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    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本收入核算

    2012-12-31 00:00:00袁爽
    2012年20期

    摘要:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理和維修服務(wù)等業(yè)務(wù)并以盈利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)主要包括土地開發(fā)、商品房建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)、代建房屋和工程、房屋的出租和經(jīng)營(yíng)及房屋維修、裝飾等。本文從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及特點(diǎn),開發(fā)成本的核算,開發(fā)產(chǎn)品的核算,營(yíng)業(yè)收入的核算幾方面來(lái)介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本收入的核算。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品、營(yíng)業(yè)收入

    一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及特點(diǎn)

    房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要有:土地的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房屋的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)、配套設(shè)施的開發(fā)、代建工程的開發(fā)。

    2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)主要有:開發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性、開發(fā)產(chǎn)品的商品性、開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性和建設(shè)的多樣性、開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。

    二、開發(fā)成本的核算

    房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的類別主要有:土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本。

    (一)土地開發(fā)成本的核算

    1、商品性建設(shè)用地

    土地開發(fā)的直接費(fèi)用,如土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)等,費(fèi)用發(fā)生時(shí),借記:開發(fā)成本—土地開發(fā);

    發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用借記:開發(fā)間接費(fèi)用,期末按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)結(jié)轉(zhuǎn),借記:開發(fā)成本—土地開發(fā),貸記:開發(fā)間接費(fèi)用;

    結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)借記:開發(fā)產(chǎn)品—土地,貸記:開發(fā)成本—土地開發(fā)。

    2、自用建設(shè)用地

    事先能夠明確土地使用對(duì)象的,借記:開發(fā)成本—房屋開發(fā);分不清負(fù)擔(dān)對(duì)象的,先借記:開發(fā)成本—土地開發(fā),待土地開發(fā)完成投入使用時(shí),再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本,即借記:開發(fā)成本—房屋開發(fā),貸記:開發(fā)成本—土地開發(fā)。

    (二)配套設(shè)施開發(fā)成本的核算

    1、對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大型配套設(shè)施分配開發(fā)間接費(fèi)用,借記:開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā),貸記:開發(fā)間接費(fèi)用;

    2、開發(fā)完工后,第一部分配套工程的開發(fā)成本,應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配。

    (三)房屋開發(fā)成本的核算

    1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集

    能夠預(yù)先確定使用對(duì)象的,可直接計(jì)入房屋開發(fā)成本。尚未明確使用對(duì)象或由兩個(gè)或兩個(gè)以上房屋開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目使用時(shí),應(yīng)通過(guò)“開發(fā)成本——土地開發(fā)”

    2、建筑安裝工程費(fèi)的歸集

    開發(fā)企業(yè)房屋建設(shè)的施工方式有出包、自營(yíng)兩種。一是開發(fā)企業(yè)將房屋建設(shè)項(xiàng)目出包給外單位進(jìn)行施工建造,承付工程款時(shí),借記:開發(fā)成本——房屋開發(fā),貸記:銀行存款或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款等賬戶。二是開發(fā)企業(yè)自己組織施工力量,自行從事開發(fā)項(xiàng)目的建筑安裝施工活動(dòng)??蓪⒆誀I(yíng)開發(fā)項(xiàng)目施工中實(shí)際發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等,直接計(jì)人房屋開發(fā)成本。

    3、開發(fā)間接費(fèi)用的歸集

    費(fèi)用發(fā)生時(shí),借記:開發(fā)間接費(fèi)用,貸記:銀行存款、應(yīng)付賬款、累計(jì)折舊、應(yīng)付職工薪酬等賬戶。費(fèi)用分配時(shí),借記:開發(fā)成本——房屋開發(fā),貸記:開發(fā)問(wèn)接費(fèi)用。

    4、竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

    竣工結(jié)轉(zhuǎn)的房屋如作為出租房或周轉(zhuǎn)房使用,企業(yè)可以增設(shè)“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”賬戶進(jìn)行核算,在出租房或周轉(zhuǎn)房投入使用時(shí)從“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)出,借記:出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房,貸記:開發(fā)產(chǎn)品——房屋。如房屋竣工后直接作為出租房或周轉(zhuǎn)房投入使用的,可從“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶直接轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)產(chǎn)品”或“周轉(zhuǎn)房”賬戶。

