)主認識到物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對于改善居民居住生活的重要性，努力為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展營造良好輿論氛圍。

總之，物業(yè)管理行業(yè)正面臨一個由初級階段向高級階段過渡的關鍵時刻，物業(yè)管理企業(yè)內、外部環(huán)境都在發(fā)生著重大變化。如何更好的研究物業(yè)管理存在的問題和發(fā)展對策，需要我們作出更進一步的努力。

參 考 文 獻

[1]物業(yè)管理條例.國務院令[2007]第504號修訂

[2]林姜.淺析物業(yè)管理交接糾紛的成因與法律對策[J].企業(yè)導報.2010（2）

[3]物業(yè)法律基礎[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2005（6）