復地退市一年后

　　“那么多房地產(chǎn)企業(yè)里，經(jīng)歷過上市的董事長蠻多，經(jīng)歷過退市的董事長，屈指可數(shù)，我就是其中之一?！睆南愀圪Y本市場退市1年多之后，復地（集團）股份有限公司（以下簡稱“復地”）董事長張華對《瞭望東方周刊》這樣調(diào)侃當時的改弦易轍。
　　作為復星系旗下子公司，復地是復星系在房地產(chǎn)領域的重要棋子。2010年，復星系開始整合旗下房地產(chǎn)業(yè)務、構(gòu)建“大地產(chǎn)”版圖，于2011年全資收購已在港上市的復地，實現(xiàn)了復地的私有化。
　　張華其實很清楚，8年前那令人矚目的上市之旅，讓復地在籠罩了一層光環(huán)之外，也走上了一條“彎路”。
　　如今擺脫了資本市場諸多限制的復地，想要重新回到一線房企的行列，還面臨著諸多困難。
　　上市7年得與失
　　2004年，復地在香港聯(lián)交所主板成功上市，成為第二家在港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。
　　盡管能夠在香港上市是很多內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)夢寐已求的目標，但對復地來說卻是冷暖自知。
　　實際上，在上市之后，復地的發(fā)展速度反而慢于其他一線房地產(chǎn)企業(yè)。
　　2004年，復地的營業(yè)收入與保利地產(chǎn)相差不遠，凈利規(guī)模還明顯要高出不少。但2010年，復地首次突破百億的銷售規(guī)模，而此時的保利地產(chǎn)營業(yè)收入已達358. 94億元，實現(xiàn)凈利潤49. 20億元。
　　這與在港上市的掣肘不無關(guān)聯(lián)。
　　復地在港股市場一度面臨這樣的尷尬局面：股價被低估，來自復星國際的支持又受阻香港上市公司管理政策。
　　股價被低估的程度，以下數(shù)字即可反映：2011年5月復星國際將復地私有化退市所付出的代價是26億元港幣。而復地的財報顯示，2010年復地集團上市公司凈資產(chǎn)約為人民幣48億元。
　　2010年6月，看好國內(nèi)房地產(chǎn)市場的復星國際曾試圖為復地輸血。當時，復地集團曾提交“以每股2. 26港元的價格向復星國際定向增發(fā)3. 9億股內(nèi)資股，擬募集資金8. 814億港元”的議案。最終這一議案因股東大會贊成票投票數(shù)量未超過2/ 3而被否決，功虧一簣。
　　對復地來說，這個上市公司的身份不但沒有好處，反而讓實際控制人復星國際束手束腳。
　　2011年5月13日，復地正式從香港資本市場退市。復地集團( 02337. HK) H股正式撤銷在香港聯(lián)交所的上市地位，成為內(nèi)地首家在港退市的房企。
　　一方面，在港上市限制了復地集團海外融資的能力，這對資金需求旺盛的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說無疑被扼住了咽喉；另一方面，由于香港上市規(guī)則中關(guān)于上市公司與其控股股東關(guān)聯(lián)交易的規(guī)定，復星集團在港整體上市的母公司復星國際（00656. HK）無法為復地注入更多資本，令復地的規(guī)模擴張受到限制。而復地較高的資產(chǎn)負債率也妨礙其進行融資。
　　回歸復星的真實意義
　　摘掉復地“上市公司”的帽子后，復星提出了二次創(chuàng)業(yè)的概念，并為復地確定了目標：快速追趕第一陣營。此后，復地又公布了一個野心勃勃的目標：十年百億。這里的百億，不是銷售額，而是利潤。也就是到2019年，復地當年要實現(xiàn)100億元的利潤?！霸?012年初，復地制定的全年銷售目標是150億元，從目前的情況看，基本能夠按期完成?！睆偷丶瘓F總裁陳志華在接受《瞭望東方周刊》專訪時表示。
　　萬科財報顯示，其2011年實現(xiàn)營業(yè)收入717. 8億元，同比增長41. 5%，實現(xiàn)凈利潤96. 2億元，同比增長32. 2%。如此說來，復地的目標也就是在2019年超過萬科目前的發(fā)展水平，即銷售收入在現(xiàn)有基礎上增長5倍左右。
　　公開資料顯示，2011年復星在地產(chǎn)方面的投資超過100億，其中有超過70億元用于拿地。如果折合成土地，那復地就等于新增土地儲量339萬平方米，這使其在16個省市擁有權(quán)益前土地儲量的總建筑面積達到1700萬平方米。目前，在土地儲備體量等方面，復地創(chuàng)下了歷史新高。
