淺析我國(guó)住房保障制度

【摘要】目前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)整，諸多大中城市房地產(chǎn)價(jià)格依然居高不下，解決中低收入家庭住房需求，實(shí)施住房保障制度刻不容緩。住房是人們生活的必需品，而作為特殊商品的住房，價(jià)值量大，短期需求增幅變化較大時(shí)，供給不能及時(shí)滿足，使得住房成為投資商品。文章探究中國(guó)住房制度應(yīng)由原來(lái)單一的政府保障向市場(chǎng)供應(yīng)和政府保障相結(jié)合的結(jié)構(gòu)過(guò)渡。中國(guó)住房保障制度建設(shè)已經(jīng)形成了適合中國(guó)國(guó)情的基本框架，但是仍然存在諸多問(wèn)題，有待出臺(tái)相關(guān)法規(guī)予以界定保護(hù)，制度本身需要不斷完善。

【關(guān)鍵詞】住房保障 經(jīng)濟(jì)適用房 廉租房

一、引言

伴隨著近代城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展和居高不下的房地產(chǎn)價(jià)格，廣大中低收入群體居住需求成為當(dāng)今社會(huì)重要課題。住房保障制度是保障廣大人民群眾住房問(wèn)題而出臺(tái)的當(dāng)代新體制。

二、我國(guó)住房的發(fā)展過(guò)程

商品房出現(xiàn)之前，由于國(guó)家和企業(yè)財(cái)力不足，無(wú)法大規(guī)模建筑房屋以滿足人們的住房需求。國(guó)家實(shí)行實(shí)物分配的租金低廉的公房，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下這種住房政策滿足了城鎮(zhèn)職工的最基本要求，但廣大人民群眾的居住條件仍有待改善。這一時(shí)期市場(chǎng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，住房保障是完全依靠政府的單一政府保障制度。深化住房改革過(guò)程中，單一政府保障慢慢開(kāi)始向市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)渡。

住房政策改革進(jìn)程中，住房改革逐步讓位于市場(chǎng)，商品房開(kāi)始登上歷史舞臺(tái)，公產(chǎn)房可以出售，鼓勵(lì)買(mǎi)房，提倡需求者住房自治管理?？傮w來(lái)說(shuō)，我國(guó)住房體制改革由政府主導(dǎo)走向了政府市場(chǎng)機(jī)制相結(jié)合。到2003年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入發(fā)展迅猛期，一些區(qū)域住房供求矛盾日益明顯，房產(chǎn)價(jià)格和投資人群迅猛增長(zhǎng)，國(guó)務(wù)院頒發(fā)了“后國(guó)八條”、“國(guó)六條”等一系列重要文件，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施調(diào)整政策。在房地產(chǎn)市場(chǎng)“高房?jī)r(jià)”的背景下，政府出臺(tái)宏觀調(diào)控政策以平衡總供給與總需求之間的關(guān)系是必要的，由于政府過(guò)分相信住房的市場(chǎng)化供給來(lái)解決住房保障，以及過(guò)度依賴房地產(chǎn)業(yè)對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效益，政府宏觀調(diào)控政策手段都是以解決當(dāng)前突出矛盾，并不能解決住房保障長(zhǎng)期發(fā)展目的，全國(guó)長(zhǎng)期性的住房保障制度建設(shè)進(jìn)度緩慢。

三、保障性住房政策開(kāi)展情況

國(guó)發(fā)【2007】24號(hào)文件提出將廉租住房明確作為保障的重點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行動(dòng)態(tài)管理和有限產(chǎn)權(quán)認(rèn)購(gòu)，住房保障的落實(shí)情況開(kāi)始納入對(duì)城市政府的政績(jī)考核之中。保障性住房指政府在對(duì)中低收入家庭實(shí)行分類(lèi)保障過(guò)程中所提供的限定供應(yīng)對(duì)象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷(xiāo)售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)， 具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。城鎮(zhèn)居民普遍有改善住房的需求，住房政策的啟動(dòng)，以及我國(guó)人均收入日益增長(zhǎng)，使剛性需求不斷增長(zhǎng)。

我國(guó)保障性住房政策的開(kāi)展，實(shí)現(xiàn)了住房資源在市場(chǎng)的有效配置，廣大群眾的居住條件得到了快速改善。中央加大保障房建設(shè)以來(lái)，國(guó)土資源部一直強(qiáng)調(diào)保障房用地要“應(yīng)保盡?！?。截止到目前，2012年已落實(shí)保障性住房供地2萬(wàn)公頃，保障性安居工程實(shí)施三年以來(lái)，實(shí)現(xiàn)了用地應(yīng)保盡保，其中，全國(guó)2010年共落實(shí)了用地2.51萬(wàn)公頃，2011年共落實(shí)了用地4.36萬(wàn)公頃，2012年已經(jīng)安排準(zhǔn)備供應(yīng)土地4.76萬(wàn)公頃，這個(gè)數(shù)量為年度測(cè)算用地需求的1.76倍。政府在住房保障宏觀調(diào)控上成效顯著，實(shí)現(xiàn)廣大住房需求者成功入主保障房，持續(xù)不斷堅(jiān)持調(diào)控房地產(chǎn)政策，使中低收入家庭都能夠有房住。

