關(guān)于住房公積金個貸風(fēng)險的思考

　　摘要：近年來，住房公積金貸款規(guī)模急劇擴(kuò)大，貸款風(fēng)險也隨之?dāng)U大。在這種形勢下，如何防范住房公積金放貸過程中的風(fēng)險， 將有限的資金安全投放，促進(jìn)住房公積金事業(yè)的良性發(fā)展顯得尤為重要。住房公積金個人貸款是指住房公積金管理部門運(yùn)用歸集的住房公積金，為繳交住房公積金的職工購買自住普通住房提供的政策性貸款。由于央行連續(xù)兩次調(diào)高住房貸款利率，加上國家有關(guān)控制房價上漲過快的措施出臺，購房者產(chǎn)生了對房價止?jié)q回落的預(yù)期，不少職工慎重選擇購房，理性選擇貸款，住房公積金貸款發(fā)放趨緩。防患風(fēng)險是金融界永恒的話題，在相當(dāng)長的時期里還是主題。住房公積金從事的工作是準(zhǔn)金融性質(zhì)的，必須把資金安全擺在第一位。
　　關(guān)鍵詞：住房公積金；個人貸款；風(fēng)險
　　一、對個人住房貸款風(fēng)險的認(rèn)識與理解
　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，風(fēng)險一般定義為潛在的虧損或出現(xiàn)虧損的可能性。金融風(fēng)險則是指經(jīng)濟(jì)金融條件的變化給金融參與者造成的收益或損失的不確定性。住房公積金個貸作為政策性金融業(yè)務(wù)品種，與商業(yè)性住房個貸業(yè)務(wù)相比較有其特殊性，主要表現(xiàn)在：一是住房公積金貸款條件規(guī)定貸款對象必須正常繳交公積金，正常繳交公積金其前提是應(yīng)有穩(wěn)定工作的工薪階層；二是對公積金貸款的個體還款能力測算不一樣。住房公積金個貸的額度與個人繳存的余額掛鉤，可貸的年限與年齡相關(guān)，還款安排不能超過工資性收入的50%，且主貸人、配偶和參貸人各自的住房公積金余額可用于沖還貸款；三是將抵押貸款轉(zhuǎn)變?yōu)閾?dān)保貸款。住房公積金貸款采用的是由專業(yè)化的大型住房擔(dān)保公司提供保證擔(dān)保，而擔(dān)保公司是以借款人所購住房抵押作為反擔(dān)保的責(zé)任機(jī)制，同時，擔(dān)保公司對借款人發(fā)生意外的補(bǔ)償也增強(qiáng)還款能力。但住房公積金個貸也有風(fēng)險，不僅有與商業(yè)銀行個貸類似的風(fēng)險，更有其特有的風(fēng)險。
　　二、制約公積金個人貸款工作快速發(fā)展的因素，主要表現(xiàn)在以下四個方面：
　　（一）住房公積金個人貸款政策性優(yōu)勢日趨淡化
　　近年來，公積金個人住房貸款的優(yōu)勢日趨淡化：一方面商業(yè)銀行為了競爭個人住房貸款市場，紛紛放寬個人貸款條件，首期預(yù)付由房價30%降至20%左右，貸款年限由原來的5年以內(nèi)，延長到30年；另一方面，央行連續(xù)八次下調(diào)個人貸款利率水平，使商業(yè)性個人住房貸款利率比公積金個人住房貸款利率高不到一個百分點(diǎn)，住房公積金個人住房貸款利率低、期限長的政策優(yōu)勢不再明顯。且商業(yè)性貸款不象公積金那樣對貸款對象和貸款額度有更多的限制，更進(jìn)一步抵消了住房公積金個人住房貸款的政策優(yōu)勢。
　　（二）住房公積金個人貸款費(fèi)用因素
　　住房公積金個人貸款因比商業(yè)銀行住房貸款利率優(yōu)惠而備受職工青睞。購房職工在以現(xiàn)（期）房抵押申請住房貸款時，為了防范資金風(fēng)險，住房公積金管理部門要求職工必須辦理抵押擔(dān)保手續(xù)。因此職工辦理公積金貸款繳納的費(fèi)用就包括兩部分：一是職工到房管部門辦理住房抵押時繳納的手續(xù)費(fèi)。住房公積金管理部門只是要求借款人辦理住房抵押手續(xù)，但是借款人在辦理抵押時，房管部門要求借款人必須同時辦理抵押房屋的評估手續(xù)，否則不予辦理抵押登記。且評估費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)為抵押房評估價值的6.5‰，從而加重了借款人的負(fù)擔(dān)。