我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)研究及對(duì)策分析

【摘要】我們知道，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金高度密集的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，而在我國房地產(chǎn)貸款的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，商業(yè)銀行潛在或者正在面臨著很大的風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展迅速，但非理性繁榮的苗頭也有所顯現(xiàn)，部分城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)等市場風(fēng)險(xiǎn)正在發(fā)生，這對(duì)我銀行房地產(chǎn)貸款的安全構(gòu)成了極大的威脅。面對(duì)這些問題，我國社會(huì)各界及各商業(yè)銀行必須采取有效措施，建立防范體系，以規(guī)避各類風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行 房地產(chǎn) 貸款 風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策

美國“次貸”危機(jī)的爆發(fā)引發(fā)了全球金融危機(jī)并嚴(yán)重危及到了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，由此可見，房地產(chǎn)在一定時(shí)期的安全，并不是說高枕無憂了，一旦市場有所變化，就會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的房貸危機(jī)，對(duì)銀行的發(fā)展帶來摧毀性的打擊，當(dāng)然也會(huì)對(duì)社會(huì)的發(fā)展和穩(wěn)定帶來一些不必要的麻煩。對(duì)于我國而言，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)主要集中在商業(yè)銀行，由于我們房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展起步晚，各類體制還不健全，再加上銀行業(yè)本身的發(fā)展限制，在我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)可能也會(huì)發(fā)生，這就要求我們必須審時(shí)度勢，加強(qiáng)這方面的研究和學(xué)習(xí)。

一、商業(yè)銀行在房地產(chǎn)貸款中的風(fēng)險(xiǎn)分析

風(fēng)險(xiǎn)是指由于事物自身的不確定性而產(chǎn)生的損失的可能性。商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)是指在商業(yè)銀行的經(jīng)營過程中由于各種不確定因素的存在，而使銀行蒙受經(jīng)濟(jì)損失和收益的可能性。

（一）開發(fā)商借款風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)市場，由于開發(fā)商筑房建房貸款只是現(xiàn)行支付一定的首付款，然后在一定的時(shí)間內(nèi)償還本息，在這段漫長的歲月中，開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活方面發(fā)生巨大的變化，這就有可能導(dǎo)致開發(fā)商無錢支付銀行房貸，把財(cái)務(wù)危機(jī)轉(zhuǎn)嫁給銀行系統(tǒng)。有些房地產(chǎn)開發(fā)商，耍小聰明，利用銀行之間不相往來，銀行之間信息不流動(dòng)和不對(duì)稱的空當(dāng)，在不同銀行辦理業(yè)務(wù)，取得貸款，在多處筑房建房，造成風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大化和金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率不斷提升，一旦銀行對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)者發(fā)放貸款，將使銀行承擔(dān)相當(dāng)大的信貸風(fēng)險(xiǎn)，稍有不慎或者意外發(fā)生，就會(huì)出現(xiàn)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，從而引發(fā)金融風(fēng)暴和金融危機(jī)。

（二）宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

一般來說，房地產(chǎn)貸款的時(shí)間周期都會(huì)很長，在還款之間，各種變動(dòng)因素會(huì)導(dǎo)致發(fā)生一些不可思議的事情。隨著國家政治體制和經(jīng)濟(jì)體制的改革和我國對(duì)外開放事業(yè)的發(fā)展，金融市場也會(huì)發(fā)生巨大的變化。目前，我國經(jīng)濟(jì)走勢還比較強(qiáng)，發(fā)展后勁但出現(xiàn)了一定的滯后性，再加上我國現(xiàn)在正處于社會(huì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，各種不確定因素太多。以前，我國政府十分照顧房地產(chǎn)的發(fā)展，但隨著國內(nèi)房價(jià)的飆升，政府現(xiàn)在下令控制房價(jià)，打擊不法房產(chǎn)商，限制購房者購房，這些變化都充分說明，房地產(chǎn)市場面臨著不穩(wěn)定的因素，那對(duì)房貸來說，銀行業(yè)就面臨著很大的風(fēng)險(xiǎn)。政府的政策和法令對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)會(huì)有很大的調(diào)控作用。面對(duì)宏觀政策和相關(guān)法律的變化，商業(yè)銀行不能有效應(yīng)戰(zhàn)就會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)，給商業(yè)銀行帶來巨大的損害。

