“叢林”中摸索前行的養(yǎng)老地產(chǎn)

據(jù)第六次全國(guó)人口普查顯示，我國(guó)60歲及以上人口突破1.77億人，占人口總量的13.26%；到2050年，我國(guó)老年人口總量將超過(guò)4億。資料表明，每年老年人的離退休金、再就業(yè)收人、親朋好友的資助不完全統(tǒng)計(jì)可達(dá)3000億至4000億元。

在需求和資金的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)具有巨大的發(fā)展空間。分析人士認(rèn)為，中國(guó)養(yǎng)生住宅的需求量正在日益加大。從2010年需要5億平方米，到2020年需求7億平方米，再到2050年需求13億平方米。

在這種隱性需求下，不少大型房企已經(jīng)看到這個(gè)商機(jī)并有所行動(dòng)，萬(wàn)科、綠城、保利等房企先后加速布局養(yǎng)老地產(chǎn)。

養(yǎng)老地產(chǎn)吸引眾多商家眼光

據(jù)第六次全國(guó)人口普查顯示，我國(guó)60歲及以上人口突破1.77億人，占人口總量的13.26%，中國(guó)已成為世界上唯一一個(gè)60歲以上老年人口數(shù)接近2億大關(guān)的國(guó)家，我國(guó)通常所說(shuō)的空巢老人也達(dá)到了6200萬(wàn)。隨著我國(guó)“老齡化”社會(huì)加速逼近，被熱捧的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”——養(yǎng)老地產(chǎn)在房地產(chǎn)調(diào)控似乎遠(yuǎn)看不到頭的當(dāng)下，成為不少房企的饕餮盛宴。有調(diào)查發(fā)現(xiàn)，作為未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)獲得盈利的新渠道，部分開(kāi)發(fā)商已嗅到了養(yǎng)老地產(chǎn)的商機(jī)

據(jù)了解，早在2010年，地產(chǎn)大佬萬(wàn)科就宣布在北京房山竇店試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬(wàn)科養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域鋪路。

今年8月13日，萬(wàn)科又與長(zhǎng)春市政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，萬(wàn)科集團(tuán)將投資120億元，在長(zhǎng)春市多個(gè)區(qū)域打造總體占地面積100萬(wàn)平米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。這并非萬(wàn)科首次涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。

無(wú)獨(dú)有偶，正在熱銷(xiāo)的遠(yuǎn)洋天著也推出了養(yǎng)老地產(chǎn)，其中規(guī)劃了6000多平米的高端養(yǎng)老項(xiàng)目。今年9月22日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明更與美國(guó)Emeritus集團(tuán)董事局主席DAN BATY進(jìn)行洽談，就中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)行業(yè)現(xiàn)狀及戰(zhàn)略合作進(jìn)行深度溝通。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士公開(kāi)表示，養(yǎng)老地產(chǎn)作為新的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)板塊已正式納入公司開(kāi)發(fā)日程，未來(lái)10年當(dāng)中，遠(yuǎn)洋養(yǎng)老地產(chǎn)板塊的發(fā)展規(guī)模將呈幾何倍數(shù)擴(kuò)大，并成為公司的全新核心業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

9月10日，綠城中國(guó)董事局主席宋衛(wèi)平公開(kāi)表示，將試水養(yǎng)老地產(chǎn)?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)難度大，利潤(rùn)可能只是普通地產(chǎn)的二分之一”，不過(guò)，宋衛(wèi)平非常看好這一領(lǐng)域的未來(lái)發(fā)展前景。

此外，包括保利、首創(chuàng)置業(yè)、華潤(rùn)置業(yè)等房企，也一直在探索養(yǎng)老地產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有超過(guò)25%的品牌房企進(jìn)入或宣布進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著地產(chǎn)調(diào)控不斷深入，傳統(tǒng)的單一住宅開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)面臨經(jīng)營(yíng)困境，房企開(kāi)始謀求在文化、養(yǎng)老等新型地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的突破，養(yǎng)老地產(chǎn)成為房企關(guān)注的新戰(zhàn)場(chǎng)。

同時(shí)，中國(guó)人口老齡化趨勢(shì)吸引了諸多商家的眼球。而保險(xiǎn)企業(yè)涉足房地產(chǎn)就是一個(gè)鮮明的例子。中國(guó)平安保險(xiǎn)計(jì)劃投資170億元建設(shè)首個(gè)“養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)”；合眾人壽投資80億元在湖北武漢打造“合眾健康社區(qū)”；泰康人壽正式推出了國(guó)內(nèi)第+保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的綜合養(yǎng)老計(jì)劃——“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”……險(xiǎn)企涉足房地產(chǎn)行業(yè)，顯而易見(jiàn)的是他們的資金優(yōu)勢(shì)，這也無(wú)形中催生了養(yǎng)老地產(chǎn)熱，使得更多的商家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)躍躍欲試。近3年來(lái)險(xiǎn)企共投資了500多億進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。