    三、開發(fā)產(chǎn)品的核算

    (一)開發(fā)產(chǎn)品銷售的核算

    房地產(chǎn)企業(yè)若以分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品,則需設(shè)置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品移交給購(gòu)買單位或個(gè)人,或辦妥分期收款銷售合同時(shí),應(yīng)進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本的結(jié)轉(zhuǎn),借記:分期收款開發(fā)產(chǎn)品,貸記:開發(fā)產(chǎn)品。房地產(chǎn)企業(yè)按合同規(guī)定的期限收取銷售貨款時(shí),包括第一次收款,借記:銀行存款、應(yīng)收賬款等賬戶,貸記:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。同時(shí)借記:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本,貸記:分期收款開發(fā)產(chǎn)品。

    (二)開發(fā)產(chǎn)品出租的核算

    1、出租開發(fā)產(chǎn)品增加的核算

    企業(yè)開發(fā)建成用于出租的土地和房屋,應(yīng)在其竣工后,借記:開發(fā)產(chǎn)品,貸記:開發(fā)成本。

    出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算

    月攤銷率=(1一估計(jì)凈殘值率)÷攤銷年限÷12月攤銷額=出租房屋原值×月攤銷率企業(yè)按月計(jì)提出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額時(shí),借記:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品,貸記:出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷。

    3、出租開發(fā)產(chǎn)品修理的核算

    出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理費(fèi)用,數(shù)額不大的,借記:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本,貸記:銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等賬戶;數(shù)額較大的,可先在“待攤費(fèi)用”賬戶歸集,再分期攤?cè)搿爸鳡I(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶。對(duì)出租房屋進(jìn)行裝飾及增補(bǔ)室內(nèi)設(shè)施而發(fā)生的支出,借記:開發(fā)成本,貸記:銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等賬戶;裝飾工程完工后,及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)工程的實(shí)際成本,借記:出租開發(fā)產(chǎn)品,貸記:開發(fā)成本。

    5、出租開發(fā)產(chǎn)品改變用途對(duì)外銷售的核算

    銷售實(shí)現(xiàn)時(shí),借記:銀行存款或應(yīng)收賬款,貸記:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。

    (三)周轉(zhuǎn)房的核算

    1、周轉(zhuǎn)房增加的核算

    企業(yè)開發(fā)建成的周轉(zhuǎn)房,應(yīng)在其竣工后,借記:開發(fā)產(chǎn)品,貸記:開發(fā)成本。明確作為周轉(zhuǎn)房后,按其實(shí)際成本,借記:周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房,貸記:開發(fā)產(chǎn)品。

    2、周轉(zhuǎn)房攤銷的核算

    每月計(jì)提的周轉(zhuǎn)房攤銷額,對(duì)能確定其由某項(xiàng)土地或房屋開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的,應(yīng)計(jì)人該土地或房屋的開發(fā)成本。

    周轉(zhuǎn)房修理費(fèi)用的核算

    借記:開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用,貸記:銀行存款、應(yīng)付職工薪酬。

    四、營(yíng)業(yè)收入的核算

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指開發(fā)企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)所取得的收入。其他業(yè)務(wù)收入是指在主營(yíng)業(yè)務(wù)以外,不獨(dú)立核算的其他業(yè)務(wù)或附加業(yè)務(wù)所發(fā)生的收入,主要包括商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、固定資產(chǎn)出租收入、其他多種經(jīng)營(yíng)收人等。

    1、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的核算

    企業(yè)按照簽訂的銷售合同,結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品價(jià)款時(shí),借記:銀行存款、應(yīng)收賬款等賬戶,貸記:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。

    房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入時(shí),借記:銀行存款、應(yīng)收賬款等賬戶,貸記:其他業(yè)務(wù)收入。企業(yè)在實(shí)現(xiàn)收入的同時(shí),應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)與收入相關(guān)的成本,借記:其他業(yè)務(wù)成本,貸記:銀行存款、庫(kù)存材料、應(yīng)付職工薪酬等。(作者單位:成都信息工程學(xué)院)

    參考文獻(xiàn)

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