淺談住房公積金的貸款管理

摘要：住房公積金的貨款管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的作用至關(guān)重要。本文首先闡述住房公積金貨款的相關(guān)內(nèi)容，然后從貸前、貸中、貸后三個(gè)階段談?wù)勛》抗e金的貸款管理。

關(guān)鍵詞：住房公積金；貸款管理

一、住房公積金貸款概述

所謂住房公積金貸款是指住房公積金管理中心利用公積金，委托銀行向購(gòu)買自住住房的住房公積金繳存職工發(fā)放優(yōu)惠貸款，可以說(shuō)住房公積金使用管理工作中住房公積金貸款管理是核心內(nèi)容。住房公積金貸款專指職工的個(gè)人貸款，其實(shí)質(zhì)是由建設(shè)性貸款轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)性貸款，由此可見，住房公積金貸款是對(duì)住房公積金使用方向的重大調(diào)整，對(duì)職工消費(fèi)結(jié)構(gòu)的改善更加有利，保證國(guó)家、職工的負(fù)擔(dān)趨于合理的水平；此外，住房公積金貸款還可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)起到有效的調(diào)整作用，實(shí)現(xiàn)住宅市場(chǎng)的供求平衡與結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

二、住房公積金貸款管理過(guò)程

此處我們將住房公積金貸款的管理分為貸前、貸中、貸后三個(gè)階段加以討論，其中重點(diǎn)為貸前管理。

1.貸前管理

貸前管理的主要內(nèi)容包括：

(1)進(jìn)一步強(qiáng)化借款人資格與償債能力的審查工作。全面考察貸款人收入情況的好壞、文化程度的高低以及是否具備專業(yè)技能等，并了解貸款人的家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)范圍等，判斷貸款人的償還能力以及信用水平的高低，將貸款人的工資入收與住房公積金的綿存額度結(jié)合起來(lái)，保證貸款人的月還本息在其家庭月收入的一半以內(nèi)；予以一定的協(xié)助，促使貸款人可以合理的確定自身的貸款額度與具體年限；并對(duì)貸款人配偶的債務(wù)情況進(jìn)行全面審查。進(jìn)一步核實(shí)貸款人所提供的工資收入證明的真實(shí)性，配合貸款人工作單位人力資源部門進(jìn)行調(diào)查；如有必要?jiǎng)t要求貸款人提供其它佐證，例如現(xiàn)金流量證明或者完稅證明等。

(2)審核樓盤項(xiàng)目開發(fā)商的資質(zhì)與經(jīng)營(yíng)狀況。全面審核開發(fā)商的資質(zhì)證明、經(jīng)營(yíng)狀況、項(xiàng)目預(yù)售情況等等，保證樓盤證照齊全，并深入實(shí)地了解工程進(jìn)度，并核實(shí)樓盤主體的完工情況，保證項(xiàng)目經(jīng)過(guò)驗(yàn)收；調(diào)查開發(fā)商是否為購(gòu)房貸款人辦理相關(guān)的住房公積金貸款提供階段性的擔(dān)保，還要進(jìn)一步查證其是否在銀行開立了相關(guān)保證金賬戶。對(duì)這些情況的核查可以進(jìn)一步完善可貸房源數(shù)據(jù)庫(kù)，使得貸款人所購(gòu)房源的真實(shí)性、可抵押性得到保證。如果用現(xiàn)房做抵押來(lái)買二手房，則要保證現(xiàn)房具備清晰的產(chǎn)權(quán)與抵押比例，以提高其合法性，否則不予辦理。

(3)全面強(qiáng)化國(guó)家相關(guān)政策與市場(chǎng)的研究，從貸前管理提高貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的有效性。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控、預(yù)測(cè)要全面加強(qiáng)，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)以及相關(guān)的貨幣政策，關(guān)注國(guó)家的調(diào)控趨勢(shì)、政策變動(dòng)、市場(chǎng)行情等，保證住房公積金貸款政策調(diào)整的時(shí)效性，實(shí)現(xiàn)對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的有效控制；進(jìn)一步建立快速反應(yīng)與預(yù)控機(jī)制，將住房公積金貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)控制在貸前階段。

2.貸中管理

具體而言貸中管理可以從以下幾個(gè)方面著手：

(1)完善住房公積金貸款的相關(guān)政策與管理方式?？梢圆捎觅J款規(guī)模結(jié)合繳存領(lǐng)的方法；對(duì)還款方式做進(jìn)一步改善，從時(shí)間、地點(diǎn)等方面提高貸款人還款的便捷性，促進(jìn)其養(yǎng)成規(guī)定時(shí)間內(nèi)還款的習(xí)慣。其實(shí)有些貸款人還款逾期主要是由于還款不便導(dǎo)致的，通常貸款人幾個(gè)月集中還款一次，如果期間臨時(shí)開支將用于還款的錢用掉，就會(huì)導(dǎo)致還款逾期。

(2)加強(qiáng)貸款制度的建立與健全，這也是加強(qiáng)個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)措施與保證。在進(jìn)行住房公積金貸款管理過(guò)程中，防止個(gè)貸管理核算與控制過(guò)程中的隨意性，消除管理上的各種漏洞。

(3)進(jìn)一步強(qiáng)化抵押物的管理力度，全面落實(shí)抵押物登記手續(xù)，分析抵押物的抵押率。與產(chǎn)權(quán)抵押登記部門簽訂委托辦理房層它項(xiàng)權(quán)證協(xié)議，提高低押手續(xù)的完整性；控制抵押額不得超出其總價(jià)的百分之七十，實(shí)現(xiàn)對(duì)抵押物變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的控制；將擔(dān)保法相關(guān)條件執(zhí)行到位，如果合同期滿債務(wù)仍未償清，則可以將抵押物依法拍賣。

(4)構(gòu)建貸款風(fēng)險(xiǎn)政策化解機(jī)制。住房公積金管理中心根據(jù)相關(guān)條例與規(guī)定，在增值收益中根據(jù)比例足額提取貸款的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金；對(duì)住房貸款保險(xiǎn)管理做進(jìn)一步的完善，管理中心與保險(xiǎn)公司結(jié)合起來(lái)，將人身保險(xiǎn)結(jié)合財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，將貸款風(fēng)險(xiǎn)控制在最低范圍內(nèi)。

3.貸后管理

加強(qiáng)逾期貸款的催收與個(gè)人貸款檔案管理。個(gè)人貸款檔案記錄的是貸款期間的債權(quán)與債務(wù)，應(yīng)及時(shí)歸檔，專人管理，確保安全。建立借款人資信管理動(dòng)態(tài)系統(tǒng)。建立貸款首接責(zé)任制、貸款內(nèi)部管理規(guī)定、貸款業(yè)務(wù)操作規(guī)程，貸款臺(tái)賬及檔案，實(shí)行科學(xué)化、規(guī)范化、精細(xì)化管理；建立審貸分離和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管分離機(jī)制，保證貸款審核審批和風(fēng)險(xiǎn)控制的獨(dú)立性。

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