淺談如何發(fā)揮物業(yè)管理在構(gòu)建和諧社區(qū)中的作用

一、物業(yè)服務(wù)管理與構(gòu)建和諧社區(qū)的密切關(guān)系

社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)管理兩者有著相互促進的關(guān)系。一方面構(gòu)建和諧社區(qū)是物業(yè)服務(wù)管理的目標(biāo)之一，通過提高物業(yè)服務(wù)管理水平，在物質(zhì)層面為建設(shè)文明和諧社區(qū)提供了扎實基礎(chǔ)，促進居民整體文明素質(zhì)的提高。另一方面構(gòu)建文明和諧社區(qū)是做好物業(yè)服務(wù)管理的軟環(huán)境。構(gòu)建文明和諧社區(qū)，有利于物業(yè)管理工作的正常開展，有利于物業(yè)管理目標(biāo)的順利實現(xiàn)，有利于展示其管理水平和服務(wù)能力。通過文明和諧社區(qū)建設(shè)，通過宣傳動員在社區(qū)內(nèi)廣泛倡導(dǎo)文明、科學(xué)的生活方式，使社區(qū)成為培養(yǎng)居民正確思維方式、規(guī)范行為準(zhǔn)則和健康向上、積極進取的精神園地。小區(qū)通過居委會、業(yè)委會、物業(yè)管理公司、社區(qū)民警“四位一體”的管理模式，通過多種活動，采取多種形式，使社區(qū)成為一個有利于人與人之間溝通、人與自然之間和諧、人與社會融通的健康、開放的工作和生活環(huán)境，創(chuàng)造一個具備良好人際關(guān)系、社會公德的社會環(huán)境，使社區(qū)成為安居樂業(yè)、宜商宜居的家園。

二、社區(qū)建設(shè)中物業(yè)管理存在的主要問題

1.業(yè)主委員會難以發(fā)揮維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用。一是業(yè)主委員會自產(chǎn)生以來就存在著性質(zhì)模糊、法律地位不明確、權(quán)責(zé)不清等問題，學(xué)界關(guān)于這些問題的討論從未停止過，但也沒有達成一致意見。《物權(quán)法》中關(guān)于業(yè)主委員會的規(guī)定較為原則，新修訂的《物業(yè)管理條例》依然沒有明確業(yè)主委員會的法律地位。業(yè)主委員會現(xiàn)有的法律主體地位正在逐步明確的過程中，在代表業(yè)主為業(yè)主維權(quán)的過程中往往遇到很多需要調(diào)解的情況。二是業(yè)主及業(yè)主委員會維權(quán)意識不強。業(yè)委會是在物業(yè)管理活動中維護業(yè)主合法權(quán)益的代表性組織，在現(xiàn)有的業(yè)主委員會構(gòu)成中委員都是兼職的，這就意味著維權(quán)的缺乏硬性的標(biāo)準(zhǔn)，絕大多數(shù)的業(yè)主只有當(dāng)他們使用私有物業(yè)方面的利益受損時，才會通過業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司及有關(guān)方面協(xié)調(diào)理順關(guān)系；而當(dāng)業(yè)主在使用共用和公有利益受損時，業(yè)主及業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)問題滯后，解決問題缺乏動力。三是業(yè)主委員會的運作流于形式。業(yè)主對業(yè)委會的監(jiān)督有效性低、業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，自治管理的水平有待提高。

2.業(yè)主對自身權(quán)利義務(wù)的認識模糊。一是房屋維修養(yǎng)護責(zé)任意識不強，在裝修時任意改變承重墻結(jié)構(gòu)的情況時有發(fā)生；二是不服從管理，維護公共利益的意識薄弱，亂搭建屢禁不止；三是不按時交納或不交納物業(yè)管理費，法律意識淡薄，尤其是出現(xiàn)在老舊小區(qū)。不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不滿意自不必說，還有開發(fā)商遺留問題、家庭情況困難等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，難以為繼而后撤出小區(qū)，到最后出現(xiàn)小區(qū)無人管理的窘境。

3.物業(yè)管理缺乏現(xiàn)代管理理念，科技含量低，管理行為不規(guī)范，規(guī)模化程度低。如：長寧區(qū)北新涇社區(qū)以老舊小區(qū)為主，物業(yè)管理公司往往是房地產(chǎn)開發(fā)商下的子公司，目前“小、散、亂”諸侯割據(jù)的狀況十分突出，科技化程度極低，多數(shù)物業(yè)管理公司管理成本高。據(jù)統(tǒng)計，有70%以上的物業(yè)管理企業(yè)處于虧損或虧損邊緣?？茖W(xué)技術(shù)在物業(yè)管理過程中的推廣應(yīng)用率極低，勞動密集型依然是物業(yè)管理的主導(dǎo)模式。例如高端的技防設(shè)施還沒有在社區(qū)全覆蓋。部分物業(yè)管理企業(yè)的行為不規(guī)范，存在著服務(wù)不到位、收費與服務(wù)不相符現(xiàn)象。基本的物業(yè)管理內(nèi)容包括對保安、保潔、保綠、對設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)以及對各種費用的代收代繳等，多數(shù)依然單純依靠人工管理，不但要耗費極大的人力、物力、財力和時間，而且難以達到規(guī)范化的管理效果。

4.維修基金的管理使用不規(guī)范。維修基金是專項用于住宅共同部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的資金，性質(zhì)上屬于專門設(shè)立指定用途的專項基金，歸屬上歸全體業(yè)主共同所有。其款項運作過程，包括招投標(biāo)、監(jiān)理以及預(yù)、決算等程序缺乏監(jiān)督和管理，小區(qū)業(yè)委會對維修基金的管理使用的知識不熟悉，運用不規(guī)范的情況時有發(fā)生。