二是向住房置業(yè)擔(dān)保公司等中介機(jī)構(gòu)繳納的貸款擔(dān)保費(fèi)。借款人繳納的住房擔(dān)保費(fèi)，借款期限10年以內(nèi)的按每年1.5‰收取，借款期限10年以上的按每年2‰收取。若借款人以價值20萬元的現(xiàn)房抵押借款10萬元、期限15年計(jì)算，估計(jì)繳納的兩項(xiàng)費(fèi)用在4600元以上。其中：房管部門收取的費(fèi)用在1600元左右，擔(dān)保部門收取的費(fèi)用在3000元左右。而商業(yè)銀行同樣的貸款除房管部門收取的費(fèi)用相同以外，只收取擔(dān)保費(fèi)800元。過重的費(fèi)用負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致部分借款人放棄住房公積金貸款而通過其他渠道籌集資金。
　?。ㄈ┳》抗e金個人貸款潛在風(fēng)險因素
　　1、信用風(fēng)險。一是主觀原因造成的風(fēng)險。由于部分借款人自身信用意識淡薄，在借款時就沒有做好按時還貸的思想準(zhǔn)備，在還款一段時間后，又因嫌每月都要跑銀行還款麻煩，就數(shù)月一還或一年一還，不按合同約定按時足額履行還款義務(wù)；還有的借款人因?yàn)槲窗匆?guī)定在還款日前足額往代扣卡中存入應(yīng)還貸款本息，造成經(jīng)辦行代扣不成功；更有少部分人抱著國家的錢不還不會怎樣的態(tài)度，蓄意欠貸賴賬。二是客觀原因造成的風(fēng)險。由于自然和社會原因，部分借款人因疾病、車禍、火災(zāi)等意外事故導(dǎo)致傷殘失去工作能力或死亡等，從而無法償還貸款。還有部分借款人由于機(jī)構(gòu)改革、人員分流、企業(yè)虧損、破產(chǎn)等導(dǎo)致失業(yè)、下崗，收入下降和無收入來源，也無力償還貸款。
　　2、期房貸款風(fēng)險。期房貸款是指房地產(chǎn)開發(fā)公司的房子還未竣工，在開發(fā)商將住宅移交貸款人之前，先由開發(fā)商提供擔(dān)保而向購房者提供的貸款。雖然有房地產(chǎn)開發(fā)公司作為第一擔(dān)保人，假設(shè)開發(fā)商因某種原因不能如期完成施工，或者因資金周轉(zhuǎn)不靈倒閉，致使所購房子難以進(jìn)行抵押、登記，進(jìn)而使貸款抵押成為空項(xiàng)，導(dǎo)致了風(fēng)險。
　　三、對當(dāng)前住房公積金個貸風(fēng)險的判斷
　　首先，社會經(jīng)濟(jì)預(yù)期向好。近年來上海市GDP平均增速為11.8%，2003年人均GDP達(dá)到46718元，成為全國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市之一。上海經(jīng)濟(jì)的連續(xù)兩位數(shù)增長為抵御公積金個貸風(fēng)險創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。
　　其次，職工工資水平的持續(xù)增長。近年來上海市職工工資水平持續(xù)增長，從1992年至今，人均可支配收入年增長率為13%，2003年全市職工人均工資22158元，2004年又同比上升10.1%。工資性收入的提高，有利于增加還款，減少個貸逾期風(fēng)險。
　　第三，上海樓市的持續(xù)高位運(yùn)行。進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，以上海為龍頭的長三角城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的確立和實(shí)施，加快了城市化進(jìn)程，住房需求不斷攀升，房價也水漲船高，房價的持續(xù)高位，撇除泡沫的成分，客觀上對防范個貸風(fēng)險創(chuàng)造了有利的條件。
