淺析保障房資金運(yùn)作與控制問題

【摘 要】目前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展與調(diào)控的評(píng)論已是鋪天蓋地。但保障性住房發(fā)展歷史較短，保障性住房資金相關(guān)問題還沒有引起人們足夠的關(guān)注。在此，筆者致力于以“保障房資金運(yùn)作與控制”為核心，從理論到實(shí)際，分析保障房資金籌集、管理、使用以及對(duì)資金管理、使用過程的監(jiān)控，確保資金高效率、高質(zhì)量使用，防止挪用、騙取保障房資金的行為。

【關(guān)鍵詞】保障房；資金運(yùn)作；資金控制；融資

在2011年中央提出全國(guó)計(jì)劃新建保障房和棚戶區(qū)改造1000萬套，“十二五”期末城鎮(zhèn)住房保障覆蓋率達(dá)到20%以上后，保障房資金運(yùn)營(yíng)問題就成為制約保障房發(fā)展的瓶頸。一方面保障房建設(shè)融資困難嚴(yán)重，另一方面在保障房建設(shè)過程中存在資金控制力度不夠，監(jiān)管體系不完善，保障房專項(xiàng)建設(shè)資金被套取、挪用、侵占等問題。第一，保障房融資困難。第二，保障房資金監(jiān)管問題突出。針對(duì)以上問題，筆者經(jīng)過查找資料，調(diào)查分析，從保障房運(yùn)作與控制兩個(gè)角度對(duì)走出保障房的資金困境進(jìn)行闡述。

一、關(guān)于解決保障房資金運(yùn)作困境的相關(guān)辦法

（1）立法保證是根本。通過法律手段保證保障房建設(shè)的資金來源是許多國(guó)家通常采取的措施，美國(guó)、日本、德國(guó)、英國(guó)及新加坡等發(fā)達(dá)國(guó)家都曾先后為保障房的資金來源立法。我國(guó)也需要立法保障保障房的建設(shè)與管理，規(guī)范引導(dǎo)其他經(jīng)濟(jì)主體在保障房資金運(yùn)作與控制中的行為，使其服務(wù)于保障房供給的整體目標(biāo)。（2）建立和完善財(cái)政稅收支持系統(tǒng)。政府要充分利用財(cái)政稅收政策，建立規(guī)范的保障房資金籌集方式，如個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)地區(qū)取得的房產(chǎn)稅收入專項(xiàng)用于保障房建設(shè)，各地從城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)中安排資金，投入保障房工程。（3）落實(shí)創(chuàng)新保障房金融工具。借鑒新加坡的住房公積金制度、日本的金融公庫(kù)制度、德國(guó)的合同儲(chǔ)蓄制度、美國(guó)的住房抵押貸款制度和住房抵押貸款證券化等，再結(jié)合中國(guó)金融特色，落實(shí)保障房公募基金、保障房?jī)?chǔ)備庫(kù)、保障性住房投資信托基金（REITs）、保障房地方債券，保障房可轉(zhuǎn)換基金（針對(duì)房地產(chǎn)商）等模式。（4）鼓勵(lì)民間資本參與保障性安居工程建設(shè)。2012年6月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》等文件，文件提出采取多種方式引導(dǎo)民間資本參與保障性安居工程建設(shè)，采取各種政策支持民間資本參與保障性安居工程建設(shè)，并為民間資本參與保障性安居工程建設(shè)營(yíng)造良好環(huán)境。（5）完善政府保障房的資金撥付程序。保障房資金撥付需制定明確簽撥程序和要求，遵照“按計(jì)劃、按進(jìn)度、按預(yù)算”的原則辦理。工程款支付應(yīng)由施工單位上報(bào)，監(jiān)理按工程合同和形象進(jìn)度進(jìn)行審核，建設(shè)單位工程管理部門審核，有跟蹤審計(jì)的則進(jìn)行審核批準(zhǔn)后報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽批后撥付。資金使用過程中發(fā)現(xiàn)有違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定的應(yīng)追究有關(guān)單位及責(zé)任人的責(zé)任，并責(zé)成其予以糾正。

二、關(guān)于解決保障房資金控制問題的相關(guān)辦法

（1）完善準(zhǔn)入機(jī)制。首先，加強(qiáng)政府保障房預(yù)算管理。保障房建設(shè)單位應(yīng)認(rèn)真做好項(xiàng)目的前期調(diào)查測(cè)算工作，對(duì)項(xiàng)目概算做細(xì)做實(shí)。在初步設(shè)計(jì)和項(xiàng)目概算批準(zhǔn)后，應(yīng)向政府部門提交備案，如有調(diào)整，調(diào)整后批文應(yīng)及時(shí)提交備案。此外，完善招投標(biāo)制度。保障房建設(shè)必須嚴(yán)格按《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》及有關(guān)法律法規(guī)的細(xì)則規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)，確保招投標(biāo)程序公正、公開，招標(biāo)文件的條款必須合法、公正，不得有歧視和傾向性，簽訂的承包合同內(nèi)容必須與招標(biāo)文件精神一致。（2）完善監(jiān)管機(jī)制。首先，加強(qiáng)政府保障房建設(shè)的廉政保障制度。政府保障房建設(shè)必須加強(qiáng)各種廉政保證制度的建設(shè)和教育，規(guī)范工程建設(shè)承、發(fā)包雙方的各項(xiàng)活動(dòng)，防止發(fā)生各種謀取不正當(dāng)利益的違法違紀(jì)行為，保護(hù)國(guó)家、集體和當(dāng)事人的合法權(quán)益。其次，實(shí)行專款專用，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)商資金使用的監(jiān)管。為防止開發(fā)商套取保障房?？?，進(jìn)行商品房的建設(shè)，或?qū)⒈Ｕ戏抠Y源挪用到商品房的建設(shè)，對(duì)開發(fā)商的資金使用進(jìn)行監(jiān)督和審批。（3）完善退出機(jī)制。首先，加強(qiáng)保障房保障對(duì)象的審查與監(jiān)管。從戶籍、家庭成員、工作行業(yè)、收入等對(duì)申請(qǐng)保障房及享受保障房補(bǔ)貼的人進(jìn)行資格審查，對(duì)不符合保障房申請(qǐng)條件及不符合享受保障房補(bǔ)貼的人要嚴(yán)格把關(guān)。其次，規(guī)范政府保障房項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算管理。建設(shè)單位及主管部門要加強(qiáng)對(duì)保障房竣工財(cái)務(wù)決算的組織領(lǐng)導(dǎo)，組織專門人員及時(shí)編制竣工財(cái)務(wù)決算，設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)積極配合建設(shè)單位做好竣工財(cái)務(wù)決算的編制工作。

本文圍繞“資金運(yùn)作與控制”為核心，從保障房資金運(yùn)作與資金控制兩個(gè)角度進(jìn)行論述，同時(shí)，通過政府、開發(fā)商、保障對(duì)象三個(gè)角度，從準(zhǔn)入、監(jiān)管、退出三個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行闡述，提出解決保障房資金運(yùn)作與控制問題的辦法，形成一個(gè)雙向互補(bǔ)的資金運(yùn)作體系和三位一體的資金控制體系。筆者希望能借此使得保障房資金運(yùn)作與控制問題得到較好地解決，這將是此研究最大意義之所在。

參 考 文 獻(xiàn)

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