淺談從地產(chǎn)公司角度如何做好成本控制

【摘 要】加強(qiáng)地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制，不僅有利于提高公司的管理水平，增強(qiáng)公司的市場競爭力，同時(shí)還有利于提高資金的使用效率，是實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)濟(jì)效益最大化的重要手段。對項(xiàng)目成本進(jìn)行全程監(jiān)控，是現(xiàn)代地產(chǎn)公司管理中最重要的工作內(nèi)容。本文將具體從地產(chǎn)工程項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備階段、實(shí)施階段以及項(xiàng)目后期入手，具體分析項(xiàng)目成本管理的全程控制措施。

【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)公司；成本控制；措施方法

近年來，隨著我國城市化建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)市場也得到了迅猛發(fā)展，但是由于國家政策以及市場經(jīng)濟(jì)下的競爭越來越激烈，房地產(chǎn)公司要想在市場上獲得更多的份額，不斷的做大做強(qiáng)，提高核心競爭力及利潤率，已經(jīng)顯得越來越艱難。那么，為了使公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的最大化，在不減少市場份額的前提下，公司必須采取有效措施，對地產(chǎn)開發(fā)過程中的項(xiàng)目成本管理進(jìn)行全程控制，只有這樣才能增加企業(yè)的利潤，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。作為房地產(chǎn)企業(yè)，如何對開發(fā)過程中的各個(gè)階段進(jìn)行全程控制，使企業(yè)以最少的投資成本賺取最大的利潤，這已成為每個(gè)企業(yè)重點(diǎn)研究和亟待解決的問題。筆者根據(jù)多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，針對房產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)，提出了一下幾點(diǎn)成本控制對策，以期為同行提供有益的借鑒。

一、我國目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀

目前，地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，地產(chǎn)行業(yè)資金使用成本高，現(xiàn)金流量較大，資金使用周期較長，從編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告之日開始便意味著著大量資金投入的開始，如果從一開始便重視成本的控制，讓熟悉建筑及成本的人員介入，在產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品成本之間找到一個(gè)合適的點(diǎn)，那么便會(huì)取得一個(gè)最佳的效果。但由于工程項(xiàng)目的成本控制是一個(gè)全過程、系統(tǒng)性控制的一個(gè)過程，因此，在具體的施工中就會(huì)難免遇到一些困難，接下來，筆者就結(jié)合我國目前房地產(chǎn)的現(xiàn)狀做如下闡述和說明。但是目前，筆者觀察內(nèi)地諸多地產(chǎn)公司的成本控制存在如下問題：

1.人員流動(dòng)偏大，員工對企業(yè)的忠誠度不夠。從事工程造價(jià)的人員整日都是在與數(shù)字和金錢打交道，預(yù)算款，進(jìn)度款，結(jié)算款等等都是與甲乙雙方息息相關(guān)的核心問題。但是某些個(gè)別造價(jià)人員利用手中的權(quán)利，利用監(jiān)控的漏洞和制度的不規(guī)范，暗示或者故意在一些有爭議的問題上造成失誤，從中套用回扣等現(xiàn)象也是存在的。這就要是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要不斷進(jìn)行員工忠誠度的培訓(xùn)以及加強(qiáng)企業(yè)和員工之間感情的培養(yǎng)。以公司為家，以公司事情為己事，以公司利益為個(gè)人利益。最大化為公司節(jié)約每一分錢。

2.對項(xiàng)目開始的前提設(shè)計(jì)階段的成本控制重視度不夠。很多地產(chǎn)公司在成立之初和開發(fā)的前期階段，根本沒有造價(jià)人員的介入，導(dǎo)致設(shè)計(jì)出具的設(shè)計(jì)圖紙雖然吻合了甲方相關(guān)人員的開發(fā)意圖和產(chǎn)品定位，但是由于設(shè)計(jì)概算并沒有做，造成對投入的估算失誤，等到項(xiàng)目開發(fā)的后期，發(fā)現(xiàn)用沒有必要的高投入換得的產(chǎn)品品質(zhì)并不一定能夠賣上好價(jià)錢。降低了開發(fā)利潤。

