我國房價(jià)高燒不退的原因

　　一提到我國的房價(jià)，就會挑動無數(shù)國人的心弦。之所以這樣，原因是多方面的。宏觀來講，房地產(chǎn)市場關(guān)系到我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；微觀來講，房價(jià)的高低不僅僅關(guān)系到國內(nèi)民眾的當(dāng)前生活，還關(guān)系到下一代人的生活質(zhì)量。房地產(chǎn)行業(yè)，成為我們窺探國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的一個窗口。
　　在2011年的后4個月，一線城市的房價(jià)一直處在回落的狀態(tài)，但是，房價(jià)依然與居民的收入差距過大。高房價(jià)和通貨膨脹有著直接的關(guān)系，兩者之間的關(guān)系，在中國被演繹得淋漓盡致。高房價(jià)在一定程度上可以緩解我國的通貨膨脹，所以，貨幣的超發(fā)在推高房價(jià)問題上難辭其咎。我國貨幣的超發(fā)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了我國經(jīng)濟(jì)的增長速度。如果說，我國GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）的增長速度在以令人振奮的速度挺進(jìn)，那么我國的貨幣發(fā)行則以令人咂舌的速度狂飆。請看數(shù)據(jù)：中國廣義貨幣供應(yīng)量M2與GDP之間的比例正在加大。到2009年年底，中國GDP總額為33.54萬億元，是1978年的92倍。而同期的M2從1978年到2009年年底，增加了705倍，達(dá)到60.62萬億元。截至2010年9月末，M2余額比GDP多出了約42.78萬億元。根據(jù)央行2012年1月8日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2011年全年我國廣義貨幣（M2）余額為85.16萬億元，同比增長13.6%。
　　通過這些數(shù)據(jù)我們可以知道房地產(chǎn)市場在支撐中國貨幣量這個超級龐然大物的過程中所承擔(dān)的“重量”以及占據(jù)的地位?？梢赃@么說，正是由于高企的房價(jià)，才緩解了我國貨幣過度發(fā)行所帶來的通脹。如果房價(jià)大幅下跌，我國的通脹將會嚴(yán)重于現(xiàn)在數(shù)倍。理解了這一點(diǎn)，我們也就明白中國當(dāng)前房價(jià)高燒不退的原因了。房地產(chǎn)和股市在緩解我國通貨膨脹過程中，具有相同的作用，多數(shù)時(shí)候呈現(xiàn)出一種蹺蹺板的關(guān)系（當(dāng)然，對于2011后半年而言不是很明顯，原因在于更多的資金抽離股市、房市，用來填補(bǔ)地方政府以及國營企業(yè)的債務(wù)窟窿了）。
　　中國的股市對緩解我國通貨膨脹起到了極大的作用，相當(dāng)于過量貨幣的蓄水池。但是，這個市場又是異常的血腥。中國的股市，養(yǎng)育著數(shù)千家中國最大的企業(yè)。股市對于企業(yè)，如同土地對于人類一樣，有著養(yǎng)育之恩。拿土地來說，地里的莊稼慢慢地長出來，長到一定的程度就會被收割。收割后，經(jīng)過施肥、培育，讓莊稼來年再長。中國股市中的股民們，并未得到如此這般的悉心照料，但被"收割"的命運(yùn)卻不斷發(fā)生。
　　當(dāng)前，更多的人將中國股市比喻為“絞肉機(jī)”，被“嬌生慣養(yǎng)”的企業(yè)需要資金時(shí)，就去一次性地“收割”，但并不會將股市“打死”。經(jīng)常能夠聽到所謂的“市值蒸發(fā)”這樣的觀點(diǎn)，其實(shí)這種說法隱瞞了股市的殘忍和不公。只有泡沫才可能蒸發(fā)，而市場上的資金是一定的，怎么可能無緣無故地蒸發(fā)呢？其實(shí)，背后是驚人的財(cái)富轉(zhuǎn)移。上市首日便進(jìn)行著大幅的斂財(cái)運(yùn)動，而后期通過操縱股價(jià)，又進(jìn)行著一次又一次的財(cái)富轉(zhuǎn)移。
