什么影響了房價

摘要：過去的十幾年中，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一系列的變化，由一路上漲，到因經(jīng)濟危機帶來的下跌，再到2009年后的持續(xù)上漲。房價的問題已經(jīng)引來了全社會的關(guān)注。相關(guān)的研究也非常多。本文主要從房價影響因素方面分析這個問題，首先對影響因素理論方面進行分析，接下來用美國大學城周邊房價數(shù)據(jù)進行實例分析并構(gòu)造模型。

關(guān)鍵詞：房價影響因素、大學城房價

一、引言

中國的房價在1998年到2008年這十年間是持續(xù)上漲的，2008到來的全球金融危機使這種持續(xù)上漲的趨勢有所反轉(zhuǎn)。而當經(jīng)濟危機慢慢退去，2008年后我國的房地產(chǎn)市場更是漲勢迅猛。如今的房價問題不僅僅是一個經(jīng)濟問題，而是已經(jīng)上升到一個社會問題。一方面，居高不下的房價給人們帶來巨大壓力，引發(fā)一系列社會問題，另一方面，人們擔心若房價持續(xù)如此上漲，房地產(chǎn)市場泡沫會破滅，這種破滅會給人們的生活和整個宏觀經(jīng)濟帶來災難性的損失。

二、影響房屋價格的因素

1.影響房價的幾個因素

地價影響房價。房價與地價之間的關(guān)系，當土地供應商更多時，房價是主動的，地價是被動的，即地價水平主要取決于房價水平。

供求關(guān)系影響房價?，F(xiàn)在住房供不應求是不爭的事實，遺憾的是，房屋本身作為一個需求彈性很小，并且沒有任何替代的商品，供不應求是一個必將長期存在的現(xiàn)象。市場規(guī)律是不可違背的，中國人均住房面積還很低，供不應求將繼續(xù)成為房價上漲的主要因素。

利率影響房價。從成本的角度來看，利率上升會增加房地產(chǎn)開發(fā)的投資利息，從而使房價上漲。從房地產(chǎn)需求的角度來看，由于現(xiàn)在購買房地產(chǎn)（特別是商品住宅）普遍采取貸款方式付款，所以利率上升會減少房地產(chǎn)需求，從而使房價下降。從房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)預期未來收益的現(xiàn)值之和的角度來看，由于房地產(chǎn)價值與折現(xiàn)率負相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率上升會使房價下降。綜合來看，房價與利率負相關(guān)：利率上升，房價會下降；利率下降，房價會上升。

稅費影響房價。稅費對房價的影響最直接體現(xiàn)在稅費對房地產(chǎn)開發(fā)成本及銷售價格的影響上。要規(guī)范房地產(chǎn)市場，合理負擔稅費，才能使住宅價格納入正常軌道，使住宅生產(chǎn)和消費正常運行。

資本影響房價。量資本流入不動產(chǎn)領域，其目的在于獲利。這種投資或投機的獲利指標評估有兩項：一是不動產(chǎn)本身的價格漲升，二是長期投資與租金收益之比。前者看中的是不動產(chǎn)升值后的短期內(nèi)套利空間，后者則更關(guān)注資產(chǎn)的質(zhì)量和收益的穩(wěn)定性。

2.大學城房價

現(xiàn)在各大城市的城區(qū)地段非常緊張，寫字樓，住宅，商業(yè)住宅等占據(jù)城區(qū)的主要位置，城區(qū)的位置已趨于飽和，而又隨著大學的擴招，大學生的人數(shù)不斷增加，這又要求各大學的配套設施跟上人數(shù)的增加。因此，各個大學需要擴建新校區(qū)，但由于市中心地段的飽和，各大學只能考慮將新校區(qū)建在郊區(qū)，這也就形成了大學城這一形式。而大學城的出現(xiàn)也帶動了周邊房地產(chǎn)的發(fā)展。在其他配套設施齊全的情況下，有越來越多的人會選擇大學城周邊地區(qū)的房子，這也帶動了房價的增長。所以研究影響大學城周邊房價的因素是非常有意義的。具體來說，影響大學城周邊房價的因素主要包括居住面積、占地面積、稅率和教師師生比等。具體研究影響房價變動的因素究竟有哪些且如何影響，可以使我們更好地分析目前的房價走勢以及預測未來的房價變動情況。如此，我們便可以使相關(guān)的產(chǎn)業(yè)更好地發(fā)展。以下我們用一個實例來具體分析影響大學城周邊房價因素。

三、結(jié)論

由檢驗可以看出，回歸模型擬合的比較好，符合正態(tài)性，不存在自相關(guān)、異方差和共線性等問題。我們可以最終得出房屋的面積、房屋的占地面積和教師師生比這三個變量，經(jīng)過檢驗，能證明模型擬合的較好。這說明房屋的價格受到居住面積、占地面積和教師師生比這三個因素的顯著影響。其中，房屋的居住面積及占地面積這兩個變量與房價呈正相關(guān)關(guān)系，且從結(jié)果我們能得出房屋的占地面積對房屋價格的影響更大一些。

值得我們注意的是，僅在大學城周邊數(shù)據(jù)中出現(xiàn)的變量教師師生比，這個變量在我們研究影響大學城周邊房屋價格因素方面有很重要的作用。我們能從文章中得出結(jié)果，教師師生比與房價之間是負相關(guān)關(guān)系，成反比例。也就是說，教師師生比越大，房價越低，且這一影響相比居住面積來看要大得多。這是一個非常有意思的現(xiàn)象，在今后的研究中，可以繼續(xù)深入研究這一特殊因素再決定大學城周邊房屋價格中的作用。（作者單位：中央財經(jīng)大學經(jīng)濟學院）

參考文獻

[1]李昂（2003）：《基于Hedonic模型的北京住宅價格影響因素分析》，《土木工程學報》第9期；

[2]張紅、李文誕（2000）：《北京商品住宅價格變動實證分析》，《中國房地產(chǎn)金融》第3期。