3.對項(xiàng)目開發(fā)階段一般約為2年-5年甚至10年的周期中的過程控制不夠。存在對設(shè)計(jì)變更、核定單、簽證單的控制不連續(xù)性的情況等。由于地產(chǎn)建筑人員是現(xiàn)場一線人員，最了解地質(zhì)及工程特點(diǎn)，投入難度等情況，并且施工過程中施工情況千變?nèi)f化，存在著故意多報(bào)簽證，故意增加一些墻梁柱，有意提高工程造價(jià)的情況，如果甲方?jīng)]有進(jìn)行有效的控制，會(huì)造成竣工結(jié)算成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于預(yù)算成本的情況。

4.在竣工決算階段，由于各種資料如圖紙、設(shè)計(jì)變更以及人員流動(dòng)造成的對工程情況的不了解，竣工后很多隱蔽工程已經(jīng)無法了解，使得造價(jià)增加的情況也不在少數(shù)。

二、成本控制的具體方法和措施

針對以上幾種情況，應(yīng)從以下方面加強(qiáng)管理控制：

1．設(shè)計(jì)階段的成本控制

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)最初與設(shè)計(jì)院進(jìn)行溝通設(shè)計(jì)意圖時(shí)，應(yīng)該同時(shí)提出設(shè)計(jì)概算指標(biāo)，做到心中有數(shù)，并在設(shè)計(jì)成果出來后做好投資估算。要求設(shè)計(jì)院進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。并始終與造價(jià)人員進(jìn)行密切接觸，找到產(chǎn)品品質(zhì)要求及成本要求的最佳接入點(diǎn)。

2.施工圖階段的成本控制

第一，在項(xiàng)目進(jìn)場施工之前，地產(chǎn)公司要組織各方進(jìn)行圖紙會(huì)審。因?yàn)槭┕D的質(zhì)量直接關(guān)系著整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量，但是由于施工圖的設(shè)計(jì)工作涉及多個(gè)專業(yè)，每個(gè)專業(yè)的設(shè)計(jì)人員對于自己負(fù)責(zé)的設(shè)計(jì)項(xiàng)目比較嚴(yán)格，如果把整個(gè)圖紙綜合起來看時(shí)，各個(gè)專業(yè)的設(shè)計(jì)又會(huì)顯得不夠協(xié)調(diào)。只有將問題控制在施工之前，才能有效避免人為設(shè)計(jì)的失誤的發(fā)生，避免經(jīng)濟(jì)浪費(fèi)。因此，地產(chǎn)企業(yè)不但要重視圖紙的設(shè)計(jì)質(zhì)量，在選用專業(yè)的設(shè)計(jì)單位和高素質(zhì)的設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)施工圖后，還應(yīng)加強(qiáng)圖紙會(huì)簽和審查。在會(huì)簽時(shí)，要嚴(yán)格討論圖紙的質(zhì)量問題，及時(shí)找出設(shè)計(jì)錯(cuò)誤，將問題解決在設(shè)計(jì)階段，防止因設(shè)計(jì)問題造成施工期的設(shè)計(jì)變更，增加企業(yè)的投資成本。

第二，重視技術(shù)交底工作。在施工前，要組織相關(guān)部門技術(shù)人員應(yīng)向施工人員詳細(xì)交代施工技術(shù)問題，主要包括工程設(shè)計(jì)意圖、施工工藝、施工順序、操作方法、施工材料、安全技術(shù)等。技術(shù)人員應(yīng)詳細(xì)講解施工中存在的安全隱患，使施工人員樹立安全意識(shí)，掌握熟練的施工技術(shù)，防止因操作失誤造成安全事故，給企業(yè)帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

3.施工階段的工程造價(jià)控制的措施

與前兩個(gè)階段相比，施工階段的工程造價(jià)是最重要、最關(guān)鍵的。因?yàn)?，施工階段是對合同的落實(shí)，以及操作過程的實(shí)施，同時(shí)也是工程設(shè)計(jì)方案轉(zhuǎn)化為工程實(shí)物的階段。但是由于這個(gè)過程比較漫長，影響的因素也比較多，因此，對該階段進(jìn)行控制也是比較困難的。

首先，要熟悉設(shè)計(jì)的圖紙，以及具體的設(shè)計(jì)要求，只有這樣才能夠?qū)φ麄€(gè)工程的造價(jià)進(jìn)行全面的掌握，同時(shí)也有利于對造價(jià)的控制。在施工過程中，造價(jià)工程師要對整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的過程進(jìn)行全面的跟蹤，確保能夠及時(shí)的對經(jīng)濟(jì)技術(shù)進(jìn)行比較、分析和預(yù)測，從而嚴(yán)格對工程的變更進(jìn)行控制。除此之外，在施工前還要對施工現(xiàn)場進(jìn)行勘探，并對圖紙進(jìn)行進(jìn)一步的審核，有效的避免返工和設(shè)計(jì)的變更等現(xiàn)象。

