“取經(jīng)”新加坡保障房建設(shè)

　　1959年的新加坡，200萬人口中40%居住在貧民窟和窩棚內(nèi)，大多數(shù)居民只能棲身在用木板和鐵皮搭建的棚屋中，只有9%住房狀況良好，但人均住房只有3.3平方米。極端惡劣的住房條件和安全狀況，導(dǎo)致居住區(qū)內(nèi)兩次失火，燒死數(shù)十人。這迫使政府痛下決心，實(shí)行“居者有其屋”的計(jì)劃，令居民從人口和居住集中的市中心向四面分散居住。
　　1960年，新加坡政府宣布成立建屋發(fā)展局負(fù)責(zé)組屋的建設(shè)和開發(fā)，隸屬國家發(fā)展部。1964年2月政府開始推行“居者有其屋”的組屋計(jì)劃（類似我國的“經(jīng)濟(jì)適用房”“保障房”），但這一計(jì)劃開始并不順利。1968年，政府允許居民用公積金存款購買組屋，從此，組屋計(jì)劃逐步得到實(shí)現(xiàn)。
　　組屋制度推行以來，到2011年10月底，合計(jì)建設(shè)了937048萬套房產(chǎn)，出售組屋859726萬套（占91.8%），其中有48846萬套用于租賃（5.2%），其他工業(yè)和商業(yè)用產(chǎn)業(yè)28476萬套（占3%）。如今新加坡82%（2011年3月，其中79%擁有自己組屋，3%租賃）的居民在公積金支付和政府津貼、銀行貸款政策幫助下，擁有了自己的住房，其余18%的高收入階層則居住在私人公寓或別墅。新加坡政府自豪地宣布，新加坡100%的家庭擁有自己的住房，“居者有其屋”得到了真正實(shí)現(xiàn)。
　　新加坡不僅實(shí)現(xiàn)了100%家庭擁有自己的住房，也保持了住房、土地和其他房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，降低了生產(chǎn)企業(yè)和個(gè)體就業(yè)者的各種生活成本，而這反過來保障了新加坡的物價(jià)長期穩(wěn)定，社會(huì)安定與和諧。新加坡組屋制度的成功，在于其有良好的制度設(shè)計(jì)和政策執(zhí)行。
　　一、保障組屋建設(shè)的土地供應(yīng)和開發(fā)順利
　　1.政府征地按照非競爭市場價(jià)給建屋局
　　土地供應(yīng)是組屋制度能否得到有效落實(shí)的第一要素。1966年政府頒布了《土地征用法令》，規(guī)定政府有權(quán)征用私人土地用于國家建設(shè)，可在任何地方征用土地建造公共組屋；政府有權(quán)調(diào)整被征用土地的價(jià)格，價(jià)格規(guī)定后，任何人不得隨意抬價(jià)，也不受市場影響。
　　根據(jù)該項(xiàng)法令，新加坡政府協(xié)助建屋局以遠(yuǎn)低于市場競爭的價(jià)格獲得開發(fā)土地，保證了大規(guī)模公共組屋建設(shè)的土地資源需求，也保障了組屋價(jià)格長期相對(duì)穩(wěn)定。目前，新加坡土地的80%為國家所有，確保了土地資源的供應(yīng)。最近幾年，政府把征用的土地出售給建屋局，沒有競爭，基本按照出售土地附近市場平均價(jià)格確定，但是，給私人開發(fā)商的土地價(jià)格是市場拍賣價(jià)格。
　　2.保障被征地人利益
　　政府征地的賠償價(jià)不是官方確定價(jià)格，也不是預(yù)期溢價(jià)價(jià)格，而是征地前評(píng)估和確定的市場價(jià)，其確定的市場價(jià)，不會(huì)因其他因素而改變。這樣，滿足了拆遷或被征地人的利益。面對(duì)一些以預(yù)期溢價(jià)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?，政府認(rèn)為這不合適。如果沒有政府的征地和開發(fā)，這個(gè)土地未來不會(huì)增值，因此，土地未來增值的價(jià)格是政府投入帶來的，而不是自動(dòng)上漲的。