　　第四，深化房改增強(qiáng)了職工住房消費(fèi)能力。1998年之前，住房公積金貸款主要投向建造職工住房的單位，通過福利方式分配給職工，解決職工住房困難。推行自有公房商品化后，這部分享受過公房福利分配的職工，通過產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)了原始的住房資產(chǎn)積累，為住房條件進(jìn)一步改善打下了物質(zhì)基礎(chǔ)，客觀上又構(gòu)成新的改善住房條件的資金來源，由此增強(qiáng)了職工住房消費(fèi)能力。
　　在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會中，經(jīng)濟(jì)主體的行為，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性、信息的不對稱性、管理效率以及是技術(shù)道德風(fēng)險等局限，這種局限性會產(chǎn)生信貸資產(chǎn)的壞帳風(fēng)險。因此，在具備一定的信用規(guī)模后，政府對市場的干預(yù)和調(diào)控能力尤為重要，政府發(fā)現(xiàn)信貸風(fēng)險苗頭產(chǎn)生，通過系列“組合拳”積極干預(yù)和調(diào)控非理性投機(jī)的住房市場運(yùn)行走向，可以營造良好的市場環(huán)境，保證市場行為的健康有序。這也是上海至今尚未有過象1997年亞洲金融風(fēng)暴后香港、泰國等地出現(xiàn)的銀行壞帳上升、甚至倒閉情況的主要原因。政府通過對住房信貸市場實(shí)施科學(xué)的、嚴(yán)密的監(jiān)管制度，可以有效控制和化解貸款風(fēng)險，這是最根本所在。
　　四、風(fēng)險產(chǎn)生的原因
　　1、制度缺陷。根據(jù)住房公積金“個貸”的有關(guān)規(guī)定，為防止“個貸”挪作他用，“個貸”只能打入開發(fā)商賬戶或集資單位賬號。如果開發(fā)商或集資單位賬戶實(shí)際操縱者不可靠的話，這些“個貸”就存在極大的風(fēng)險。李樹彪就是鉆了這個制度的空子，編造假單位、假集資、假個人名冊，到他管轄下的6個管理部和市中心本部騙取“個貸”5676萬元用于澳門豪賭。當(dāng)然，李樹彪案主要是他個人素質(zhì)，以及管理部和中心工作人員把關(guān)不嚴(yán)所致，但制度缺陷也給他提供了可乘之機(jī)。
　　2、道德風(fēng)險?！皞€貸”的風(fēng)險主要來自于中心干部職工道德風(fēng)險。全國各地住房公積金內(nèi)部工作人員或單獨(dú)、或伙同社會人員騙取“個貸”牟利的案例不少，充分說明了這一點(diǎn)。李樹彪案從根本上來說也是他道德淪喪所致。
　　3、心理障礙。以郴州為例，李大倫系列腐敗案發(fā)生后，案犯的“個貸”也成了風(fēng)險隱患，盡管都辦了抵押，但變賣變現(xiàn)還貸實(shí)在是無奈之舉?，F(xiàn)案子的偵察、審判期都較長（李樹彪案發(fā)已5年半了，正義的槍聲至今還未響起），致使這部分貸款大多成了逾期貸款，基本上停止了還貸。同志們也不好去催還。一是擔(dān)心人們罵“勢利眼”。要是“他們”在臺上，你巴結(jié)還來不及，人家“落難”了，就落井下石；二是擔(dān)心人們罵“忘恩負(fù)義”。這些官員們在臺上時肯定幫過不少人的忙，有的也惠及了住房公積金人。有的原來還是直接領(lǐng)導(dǎo)，為個人、為公積金事業(yè)肯定做過好事?，F(xiàn)人家身陷囹圇，你上門催債，難以啟齒，至少不便講硬話。
　　4、司法不公。某市公積金中心有2筆“個貸”逾期，一審該中心均勝訴，二審該中心均敗訴。該中心還起訴了中心原主任向該市農(nóng)行貸款違規(guī)用住房公積金作質(zhì)押，既是違規(guī)質(zhì)押，農(nóng)行當(dāng)然知道，法官也知道，且存單在該中心手上，農(nóng)行強(qiáng)行扣款。該中心認(rèn)為穩(wěn)贏的官司，事實(shí)上一審也判了該中心勝訴，然而省高院在二審時卻作了截然相反的判決。一個簡單的、事實(shí)一樣、證據(jù)一樣的訴訟，一、二審結(jié)論卻是這樣的大相徑庭，令人百思不得其解。我想，至少可以得出如下結(jié)論：一、二審至少有一判決是錯誤的，錯誤的一方中有些法官要么是法盲，要么是肆意踐踏法律；這些人的存在、這些人的狐假虎威或道貌岸然，必然對“個貸”構(gòu)成重大風(fēng)險。也有的檢察院，辦案時扣款、劃款十分積極，案結(jié)后應(yīng)返回給中心的款項(xiàng)，卻遲遲沒有行動，或根本就沒這心思，這也給資金安全增添了新的風(fēng)險。