其次，還要對工程進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)量，對現(xiàn)場也要進(jìn)行嚴(yán)格的簽證管理，及時(shí)的做好現(xiàn)場的施工記錄，以及現(xiàn)場簽證的管理程序。需要注意的是簽證一定要盡可能的量化，從而避免定性和含糊不清的簽證。與此同時(shí)，做好工程的施工記錄和各種文件、圖紙的保存也是尤為重要的，可以為今后可能發(fā)生的索賠提供具體的依據(jù)。造價(jià)工程師還要對一些索賠工作進(jìn)行定期額的處理和洽商，對一些超出預(yù)算的費(fèi)用進(jìn)行分析，從而提出控制突破工程造價(jià)預(yù)算的措施和方法。

再次，嚴(yán)格的把好施工組織設(shè)計(jì)和施工方案審核關(guān)，按照工期組織施工人員的施工，從而避免不必要的開銷，如因設(shè)計(jì)的不合理，或者是變更等造成的物資、人力和資金的損失，以及工期的延誤和構(gòu)件物資的積壓等。通過對設(shè)計(jì)方案的的審核，以及相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)的比較，能夠有效的避免和防止返工等索賠事件。

另外，由于，甲供材和設(shè)備在建安工程中也占據(jù)非常重要的一部分，對于大宗購買的甲供材和設(shè)備，材料和設(shè)備的現(xiàn)場管理也是非常關(guān)鍵的。應(yīng)重視現(xiàn)場管理工作，尤其是對材料和設(shè)備的現(xiàn)場管理，主要應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：

（1）建立驗(yàn)收制度。

施工材料和設(shè)備進(jìn)入施工現(xiàn)場前，要嚴(yán)格進(jìn)行驗(yàn)收，主要內(nèi)容包括材料和設(shè)備的品牌、型號(hào)、數(shù)量、質(zhì)量等，并與購買合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對比，保證材料和設(shè)備的質(zhì)量。

（2）建立報(bào)驗(yàn)制度。

對進(jìn)入施工現(xiàn)場的材料和設(shè)備進(jìn)行檢測和試驗(yàn)，如檢查產(chǎn)品的合格證書、質(zhì)量證書和材料檢測報(bào)告等，并及時(shí)向業(yè)主提交報(bào)驗(yàn)結(jié)果，防止因材料質(zhì)量問題影響項(xiàng)目成本的控制。

（3）建立領(lǐng)發(fā)料制度。

現(xiàn)場施工階段，對于材料和設(shè)備的使用、領(lǐng)取、庫存等信息都應(yīng)做好記錄，防止因人為原因造成的丟失、浪費(fèi)，加大材料保管力度，有效節(jié)約成本。

（4）建立材料設(shè)備臺(tái)賬。

根據(jù)材料和設(shè)備的入庫數(shù)量和使用數(shù)量，建立完備的材料和設(shè)備臺(tái)賬，提高材料使用透明度，有效減少庫存，避免不必要的損失。

4.項(xiàng)目竣工后期的成本控制

工程項(xiàng)目竣工后地產(chǎn)公司要及時(shí)進(jìn)行竣工結(jié)算，不但要詳細(xì)核查施工單位報(bào)送的竣工圖、各項(xiàng)技術(shù)核定單、變更簽證、還要及時(shí)與現(xiàn)場管理工程師和監(jiān)理工程師進(jìn)行充分的溝通，仔細(xì)了解工程實(shí)際施工工藝和施工情況，充分了解現(xiàn)行的國家政策，充分吃透施工承包合同的條款要求，抱著對公司負(fù)責(zé)人的態(tài)度認(rèn)真、公平、公正與地產(chǎn)建筑企業(yè)進(jìn)行核對工程量并公正嚴(yán)明的出具竣工結(jié)算單。

結(jié)束語

地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理的控制涉及到工程項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)，企業(yè)不僅要加強(qiáng)施工階段的成本控制，還要重視工程準(zhǔn)備階段和后期竣工階段的成本控制。只有全程跟蹤，加大管理和控制力度，才能有效防范風(fēng)險(xiǎn)，減少資金投入，以最小的支出獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的最大化。因此，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視項(xiàng)目成本管理，做好成本管理的全過程控制，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。