小區(qū)公共空間收益豈能不明不白

小區(qū)公共空間產(chǎn)生的收益到底有多少，又該歸誰(shuí)所有？為了搞清這件事，北京長(zhǎng)安興融中心公寓（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)安興融）的40名業(yè)主集體提起了訴訟。然而，令他們心焦的是，法院立案已過去了10個(gè)月，迄今他們?nèi)詻]有等來開庭的通知。

長(zhǎng)安興融位于北京鬧市口大街1號(hào)，是商住兩用樓。這里的業(yè)主們算了一筆賬：這個(gè)小區(qū)公共部位被出租，按其所在的地段租金算，每年出租收益超過1000萬元。可是，這筆錢去向不明，既沒有顯示在物業(yè)公司的賬面上，也沒有落到業(yè)主的頭上。

長(zhǎng)安興融的業(yè)主們遇到的問題并非個(gè)案。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，近些年全國(guó)各地小區(qū)公共空間被蠶食的情況層出不窮，由此引發(fā)的糾紛接連不斷。

誰(shuí)動(dòng)了我的地盤

耿靜一家2006年5月入住長(zhǎng)安興融。耿靜所住南樓的西側(cè)是公寓住宅區(qū)，共有200多個(gè)房間，東側(cè)是寫字樓辦公區(qū)，業(yè)主是中國(guó)建銀投資有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱建銀投資）。入住約兩個(gè)月后，耿靜發(fā)現(xiàn)，由公寓樓通往中心共用電梯廳的消防逃生門被封上，她認(rèn)為，這一行為涉及全體業(yè)主的利益和安全，應(yīng)該糾正。

2007年6月12日，耿靜和其他10多名業(yè)主訴建銀投資侵占小區(qū)公攤面積一案在西城區(qū)法院公開審理。2008年3月25日，耿靜和鄰居們等來了此案的勝訴判決書。當(dāng)時(shí)她還期待著，“以后就能太平過日子了”。她并沒有想到，真正的波折才剛剛開始。此后幾年間，圍繞著小區(qū)公共利益，長(zhǎng)安興融的業(yè)主5次起訴物業(yè)公司或開發(fā)商，物業(yè)公司兩次起訴耿靜。這些案子有些已結(jié)案，有些至今還未判決。

最近的一次，就是由耿靜等40名業(yè)主集體提起的涉及小區(qū)公共收益的訴訟。原告律師、北京市隆安律師事務(wù)所律師尹富強(qiáng)告訴記者，包括耿靜在內(nèi)的5名業(yè)主，代表40名業(yè)主起訴物業(yè)公司世邦魏理仕（一家總部位于美國(guó)的房地產(chǎn)服務(wù)公司，以下簡(jiǎn)稱世邦公司）。2011年10月，法院立案受理，業(yè)主們翹首以盼，但此案至今沒有開庭。

業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，售樓書上標(biāo)明的南樓公寓一層大堂，現(xiàn)在被租給建銀投資，作為不對(duì)外營(yíng)業(yè)的員工餐廳。記者看見，保安拒絕讓業(yè)主從此穿過，業(yè)主們需從樓側(cè)一扇單開窄門進(jìn)出。規(guī)劃圖紙顯示，該小區(qū)地下一層有1700平方米標(biāo)明為物業(yè)用房，現(xiàn)在被租給商鋪。

入住前，耿靜看見自己的車位在規(guī)劃圖紙上位于垃圾房右邊，還煩心了一陣?，F(xiàn)在不用煩心了：垃圾房不知所蹤，原址改成了一排排車位。

從2007年起，耿靜一直沒交物業(yè)費(fèi)。2009年和2010年，物業(yè)公司以不交物業(yè)費(fèi)為由，兩次起訴耿靜。但耿靜強(qiáng)調(diào)，該小區(qū)的公攤區(qū)域里已被出租的面積，每年收益超過1000萬元，這筆收入不明不白。小區(qū)內(nèi)還有廣告位，耿靜說，她計(jì)算的千萬元收入，只是租賃的估算價(jià)，還不包括廣告費(fèi)。

但是，北京市物業(yè)管理動(dòng)態(tài)監(jiān)管系統(tǒng)公布的該小區(qū)2011年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況報(bào)告寫道：共用部分其他經(jīng)營(yíng)收入（包括外墻及電梯廣告收入、共用場(chǎng)地租賃收入、其他經(jīng)營(yíng)收入）為“0”。

耿靜說，現(xiàn)在情況“僵在這里”。目前整個(gè)小區(qū)的住戶，超過一半不交物業(yè)費(fèi)，提交訴訟的40名業(yè)主絕大多數(shù)不交物業(yè)費(fèi)，“我們多次交涉協(xié)商，情況沒有任何改觀，反而更惡劣。所以，我們想要個(gè)說法?！?/p>

