樓市“預(yù)期”生變

房地產(chǎn)市場變化的速度，超出了決策層的預(yù)期。

中國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷下跌一年后的見底回升。但讓國務(wù)院憂心的是，有關(guān)房地產(chǎn)市場“預(yù)期”的變化。今年1、2月，經(jīng)歷一年多史上最嚴(yán)厲調(diào)控的中國房地產(chǎn)市場住宅交易量跌入谷底。3月份開始，在信貸放松、地方微調(diào)樓市調(diào)控政策的刺激下，部分房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較為明顯的復(fù)蘇跡象。以北京為例，今年1月住宅成交僅為7000余套，5月份住宅成交迅速突破2萬套，6月份超過了2.5萬套。7月份，北京、廣州、上海等重點城市住房交易量創(chuàng)下今年最高水平。

在此形勢下，房地產(chǎn)調(diào)控面臨新的壓力。7月7日，溫家寶總理在江蘇調(diào)研時強(qiáng)調(diào)：“我今天再一次強(qiáng)調(diào)這一點，這個目標(biāo)，絕不能讓房價反彈，造成功虧一簣的局面?！比欢驮跍乜偫碇v話之后，北京仍爆出了全國新地王。

京城樓市微妙變化

以此同時，京城樓市也在悄然發(fā)生變化。

據(jù)了解，目前，“狙擊房價上漲預(yù)期，嚴(yán)防房價反彈”已受到高層關(guān)注，國務(wù)院相關(guān)機(jī)構(gòu)也對近期土地市場及樓市的異常變化進(jìn)行了解調(diào)查。

“今年一季度更多是自住性需求釋放，但從二季度開始，預(yù)期對市場帶來的變化非常明顯?！睒I(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，隨著穩(wěn)定預(yù)期政策的陸續(xù)公布，京城一度發(fā)生變化的市場將逐步穩(wěn)定下來。

近日，不少準(zhǔn)購房者收到保利春天里項目的短信：“項目二期開盤，一至四居，優(yōu)惠已出：3萬元到10萬元左右。憑此短信，辦理基金卡，可享萬元優(yōu)惠。”但是僅僅半個月前，該項目還聲稱將逐漸取消折扣。

這條短信似乎讓人感覺剛剛消失的折扣又回來了。而這個折扣出臺背景是，8月份大興天宮院區(qū)域?qū)⒂?個純新盤入市，這樣，該區(qū)域在售樓盤量就達(dá)到了7個，總供應(yīng)量達(dá)到200多萬平方米，一場激烈的肉搏戰(zhàn)即將開打。

在大興天宮院即將開盤的3個新項目中，由國企開發(fā)的金融街融匯是最受關(guān)注的一個。金融街融匯的銷售員介紹，“價格在1.4～1.5萬元，但我們是精裝修。我們邊兒上的項目都是毛坯房，價格都到1.5萬元以上了。目前是前期排號期，您現(xiàn)在要來辦理‘微賬戶’，最多還可以享受3萬元的優(yōu)惠。”小高補(bǔ)充說。

面對新盤的低價入市，老項目壓力很大，其中，受影響最大的是目前正熱銷的保利春天里。

盡管保利春天里的銷售員不承認(rèn)二期低價開盤是為了搶市場，但業(yè)內(nèi)人士還是解讀為戰(zhàn)前“示威”。

事實上，庫存高企、供大于求是當(dāng)前許多城市的現(xiàn)實狀況。以天津為例，中國指數(shù)研究院天津分院研究總監(jiān)鐘文輝介紹，天津住宅庫存量達(dá)到歷史新高。自2011年4月至2012年6月，銷供比連續(xù)15個月小于1，市場供過于求態(tài)勢凸顯。

地產(chǎn)業(yè)是否開始復(fù)蘇

8月樓市，似乎又進(jìn)入一個時間窗口，市場與調(diào)控，都有新進(jìn)展。不少城市再現(xiàn)房源被熱搶，部分地方樓市成交量和均價也出現(xiàn)回升跡象。

根據(jù)中國指數(shù)研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在7月的最后一周，重點監(jiān)測的40個城市中有34個城市樓市成交量同比上升。其中，6城市同比漲幅超過150%，重點城市周均成交量除深圳外，均同比上漲。

渣打銀行近日發(fā)布的一份報告中稱，盡管很難重新回到繁榮期的水平，但中國的房地產(chǎn)行業(yè)的確已經(jīng)開始復(fù)蘇了，而這很大程度上要得益于銷量的上漲和融資成本降低帶來的資金緩解。