　　5、導(dǎo)向偏差。發(fā)放“個貸”，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，是住房公積金制度建立的初衷和根本目的所在。但“個貸”也不是越多越好，一是要在中心所控制的風(fēng)險之內(nèi)，二是要與當(dāng)?shù)刈》恳?、?jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)。
　　五、對策
　　1、完善制度，大膽創(chuàng)新。建議把“個貸”打入開發(fā)商賬戶或集資單位賬戶修改為打入借款人個人賬戶。
　　2、提升素質(zhì)，加強(qiáng)監(jiān)督。一是把住進(jìn)人關(guān)。我們今年新增11個編，就是在全省公務(wù)員考試中選撥。要把德才兼?zhèn)涞娜诉x進(jìn)我們隊(duì)伍；二是加強(qiáng)培訓(xùn)。提升政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平；三是加強(qiáng)內(nèi)部稽核；四是財政、審計(jì)、管委會加大審計(jì)監(jiān)督力度；五是加大交流力度。
　　3、加強(qiáng)司法配合和理性宣傳。
　　目前可操作的風(fēng)險管理措施與手段
　?。?）制定適合住房公積金特色的呆賬準(zhǔn)備提取及核銷管理機(jī)制
　　建立審慎合理的貸款風(fēng)險分類標(biāo)準(zhǔn)對制定風(fēng)險管理政策、揭示信貸資產(chǎn)質(zhì)量至關(guān)重要。按照住房公積金貸款風(fēng)險程度的高低將貸款分為正常、次級、關(guān)注、可疑和損失五類，按照財政制度的要求制定壞帳核銷辦法，對符合壞帳核銷條件的貸款，按一定程序逐步予以核銷，是化解貸款風(fēng)險的必要途徑。按照審慎性原則的要求計(jì)提呆賬準(zhǔn)備金一要做到及時，二要做到充足。所謂及時就是指計(jì)提準(zhǔn)備金應(yīng)在估計(jì)到貸款可能存在損失、貸款的實(shí)際價值可能減少時進(jìn)行，而不是在損失實(shí)際發(fā)生或需要沖銷貸款時進(jìn)行；所謂充足是指應(yīng)當(dāng)隨時保持足夠的彌補(bǔ)貸款內(nèi)在損失的準(zhǔn)備金。在經(jīng)過必要的審批程序后，應(yīng)立即用五級分類法已計(jì)提的呆賬準(zhǔn)備金進(jìn)行核銷，并對已核銷的壞帳繼續(xù)保留追索的權(quán)利，并繼續(xù)實(shí)施催收。目前上海已積累50多億元的風(fēng)險準(zhǔn)備金，制定并實(shí)施了住房公積金個貸壞帳核銷的相關(guān)管理辦法，以使住房公積金個貸風(fēng)險管理的內(nèi)容更趨完整。
　?。?）建立住房公積金個貸惡意逾期信息庫，提高風(fēng)險防范主控能力
　　當(dāng)前上海經(jīng)濟(jì)正處于良好的發(fā)展時期，借款人的還款能力總體上尚可，這為住房公積金個貸的風(fēng)險防范創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境，但現(xiàn)實(shí)也存在極少惡意逾期的借款人，對此類借款人，應(yīng)及時確定量化范圍和標(biāo)準(zhǔn)，參照建立誠信體系的某些做法，建立惡意逾期的住房公積金個人貸款“黑名單”數(shù)據(jù)庫，既起到跟蹤催收，又對公積金借款人起到警示效果，防止風(fēng)險蔓延。
　?。ㄗ髡吆喗椋荷劬Ю?，上海金融學(xué)院09財務(wù)管理1班