　　原則上，政府征地的價(jià)格都會(huì)略高于當(dāng)?shù)氐钠骄袌鰞r(jià)格，以補(bǔ)貼被征地人或被拆遷人，但也不會(huì)偏離市場價(jià)。政府認(rèn)為，賠償高了，沒有獲得賠償?shù)娜瞬桓吲d，實(shí)際是拿這些人的錢來賠償；賠償?shù)土耍疬w戶就虧了。
　　3.對(duì)土地開發(fā)進(jìn)行法律保障
　　根據(jù)法律，政府征用土地是權(quán)力，任何個(gè)人不能說“不”，不能討價(jià)還價(jià)。土地征用是依法征地，是合理的，符合公共利益。公共利益的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)項(xiàng)目來確定，比如公路、橋梁、組屋就是公共利益，私人公寓、別墅就不是公共利益。整塊土地征用涉及很多戶的利益，不用一戶一戶簽約，而是根據(jù)多數(shù)人說了算的原則處理。建屋局與當(dāng)?shù)氐木用裎瘑T會(huì)簽合約，簽了合約，拿了補(bǔ)貼，就得同意搬遷。不搬遷，則訴訟到法庭。如果過期不遷移，則罰款，罰款按天計(jì)算，可能超過補(bǔ)償，或進(jìn)入監(jiān)獄。因此，新加坡的土地開發(fā)沒有拆遷釘子戶。
　　由于土地大部分國有，早期拿地比較多，補(bǔ)償合理，故拆遷矛盾很少。
　　4.由政府主導(dǎo)建設(shè)和開發(fā)組屋
　　建屋發(fā)展局的主要職責(zé)就是負(fù)責(zé)組屋開發(fā)、建設(shè)、拆遷和融資等，即對(duì)組屋進(jìn)行開發(fā)建設(shè)、出售、租賃、租借、修繕、擴(kuò)展等，負(fù)責(zé)對(duì)貧民窟和城區(qū)的拆遷、重建，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展部長指定區(qū)域進(jìn)行開發(fā)或重建，對(duì)農(nóng)村和農(nóng)業(yè)區(qū)域開發(fā)導(dǎo)致的流離失所者進(jìn)行安置，或完成部長批準(zhǔn)的其他居住項(xiàng)目，經(jīng)部長批準(zhǔn)提供貸款讓人們能夠購買組屋，并就上述事項(xiàng)進(jìn)行計(jì)劃的編制、執(zhí)行、提出建議等。
　　建屋局房屋資金來源于政府，2011年-2012年財(cái)政年度政府提供的貸款達(dá)到75.08億新元，這些資金主要用于組屋的抵押貸款（46.61%為買主）、開發(fā)建設(shè)（即其他貸款，占比53.12%）。
　　由于住房價(jià)格低廉，不考慮成本，長期以來，建屋局處于虧損狀態(tài)，政府每年會(huì)通過預(yù)算劃撥資金給建屋局給予補(bǔ)貼。從開始撥款到最近的財(cái)政年度，累計(jì)補(bǔ)助205.8億新元。近年來，由于出售房價(jià)和家庭年收入比（通常低于6∶1）的提高，尤其是居民收入水平的提高，建屋局出售虧損導(dǎo)致的凈赤字規(guī)模逐漸減少，2010年-2011年財(cái)政年度凈赤字1.43億新元（2011年新加坡財(cái)政總經(jīng)常收入505億新元）。
　　二、以具體政策保障居者有其屋
　　1.組屋價(jià)格根據(jù)居民購買能力確定，是居民收入的2倍-6倍
　　組屋的價(jià)格確定不考慮成本，而是根據(jù)居民家庭的負(fù)擔(dān)能力確定?？傮w來說，新加坡的組屋價(jià)格一直控制在居民家庭年收入的2倍-6倍，而且逐漸提高，但到目前為止，沒有超過6倍（見表1）。
　　新加坡的學(xué)歷與收入水平關(guān)系密切。通常，一個(gè)職業(yè)學(xué)院的學(xué)生（相當(dāng)于我國的中專）工作后，目前其收入水平可以購買三房間（包括客廳，以下同）以下的組屋，理工學(xué)院的畢業(yè)生（大專）可以購買四房間，大學(xué)畢業(yè)生（我國高考一本科）可以購買五房間。