主要原因：一是出于穩(wěn)增長的需要，央行連續(xù)降息降準(zhǔn)，釋放了貨幣放松的信號，帶來了未來房地產(chǎn)政策要逆轉(zhuǎn)的猜測。加之，不少地方政府屢屢出臺對房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行松動或微調(diào)的做法。這些都在一定程度上影響了市場的預(yù)期。二是開發(fā)商普遍采取以價換量的經(jīng)營策略，一方面盡力降低庫存房，另一方面營造市場氛圍。第三，在經(jīng)過近兩年的調(diào)控后，目前伴隨著這種貨幣政策的調(diào)整，剛需群體部分人放棄觀望，選擇出手了。所以，二季度以來，市場成交量的復(fù)蘇，是多方面因素共同造就的。

成交量的逆勢上漲是否意味著樓市的全面回暖呢？對此，專家認(rèn)為，在房地產(chǎn)投資增速仍然下滑、樓市庫存量依然高企的情況下，房地產(chǎn)市場全面回暖的判斷尚缺乏有力依據(jù)。

對于近期樓市成交量出現(xiàn)了上升趨勢的原因，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)認(rèn)為，政策面的變化，貨幣政策的微調(diào)，對于樓市的影響非常直接，而不少地方政府屢屢有松動、微調(diào)的做法，這在一定程度上也同樣會影響市場的預(yù)期。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹則表示，今年整個宏觀經(jīng)濟(jì)增速下滑比較明顯，國家在不到一個月時間里連續(xù)降了兩次息，釋放了放松貨幣的信號。這帶來了未來房地產(chǎn)政策要逆轉(zhuǎn)的猜測，也促使一些正在觀望的購房者開始出手。

或?qū)⒂行乱惠喺叱雠_

盡管樓市回暖聲音不斷，但7月31日召開的中央政治局會議已經(jīng)定調(diào)，下半年仍要堅決抑制房價反彈。此前國務(wù)院已經(jīng)派出8個督查組摸底全國房地產(chǎn)市場。督查組分赴北京、湖南、江蘇等地開展督查時不約而同將“火力”放在了房價問題上。

在很多業(yè)內(nèi)人士看來，“控房價”不僅是本輪督查啟動的誘因，其目標(biāo)還可能體現(xiàn)在督查后新政制定過程中。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭者表示，在督查組回京、形成報告并提交后，中央很可能據(jù)此出臺新一輪調(diào)控政策。

督查之后出新政，已成為多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的共識。但對于是否推出更嚴(yán)厲的措施，市場莫衷一是。有數(shù)字表明：7月份國家房地產(chǎn)政策動向整理歸納了40余條，其中調(diào)控類的政策動向占比達(dá)50%以上。重要的政策動向是“一月之內(nèi)央行二次降息，政策密集度堪比零八年”。最值得關(guān)注的是南京、鄭州、中山、珠海等地紛紛發(fā)布新政，或者對房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行“微調(diào)”，與此相對應(yīng)的是溫家寶總理、中央各部委、人民日報、新華社等的一再表態(tài)，堅持房地產(chǎn)調(diào)控，決不能讓房價反彈。最值得回味的是，統(tǒng)計局表示：房地產(chǎn)調(diào)控是今年經(jīng)濟(jì)下滑的重要原因。

在這種情況下，國家近期出臺新一輪調(diào)控政策的可能性急劇增大。但鑒于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的壓力也很大，此時不宜過度打壓房地產(chǎn)市場。事實上房產(chǎn)已拖了經(jīng)濟(jì)的“后腿”。上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長16.6%，已明顯低于全社會固定資產(chǎn)增速的20.4%。很多人認(rèn)為，保障房投資量很大，可以救投資、救經(jīng)濟(jì)。其實今年一季度，全國保障性安居工程新開工建設(shè)住房完成投資1440億元，僅占房地產(chǎn)開發(fā)投資13%，而且比去年全年減少2個百分點。

據(jù)透露，國土資源部已經(jīng)要求各地每周報送土地出讓情況，以便及時進(jìn)行土地市場預(yù)期調(diào)控。記者了解到，這是在以往任何調(diào)控時期都不曾有過的做法，由此可見政府對房地產(chǎn)調(diào)控的嚴(yán)厲程度。

一位業(yè)內(nèi)資深人士表示，中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的決心已經(jīng)毋庸置疑，現(xiàn)在開發(fā)商的命運(yùn)實際上是握在自己手里，若漲幅過大，便可能招致更嚴(yán)厲調(diào)控政策。