我國房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀及對(duì)策研究

【摘要】著眼于貨幣緊縮政策背景下，我國房地產(chǎn)行業(yè)融資方式發(fā)生的新變化，在總結(jié)新形勢(shì)下房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀和貨幣政策的基礎(chǔ)上，分析了信貸市場(chǎng)、行業(yè)資金構(gòu)成等方面對(duì)我國房地產(chǎn)融資產(chǎn)生的影響，通過分析近年來出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)融資方式，得出我國房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)采取的多元化融資應(yīng)對(duì)策略。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè) 融資現(xiàn)狀 對(duì)策研究

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)推動(dòng)我國GDP增長，滿足人民群眾住房需求具有深遠(yuǎn)的意義。基于房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)在特征，其對(duì)資金的追求具有數(shù)量大、周期長的天然特點(diǎn)，形成了房地產(chǎn)行業(yè)與金融市場(chǎng)相互依賴的密切關(guān)系。近年來，在從緊貨幣政策和國家加強(qiáng)樓市調(diào)控的雙重壓力下，房地產(chǎn)融資方式和趨勢(shì)出現(xiàn)了新變化：許多房地產(chǎn)開發(fā)商面臨融資難、資金周轉(zhuǎn)慢、融資壓力大等問題。由于長期以來我國房地產(chǎn)行業(yè)都是通過銀行渠道來獲取資金，在銀行貸款收緊的情況下，這種融資方式嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源與穩(wěn)定性，成為制約其發(fā)展的主要問題。因此，如何有效利用金融市場(chǎng)，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融，成為業(yè)界普遍關(guān)心的議題，同時(shí)形成健康、可持續(xù)的房地產(chǎn)融資模式，對(duì)促進(jìn)我國宏觀經(jīng)濟(jì)增長和金融風(fēng)險(xiǎn)控制同樣具有重要意義。

一、房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

（一）2011年，在從緊的貨幣政策下，地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化：截止到11月底，房地產(chǎn)國內(nèi)貸款增速出現(xiàn)大幅回落，已降至1.2%；而企業(yè)自籌資金的全年增速上漲至30%，占比近41%；海外融資形式盡管占比較小，但在前三季度備受企業(yè)青睞，房企大量海外舉債以緩解現(xiàn)金壓力；其他資金主要為預(yù)付款和按揭貸款，其增幅也基本上處于下滑態(tài)勢(shì)?？梢姡谛刨J環(huán)境更趨緊縮的情形下，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源增長的主要?jiǎng)恿樽曰I資金和外資的支援。

（二）2011年以來，國家接連6次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率和3次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，多家銀行表示主動(dòng)控制房地產(chǎn)貸款增速，信貸資源全面收緊，房地產(chǎn)企業(yè)獲取銀行融資日漸困難，而大型房地產(chǎn)企業(yè)獲得了較多的信貸支持，如萬科僅2011年上半年就為其關(guān)聯(lián)企業(yè)先后提供近90億元擔(dān)保貸款，這種項(xiàng)目融資共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的形式成為許多企業(yè)獲取銀行信貸的重要渠道之一；同時(shí)，為了防控房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)鼓勵(lì)以銀團(tuán)貸款形式發(fā)放貸款，房地產(chǎn)企業(yè)也采取整合優(yōu)勢(shì)資源的捆綁形式獲取銀團(tuán)貸款融資，例如，萬達(dá)、瑞安房地產(chǎn)等優(yōu)秀房企都憑借此種方式獲得銀行資金支持。

（三）2011年，股權(quán)融資基本暫停，房地產(chǎn)企業(yè)的增發(fā)、配股等再融資計(jì)劃基本處于擱置狀態(tài)，已有保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、泛海建設(shè)、中天城投等20多家房企撤銷了各自的股權(quán)融資計(jì)劃。一些規(guī)模較大的企業(yè)選擇發(fā)行企業(yè)債券的方式保障項(xiàng)目建設(shè)資金，如中國建筑、華僑城等企業(yè)分別發(fā)行了企業(yè)債券置換銀行貸款和補(bǔ)充營運(yùn)資金，但受到國內(nèi)發(fā)債成本高企的影響，整體債券融資規(guī)模明顯減少。

（四）2011年，銀行、資本市場(chǎng)等傳統(tǒng)融資渠道收緊促進(jìn)了房地產(chǎn)信托的發(fā)展。上半年房地產(chǎn)信托一直處于高位發(fā)行的狀態(tài)，共發(fā)行536款信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模同比增長137.36%。隨著銀監(jiān)會(huì)先后對(duì)信托公司采取了“窗口指導(dǎo)”、強(qiáng)調(diào)開發(fā)商的“四三二”合規(guī)、事前報(bào)備等措施，嚴(yán)控房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的發(fā)展節(jié)奏和規(guī)模。下半年，信托公司停發(fā)或少發(fā)房地產(chǎn)信托的態(tài)勢(shì)已經(jīng)體現(xiàn)，同時(shí)，成長迅速的房地產(chǎn)信托在2012年將迎來集中兌付期，全年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品近1200億，進(jìn)一步加劇了企業(yè)的資金壓力。