　　網(wǎng)上流傳著一則對我國房地產(chǎn)價(jià)格的形象比喻：“中國房價(jià)的漲跌是在做俯臥撐運(yùn)動?！奔刃蜗笥稚鷦?！對中國房地產(chǎn)市場如此這般的“寫實(shí)”，體現(xiàn)出房地產(chǎn)市場是多方利益群體相互博弈的領(lǐng)域，而高房價(jià)則是博弈的結(jié)果。
　　房地產(chǎn)涉及多方利益，概括起來主要是兩大群體的博弈，即既得利益群體和未得利益群體。這兩大群體的博弈，導(dǎo)致了房價(jià)當(dāng)前震蕩走高的趨勢。我們先從既得利益群體說起，涉及地方政府、地產(chǎn)商、銀行以及已經(jīng)購得房產(chǎn)的群體。既得利益群體必然不希望看到房價(jià)的下跌，因?yàn)樗麄儚姆績r(jià)的大幅上漲中獲得了極大的利益。
　　對于地方政府而言，僅土地財(cái)政這一個因素，就可以很好地解釋房價(jià)居高不下的原因。這也是由我國的GDP為當(dāng)?shù)卣?jīng)濟(jì)工作考核標(biāo)準(zhǔn)的模式演化出來的。如果我們追根溯源，還要從1994年的“分稅制”說起。
　　我國從1994年開始實(shí)行分稅制，簡單說就是按照征收管理權(quán)和稅款支配權(quán)標(biāo)準(zhǔn)劃分，凡征收管理權(quán)、稅款所有權(quán)劃歸中央財(cái)政的稅種，屬于中央稅；凡征收管理權(quán)、稅款所有權(quán)劃歸地方財(cái)政固定收入的稅種，屬于地方稅；凡征收管理權(quán)、稅款所有權(quán)由中央和地方按一定方式分享的稅種，屬于共享稅。
　　這種稅收制度的弊端也顯而易見。例如，分稅制改革只是將收入進(jìn)行了簡單劃分，并沒有相應(yīng)調(diào)整支出責(zé)任。尤其是近幾年隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地方各級政府的投資需求逐年增加，有限的地方財(cái)政收入既要肩負(fù)起地方發(fā)展的任務(wù)，又要為不斷膨脹的財(cái)政供養(yǎng)人口、為“政績工程”和“形象工程”買單，還要償還到期的財(cái)政貸款，并不寬裕的地方財(cái)政顯得捉襟見肘。
　　如何在短時(shí)間內(nèi)以最大限度的低成本融資來支付起龐大的政府開支，成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展所面臨的問題。于是，“土地財(cái)政”應(yīng)運(yùn)而生?！巴恋刎?cái)政”能給地方迅速帶來經(jīng)濟(jì)效益，償還政府負(fù)債，減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)，并促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這本是好事。但問題是，一些地方政府過度依賴于土地財(cái)政。尤其是分稅制改革后，土地出讓金收入基本劃歸地方政府，“土地財(cái)政”甚至成了一些地方的“第二財(cái)政”。一些地方官員更是肆意違反市場規(guī)律，抬高地價(jià)，間接成為推高房價(jià)的“幕后幫兇”，嚴(yán)重影響社會的和諧穩(wěn)定。
　　那么您一定會問，既然很多人都認(rèn)識到土地財(cái)政所存在的問題，為什么政府不去改變這樣的模式呢？答案是，改變說起來容易做起來難。舉個很簡單的例子：在我國現(xiàn)行的傳統(tǒng)教育模式下，衡量一個學(xué)生的優(yōu)秀與否，主要是看考試分?jǐn)?shù)，尤其是高考這一道門檻，就是專門通過分?jǐn)?shù)進(jìn)行所謂的人才篩選的。以這樣的方式對學(xué)生進(jìn)行衡量，認(rèn)為100分的學(xué)生必定比90分的學(xué)生優(yōu)秀，并不關(guān)注這個100分是學(xué)生通過犧牲大量的娛樂和休息時(shí)間換來的。