青島地產(chǎn)“絕招”盤點(diǎn)

“飛雪連天射白鹿，笑書神俠倚碧鴛?！睒鞘小昂?、“點(diǎn)背”的時(shí)代。青島地產(chǎn)界的各路大俠也被逼著使出渾身解數(shù)，樓市爭高下、促銷招迭出。

“問世間，是否此山最高；或者，另有高處比天高。在世間自有山比此山更高，但愛心找不到比你好?！鄙鲜兰o(jì)80年代的熒屏中，伴隨著羅文的一首《世間始終你好》，東邪西毒南帝北丐+郭靖悉數(shù)登場射雕英雄華山論劍，恩怨情仇，好不熱鬧。

“飛雪連天射白鹿，笑書神俠倚碧鴛。”樓市“寒冬”、“點(diǎn)背”的時(shí)代，青島地產(chǎn)江湖的各路大俠也被逼著使出渾身解數(shù)，樓市論劍、絕招迭出，只為射中購房者心中那只亂撞的小鹿。

好了，現(xiàn)在就讓我們一起深入到青島地產(chǎn)江湖的武林世界，一窺那些“傳說”中的房地產(chǎn)營銷絕招秘笈，并邀請業(yè)內(nèi)專家、評論員、消費(fèi)者共同點(diǎn)評這些絕招的“實(shí)際殺傷力”和因果利弊。

降龍十八掌：大“降”風(fēng)度

降出威風(fēng)!降出水平!沒有最低只有更低!

去年年末，龍湖“巨俠”率先降價(jià)，領(lǐng)跌市場。到今年第二季度連“大內(nèi)”央企的高端項(xiàng)目也難以hold住降價(jià)風(fēng)潮，中海紫玉官邸精裝高端房直降百萬元，引發(fā)江湖波瀾，部分已購房者稱資產(chǎn)瞬間巨額縮水，但即使“房鬧”堵門也難改中海降價(jià)決心。與其同屬一區(qū)，由“漲價(jià)死多頭”任志強(qiáng)領(lǐng)舵投資的華遠(yuǎn)湯米公館高端項(xiàng)目也跟隨降價(jià)，洋房、LOFT房源總價(jià)直降45萬元。

樓市評論員李曉然認(rèn)為，歷來以“高帥富”、能扛能頂、寵辱不驚著稱的央企高端項(xiàng)目紛紛大降價(jià)，實(shí)際標(biāo)志著青島地產(chǎn)江湖已全面進(jìn)入“比低”時(shí)代，在被“熊市”追逐的過程中，各路大俠不求“逃”得最快，只求“逃”得比別人快。

以今年4月為例，青島新建商品住宅共成交3526套，環(huán)比小幅上升，但較之去年同期減少了2367套，同比跌幅高達(dá)四成以上。在此等嚴(yán)峻的形勢下，4月青島樓市銷量總排行榜Top10中，幾乎全部為打折降價(jià)樓盤。其中，排名第一的秀蘭禧悅山，從均價(jià)8000元以上一路跌至6000元上下，降價(jià)幅度達(dá)30％，“血統(tǒng)高貴”的港資企業(yè)和記黃埔曉港名城，也從15000元跌至12000余元，降幅高達(dá)20％。

“江湖武功，唯‘降’不敗”。無論央企、地企、港資、民營，在地產(chǎn)蕭條的總體背景下，紛紛使出降龍十八掌，爭相展現(xiàn)自己的大“降”風(fēng)度，事實(shí)證明是有效的甚至是立竿見影的，其成功刺激了市場外圍的猶豫需求入市購房。尤其在不限購范圍的即墨、平度、膠南等五市的地產(chǎn)市場“降價(jià)放量”的效果更加明顯。

太平洋房屋山東總部總經(jīng)理林憲周認(rèn)為，近期青島樓價(jià)已處于筑底階段，在成交量反彈的情況下，降價(jià)幅度已不會(huì)太大。此外，大部分樓盤以貼近市場價(jià)格入市，開發(fā)商降價(jià)意愿并不強(qiáng)，市民對房價(jià)應(yīng)該有個(gè)理性判斷。

對此，一直等待出手購房的公務(wù)員黃先生則持相反看法。據(jù)他觀察，3月至4月間價(jià)格驟降的部分樓盤價(jià)格已出現(xiàn)微幅反彈。這與歷次開發(fā)商自我炒作樓市底部的手法完全相同。先大降后微彈，人為筑底寄望使市場回暖。而實(shí)際上市場對限購長期化的預(yù)期并未改變，除不限購區(qū)域外市內(nèi)七區(qū)仍有進(jìn)一步的降價(jià)空間。

眼球吸引指數(shù)★★★★★

銷售實(shí)效指數(shù)★★★★

消費(fèi)認(rèn)同指數(shù)★★★★★

乾坤大挪移：“分期首付”也快活

一萬年太久，只爭朝夕。對于急于求得“一房之地”的剛需來說，開發(fā)商分期首付的絕招可謂正中其“要害”?！扒ご笈惨啤薄U名思義，就是先把您挪進(jìn)去再說，先讓您住進(jìn)去再說。