（五）擁有海外上市資本平臺(tái)的房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)通過境外發(fā)行優(yōu)先票據(jù)、可轉(zhuǎn)債以及短期融資券等方式，擴(kuò)充資金實(shí)力。2011年以來，碧桂園、華潤置地、龍湖地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)等房企密集發(fā)債，幾乎所有在香港上市的內(nèi)地大型房企都完成了一輪融資計(jì)劃。隨著8月國家外管局下發(fā)通知叫停對(duì)外融資擔(dān)保，房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債渠道遭遇堵截，2011年下半年，海外融資數(shù)量及規(guī)模銳減，綜合實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠海外銀團(tuán)貸款尋求資金的保證。

（六）2011年，銀監(jiān)會(huì)進(jìn)一步引導(dǎo)信貸資金向保障房建設(shè)傾斜，監(jiān)管機(jī)構(gòu)逐步放開中期票據(jù)、公司債等多渠道籌措資金以保證保障房建設(shè)的金融支持。特別是在行業(yè)整體融資環(huán)境趨緊的背景下，越來越多品牌民生房企獲得了保障房建設(shè)資金的支持，如首開股份、保利地產(chǎn)、棲霞建設(shè)、北京城建等企業(yè)皆憑借在政策性住房領(lǐng)域的大規(guī)模投入，獲得了銀行授信及貸款，現(xiàn)金流得到了擴(kuò)充，為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展注入了重要?jiǎng)恿Α?012年我國將新開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700萬套以上，房地產(chǎn)企業(yè)，特別是品牌民生房企可以充分把握保障房金融政策利好的契機(jī)，通過積極創(chuàng)新保障房融資形式，加快資金流轉(zhuǎn)的速度，提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

二、房地產(chǎn)融資的對(duì)策研究

我國房地產(chǎn)行業(yè)融資壓力巨大，但是目前的局面是銀行融資成為其主要來源，該渠道已經(jīng)不能滿足我國房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的資金需求，結(jié)合我國現(xiàn)實(shí)政策環(huán)境，借鑒外國成熟發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，采取多元化、務(wù)實(shí)的應(yīng)對(duì)策略已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)選擇。

（一）加大保障房建設(shè)比例，吸引政策性信貸資金

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)政府宏觀調(diào)控政策導(dǎo)向，加大政策性住房項(xiàng)目的比例，吸引國家政策性信貸資金投入，以此改善公司經(jīng)營現(xiàn)金流狀況，保證企業(yè)的穩(wěn)定生存和發(fā)展。

（二）利用海外資本平臺(tái)，加大海外融資力度

擁有海外上市的房地產(chǎn)企業(yè)，可以繼續(xù)利用海外資本平臺(tái)，通過境外發(fā)行優(yōu)先票據(jù)、可轉(zhuǎn)債以及短期融資券等方式，擴(kuò)充資金實(shí)力；綜合實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)集團(tuán)可以利用海外融資平臺(tái)，通過利用外資銀行的資金擴(kuò)充自身資金來源，從而為持續(xù)經(jīng)營打下基礎(chǔ)。

（三）利用股市籌集資金

房地產(chǎn)行業(yè)可以利用股票市場(chǎng)籌集資金，股票融資具有眾多優(yōu)點(diǎn)，包括沒有銀行借款那樣的利息負(fù)擔(dān)；沒有債券融資的固定到期日，因而風(fēng)險(xiǎn)小，成本低，有效地降低公司的經(jīng)營成本。房地產(chǎn)行業(yè)通過上市操作后發(fā)行新股、增發(fā)、配股等行為，可以將公司的股權(quán)轉(zhuǎn)換為自由資金，亦可以通過收購、并購的方式擴(kuò)大公司規(guī)模，提高管理效率，解決公司擴(kuò)張與融資的雙重問題。

（四）實(shí)施金融創(chuàng)新，推進(jìn)房地產(chǎn)與保險(xiǎn)共同發(fā)展

在長期人身保險(xiǎn)中，保險(xiǎn)資金具有數(shù)額巨大、期限較長、來源穩(wěn)定的特點(diǎn)，借鑒國外先進(jìn)的資金運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，與其閑置如此大額的保險(xiǎn)資金，不如推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)與保險(xiǎn)行業(yè)的共同發(fā)展。通過雙方的合作，成立共同控股的合資保險(xiǎn)公司，實(shí)現(xiàn)利益共享。當(dāng)然，該種融資模式還需得到監(jiān)管部門的審核與批準(zhǔn)。

綜上所述，筆者認(rèn)為，構(gòu)建多元、合理、符合當(dāng)前政策環(huán)境的房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道，不僅有利于克服房地產(chǎn)行業(yè)融資難、資金周轉(zhuǎn)慢的困境，以及傳統(tǒng)銀行貸款傳統(tǒng)融資帶來的消極影響；對(duì)探索我國房地產(chǎn)行業(yè)與保險(xiǎn)行業(yè)相結(jié)合的金融模式，以及完善房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等融資渠道都具有重要意義。總之，在信貸緊縮的大環(huán)境下，我國房地產(chǎn)融資應(yīng)擴(kuò)寬融資渠道，走出一條多元融資戰(zhàn)略道路，努力探索創(chuàng)新金融工具，不斷豐富融資方式，走出一條多元融資戰(zhàn)略道路。建立以銀行貸款為主，政策性信貸、海外融資、股市融資、股權(quán)融資、房地產(chǎn)保險(xiǎn)金融等多種形式相結(jié)合的良性的、低風(fēng)險(xiǎn)、高效率的融資渠道。

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作者簡(jiǎn)介：王開心（1989-），女，山東濟(jì)南人，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院研究生，研究方向：資本市場(chǎng)與投資。

（責(zé)任編輯：劉晶晶）