三、如何發(fā)揮物業(yè)管理在構(gòu)建和諧社區(qū)中的作用

社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、社區(qū)派出所、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)是社區(qū)建設(shè)的四個主體，它們的工作內(nèi)容和重點雖有不同，但最終目標(biāo)卻是一致的，就是要構(gòu)建和諧社區(qū)，為業(yè)主提供溫馨舒適的生活環(huán)境。因此，從整個“四位一體”構(gòu)建和諧社區(qū)的體系框架內(nèi)看，要統(tǒng)籌兼顧各方利益，形成合力發(fā)揮物業(yè)管理在構(gòu)建和諧社區(qū)中的作用，我們要著重從三方面入手。

1.發(fā)揮好居委會指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)委會的作用。在業(yè)委會的成立過程中，《物業(yè)管理條例》對于行政主管部門的“指導(dǎo)”的規(guī)定比較模糊，在實際執(zhí)行過程中往往遇到需要細化操作的情況，行政的過度干預(yù)使業(yè)委會的自治性和獨立性大大削弱?！度嗣袢請蟆分赋?，直接選舉能夠培育業(yè)主的參與積極性，進而成為業(yè)主自我管理的必要條件。基層民主使市民能夠決定自己的事務(wù)，直接選舉將會催生市民的民主意識，培養(yǎng)市民的民主素質(zhì)和民族習(xí)慣。就目前情況看，業(yè)委會直接選舉推廣起來有一定的難度，我們可以在一些小區(qū)進行試點，進而把好的經(jīng)驗推廣到整個社區(qū)。選舉將營造一個學(xué)習(xí)過程，有助于培育業(yè)主投票和參與的積極性，并使參與選舉成為業(yè)主的內(nèi)在要求。一方面，持續(xù)不斷的選舉將會提高業(yè)主的信息需求和參與積極性；另一方面，業(yè)委會候選人也必須提出更具實質(zhì)性的方案來展示自己以獲得業(yè)主的信任，從而保證選舉成功或再次當(dāng)選。街道辦事處、居委會嚴(yán)格依照法定程序進行，遇事公正裁判，讓業(yè)主自由行使選舉權(quán)。

2.推動物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)自身建設(shè)。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)天然的是構(gòu)建和諧社區(qū)的生力軍。物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托，依照合同約定對物業(yè)和相關(guān)設(shè)施進行養(yǎng)護，對其環(huán)境和公共秩序進行管理，為業(yè)主提供一系列的相關(guān)服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)自身服務(wù)質(zhì)量與發(fā)展水平直接影響了社區(qū)的發(fā)展。推動物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)自身建設(shè)首先要尊重市場經(jīng)濟規(guī)律。《物業(yè)管理條例》頒布之后確立了物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)的社會地位。長期以來物業(yè)管理一直被視作房地產(chǎn)開發(fā)的附屬產(chǎn)品，作為房產(chǎn)售后服務(wù)部門，替建設(shè)單位去做售后服務(wù)工作，因此主要是維護建設(shè)單位的利益，彌補開發(fā)建造過程中的不足之處，代建設(shè)單位協(xié)調(diào)由此引起的矛盾和糾紛。這就從根本上背離了物業(yè)管理受產(chǎn)權(quán)人委托，為產(chǎn)權(quán)人及使用人提供約定的質(zhì)價相符的管理物業(yè)及其設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地的本質(zhì)內(nèi)容。《條例》總則明確了“物業(yè)管理”的概念，物業(yè)管理就是做管理物業(yè)的事情，即“對房屋及設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)城內(nèi)的壞境和秩序的活動”，這就為物業(yè)管理的行業(yè)和專業(yè)發(fā)展指明了方向，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該“采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高管理和服務(wù)水平”。二是把物業(yè)管理納入了法制化、規(guī)范化的發(fā)展軌道。物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)管理從業(yè)資質(zhì)的專業(yè)單位，是物業(yè)管理的具體實施者，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為遠比規(guī)范業(yè)主的行為要容易得多。政府主管部門負責(zé)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，對違規(guī)的人和事具有處罰權(quán)，在實踐過程中要貫徹實施相關(guān)法律法規(guī)，執(zhí)法必嚴(yán)。三是發(fā)展中出現(xiàn)的問題要在發(fā)展中解決。面對目前物業(yè)公司連年虧損的窘境，政府要加強調(diào)研、制定政策，幫助物業(yè)公司度過難關(guān)。在長寧去實施物業(yè)管理一體化激勵機制之后，北新涇社區(qū)有16個小區(qū)的物業(yè)公司通過提升服務(wù)質(zhì)量和管理水平獲得了政府的補貼，物業(yè)面貌大有改觀。

3.搭建平臺形成矛盾協(xié)調(diào)對話機制。一方面黨建引領(lǐng)搭建共建平臺。物業(yè)管理企業(yè)也是社區(qū)單位，充分發(fā)揮好社區(qū)單位黨組織的作用，要著眼于社區(qū)居民多層次、多樣化的需求，圍繞居民最關(guān)心、最急需解決的問題，利用自身優(yōu)勢，積極主動地做好社區(qū)管理工作，造福居民，為居民排憂解難，為建設(shè)和諧社區(qū)做貢獻。另一方面要搭建溝通平臺。面對各類復(fù)雜的物業(yè)管理矛盾，要搭建業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)委會之間，與物業(yè)管理服務(wù)公司之間相互溝通交往的平臺，只有這樣才能形成良性互動，使物業(yè)管理在構(gòu)建和諧社區(qū)中發(fā)揮作用。

參 考 文 獻

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[2]羅玲玲.物業(yè)管理對構(gòu)建和諧社會的作用[J].企業(yè)導(dǎo)報.2010（8）

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