房價,沒法說

作為一個思維理性、邏輯超強(qiáng)的媒體人，我在中國房產(chǎn)的“十年黃金”時間里，完全是個失敗的投資者。2004年，我就認(rèn)為房價太高了，應(yīng)該降，而且以賣出自己在上海陸家嘴區(qū)域的住所的實(shí)際行動來證明自己言行的一致性，結(jié)果大錯特錯。2008年金融危機(jī)，我認(rèn)為房價下行拐點(diǎn)終于來了，結(jié)果在4萬億政策的刺激下，房價不是向下拐，而是翻著番的向上拐。

屁股指揮腦袋?，F(xiàn)在，作為一個錯過了兩次房產(chǎn)投資機(jī)會的失敗者，我只能繼續(xù)堅持認(rèn)為房價必跌。但是，當(dāng)我看完本期《投資與理財》雜志關(guān)于買房悠著點(diǎn)的報道后，我自己都覺得有些勉強(qiáng)。面對未來，我只能含糊的說：房價，沒法說。

因?yàn)檫@是個沒法說的市場。按道理，中國的房地產(chǎn)市場是相對最市場化的市場，私營經(jīng)濟(jì)的比例很高，應(yīng)該很容易建立財務(wù)模型進(jìn)行測算。但是，過了十年我們才逐漸明白，由于土地制度的根本原因，這其實(shí)是個最不市場化的市場。所以，你用什么租售比、收入比模型，你從什么需求剛性、投資賭性，都無法得出對房價的正確預(yù)測，倒是一句最有中國特色的話可能最管用：國家要房價漲，房價就漲了。

這基本代表了過去十年中國房價上漲的核心邏輯。看看世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史就很容易明白，中國經(jīng)濟(jì)奇跡的背后，其實(shí)是以犧牲原先集體所有土地上的農(nóng)民的利益，靠房價的持續(xù)上漲與土地的不斷增值，來支撐起了中國巨大的城市化改造。房價不斷上漲，土地不斷增值，公共收入與支出不斷增長，我們就好像獲得了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的永動機(jī)。等到各級政府、開發(fā)商、投資者都明白過來，瘋狂的炒作就開始了，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)不可避免，這是風(fēng)險最低（土地托底）、收益最高（信貸杠桿）的黃金博弈，恐怕只有像我這么較死理的很少一部分人才不會參與。

有一天，人們突然發(fā)現(xiàn)自己三十年辛苦積累的財富都變成了一棟棟沒人居住的房子，而房子四周，辛苦三輩子也買不起房的人越聚越多，目光莫測，令人膽寒，整個社會已然撕裂為有房一族與沒房一族。政府終于坐不住了，于是痛下決心，出手“遏制房價過快上漲”，要“促進(jìn)房價合理回歸”。一輪超級牛市的邏輯終于走到了盡頭。我為此欣慰，但同時又開始憂心忡忡：上一輪犧牲掉的是土地上的農(nóng)民的利益，這次要犧牲的似乎是房子里的所謂中產(chǎn)們的利益。

某夜，在北京一個神秘的四合院里，一位神秘的大佬給我分析了上下百年、縱橫千里的房產(chǎn)邏輯后得出結(jié)論：當(dāng)代中國的財富核心密碼仍然是拿地，盡一切理由拿到地，持有地，將來都是大錢。我再次恍惚了：房價，真的會跌嗎？