“保姆用主人的共有空間牟利”

除了出租牟利，在大城市的小區(qū)里，停車位也是重點(diǎn)“生財(cái)區(qū)域”。

位于北京西直門附近的官苑8號(hào)小區(qū)的前期物業(yè)，是北京城市展望物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱城市展望）有限公司。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，于2011年10月21日正式成立。此后不久，城市展望撤出小區(qū)。業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過招標(biāo)，選定了長(zhǎng)城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司北京分公司。新老物業(yè)于2012年2月29日進(jìn)行了交接。

官苑8號(hào)業(yè)主委員會(huì)的一位人士告訴記者，老物業(yè)至今沒有完全撤出，一直把持著通往地下二、三層的車庫(kù)。他們?cè)谕ǖ揽谏狭艘坏罊跅U，小區(qū)地面停車位少，業(yè)主想進(jìn)停車場(chǎng)，不得不向老物業(yè)繳費(fèi)。

新舊物業(yè)并存帶來了混亂：幾位業(yè)主車輛被劃傷，老物業(yè)不管，新物業(yè)說管不了，交通隊(duì)說地下車庫(kù)不在其管轄范圍，業(yè)主投訴無門；老物業(yè)收費(fèi)惹怒了一位女業(yè)主，該業(yè)主一怒之下將地下車庫(kù)出入口欄桿拆了，造成無證車輛隨便出入一個(gè)多月。

除了公共空間，小區(qū)共同利益中還包括廣告收入。很多小區(qū)樓頂上、外立面、陽(yáng)臺(tái)等共有空間和作為共有設(shè)施的電梯里，安有廣告位。

中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海說，改建、出租物業(yè)用房等公攤面積，或在業(yè)主共有的設(shè)施如電梯內(nèi)安設(shè)廣告，首先要征得業(yè)主同意，而且應(yīng)該以發(fā)補(bǔ)貼的形式，把收益分配給業(yè)主。如果把這些收益歸在物業(yè)管理公司、開發(fā)商身上，都是不合法的。

“物業(yè)公司要弄清自己的角色定位：你是拿鑰匙的丫環(huán)，不是凌駕于業(yè)主之上的主人?！眲⒖『ＵJ(rèn)為，現(xiàn)在的情況是保姆用主人的共有空間牟利，非常惡劣。以廣告費(fèi)為例，“拿著鑰匙的管家”如果收了錢，理應(yīng)給業(yè)主們送上“紅包”。但業(yè)主大多不知道，小區(qū)里的廣告費(fèi)由誰(shuí)收取，去向何處。

官苑8號(hào)業(yè)主也在關(guān)心這個(gè)問題。他們向記者提供了一份資料，展示了該小區(qū)原物業(yè)公司和一家廣告公司的交易情況。資料顯示，該小區(qū)2008～2009年之間，數(shù)十個(gè)電梯中的百余個(gè)媒體位，以每部電梯每年700元～2400元不等的價(jià)格，被賣了出去。廣告商的支付對(duì)象是物業(yè)公司。但業(yè)主表示，沒有從廣告費(fèi)中拿到任何收益。

一位物業(yè)管理公司主管告訴記者，一般居民小區(qū)中，廣告公司在電梯內(nèi)放置靜態(tài)框架廣告牌，需要向物業(yè)公司支付一年1000～1200元/塊的費(fèi)用；畫面可滾動(dòng)的動(dòng)態(tài)框架廣告位每年每塊費(fèi)用在1500～1800元。電梯等候廳的廣告版位價(jià)格相對(duì)較低，每年費(fèi)用在700～800元/塊。物業(yè)公司可以根據(jù)小區(qū)所處的地段、檔次、規(guī)模、居民狀況，在廣告公司報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上議價(jià)。

浙江省寧波市的一個(gè)小區(qū)，安置了綠地廣告牌、戶外燈箱廣告、樓道招貼廣告等，但業(yè)主們說，廣告怎么進(jìn)的小區(qū)？誰(shuí)來發(fā)布？如何擺放？他們都不知情，也沒有人征求過意見，更不知道廣告費(fèi)用在何處。

板子該打在誰(shuí)身上

一些業(yè)主并非不知公共空間被侵占，但他們不知道該怎么辦。

記者在北京城東部的百子灣家園小區(qū)發(fā)現(xiàn)，規(guī)劃圖紙和現(xiàn)實(shí)設(shè)置差別很大：本應(yīng)是熱力交換站的建筑，現(xiàn)在被出租給一個(gè)日雜超市，年租金約20萬元；本應(yīng)是物業(yè)管理用房的一處建筑，現(xiàn)在正在裝修，沒有物業(yè)人員在其中辦公；百子灣家園的物業(yè)是建工物業(yè)，現(xiàn)在規(guī)劃中的垃圾房里辦公；原本規(guī)劃圖上寫著的D區(qū)會(huì)所，現(xiàn)在出租給一家幼兒園；小區(qū)B區(qū)住宅樓下的一處人防工程，目前是物業(yè)的員工宿舍和食堂。

