淺議商品房預(yù)售制度的法律問(wèn)題

摘要：隨著我國(guó)商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，預(yù)售商品房成為目前普遍流行的商品房銷售辦法。它不同于一般的商品房買賣，其產(chǎn)品在合同成立時(shí)并不存在，是一種特殊形式的房屋買賣合同。由于我國(guó)立法制度的不完善，而實(shí)踐中預(yù)售商品房履行期限長(zhǎng)、投資數(shù)額大，因此買賣雙方對(duì)商品房預(yù)售制度缺乏比較清楚的認(rèn)識(shí)從而經(jīng)常產(chǎn)生糾紛。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售 商品房預(yù)售制度 法律糾紛

1 商品房預(yù)售制度

1.1 商品房預(yù)售制度概述

近年來(lái)，房地產(chǎn)交易過(guò)程中，預(yù)售房銷售的形式占最大的比例，究其原因，商品房的預(yù)售的確立與我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有緊密的聯(lián)系。此種制度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商有很大的好處，使其開發(fā)商更熱衷于此種制度的形式。.它是指房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設(shè)的還尚未完成建設(shè)而且沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)的房屋出售給購(gòu)房者。因?yàn)樯唐贩款A(yù)售不僅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身聚攏資金，搞活經(jīng)營(yíng)，避免各種風(fēng)險(xiǎn)等起著重要作用，而且它對(duì)改善居民住房條件，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)有重要意義。相比與現(xiàn)房買賣，商品房預(yù)售要比其復(fù)雜得多，因此商品房預(yù)售有其自己明顯而獨(dú)特的特征。

1.2 商品房預(yù)售制度的特征

1.2.1 一般商品房交易的標(biāo)的物是將被建設(shè)或正在建設(shè)中的房屋，預(yù)售的房屋必須是正在處于施工建設(shè)和尚未竣工的狀態(tài)，預(yù)售的房屋在開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)候并沒有完成，屬于期房，這是最主要和最明顯的特征。

1.2.2 商品房預(yù)售的出賣人的主體要求比較嚴(yán)格，必須是符合一定條件的開發(fā)企業(yè)，而對(duì)于購(gòu)房人的要求限制很小，一般購(gòu)買預(yù)售房的公民，都可以成為商品房預(yù)售的買受人。

1.2.3 商品房預(yù)售的房屋必須是作為商品買賣的房屋，不能是單位內(nèi)部的集資房或者是福利性房屋，更不能是社會(huì)保障性房屋，商品房預(yù)售的房屋具有明顯的商品化和公開銷售的特征。

1.2.4 商品房預(yù)售合同成立的時(shí)候，開發(fā)商沒有義務(wù)立即交付房屋，而購(gòu)房人也無(wú)權(quán)要求開發(fā)商立即交付，這與一般的房屋買賣合同也有所區(qū)別。

1.3 商品房預(yù)售制度的條件

1.3.1 預(yù)售商品房的建設(shè)用地，開發(fā)商必須取得該土地的合法的使用權(quán)，房地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)獲得土地使用權(quán)證書這是為了在商品房預(yù)售制度中保護(hù)購(gòu)買人的門檻，因?yàn)樵诖朔N制度中購(gòu)房人承擔(dān)大部分甚至全部風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家就會(huì)對(duì)開發(fā)商要求嚴(yán)格，也是為了更好的保護(hù)在某種程度處于弱勢(shì)的購(gòu)房者。

1.3.2 開發(fā)商取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證是房屋開工建設(shè)的前提，房屋建設(shè)必須符合城市規(guī)劃的要求，這是國(guó)家對(duì)開發(fā)房屋建設(shè)者的強(qiáng)制性規(guī)定，如果開發(fā)商忽視此規(guī)定，那么對(duì)于購(gòu)買者和開發(fā)商二者都面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

1.3.3 國(guó)家對(duì)開發(fā)商投入資金比例也有要求，要求開發(fā)商投入建設(shè)資金必須達(dá)到總投入的四分之一以上，并且同時(shí)要求開發(fā)商確定工期和交房日期。此規(guī)定是為了避免不法開發(fā)商投機(jī)倒把的行為，也保障了合同的全面及時(shí)的履行。

1.3.4 開發(fā)商在出售房屋前還需向縣級(jí)以上的房產(chǎn)管理部門辦理取得商品房預(yù)售許可證，房產(chǎn)管理部門經(jīng)審查認(rèn)為符合預(yù)售房屋條件的，予以頒發(fā)商品房預(yù)售許可證明。

2 商品房預(yù)售合同中的法律問(wèn)題

2.1 商品房預(yù)售合同的性質(zhì)。商品房預(yù)售合同在一般購(gòu)房者心中到底屬于什么性質(zhì)的合同，是一個(gè)比較模糊的概念，而且在實(shí)踐過(guò)程中也缺乏相關(guān)的專門的清晰的法律法規(guī)，經(jīng)常會(huì)按照買賣合同來(lái)處理。但我認(rèn)為商品房預(yù)售合同既不是商品房預(yù)售合同的預(yù)約合同，也不是分期付款買賣合同，而是普通的買賣合同，不過(guò)是以未來(lái)建造完成的房屋為標(biāo)的的遠(yuǎn)期交貨合同。