　　2.根據(jù)收入水平，建立不同標(biāo)準(zhǔn)的組屋
　　不管組屋售價(jià)多高，建屋局的一個(gè)原則就是要讓所有人都買得起，只是組屋大小有所不同。目前，組屋中，主要以3房間-5房間為主，占80.3%（1960年-2011年10月的建筑數(shù)量）。不同收入水平，可以根據(jù)情況，分別購買不同面積的組屋（見表2）。
　　據(jù)專家介紹，最近兩年，因?yàn)槲飪r(jià)上漲，1500新元月收入的家庭，月支出實(shí)際需要2000新元以上。月收入不足以買房，但一定要買，因?yàn)樾录悠伦》抠J款有30年分期付款，每月的償還額很低。購買了兩房間和三房間的人雖然收入不足以購買住房，但通過租賃可以獲得收入，以彌補(bǔ)收入的不足。
　　3.以公積金或政府補(bǔ)助來支持和保障組屋購買
　　1955年新加坡就建立了雇主和雇員必須交納工資收入的一定比例作為雇員養(yǎng)老金的制度——公積金制度。1968年新加坡政府允許用公積金賬戶存款購買組屋。目前，公積金賬戶的存款可以用于首次付款購買住房。收入高的人，五年就可以償還全部貸款，小房賣了買大房（見表3）。
　　對(duì)于月收入低于5000新元的家庭，申請(qǐng)組屋前工作一年以上，首次購買組屋，可以獲得額外公積金津貼購買組屋，最高可獲4萬新元津貼。收入低于2250新元的家庭，在新組屋區(qū)購買2房間-3房間的組屋，可獲得特別公積金補(bǔ)貼，最高2萬新元（見表4）。
　　4.給予融資政策支持
　　如果公積金賬戶的資金不足以支付組屋的首次付款，可以向建屋發(fā)展局申請(qǐng)房屋貸款，其貸款利率為2.6%，比中央公積金局的浮動(dòng)利率2.5%高0.1%，或者向銀行貸款，最長可以達(dá)到30年的分期付款。當(dāng)然，銀行貸款針對(duì)不同的情況首付比例不同，如果第一套住房未償還完畢，就進(jìn)行第二套的購買，2011年1月14日以后其首付比例已經(jīng)提高到40%，而之前只有30%。
　　即使如此，總體說來，分期付款的壓力也不大。2011年兩房間、三房間、四房間和五房間的分期付款與對(duì)應(yīng)家庭的月收入的償債比率分別為11%、22%、25%和24%，居民完全可以承受。政府對(duì)低收入家庭，還特別給予一些購買津貼。如果從市場購買，將獲得津貼，但獲得津貼的前提條件是，購買后的五年內(nèi)不得出售。
　　 三、做好城市規(guī)劃，堅(jiān)持開發(fā)與保護(hù)結(jié)合
　　組屋制度的有序發(fā)展和低成本，要求拆遷成本低，土地成本低，土地的適用期限長。如果反復(fù)改變，成本高，價(jià)格就高。在這方面，新加坡政府很有遠(yuǎn)見。李光耀很早就意識(shí)到要建設(shè)花園城市，1967年就倡議把新加坡建設(shè)成為東南亞的綠洲，強(qiáng)調(diào)綠化收益高于任何其他收益，強(qiáng)調(diào)這是新加坡的特色。
　　 1.聘請(qǐng)專家和立法進(jìn)行城市規(guī)劃
　　新加坡的城市規(guī)劃分兩種：戰(zhàn)略性的概念總藍(lán)圖和實(shí)施性的總體規(guī)劃圖。概念總藍(lán)圖制定40年-50年的愿景目標(biāo)和原則，體現(xiàn)在形態(tài)結(jié)構(gòu)、空間布局和基礎(chǔ)設(shè)施體系，每十年檢討一次?？傮w規(guī)劃圖進(jìn)行10年-15年的用土區(qū)劃，并作為開發(fā)控制的法定依據(jù)，每五年檢討一次。
