小產(chǎn)權(quán)房:從“打雷”到“下雨”

小產(chǎn)權(quán)房何去何從？無論是真的拆除還是轉(zhuǎn)正“準生”，都會使很多人的利益受損。相對于各地不同的治理方式，不同領(lǐng)域人士的觀點趨于一致，“不可‘一刀切’”。

李青，一位普通的城市新移民，和家人居住在北京豐臺區(qū)某住宅樓中。區(qū)別于周圍林立的樓宇，她的房子不可銀行貸款，不能上市交易，不受法律保護。因為沒有一紙“房產(chǎn)證”，這所房子姓“小”。

但李青并不感覺孤單，她知道自己屬于一個龐大的群體。

然而，2012年3月11日，國土部部長徐紹史在列席十一屆全國人大五次會議時表示，今年開始試點治理小產(chǎn)權(quán)房，為下一步大規(guī)模的清理做準備。

該表態(tài)具有明顯的警示意味，讓戶主們猝不及防。“小產(chǎn)權(quán)”的未來，是呈現(xiàn)多方博弈的大和諧，還是統(tǒng)一取締的大清理，業(yè)內(nèi)外人士都在觀望。

身份不明的“喜”與“憂”

“買了心慌，不買心動。”李青回憶起4年前的購房心態(tài)，“西四環(huán)的房價早15000元/平方米了，這里5600元/平方米?！?/p>

李青說的“這里”， 是指在北京某單位的集體用地上開放的小產(chǎn)權(quán)房。在所謂的“聯(lián)建合同”中，記者看到了房子的售價和交房標準，但并沒有關(guān)于產(chǎn)權(quán)方面的注解。

“便宜啊，價格只是周邊正規(guī)商品房的1/3。就算租，十多年成本也回來了?！苯賾艏彝ズ屠钋嘁黄鸺尤肓诉@場豪賭。

而賭注無外乎是“便宜”的賣點、“轉(zhuǎn)正”的期待、“法不責眾”的僥幸。

“法律上對小產(chǎn)權(quán)房并沒有明確的、清晰的界定，”岳成律師事務(wù)所律師劉濤解讀道，“它更傾向于一個民間的說法”。

他介紹，這一約定俗成的統(tǒng)稱主要是指，占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑；在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。

簡單地說，即是“建設(shè)時，沒有合法的建房手續(xù)；建成后，沒有合法的產(chǎn)權(quán)證明”。

李青所處居民樓的原身，本是對外出租的寫字樓，因出租率低，建設(shè)單位將其改成了“商品房”用于創(chuàng)收。

因此，該樓戶主除了沒有法律的保護，還面臨著一次性付款、商業(yè)水電價、物業(yè)服務(wù)不善等問題。

“物業(yè)服務(wù)不怎么樣，大門壞了沒人修，暖氣管漏了，沒人理?！痹摌蔷用穹从场?/p>

除了這些“小毛病”，房屋是否被拆除，或面臨拆遷時，能否得到補償，才是懸在李青和鄰居們頭上的“利劍”。

“小產(chǎn)權(quán)”的吶喊

“涉及小產(chǎn)權(quán)房的官司，一般出現(xiàn)在房屋面臨拆遷時?！眲偨Y(jié)說。而這類訴訟出現(xiàn)的總量不容小覷。

針對李青的隱憂，他回答，“拆遷時，一般認定‘買賣’合同無效。在此情況下，除了退還買房者所付的本金外，也將根據(jù)對房屋價值的評估，給予一定的補償”。

但值得注意的是，在看似“包賺不賠”的交易背后，賣方的履約能力或償債能力，決定了法院的判決是否會成為“一紙空文”。

在房屋中介劉慧看來，支付不起高額房價的人群，更易選擇承擔產(chǎn)權(quán)不確定的風險。

李青算了一筆賬：如果她租房，仍然是90平方米的兩居室，每月租金要4500元，10年就是54萬元。但10年后，她仍然沒房。然而，現(xiàn)在以同樣的金額，卻住上了屬于自己的房子。

由此可見，小產(chǎn)權(quán)房圓了部分低收入群體“家”的夢想。那么，全國究竟有多少小產(chǎn)權(quán)房？在官方數(shù)據(jù)里至今沒有找到答案。