業(yè)主陳鳳山告訴記者，之前屬于人防工程的地下室還曾試圖被隔成單間，對(duì)外招租，但被業(yè)主們阻止。他疑惑的是，誰(shuí)有權(quán)出租屬于全體業(yè)主的空間？租金又該歸誰(shuí)？但物業(yè)告訴他，對(duì)地下室和公共部位的出租情況，他們不知誰(shuí)是承租人，物業(yè)沒有對(duì)外招租，也沒有收取租金。開發(fā)商也做出相似的否認(rèn)。

陳鳳山發(fā)現(xiàn)，“板子不知該打在誰(shuí)的身上”。

陳鳳山于2009年底當(dāng)選為小區(qū)業(yè)委會(huì)主任，第一個(gè)月，他和其他幾個(gè)“領(lǐng)頭的”業(yè)主就收到了恐嚇短信。2010年年初，有人在他家門口墻上貼挽聯(lián)、刷紅漆?？謬樞疟毁N到門上，抬頭寫著“兇宅”。2010年3月21日中午，他被幾個(gè)男子在小區(qū)門口打了。次日凌晨，他家門口及樓道被潑糞。到了早上，有人打電話來，說要“花2萬元買腿”。過了一個(gè)月左右，他才從媒體上得知，警方證實(shí)潑糞案被偵破，作案者是承租人防工程的人。

業(yè)主們?cè)撊绾斡懝?/p>

陳鳳山覺得，業(yè)主們的確要認(rèn)清自己的權(quán)益，“有業(yè)主會(huì)說，公共空間的權(quán)益，均攤到每個(gè)人身上，能有多少？”他認(rèn)為，更重要的是，職能部門也應(yīng)各司其職。公共空間侵權(quán)問題，難點(diǎn)在于制度。如果沒有一個(gè)良好的制度，物業(yè)或其他侵權(quán)人的違法成本過低，而業(yè)主維權(quán)成本過高。

劉俊海提出，希望政府職能部門加大行政指導(dǎo)、監(jiān)督和處罰力度。對(duì)經(jīng)過政府、業(yè)主、媒體三番五次教育還知錯(cuò)不改的物業(yè)公司，要有所作為，不能姑息養(yǎng)奸。

位于北京南三環(huán)附近的瑞蓮家園是經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。一名業(yè)主告訴記者，目前這個(gè)小區(qū)200多戶業(yè)主至今仍然共用一塊合電表。在該小區(qū)服務(wù)的北京維佳物業(yè)管理公司，統(tǒng)一向電力公司繳費(fèi)，再根據(jù)每戶用電情況向業(yè)主收取電費(fèi)。該業(yè)主說，“我們不能看自己的用電情況，物業(yè)公司他們自己查，查完了就跟我們要錢，每度電4毛9?！?/p>

2012年6月15日，北京市電力公司公布《北京市居民生活用電試行階梯電價(jià)實(shí)施細(xì)則》，其中涉及提價(jià)。但小區(qū)居民驚訝地發(fā)現(xiàn)，提了價(jià)之后的電價(jià)不過是0.4633元/瓦時(shí)，“原來以前物業(yè)公司一直在跟我們多收費(fèi)！”

在業(yè)主們看來，物業(yè)不僅加價(jià)賣電，還能得到電力公司支付的服務(wù)費(fèi)，“鎖著電表，兩頭得利”。為此，他們找到物業(yè)要求看電表。值班經(jīng)理稱，不可能給鑰匙。

在網(wǎng)上搜索“電表房”和“小區(qū)”，不難發(fā)現(xiàn)，鎖電箱這種“生財(cái)之道”，并非瑞蓮家園獨(dú)有，很多地方也在上演。

“物業(yè)公司最大的問題是角色定位不準(zhǔn)，他們不是業(yè)主的主人、領(lǐng)導(dǎo)、管理者。現(xiàn)在的情況是業(yè)主交錢把它養(yǎng)肥了，他們自己覺得生下來就是管理者。這是錯(cuò)的?！眲⒖『Ｕf，這些物業(yè)應(yīng)該好好學(xué)學(xué)物權(quán)法、合同法，現(xiàn)在他們侵吞業(yè)主的共有空間、共有設(shè)施，太不厚道，這些侵權(quán)行為應(yīng)該立刻停止。