　　1967年，新加坡從聯(lián)合國請(qǐng)了三個(gè)專家進(jìn)行了四年的城市規(guī)劃，對(duì)新加坡的國土進(jìn)行區(qū)域功能規(guī)劃，1971年確定規(guī)劃概念總藍(lán)圖，并以國會(huì)法令通過，這是新加坡城市規(guī)劃的第一個(gè)概念總藍(lán)圖。規(guī)劃把新加坡分為幾個(gè)區(qū)：核心區(qū)，即水源的生態(tài)保護(hù)區(qū)，禁止任何開發(fā)活動(dòng)；城市中心區(qū)，是經(jīng)濟(jì)、金融、商業(yè)和旅游中心；沿快速交通走廊兼顧居住和輕型工業(yè)的新鎮(zhèn)，市中心的人口和產(chǎn)業(yè)疏散到這些新鎮(zhèn)；裕廊工業(yè)區(qū)，在西部，一般工業(yè)集中在這里；國際機(jī)場區(qū)。長期以來，新加坡沒有改變這些區(qū)域規(guī)劃的主要功能。
　　上世紀(jì)80年代以后，新加坡更注重遠(yuǎn)景設(shè)計(jì)和實(shí)施性規(guī)劃的具體化，使組屋建設(shè)逐步完善。比如，1993年-1998年的規(guī)劃明確土地的用途、建筑的密度以及高度限制。2001年規(guī)劃的實(shí)施原則是“在熟悉的地方建設(shè)新居，高樓城市生活，更多消閑選擇，商業(yè)用地更靈活，區(qū)域商業(yè)中心，四通八達(dá)的鐵路網(wǎng)，認(rèn)同感”；2008年總體規(guī)劃的實(shí)施原則是“優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境，蓬勃的工商樞紐，精彩活力之都，溫馨懷舊家園”。
　　 2.規(guī)劃注重便利居民生活細(xì)節(jié)
　　城市規(guī)劃本著節(jié)省人力、資源、土地的原則進(jìn)行，要求做到讓人們?cè)谏畹牡胤焦ぷ?，在工作的地方生活。組屋到地鐵、公交車站距離很近，一般建設(shè)有走廊，不超過300米，出門可以不帶雨傘。
　　新加坡街道不見流動(dòng)商販，原因在于他們都被集中到鄰里中心。每個(gè)攤位都在鄰里中心政府提供的場地經(jīng)營服務(wù)，每個(gè)鄰里中心的人口達(dá)5000人，服務(wù)半徑為350米-500米，非常便利。
　　組屋的建設(shè)過去是從市中心把居民發(fā)配到四面，遠(yuǎn)離中心；30年后，則在熟悉的組屋地建設(shè)新的組屋替代舊的組屋。新建設(shè)的組屋一般與原來的組屋隔一條馬路，而且是先建設(shè)安置，后拆遷，以滿足人老懷舊的心態(tài)，故很少有因新建、拆建而產(chǎn)生矛盾的，避免了很多問題。所有居民小區(qū)的規(guī)劃都留有余地，給予再開發(fā)的置換之地。
　　 3.注重保護(hù)土地資源，有效抑制物價(jià)上漲
　　在開發(fā)的同時(shí)，始終注意保護(hù)資源。到2011年，新加坡有60%的土地資源未開發(fā)。發(fā)展的重點(diǎn)是向空中發(fā)展，一些新建設(shè)的高樓組屋區(qū)，樓頂之間全部連接起來，成為人們活動(dòng)、休閑、娛樂的場地，大大拓展了生活的空間，也避免了土地價(jià)格上漲。
　　土地性質(zhì)一旦進(jìn)行了規(guī)劃，就不能更改。哪些地方是私人住宅，哪些是組屋，由土地局來確定，不能更改。住宅用地分99年、999年、永久三種情況，這有利于居住者二代乃至三代安居樂業(yè)，不必為自己的住房權(quán)擔(dān)憂，也有利于土地性質(zhì)的穩(wěn)定。而工業(yè)用地則采用30年+30年的制度，凡政府賣出工業(yè)用地時(shí)，根據(jù)政府制定的土地產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)來出售，達(dá)不到產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，不給予土地。工業(yè)用地的最高時(shí)限是30年，30年后這個(gè)土地不一定給原來的企業(yè)，要賣給最有價(jià)值的企業(yè)。原因在于工業(yè)用地變化大，一個(gè)行業(yè)可能十年就結(jié)束了。把土地給最有價(jià)值的人，不會(huì)出現(xiàn)企業(yè)圈地現(xiàn)象，政府也不會(huì)出現(xiàn)所謂的財(cái)政困難，政府規(guī)劃也不會(huì)亂。
