淺析房地產(chǎn)工程造價成本控制策略

摘 要：隨著我國建設工程的不斷升溫，房地產(chǎn)企業(yè)在我國的發(fā)展也日益興盛，但是帶來的競爭也不斷的提高，為了提高工程的經(jīng)濟效益，擴大工程建設的利潤，房地產(chǎn)公司必須對在建的工程進行全面的造價控制，本文從房地產(chǎn)企業(yè)造價的相關影響因素入手，詳細的闡述了房地產(chǎn)企業(yè)在工程招投標、工程建設以及工程竣工階段的控制方法和內(nèi)容，希望為房地產(chǎn)企業(yè)提供一定的借鑒。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 工程造價 造價控制

中圖分類號：TU723.3 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2012）12（c）-0048-01

所謂工程造價控制和管理就是指如何在給定的計劃資金范圍內(nèi)對工程建設過程中的各種資源進行統(tǒng)一的管理，從而提高資源的利用效率，使得工程在給定的資金下能夠竣工并交付使用的過程。為此，工程造價管理應當貫穿于整個建設工程的始末，不僅在工程招投標階段、工程施工階段進行造價控制，在工程的竣工階段同樣需要對工程造價進行管理。在管理的過程中，如果出現(xiàn)種種偏差，則應當對產(chǎn)生偏差的原因進行分析，并對偏差進行及時的處理，保證工程的順利進行。

1 房地產(chǎn)項目工程造價的構成及其影響因素

1.1 房地產(chǎn)工程造價的構成

工程建設的費用主要包括設備購置費、安裝費、工程建設費、建設期的貸款費以及國家各項政策規(guī)定的調(diào)節(jié)稅、預備費、流動資金費用等等各個部分組成，在種種組成的費用中，最需要控制的就是工程建設的費用，在工程建設的過程中加強成本控制才是最根本的控制方法。

1.2 房地產(chǎn)項目工程造價的影響因素

1.2.1 法規(guī)政策類因素

為了使得工程建設能夠安全有序的順利建設，國家在宏觀調(diào)控的層面上對房地產(chǎn)企業(yè)出臺了各項政策，報建以及在建的各項工程必須符合國家的相關的要求才可以開工或者建設。比如在編制工程量清單計價的過程中，國家規(guī)范對人工費、材料費以及機械使用費等各種費用的單價都有相關的描述，在編制清單的時候必須按照相關的規(guī)定進行。同時，在工程建設的過程中，為了工程的安全起見，施工項目必須對所用的各種原材料進行嚴格的檢測，不合格的堅決不予使用，這樣也會間接的影響工程的造價。對于在夏季施工的工人，必須提供相應的防暑費用等也會增加工程的造價，為此工程建設前必須對國家的各項政策進行認真的分析。

1.2.2 市場性的因素

由于在我國，各個地區(qū)的經(jīng)濟水平不一，各地區(qū)的消費水平也會不同，為此造成房價的價格差異，在工程建設的過程中，工程所在地的地價以及材料的費用都會對工程造價產(chǎn)生影響。同時，由于不同的地區(qū)，人員密度以及市場環(huán)境的不同，容易造成人員短缺或者人員擁擠的現(xiàn)象，從而比克避免的對工程建設的人工費產(chǎn)生影響，同理，原材的費用也會各不相同。因此在建項目投入的條件和造價的形式都會對房地產(chǎn)的造價產(chǎn)生影響。

1.2.3 設計因素

工程建設是嚴格按照工程圖紙的描述進行的，工程圖紙是工程建設的依據(jù)，圖紙中的一點一滴，圖紙中的每一個細部構造，甚至每一個部位所用的材料規(guī)格等都會影響工程的造價。設計階段對工程造價的影響可以達到70%左右，因此如何在設計階段，采用合理的設計手法，降低工程造價就成為房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮的問題。比如，在設計的初級階段，房地產(chǎn)企業(yè)如何選擇合適的功能定位。合理的平面規(guī)劃、外部造型的特點等等因素都會對設計的后續(xù)工作造成影響。在設計初始，設計單位往往會仔細的詢問開發(fā)商的要求，從而根據(jù)開發(fā)商的要求進行設計。