卓越蔚藍(lán)群島128平方米套三房源首付僅需8萬元，青特花溪地首付6萬元起，觀瀾國際兩棟特價(jià)樓分期首付5萬元入住，嶗山區(qū)大拇指廣場，城陽區(qū)智慧之城、陽光公園1號等樓盤皆推出首付20％優(yōu)惠，最驚人的是一座叫“巴黎壹號”樓盤，居然推出了“零首付”房源。

據(jù)記者了解，分期首付是指購房者只需支付10％--20％首付款，即可簽訂購房合同；剩余首付將由開發(fā)商墊付，購房者憑借首付發(fā)票向銀行申請貸款交齊房款入住，而后再在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將首付款補(bǔ)齊還給開發(fā)商的交易模式。2008年樓市蕭條時(shí)曾被各地開發(fā)商曾廣泛使用放量售房，后被叫停。

“今年開發(fā)商重新祭出分期首付絕招是迫不得已?！睒鞘性u論員李曉然認(rèn)為，分期首付本身就屬于樓市調(diào)控政策擦邊球，具有一定政策風(fēng)險(xiǎn)性，是部分開發(fā)商資金鏈緊繃，在降低樓盤售價(jià)后仍無法啟動(dòng)有效需求的權(quán)宜之計(jì)。雖然分期首付噱頭十足、易吸引人，但并非放之四海皆準(zhǔn)，其對需求的實(shí)際拉動(dòng)的程度依然要看樓盤本身的質(zhì)量、價(jià)格和區(qū)位。

地產(chǎn)分析人張百忍認(rèn)為，絕招雖好卻要注意防范糾紛的產(chǎn)生。對開發(fā)商來說，如果分期首付樓盤后期繼續(xù)進(jìn)行較大幅度的降價(jià)，將導(dǎo)致之前的老業(yè)主不愿按時(shí)補(bǔ)齊剩余首付，產(chǎn)生糾紛。而對購房者來說，簽字后的合同是有效的，除了要承擔(dān)較高的日違約金外，等到一定期限開發(fā)商還可以單方面解除合同。因此雙方都要防范風(fēng)險(xiǎn)于未然。

眼球吸引指數(shù)★★★★★

銷售實(shí)效指數(shù)★★★★

消費(fèi)認(rèn)同指數(shù)★★★

彈指神通：四兩“抵”千斤

“彈指神通”——用小小石子即能一招制人，各路樓市“大俠”的認(rèn)籌優(yōu)惠也是如此，四兩“抵”千斤，既讓利了消費(fèi)者又炒熱了樓盤，順帶還緩解了資金的緊繃局面，一石三鳥，無怪乎各路樓市豪杰對此招樂此不疲、趨之若騖。

陽光香蜜湖5萬抵8萬，金日紫都3萬抵6萬，6萬抵12萬，憑海臨風(fēng)二期觀瀾2萬抵4萬，茵悅小鎮(zhèn)3萬抵8萬，青特城2萬抵4萬，御景尚都愛英堡2萬抵3萬。就連素有房地產(chǎn)業(yè)界老大之稱的萬科城也推出了多重優(yōu)惠，交2萬元認(rèn)籌金在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂合同可享總房款3萬元優(yōu)惠；自繳納認(rèn)籌金之日起至集中認(rèn)購當(dāng)天，每日累積增值1000元優(yōu)惠。但據(jù)記者調(diào)查，最為驚人的當(dāng)屬開發(fā)區(qū)的華通唐島七星項(xiàng)目，1萬抵12萬。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在當(dāng)下樓市不景氣的時(shí)間段，“認(rèn)籌”已經(jīng)成為不少地產(chǎn)開發(fā)商營銷的最有力絕招之一。開盤前得到的大筆“認(rèn)籌金”能讓開發(fā)商在短時(shí)期內(nèi)收回大筆資金，解決目前開發(fā)商的燃眉之急。“認(rèn)籌”更有價(jià)值的意義在于，通過“認(rèn)籌”、選號、簽認(rèn)購書，開發(fā)商能人為制造出諸多火熱的銷售場面，刺激購房。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)準(zhǔn)備入市購房者，對近段時(shí)間來較高的認(rèn)籌折扣持認(rèn)同態(tài)度。準(zhǔn)備在李滄購買婚房的趙先生對記者表示，開發(fā)商近期推出的認(rèn)籌優(yōu)惠的確比較有吸引力，較低的房價(jià)再加上較高的認(rèn)籌折扣，長期看實(shí)際增強(qiáng)了購房者對房價(jià)下降的心理承受能力。他說：“房價(jià)再降也降不到哪里去了，認(rèn)籌折扣算是給房屋價(jià)值上了一個(gè)保險(xiǎn)閥?！?/p>

地產(chǎn)分析人張百忍提醒購房者，雖然現(xiàn)在價(jià)格很低但購房者應(yīng)注意早先出現(xiàn)過的情況。市北區(qū)賽納名爵，天怡景園等問題樓盤，他們都有驚人的相似之處，都是先收取部分房款，價(jià)格非常低，然后出現(xiàn)了種種問題。有的是預(yù)售證審批問題，有的是資金問題，最后導(dǎo)致不能正常交易，不能正常交房。在房價(jià)下跌的情況下，市民購房不能只考慮價(jià)格。必須考慮樓盤開發(fā)商的實(shí)力和各種證件等。