　　組屋的建設(shè)有密度和高度要求，所有組屋的高度不能超過300米，原因是超過300米的組屋，其維護(hù)費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過成本。目前新家坡最高的組屋是280米。
　　 四、組屋管理政策完善
　　所有組屋的出售、轉(zhuǎn)售、租賃等，在建屋局都有登記和監(jiān)管。
　　1.規(guī)定了購買組屋的資格，并進(jìn)行嚴(yán)格審查
　　單身人士35歲以前不能直接購買組屋，只有結(jié)婚了的符合購買資格的夫妻才能購買組屋。一個(gè)家庭只能擁有一套組屋，因繼承、贈(zèng)與等原因獲得的另外一套在規(guī)定的期限內(nèi)必須出售。
　　2.規(guī)定了組屋的轉(zhuǎn)售、出租條件
　　從建屋局購買的組屋必須實(shí)質(zhì)性住滿五年后才能出售，從市場購買未拿政府補(bǔ)貼的組屋則不受這些條件限制。如果五年內(nèi)必須出售，就必須出售給政府。
　　組屋在購買后的五年內(nèi)也可以租賃，但必須是業(yè)主與租賃人合住。正常情況下，不得完全出租，如果完全出租，政府將收回組屋。只有特殊情況下，許可在購買后的五年內(nèi)完全出租，如家庭成員全部出國。違法出租的房屋將被強(qiáng)制收回。
　　3.高收入者不能參與組屋的購買，或從中牟利
　　不在組屋政策規(guī)定的收入水平范圍內(nèi)的高收入者，不能直接購買組屋；已經(jīng)購買了私人公寓或別墅的家庭，也不能從二級(jí)市場購買組屋；已經(jīng)購買了組屋的人，可以購買私人公寓。
　　4.非居民和永久公民不能直接購買組屋
　　新加坡是開放城市，外來居民多，目前520萬人口中，非居民達(dá)到100多萬。
　　因此，新加坡政府規(guī)定非居民和永久居民不能直接從建屋局那里購買政策性組屋，只能在二級(jí)市場購買或購買私人住宅。對(duì)于收入水平和身份的認(rèn)定，建屋局有登記和備案，隨時(shí)可以查詢。
　　 5.較低收入者可以租賃組屋
　　對(duì)于月收入在1500新元乃至800新元以下的家庭，如果無力負(fù)擔(dān)分期付款，則可以租賃組屋，租賃的月支付比較低。租賃組屋的面積分別為一房間（30平方米）和二房間（40平方米），但只有21歲以上的新加坡公民且已經(jīng)組建核心家庭的才能申請(qǐng)，單身人士在35歲以上。申請(qǐng)租賃組屋者，要求不擁有產(chǎn)業(yè)或不曾擁有產(chǎn)業(yè)（見表5）。
　　 6.有完善的售后管理
　　購買后的組屋，不可以做其他用途，若做其他用途，將以非市場價(jià)格強(qiáng)制收購。政府每五年左右將對(duì)組屋進(jìn)行重新粉刷或維修。
　　符合第一次向政府購買組屋資格的申請(qǐng)人，政府也同時(shí)鼓勵(lì)其從市場購買組屋，并給予5萬元的補(bǔ)貼，但條件是五年內(nèi)不能出售。若不拿補(bǔ)貼，三年內(nèi)可以出售，漲價(jià)部分的好處也完全歸個(gè)人。
　　政府鼓勵(lì)以小換大，以新?lián)Q舊。但一個(gè)家庭只能兩次直接從政府手中購買組屋，第一套組屋在二級(jí)市場出售后，希望再次申請(qǐng)購買組屋的家庭，必須按照標(biāo)準(zhǔn)，交納一定的市場溢價(jià)。目前，四房組屋出售后要交納的資金為4萬新元（見表6）。
　　 7.政府監(jiān)管嚴(yán)格