1.2.4 施工因素的影響

2 造價控制實施

2.1 項目招標階段的成本控制

工程招投標階段是確定工程造價、編制工程量清單計價的關鍵環(huán)節(jié)。只有確定出工程造價，才能對后續(xù)的施工單位的選擇、施工合同的簽訂以及施工要求等做到有的放矢。在工程招投標階段必須對整體的規(guī)劃進行認真的分析，聯(lián)系設計、施工和監(jiān)理單位對工程中的各個環(huán)節(jié)進行認真的探討。采取公開招投標的方式，選擇合適的施工、設計以及監(jiān)理單位，在認真考察的基礎上簽訂相應的合同。

2.2 項目施工階段的成本控制

在項目的決策以及設計的基礎下，項目施工階段才可以順利的開展，施工階段的成本控制主要是對工程施工過程中所需的各種人工、機械、材料以及工程的質(zhì)量、工期的長短等內(nèi)容進行統(tǒng)一的協(xié)調(diào)規(guī)劃，制定出最優(yōu)的施工方案。同時在工程建設的過程中，還有鼓勵工程建設單位積極的采用新技術、新工藝，從而破解施工難題。具體的成本控制如下。

2.2.1 材料設備的控制

建筑工程造價主要由設備費、建筑安裝費、工程建設其它費用等各部分組成。在工程建設的種種費用中，工程的材料費用占很大的成分。因此在材料設備的選購方面，必須按照工程建設的設計要求，根據(jù)當?shù)氐牟牧显O備等價格進行合理的考察，做好采購前的準備工作。同時在采購的同時必須和購貨商妥善的商量材料的質(zhì)量以及設備的維修等方面的事宜，做到有備無患。

2.2.2 加強管理，減少工程變更

2.2.3 投資控制

按照施工進度計劃計算投資控制目標計劃，將總的項目投資分解到每個計劃控制周期之中作為投資分析階段控制的目標。把標底以及預算適度分解，從而分解后的標底和預算，能與施工進度相吻合，促進工程的建設。

2.3 設計階段的成本控制

在設計階段，房地產(chǎn)公司必須和設計單位對設計的內(nèi)容進行總體的分析，從而使得設計單位能夠明白開發(fā)商的意圖，明白開發(fā)商對在建工程的各種要求。從而在設計的過程中能夠合理的選擇各種設計方案。同時在選擇設計單位的過程中，必須合理的選擇恰當?shù)脑O計單位，從而設計出高水平的設計圖紙，降低工程的造價。

2.4 項目竣工階段的成本控制

項目竣工階段的成本控制主要是考核所建項目的額工程效益，妥善的辦理各種資產(chǎn)的轉移工作，對工程的后續(xù)階段進行合理的整理積累。項目竣工決策階段是工程房地產(chǎn)項目建設結束，以及運營維護的開始，是檢驗設計、決策、施工的關鍵環(huán)節(jié)。要認真的做好房地產(chǎn)工程造價的評定，工程質(zhì)量的確定，施工人員的培訓等各項工作，為工程進入正式運營打下基礎。

3 結論

近年來，隨著我國對房地產(chǎn)各項調(diào)控政策的不斷出臺，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤有所降低，為此，房地產(chǎn)公司對建設項目的造價進行控制就勢在必行。工程造價控制符合社會發(fā)展的趨勢，從而使得我國的房地產(chǎn)企業(yè)得以迅速的發(fā)展。實踐證明，房地產(chǎn)企業(yè)在工程招投標階段、工程設計階段以及工程施工階段加強成本控制，能夠有效的降低工程建設的費用，提高工程建設效益。

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