養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊

養(yǎng)老地產(chǎn)的存在有其必要性，其中原因有：根據(jù)聯(lián)合國(guó)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家的老年人口比例達(dá)到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老齡社會(huì)。我國(guó)在1999年就進(jìn)入老齡社會(huì)，當(dāng)前我國(guó)人口老齡化態(tài)勢(shì)已非常嚴(yán)峻，2008年我國(guó)，60歲以上的人口達(dá)到1.67億，約占總?cè)丝诘?2%。在今后較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.4%的速度增長(zhǎng)。從2001年到2020年這一時(shí)期，平均每年將有596萬(wàn)人進(jìn)入老齡，到2020年老年人口將達(dá)2.48億。到2040年，我國(guó)60歲以上的老齡人口總數(shù)達(dá)到4億，這意味著每4個(gè)人中就有1個(gè)老人。

受計(jì)劃生育的影響，傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式面臨挑戰(zhàn)，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)幾倍增長(zhǎng)。夫妻兩人供養(yǎng)雙方4位老人，撫養(yǎng)1個(gè)后代的“4-2-1”模式將成為中國(guó)今后幾十年主流家庭模式。高齡老人不斷增多，家庭里會(huì)出現(xiàn)兩代老人，贍養(yǎng)數(shù)量開(kāi)始增多。另一方面，子女的年齡也在相應(yīng)提高，供養(yǎng)者的老齡化，將導(dǎo)致低齡老人供養(yǎng)高齡老人的局面產(chǎn)生。還有重要原因是，有調(diào)查顯示，21世紀(jì)將是老年人獨(dú)居的時(shí)代。1990年，中國(guó)老年人口中，有70%的人與子女同住。現(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長(zhǎng)到40%-50%，有的甚至達(dá)70%-80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難?，F(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快也給養(yǎng)老帶來(lái)不小的影響，勞動(dòng)強(qiáng)度增加。忠孝兩難全，由于時(shí)間、精力所限，成年子女越來(lái)越感到照料老人的擔(dān)子沉重。尤其是對(duì)于臥床不起的老人來(lái)說(shuō)，他們的子女更難以承擔(dān)長(zhǎng)期照料老人的責(zé)任。單獨(dú)依靠家庭來(lái)解決大面積、曠日持久的老人照料問(wèn)題是不可能的。

除此之外，國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施不足。有資料顯示，2010年11月7日，民政部部長(zhǎng)李立國(guó)說(shuō)，目前，城鄉(xiāng)空巢家庭超過(guò)老人家庭的50%，部分大中城市達(dá)到70%；農(nóng)村留守老人約4000萬(wàn)，占農(nóng)村老年人口的37%，城鄉(xiāng)家庭養(yǎng)老條件明顯缺失。目前，中國(guó)共有各類(lèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)38060個(gè)，床位266.2萬(wàn)張，收養(yǎng)各類(lèi)人員210.9萬(wàn)人。但是專業(yè)人士分析說(shuō)，養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國(guó)老年人口的1.59%，不僅低于發(fā)達(dá)國(guó)家5%至7%的比例，也低于一些發(fā)展中國(guó)家2%至3%的水平。

關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景，有業(yè)內(nèi)人士表示：“未來(lái)中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)肯定是一個(gè)非常有效益的產(chǎn)業(yè)?！睂?shí)際上，養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，和商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)生地產(chǎn)等主題地產(chǎn)一樣，都有可能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的一個(gè)方向。但房企在進(jìn)入之前，一定要做足珈果，做好市場(chǎng)調(diào)研和專業(yè)準(zhǔn)備，這一點(diǎn)非常重要。

發(fā)展的瓶頸和顧慮

盡管很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將目光投向了養(yǎng)老地產(chǎn)，但目前建成并交付入住的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目屈指可數(shù)。而養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作模式與盈利模式，在業(yè)內(nèi)也被比喻為“摸著石頭過(guò)河”。