　　政府對(duì)組屋的購買和交易實(shí)行嚴(yán)格的登記和資格審查制度，在二級(jí)市場買賣的雙方，也必須相互審查是否符合交易資格。建屋局建立有完善的個(gè)人收入、住房審查系統(tǒng)。組屋擁有者可以在公開市場將組屋出售給符合條件的購房者，賣方和wZnHepmtWztxOHIjAsQdww==買方應(yīng)申報(bào)給建屋發(fā)展局真正的出售價(jià)，不得有引起申報(bào)價(jià)格被虛夸或低估的任何補(bǔ)充協(xié)議或其他協(xié)議或安排。
　　根據(jù)《建屋發(fā)展法》，買家和賣家提供虛假信息給建屋發(fā)展局的，處罰六個(gè)月監(jiān)禁或罰款，罰款最高可達(dá)5000新元。
　　五、對(duì)我國城市保障房建設(shè)的啟發(fā)
　　新加坡組屋建設(shè)是全球解決居民住房保障最成功的一個(gè)制度，其中有很多東西值得我國學(xué)習(xí)和借鑒。
　　一是城市發(fā)展要有長遠(yuǎn)規(guī)劃，不折騰。城市區(qū)域功能一旦確定，就長期不改變，避免一個(gè)城市的大折騰，也避免城市隨領(lǐng)導(dǎo)人更換而變的情況，可以避免GDP增加財(cái)富不增加的情況，讓百姓生活安定。
　　二是城市規(guī)劃要給未來留下發(fā)展空間，保留至少40%的土地區(qū)域不開發(fā)；已經(jīng)開發(fā)的區(qū)域，也要留有未來調(diào)整和發(fā)展的空間。目前，國內(nèi)拆遷之所以引起很多矛盾和沖突，與規(guī)劃功能定位隨意變更和缺乏發(fā)展空間關(guān)系密切。
　　三是拆遷要以民為本。要先安置，后拆遷，安置不能離原來的居住地太遠(yuǎn)，應(yīng)該基本就在附近。對(duì)拆遷的價(jià)格補(bǔ)償，一定要到位，按照市場價(jià)格甚至略高于市場價(jià)格合理補(bǔ)償。
　　四是管理和控制好城市住房價(jià)格上漲。1992年-2012年，新加坡住房價(jià)格上漲變化不大，大體上漲不超過3倍，最近三年價(jià)格上漲36%。由于房價(jià)上漲很低，居民物價(jià)上漲水平有限，飲食業(yè)價(jià)格上漲也沒有超過3倍。同期，北京的房價(jià)上漲至少15倍以上，最近的十年上漲4倍以上。
　　房價(jià)過度上漲帶來各種成本上升，不利于經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展和社會(huì)安定?？刂品績r(jià)上漲的重要措施首先在于控制土地，防止土地圈地。我國可以學(xué)習(xí)新加坡，把非住宅用地期限從50年-70年改為25年+25年。
　　另外，就是制定完善的保障房購買政策，防止住房投機(jī)。
　　五是做好保障房的建設(shè)和管理。保障房建設(shè)是我國城鎮(zhèn)化發(fā)展面臨的一個(gè)重要課題，尤其是在目前城市居住人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于戶籍人口的情況下，如何解決好保障房的建設(shè)事關(guān)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程和前景。
　　筆者認(rèn)為，新加坡住房制度給了我們很多啟示：
　　1.對(duì)保障房建設(shè)根據(jù)收入水平進(jìn)行分類管理
　　保障房建設(shè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)睾图彝ナ杖胨竭M(jìn)行分類建設(shè)。大體可以分為租賃房和限價(jià)商品房兩類，以限價(jià)商品房為主，租賃的廉租房和公租房為輔。租賃房只給那些沒有能力進(jìn)行20年-30年分期付款的家庭、個(gè)人使用，限價(jià)商品房只允許中低收入家庭尤其是低收入家庭購買，且必須分期付款。中高以上的收入家庭必須從市場購買住房或租賃住房。
　　廉租和公租房屋應(yīng)以小型一間-二間為主，單房面積不超過30平方米-45平方米，臥室之外不設(shè)客廳，廚房和廁所相對(duì)寬敞。兩間（一居一廳）面積不超過40平方米-50平方米，居住條件與城市其他住宅基本相同。