2.2 商品房預(yù)售合同登記的法律效力?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》中亦規(guī)定：“商品房預(yù)售過(guò)程中，商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記備案手續(xù)?！睆拇艘?guī)定來(lái)看商品房預(yù)售合同必須要進(jìn)行登記備案，但是，登記備案在法律上的效力倒是怎么樣，法律上卻并無(wú)明文規(guī)定，在現(xiàn)實(shí)的商品房買賣中，對(duì)商品房預(yù)售合同登記的效力看法是不一樣的，有人認(rèn)為是生效要件，未經(jīng)登記的預(yù)售合同視為無(wú)效，但這樣不利于保護(hù)買方的合法權(quán)益。還有房屋的租賃合同，按照法律規(guī)定，該種合同也應(yīng)登記，可現(xiàn)實(shí)中沒有登記的租賃合同有許多，但也沒有因未經(jīng)登記為由否定租賃合同效力的例子。因此，我認(rèn)為商品房預(yù)售合同的登記并不是合同的生效要件。

3 商品房預(yù)售過(guò)程中的法律糾紛

3.1 由于我國(guó)商品房預(yù)售市場(chǎng)還不是很完善，有關(guān)法律規(guī)范還不夠完整，各個(gè)地方的監(jiān)督管理部門的監(jiān)管職能未能充分發(fā)揮，導(dǎo)致許多地方還處于比較混亂的階段，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)昧良心的故意損害購(gòu)房消費(fèi)者的合法權(quán)益的現(xiàn)象屢見不鮮。開發(fā)商和購(gòu)房者之間的交易不公平，大部分的風(fēng)險(xiǎn)是由消費(fèi)者承擔(dān)的，最后容易出現(xiàn)購(gòu)房者被迫接受房屋或者無(wú)處維權(quán)的地步。

3.2 商品房預(yù)售的面積和價(jià)格糾紛。商品房預(yù)售合同中約定，房屋面積與實(shí)際的交付的房屋實(shí)測(cè)面積有出入的情況，預(yù)售商品房從動(dòng)工到竣工、驗(yàn)收，這期間有許多不確定的因素，可能會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房人所購(gòu)置的預(yù)售商品房的面積有所變化，由此也會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的變化。同樣，由于買期房交房日期較長(zhǎng)，期間房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)是必然的，而開發(fā)商從交房前到交房這段期間可能會(huì)以各種理由將房地產(chǎn)價(jià)格提高，這樣就會(huì)導(dǎo)致價(jià)格方面的糾紛，或者還有其他原因?qū)е聝r(jià)格或者面積產(chǎn)生更多糾紛，這些都是在預(yù)售商品房過(guò)程中存在的危險(xiǎn)和法律糾紛。

4 完善預(yù)售商品房法律問(wèn)題解決的思考

4.1 嚴(yán)格要求監(jiān)管部門加強(qiáng)商品房預(yù)售制度的監(jiān)管，可以主要從以上幾方面加強(qiáng)監(jiān)管。首先要加強(qiáng)對(duì)商品房開發(fā)企業(yè)的審核，審核開發(fā)企業(yè)是否具備資格和實(shí)力，特別是在發(fā)放預(yù)售許可證和規(guī)劃許可證更要額外的嚴(yán)格，嚴(yán)格把控五個(gè)許可證的審查和發(fā)放制度。在以后的商品房預(yù)售活動(dòng)的發(fā)展中可能還會(huì)出現(xiàn)更多的新問(wèn)題，這就需要我國(guó)房屋的監(jiān)管部門不斷地完善商品房預(yù)售法律制度，更好履行監(jiān)督職責(zé)以便更好的促進(jìn)我國(guó)的商品房預(yù)售市場(chǎng)的健康的發(fā)展。

4.2 除了監(jiān)管部門的良好的監(jiān)管，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，應(yīng)該認(rèn)真審查和簽訂合同，通過(guò)多種途徑多了解房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)狀況以及是否五證齊全等情況，除了深度的了解房地產(chǎn)公司的情況還要簽好補(bǔ)充協(xié)議，簽訂補(bǔ)充協(xié)議，是因?yàn)殚_發(fā)公司提供的格式條款在一定程度上對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)有失偏頗，所以，購(gòu)房者要通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議對(duì)正式合同的補(bǔ)充和修改是十分必要的，這也是為了更好保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。

4.3 借鑒國(guó)外商品房預(yù)售制度的經(jīng)驗(yàn)?？v觀各國(guó)對(duì)房屋預(yù)售的監(jiān)管，形式上雖略有差異，但共同之處在于以尊重交易雙方自發(fā)的行為為前提，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提示和監(jiān)控。首先，買賣雙方信息的不對(duì)稱是商品交易普遍存在的問(wèn)題，所以對(duì)購(gòu)買期房的消費(fèi)者最大的保護(hù)來(lái)自于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的充分披露。其次，多數(shù)國(guó)家或地區(qū)在房屋預(yù)售中會(huì)引入具有公信力的第三方，例如香港的律師樓以及一些國(guó)家的專營(yíng)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，對(duì)預(yù)售款實(shí)施有效監(jiān)管，來(lái)保證預(yù)售款專項(xiàng)用于項(xiàng)目開發(fā)，防范預(yù)售款被挪用、套牢。

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