現(xiàn)階段，我國(guó)初步形成了適合我國(guó)國(guó)情的住房政策的基本框架—即以廉租住房制度、經(jīng)濟(jì)適用房制度、住房公積金制度等幾項(xiàng)制度為主要內(nèi)容。政府為推動(dòng)住房保障政策發(fā)展成效，為保障住宅用地的供應(yīng)，國(guó)土資源部門(mén)對(duì)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房以及中低價(jià)位中小套型普通商品住房的用地進(jìn)行重點(diǎn)管理，明確供應(yīng)的時(shí)序，給予優(yōu)先供應(yīng)；多部位對(duì)保障性住房貸款問(wèn)題給予支持，并要求銀行業(yè)支持公租房建設(shè)，銀行金融機(jī)構(gòu)要對(duì)合格的政府融資平臺(tái)發(fā)放貸款，而且貸款利率可在基準(zhǔn)利率9折的范圍內(nèi)向下浮動(dòng)。

四、我國(guó)現(xiàn)階段住房保障制度存在的主要問(wèn)題

（一）我國(guó)住房保障定義過(guò)于寬泛，制度中受益者界定范圍不夠細(xì)致

按照各地現(xiàn)行住房保障制度，最低及低收入住房困難家庭租賃廉租房，中低收入住房困難家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房。許多家庭經(jīng)濟(jì)狀況導(dǎo)致對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房仍然沒(méi)有支付能力；戶籍問(wèn)題導(dǎo)致大批外來(lái)務(wù)工人員不能享受當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ现贫?，外?lái)務(wù)工人員的居住環(huán)境亟待改善。部分城市已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)政策，以滿足外來(lái)務(wù)工人員的住房問(wèn)題，但仍有待普及推廣。住房保障制度的根本目的，應(yīng)該是幫助社會(huì)弱勢(shì)群體在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主的住房體系中獲得基本的居住權(quán)益，住房保障的對(duì)象應(yīng)該是城鎮(zhèn)弱勢(shì)群體，即中低尤其主要是低收入階層中住房困難戶，定位在救濟(jì)性為主，改善性為輔的程度上。

（二）住房保障面臨巨額成本，地方政府對(duì)保障住房的重視不夠

住房保障政策需要大量的財(cái)力支撐，廉租房的租金要大大低于市場(chǎng)價(jià)格范圍，而經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格也要低于成本價(jià)，剩余的部分將由政府承擔(dān)?，F(xiàn)行保障體系是經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房為主的政策體系，政府需要不斷建造經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房以滿足廣大人群的居住需求。出售后的保障房原則上是不能回收的，為此政府需要不斷建設(shè)新的保障房。地方政府對(duì)保障住房資金投入不夠、對(duì)保障住房項(xiàng)目土地放量較少。因此造成保障性住房的市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)重不足，特別是解決低收入家庭的廉租房建設(shè)無(wú)法滿足眾多特別困難的家庭需要。

（三）經(jīng)濟(jì)適用房制度本身有待完善

現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房制度缺乏相關(guān)部門(mén)出臺(tái)的統(tǒng)一實(shí)施細(xì)則，執(zhí)行制度主要由地方政府掌控。享受保障房家庭收入有待加強(qiáng)審核管理和改進(jìn)方法，防止具有中高收入人群成為保障房受惠者，杜絕搭便車(chē)現(xiàn)象。

（四）保障性住房建設(shè)缺少統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，但對(duì)于保障性住房的標(biāo)準(zhǔn)一般是以小戶型為主。在建設(shè)保障房范圍以及方位，周邊配套要求和構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)，尚沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致各城市保障型住房標(biāo)準(zhǔn)參差不齊。

五、關(guān)于住房保障制度的若干建議

（一）出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，為保障房保駕護(hù)航

我國(guó)實(shí)施住房保障政策尚未出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，政策得不到保障，應(yīng)制定住房保障法，做到有法可依，對(duì)我國(guó)目前的住宅建設(shè)加以規(guī)范。

（二）開(kāi)征房地產(chǎn)稅，用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房?jī)r(jià)

住房保障政策實(shí)質(zhì)上是福利保障制度，需政府大額資金支持，這種機(jī)制難以長(zhǎng)期持續(xù)。要解決目前存在的住宅難題，需要從房?jī)r(jià)和人均收入比例關(guān)系著手，合理確定保障房供應(yīng)量。開(kāi)征房產(chǎn)稅可以使地方政府能有一個(gè)穩(wěn)定合理又不推高房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)財(cái)政收入渠道，緩解保障性住房建設(shè)的資金不足問(wèn)題。開(kāi)征房產(chǎn)稅加大擁有多套住房居民的成本和風(fēng)險(xiǎn)，這樣就使得部分房主賣(mài)出多余住房，從而調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)的供給關(guān)系，抑制一些不通過(guò)信貸而用自有資金購(gòu)買(mǎi)多套房的需求行為。

（三）多渠道籌措資金，緩解政府資金壓力

穩(wěn)定的資金來(lái)源，是建立基本住房保障制度的重要基礎(chǔ)。因此，應(yīng)建立以財(cái)政預(yù)算為主、多渠道的資金籌措機(jī)制。同時(shí)，鼓勵(lì)和吸引社會(huì)資金參與保障房建設(shè)，彌補(bǔ)政府財(cái)力不足。也可以充分利用社會(huì)閑散住房，租住給居住困難家庭，政府通過(guò)補(bǔ)貼、減免稅費(fèi)等，給房主一定補(bǔ)償。土地收益應(yīng)該首先用于保障房建設(shè)支出。

六、結(jié)束語(yǔ)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，住房?jī)r(jià)格居高不下，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一般家庭能承受的范圍。而住宅問(wèn)題關(guān)系到人民群眾的切身利益，住房保障制度成為民生工程的重中之重。只有不斷發(fā)展完善住房保障制度，才能保障人民群眾的切人利益，真正實(shí)現(xiàn)和諧社會(huì)的構(gòu)建。

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作者簡(jiǎn)介：張慧（1984－），女，天津人，任職于天津逸仙科學(xué)工業(yè)園國(guó)際有限公司。

（責(zé)任編輯：李敏）