眼球吸引指數(shù)★★★★

銷售實(shí)效指數(shù)★★★★

消費(fèi)認(rèn)同指數(shù)★★★★★

六脈神劍：“送”出那一片光明

金庸小說中，段王爺一道六脈神劍，一排蠟燭盡皆熄滅，可謂定位精準(zhǔn)、指哪打哪。而在房地產(chǎn)營銷領(lǐng)域，精準(zhǔn)出招用最短時(shí)間找到適宜客戶群贏取人心，是實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的關(guān)鍵要素。值此樓市寒冬之際，各路樓市大俠絞盡腦汁、想盡一切辦法“引誘”需求人市，以“禮”服人無疑是招數(shù)之一。

什么禮才是最合適的，各家根據(jù)各自情況有不同的定制。財(cái)大氣粗者送面積，青島時(shí)代城一期別墅1：1面積贈(zèng)送率；小巧玲瓏者送時(shí)尚，膠南星火陽光四季認(rèn)購送蘋果電腦；拼售后者送裝修，李滄青山綠水送10萬元裝修基金，開發(fā)區(qū)華瑞銀領(lǐng)國際贈(zèng)送家具；最后是相對通行的手段——贈(zèng)車位，在此不多贅述。

但記者采訪的多位市民均表達(dá)了“禮輕情意輕”的意味。他們認(rèn)為。別墅的大面積贈(zèng)送普通剛需難以考慮，其他普通住宅買房送禮的分量則遠(yuǎn)遜于往年，難以引起他們的購房興趣。一直期待房車一步到位的張先生說：“去年有開發(fā)商推出買房送車活動(dòng)，他沒有趕上；原以為今年房地產(chǎn)滯銷類似促銷活動(dòng)會(huì)增多，至今卻一家也沒有見著?！?/p>

對此，樓市評論員李曉然分析認(rèn)為，買房送禮僅能算作是地產(chǎn)促銷的輔助手段。在樓盤價(jià)格普遍下調(diào)，市場價(jià)趨近于成本價(jià)的情況下，開發(fā)商更愿意采取直接讓利的手段促銷，附加實(shí)物贈(zèng)禮的意愿降低，且消費(fèi)者日趨理性更加看重樓盤本身的性價(jià)比，所以造成類似買房送禮活動(dòng)的分量和數(shù)量都不如往年。但是，如果是相同價(jià)位的臨近樓盤，附加一些禮物常常能成為“壓彎駱駝的最后一根稻草”，對優(yōu)先促成成交有一定幫助。

眼球吸引指數(shù)★★★★

銷售實(shí)效指數(shù)★★★

消費(fèi)認(rèn)同指數(shù)★★★

地產(chǎn)界慣例中的銷售旺季“紅五月”已過半，各路樓市“大俠”紛紛摩拳擦掌、使出絕招，準(zhǔn)備在新的征程中一扭第一季度的頹勢，轉(zhuǎn)敗為勝。不過，還是羅文在歌中唱得好，“一山還比一山高，真愛有如天高。絕招同途異路，但我知論愛心找不到更好”若讓購房者對絕招買賬，恐怕更多的還是要靠青島地產(chǎn)江湖中的樓市“大俠”們真心實(shí)意、真金白銀、將心比心的投入。國

“山外有山”

全國房地產(chǎn)營銷奇招選

簽保漲協(xié)議：與購房者簽保漲協(xié)議的項(xiàng)目是張家口地鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在崇禮的兩個(gè)項(xiàng)目，與購房者簽訂三年保漲30％的保障協(xié)議；承諾若三年之內(nèi)無法漲到30％，開發(fā)商將補(bǔ)償漲幅差價(jià)。

買房送汽油：安徽合肥有一位朋友前幾天看到一家房地產(chǎn)公司的售樓廣告，相當(dāng)霸氣，首付8萬元買現(xiàn)鋪，再送2噸汽油!現(xiàn)在油價(jià)不斷攀升，此房產(chǎn)商可真是大手筆，以現(xiàn)在的油價(jià)進(jìn)行換算2噸汽油得兩萬元左右。

買房送奔馳：從去年10月亮相至今，南京城中豪宅菲呢克斯繼前一時(shí)期推出“10萬認(rèn)購金抵100萬房款”無人響應(yīng)之后，開發(fā)商又想出了買房送奔馳汽車營銷招數(shù)，只是試水幾天下來，還是吃癟。

買房送老婆：日前廣東佛山某樓盤打出“買房送老婆”的“雷人”廣告，在微博上被網(wǎng)友瘋狂轉(zhuǎn)發(fā)，立即引發(fā)熱議。該樓盤營銷總監(jiān)解釋廣告的意思說：“只是為了找一個(gè)噱頭，我們的意思是說買套房子送給老婆。”無獨(dú)有偶，陜西一商業(yè)項(xiàng)目日前也打出“買商鋪送老婆”的廣告，原來也是買套商鋪送給老婆的意思。