正因?yàn)檫@種情況太過普遍，所以素質(zhì)教育的呼吁由來已久，但當(dāng)前以考試分?jǐn)?shù)衡量學(xué)生的模式并未改變。因?yàn)檎也坏揭粋€更好的、更便捷的方式，來對學(xué)生進(jìn)行統(tǒng)一的衡量。這樣的狀態(tài)只能不斷進(jìn)行改變，非一朝一夕所能扭轉(zhuǎn)。這個道理也適用于當(dāng)前的地方政府考核。一屆政府5年時(shí)間，自然也就沒有動力去進(jìn)行收效甚慢的長期改革，而對工作的考核又實(shí)實(shí)在在地?cái)[在眼前，所以維持原有的經(jīng)濟(jì)增長模式既省時(shí)又省力，甚至還可以獲得褒獎，實(shí)現(xiàn)晉升。何樂而不為呢？況且，當(dāng)前并沒有一種有效衡量地方政府工作績效的指標(biāo)。
　　對于地方政府而言，其更多地已經(jīng)和房地產(chǎn)商形成了利益共同體。不斷上漲的房價(jià)愈發(fā)強(qiáng)化了雙方之間的利益鏈。一個城市的房地產(chǎn)開發(fā)，可以讓當(dāng)?shù)卣@得諸多好處。首先，低價(jià)拆遷后的高價(jià)拍賣成了地方財(cái)政收入的重要一環(huán)；其次，房地產(chǎn)開發(fā)可以帶動周邊的商業(yè)發(fā)展，拉動相關(guān)行業(yè)的景氣度。第三，周邊的商業(yè)發(fā)展可以增加政府的財(cái)政稅收。甚至呼之欲出的房產(chǎn)稅，也被地方政府覬覦已久，如此種種。在這樣的情況下，地方政府自然愿意通過優(yōu)惠政策引來更多的地產(chǎn)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。政府的業(yè)績上來了，開發(fā)商的腰包鼓起來了，皆大歡喜。另外，銀行也在這樣的利益鏈條中，完成了大額的信貸指標(biāo)，獲取了豐厚的利息收入。這簡直就是一個完美的組合。但是問題并非這么簡單，因?yàn)槊癖姷氖杖胗邢蕖Ｕ梢圆粩嗟靥Ц咄恋嘏馁u價(jià)格，地產(chǎn)商可以不斷地通過高地價(jià)進(jìn)行抵押貸款，銀行可以不斷地催生出貨幣來，只是民眾并非普遍的富裕，這種模式難以持久。
　　自然，從買房者角度講，已經(jīng)買到房子的群體希望房價(jià)上漲，未買到房子的群體希望房價(jià)下跌。未買到房子的群體是大多數(shù)，如果這個群體的利益長期得不到關(guān)照，那么會產(chǎn)生諸多社會問題。作為中央政府，自然要將社會的整體協(xié)調(diào)發(fā)展作為目標(biāo)。其實(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)和政治聯(lián)系在一起的時(shí)候，純粹地從市場經(jīng)濟(jì)理論出發(fā)，是看不清問題的本質(zhì)所在的。也正是由于存在不同群體之間的利益博弈，房價(jià)在飆漲的時(shí)候，社會上往往會出現(xiàn)很多不滿的聲音；而在房價(jià)下跌時(shí)，所謂“抄底”之聲，甚至經(jīng)濟(jì)“硬著陸”等維護(hù)既得利益的言論又會響起。
　　總的來看，中央要權(quán)衡利弊，保持房地產(chǎn)的穩(wěn)定而非大起大落。給過量的貨幣提供合理的疏導(dǎo)渠道，成為考驗(yàn)政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策的極具挑戰(zhàn)性的難題。房地產(chǎn)和股市的蹺蹺板關(guān)系，在很大程度上也體現(xiàn)了我們化解貨幣洪流的方法的單一。對于相應(yīng)的土地財(cái)政政策、官商利益一體化等發(fā)展模式，必須變革。但是，變革并非單純的自上而下的執(zhí)政者的一廂情愿，也非單純的自下而上的非理性變革。合理的做法將在執(zhí)政者與普羅大眾各自變革訴求的不斷碰撞中產(chǎn)生。
　?。ㄕ灾袊l(fā)展出版社《快速讀懂世界經(jīng)濟(jì)格局》 作者：郭熙