（三）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)我國的商業(yè)銀行來說，房貸的業(yè)務(wù)越發(fā)達(dá)，事業(yè)越紅火，銀行附帶的外債資金就會(huì)越多，那也就是說，銀行需要更多的錢投入到這些房貸上，就無形地給銀行資金帶來了流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)，也就是說銀行里沒有足夠的錢了，沒有足夠的資金，銀行主要的業(yè)務(wù)就很難正常的開展，這樣就會(huì)嚴(yán)重制約銀行業(yè)自身的發(fā)展。商業(yè)銀行開展適當(dāng)?shù)姆抠J債務(wù)是十分有益的，無論是對(duì)自身也好，對(duì)房地產(chǎn)市場也好，都具有一定的積極作用，如果一味的對(duì)房貸放款，過度的放債，將會(huì)面臨資金虧空的局面。在我國中長期貸款比例不斷攀升，面對(duì)巨大的資金缺口時(shí)，銀行也是不好開展正常工作的。

二、對(duì)策分析

（一）完善我國信用體系

所謂信用體系，是指個(gè)人或者單位的信用制度，是指個(gè)人或者單位通過信用方式獲得支付能力而進(jìn)行的一種消費(fèi)投資和經(jīng)營的制度體系，它使個(gè)人或者單位不僅單純根據(jù)勞動(dòng)報(bào)酬進(jìn)行支付，而且也可通過信用方式獲得支付能力。在西方發(fā)達(dá)國家，信用制度已經(jīng)有150年的歷史。而在我國，由于特殊的原因，信用體系卻遲遲沒有構(gòu)建起來，這也限制了我國社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前，商業(yè)銀行必須建立信用客戶，銀行要通過個(gè)人或者單位的信用體系，進(jìn)行嚴(yán)格的信用審查，高效準(zhǔn)確地獲得其信用度，盡可能避免信譽(yù)不好的客戶，從而有效保障銀行自身的利益。我國信用體系的缺乏，不僅僅制約了消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，而且影響了我國金融業(yè)務(wù)的整體開展，建立完善的信用體系是當(dāng)務(wù)之急。

（二）建立房貸擔(dān)保制度

目前，在我國的房地產(chǎn)貸款經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，還沒有形成一套有效的房貸擔(dān)保制度，擔(dān)保作為一種相對(duì)安全的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，可以在一定程度上減緩商業(yè)銀行房貸的風(fēng)險(xiǎn)，如果建立了健全的擔(dān)保制度，那貸款本人也會(huì)依情況而尋找擔(dān)保人，擔(dān)保人也會(huì)綜合考察貸款人的實(shí)際情況，做出有利于自身的舉措。即使在房貸中出現(xiàn)了問題，銀行也可以根據(jù)擔(dān)保制度進(jìn)行及時(shí)的補(bǔ)救，挽回自己的損失，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)我國不成熟的擔(dān)保制度，不規(guī)范的擔(dān)保公司，我們可以借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)政府、民間各自分工機(jī)制，設(shè)立全國統(tǒng)一性的住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，來彌補(bǔ)市場上的信用不足，這也可以在一定程度上化解商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）完善銀行管理系統(tǒng)

要想真正的規(guī)避和減少我國商業(yè)銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)損失，作為房貸主角的銀行必須完善相應(yīng)的管理系統(tǒng)，以此來應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)貸款市場中的風(fēng)云變化。我國商業(yè)銀行在貸前審查中，在目前我國的個(gè)人信用制度尚不健全的情況下，銀行可以通過有效的房貸人的證明資料中分辨真?zhèn)?，辨別真假。比如可以通過戶口證明、公司財(cái)務(wù)報(bào)告、實(shí)地調(diào)查、訪問調(diào)研等方式判定房貸的發(fā)行。在實(shí)際操作，堅(jiān)持工作原則，改變“有抵押無風(fēng)險(xiǎn)”或“有保證無風(fēng)險(xiǎn)”的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，樹立生于憂患、死于安樂的工作觀念。發(fā)行房貸后，銀行也要跟蹤調(diào)查，做好相關(guān)的登記，預(yù)示房貸的情形，做好一切準(zhǔn)備，即使發(fā)生了巨大的變動(dòng)，也會(huì)及時(shí)采取有效措施，把損失降到最低。

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作者簡介：盧賓（1977-），男，漢族，濟(jì)寧銀行微山支行副行長，經(jīng)濟(jì)師，注冊(cè)理財(cái)規(guī)劃師，研究方向：零售業(yè)務(wù)。

（責(zé)任編輯：劉影）