微觀北京周邊，據(jù)不完全統(tǒng)計，至少有十余個小產(chǎn)權(quán)項目在售賣。主要分布于昌平、房山、延慶等郊區(qū)。其中小產(chǎn)權(quán)住宅的售價主要在六七千元/平方米，小產(chǎn)權(quán)別墅的售價多在八九千元/平方米。

放眼全國，有媒體稱國內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房面積將近60億平方米，全國城市的小產(chǎn)權(quán)房平均占到30%左右，一些地方甚至接近40%。

除此之外，沒有“名分”的小產(chǎn)權(quán)房，不會被計入購房套數(shù)，沒有購買條件限制，也成為中高收入家庭應(yīng)對“限購令”的選擇。

潛在風險呼之欲來

盡管小產(chǎn)權(quán)房能夠滿足居住的功能，但其沒有合法身份，存在的風險不言而喻。

劉濤以典型的小產(chǎn)權(quán)房——“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”為例，分析到“即使是由鄉(xiāng)政府頒發(fā)房屋所有權(quán)證書，或村大隊出具交易證明，也均屬于小產(chǎn)權(quán)房的范圍，合同在法律上還是無效”。

日前，國土部有關(guān)“小產(chǎn)權(quán)房”試點清理工作傳出最新消息，立刻攪動了這片樓市的“灰色區(qū)域”。

2012年2月，國土部發(fā)言人表示2012年國土部將聯(lián)合相關(guān)部門，選擇“小產(chǎn)權(quán)房”問題相對突出的城市，開展試點清理，為啟動全面清理工作做好政策和制度的儲備。

回顧“小產(chǎn)權(quán)”的監(jiān)管之路，清理之聲并非憑空出世。自2007年起，國務(wù)院、原建設(shè)部、國土部等曾多次下發(fā)“堅決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)定。

2008年1月，國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的試驗和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。

可與政策路線反相增長的是越來越多的小產(chǎn)權(quán)房，范圍遍及大中城市城鄉(xiāng)結(jié)合部、城中村、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)。

究其原因，業(yè)內(nèi)人士分析，多方利益交織，成為治理難點。

“地方政府和國土部的利益需求是不同的，”國土資源部土地勘察測繪院副總工程師鄒曉云表示，“地方因經(jīng)濟利益訴求而對小產(chǎn)權(quán)房模棱兩可，國土部則要對農(nóng)地的總量控制負責”。

2012年2月底，北京市國土局懷柔分局執(zhí)法隊負責人曹建明因?qū)Α八督稀钡男‘a(chǎn)權(quán)房項目視而不見，被法院以玩忽職守罪判刑。

該案為國土部督辦案件，亦被一些人士解讀為小產(chǎn)權(quán)房治理從“打雷”到開始“下雨”。

“小產(chǎn)權(quán)”何去何從

一方面是多個政府部門的輪番叫停，另一方面是“小產(chǎn)權(quán)”愈演愈烈，圍繞這個奇怪的悖論，支持與反對的聲音旗鼓相當。

面對巨量小產(chǎn)權(quán)房去向問題，實際操作中，各地都有不同的曲線解決辦法，且尺度差別很大。

2012年1月，南京最大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房之一七彩星城所在部分地塊已正式劃歸國有土地性質(zhì)。據(jù)悉該項目開發(fā)商補交了超過1億元的土地款，而該項目業(yè)主無需補交費用。

作為城市化進程代表的深圳，2009年通過《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，完成了將全部農(nóng)村集體土地一次性轉(zhuǎn)為國有土地的方式，一舉“跳過”了轄區(qū)內(nèi)近2億平方米的小產(chǎn)權(quán)房的合法性難題。

但在北京，2010年曾對小產(chǎn)權(quán)房“水岸江南”項目進行拆除。

相對于各地不同的治理方式，不同領(lǐng)域的人士觀點卻趨于一致，“不可‘一刀切’”。

對此，中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌表示，清理小產(chǎn)權(quán)房是個非常復(fù)雜的問題。如果連根拔起必然會觸碰很多人的切身利益，所以清理工作必須分層次、視具體情況謹慎推進。

雖然清理“小產(chǎn)權(quán)”正處在高壓之下，但由于小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)認定和處理方式涉及農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)權(quán)利、地方政府與村鎮(zhèn)兩級基層組織和政府的利益分割，以至處理方向目前只停留在討論階段。

對于不明朗的形勢，李青和大多數(shù)“小產(chǎn)權(quán)”戶主一樣，希望在“以人為本”的輿論聲中，他們的房子能夠“轉(zhuǎn)正”。