　　限價(jià)商品房可以是一居-三居，配置一廳。政府建設(shè)的限價(jià)或低價(jià)商品房，房間可以是三間-四間（二居-三居一廳），面積可以在60平方米-110平方米。
　　為防止投機(jī)，各種保障房的產(chǎn)權(quán)歸政府所有，不得進(jìn)行市場化。交易權(quán)和使用權(quán)可以歸個(gè)人、家庭。
　　2.明確享受保障房的人群和資格
　　目前保障房的建設(shè)和使用，存在很多不足和缺陷。我們認(rèn)為需要明確享受條件。組建了核心家庭的人或單身在35歲以上才能購買限價(jià)商品房、租賃保障房。在本城市工作三年以上、有三年以上納稅和社會(huì)保障繳納記錄的非戶籍居民，也可參與保障房的購買和租賃。
　　享受保障房待遇的家庭成員或個(gè)人沒有任何本地和外地資產(chǎn)，其家庭資產(chǎn)和收入情況有明確的可核實(shí)性。對(duì)所有這些，每個(gè)城市實(shí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和認(rèn)證程序、認(rèn)證內(nèi)容和項(xiàng)目。
　　本地就讀大學(xué)生、政府和企業(yè)等設(shè)立辦事處不得購買保障房，外地機(jī)構(gòu)、企業(yè)、居民在本市投資性購買住房，限定在城市郊區(qū)附近的特殊區(qū)域。這樣，可以防止投機(jī)資金抬高房屋價(jià)格。
　　保障房必須住滿五年后才可以出售，房價(jià)上漲部分政府獲益60%，其余給個(gè)人和家庭，個(gè)人可以申請(qǐng)購買更大的限價(jià)商品房。
　　一個(gè)家庭或個(gè)人只能享有一套保障房，一生只能兩次享受保障房待遇。享受保障房的人要承諾不虛假，若虛假，接收懲罰。
　　3.政府要制定保障房管理辦法，各地制定實(shí)施細(xì)則
　　辦法要規(guī)定定價(jià)原則，價(jià)格應(yīng)以居民家庭年收入水平的4倍-6倍為依據(jù)確定，或以當(dāng)?shù)乜沙惺艿膬r(jià)格水平為標(biāo)準(zhǔn)。要制定購買資格和條件，核查辦法和途徑，規(guī)定出售、轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)租的約束條件。要求各地建立起保障房的網(wǎng)絡(luò)管理體系，對(duì)房源地點(diǎn)、面積、建造和使用年限、價(jià)格、住戶基本情況等進(jìn)行登記，并規(guī)定其維修和管理資金的來源、主體和時(shí)限。
　　保障房原則上不得出租，因特殊原因?qū)е录彝ソ?jīng)濟(jì)不足的，可以出租，限價(jià)適用房只能部分出租，不得單獨(dú)出租，否則，政府完全收回。
　　保障房的建設(shè)可以由政府出資進(jìn)行，也可以由企業(yè)進(jìn)行。企業(yè)建設(shè)保障房的土地由政府按照特殊價(jià)格給予，土地不拍賣。土地以當(dāng)?shù)馗浇钠骄鶅r(jià)格確定。
　　保障房的建設(shè)可以是集中地區(qū)，這主要是對(duì)特定的低收入家庭或群體，但必須建設(shè)完備的配套設(shè)施，如教育、醫(yī)療、商業(yè)等。也可以在開發(fā)小區(qū)建設(shè)一定比例的限價(jià)商品房，否則，開發(fā)商不能在這里進(jìn)行開發(fā)。
　　為保障房的未來改造和發(fā)展，保障房的建設(shè)密度要留有空間，并且給予翻新的空地，不影響人們居住。原則上，保障房區(qū)域內(nèi)不得設(shè)置停車設(shè)施。
　　作者為國家行政學(xué)院戰(zhàn)略咨詢部副主任，本文是作者2012年8月26日至9月8日在新加坡培訓(xùn)學(xué)習(xí)的考察