“老地產(chǎn)的配套是個(gè)相當(dāng)龐大的體系，配套問(wèn)題由開(kāi)發(fā)公司自己解決，確實(shí)有點(diǎn)為難，其醫(yī)療行業(yè)應(yīng)該由解決配套方管理?！闭劦侥壳梆B(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的風(fēng)險(xiǎn)與瓶頸，一開(kāi)發(fā)商如是說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)完全是兩回事?？块_(kāi)發(fā)公司配置全部配套，也是難為開(kāi)發(fā)公司了！只有險(xiǎn)資等單位開(kāi)發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)才有先天優(yōu)勢(shì)。現(xiàn)在的問(wèn)題是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)建設(shè)，多頭管理，包括養(yǎng)老專業(yè)人員的培訓(xùn)與標(biāo)準(zhǔn)確定，幾個(gè)部門(mén)都在爭(zhēng)奪。醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，也不歸住建部與民政部管。

除此之外，土地問(wèn)題更是影響?zhàn)B老地產(chǎn)發(fā)展的大障礙。近年來(lái)，地價(jià)漲幅驚人，而商業(yè)型養(yǎng)老項(xiàng)目基本都建在國(guó)有出讓土地上，由于在城市規(guī)劃領(lǐng)域中沒(méi)有“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地”這一土地用途，多數(shù)養(yǎng)老項(xiàng)目的土地只能以招拍掛方式獲得，導(dǎo)致前期投入中的土地成本非常高。有開(kāi)發(fā)商表示，土地的價(jià)格是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。

從事研究養(yǎng)老地產(chǎn)多年的人士指出，用地成本高、用地性質(zhì)不明確是社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的一道高門(mén)檻。養(yǎng)老地產(chǎn)的用地性質(zhì)一直沒(méi)有明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)通常以住宅用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地或工業(yè)用地形式拿地，但不論是哪種形式，都要通過(guò)正常的招拍掛程序獲取土地，成本與普通商業(yè)用地沒(méi)有區(qū)別，可是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)周期一般都要7至10年，是商業(yè)地產(chǎn)的兩倍，投資高、回報(bào)低讓很多投資企業(yè)心有余而力不足。

高土地成本的養(yǎng)老項(xiàng)目是不能與普通住宅相比的，普通住宅可以全部銷(xiāo)售，而做養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)要做醫(yī)院，還要做養(yǎng)老的配套設(shè)施，且價(jià)錢(qián)不能太高，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)壓力加大，持續(xù)發(fā)展也面臨問(wèn)題。

由于目前沒(méi)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地政策，一直以來(lái)，業(yè)內(nèi)人士不斷呼吁制定養(yǎng)老機(jī)構(gòu)拿地的相關(guān)優(yōu)惠政策。然而，因擔(dān)心養(yǎng)老項(xiàng)目成為拿地的幌子，政府的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地政策一直停滯不前。

“目前，政府制定拿地政策尚有所顧慮，一方面要鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)，一方面又要預(yù)防企業(yè)以養(yǎng)老的幌子拿地搞商業(yè)地產(chǎn)?！眹?guó)內(nèi)某養(yǎng)老雜志的人士表示，一些開(kāi)發(fā)商以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為由獲取土地，卻以商業(yè)地產(chǎn)的模式營(yíng)運(yùn)，將建好的房屋出售的情況也確實(shí)存在。

一些頗具實(shí)力與品牌的地產(chǎn)商已高調(diào)宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，但事實(shí)上，在已經(jīng)規(guī)劃開(kāi)工的項(xiàng)目中，有的只是在社區(qū)內(nèi)配建一兩棟養(yǎng)老住宅，有的甚至純粹以養(yǎng)老住宅的名義銷(xiāo)售一般樓盤(pán)。政府的擔(dān)心并非沒(méi)有道理。“老年公寓用地一般很便宜，而老年公寓本身多數(shù)是承擔(dān)著帶動(dòng)項(xiàng)目土地升值的任務(wù)，并非為了發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。所以養(yǎng)老地產(chǎn)不過(guò)是開(kāi)發(fā)商的一種噱頭?！蹦抽_(kāi)發(fā)商透露。

目前，與開(kāi)發(fā)商一樣對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)有興趣的還有保險(xiǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，直至去年年底，單是保險(xiǎn)業(yè)以“養(yǎng)老社區(qū)”為名獲得的土地，就已超過(guò)2萬(wàn)畝。但對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)，卻并未有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。“正因?yàn)轲B(yǎng)老項(xiàng)目一度淪為開(kāi)發(fā)商拿地的噱頭，再加上政府對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目的監(jiān)管、認(rèn)證制度不健全，所以很多地方政府沒(méi)有明確養(yǎng)老項(xiàng)目拿地的優(yōu)惠措施?！鄙鲜鲅芯筐B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的人士指出。