　　然而，在復地疾速追趕的過程中，別的企業(yè)也依舊前行。單靠復星在資金方面的支持，復地能否再進入第一陣營還是個未知數(shù)。
　　以萬科為例，2010年其拿地所用資金為595. 3億元，2011年這一數(shù)字下滑46. 3%，但仍高達319. 7億。2012年10月起，萬科的拿地激情似乎有重新噴發(fā)的跡象。10月，萬科拿地共耗資近52億元，在深圳、廈門、杭州、北京、天津、貴陽等地共增加7個項目。剛進入11月，萬科又在寧波和徐州投資近20億元拿地。其他一線房企，也紛紛表現(xiàn)出了拿地的積極性。
　　復地將如何追趕？
　　
　　面對外界的疑惑，陳志華對本刊表示：“在復地退市后，復星對復地的支持并不僅僅在于資金的注入。擺脫資本市場規(guī)則限制之后，復地在資金、人才、項目資源等方面都能毫無掣肘地獲得復星的支援?！?br/>　　實際上，陳志華也是在復星調(diào)整復地戰(zhàn)略的背景下剛剛加入復地的。
　　“有時候，復地在拿地時會用到復星很多資源。例如，我們到某地區(qū)拿項目，當?shù)卣诘貎r上做一個折讓，同時要求復星在醫(yī)藥方面投入。當然，這種情況下的地價反映不出市場行情，復星仍要以市場價格將地塊交給復地?！睆偷囟麻L張華告訴本刊記者。
　　“如果是上市公司，很難向投資者解釋這塊地為什么會有一個溢價。但如果不借助復星的優(yōu)勢，有些項目復地根本就進不去，因為地方政府并不愿意單單引進一個地產(chǎn)項目，而是想最好能同時引進多個產(chǎn)業(yè)?！睆埲A說。
　　在張華看來，要看清如今的復地，必須站在復星的層面。在復地退市的同時，復星將復地、上海星浩股權(quán)投資管理有限公司（以下簡稱“星浩資本”）以及旗下其他房地產(chǎn)業(yè)務的協(xié)調(diào)管理，整合到了復星地產(chǎn)控股公司這個全新的平臺。
　　而這個平臺最大的職能就是協(xié)調(diào)和調(diào)配，復地的項目也在這個平臺中被重新配置。例如，星浩資本2011年獲得的3個項目中最好的大連東港項目，就是由復地“劃撥”給星浩操作的。星浩資本成立于2010年8月，業(yè)務定位于城市綜合體，復星是其最大股東。星浩資本CEO趙漢忠年初在接受本刊專訪時透露基金的發(fā)展目標是“5年內(nèi)募資規(guī)模達到250億到280億元，并實現(xiàn)IPO”。
　　押寶房地產(chǎn)私募
　　
　　除被納入復星系大棋局之外，復地回歸一線房企的一大希望被寄托在私募基金的發(fā)展上?！拔抑髯ラ_發(fā)，張華董事長更側(cè)重基金。領導者的分工就能體現(xiàn)出復地未來發(fā)展的重點?！标愔救A告訴本刊記者。
　　2010年，復地成立了復地投資集團，并陸續(xù)成立了三支基金團隊，即智盈投資、共贏資本、基金發(fā)展事業(yè)部。至此，復星系下?lián)碛辛巳齻€地產(chǎn)基金管理平臺，星浩資本側(cè)重于城市綜合體，復地旗下的智贏和共贏則分別偏重于住宅開發(fā)項目和城市新區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合體。此外，復地還以管理合伙人的身份出資2000萬元，參與發(fā)起盛世神州房地產(chǎn)投資基金。
　　張華認為，投資業(yè)務最直接的作用，就是減少由于調(diào)控頻繁、市場波動產(chǎn)生的不利影響，保證業(yè)績的穩(wěn)定增長?！拔覀兊哪繕耸堑?019年，私募房地產(chǎn)基金的利潤要占集團利潤的20%。”
　　私募房地產(chǎn)基金的作用還不僅僅在于利潤和業(yè)績上的貢獻。
　　“現(xiàn)在銀行的開發(fā)貸款雖然整體壓縮，但復地至今還有30多億貸款額度沒有用。對復地來說，大力發(fā)展私募基金，用意不在于補充杠桿的不足，而是補充資本金的不足。私募房地產(chǎn)基金的壯大，能使整個集團的發(fā)展規(guī)模更快地擴大?，F(xiàn)在我們不是沒有項目，而是項目太多?！睆埲A說。
　　目前，復地旗下的房地產(chǎn)基金共發(fā)行十多支基金，涉及金額34億人民幣。
　　當然，上述這些都是復地退市前的成果。2010年，復地提出“雙輪驅(qū)動”概念，所謂“雙輪”，就是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務和投融資業(yè)務。張華說，復地目前正在抓緊推進美元基金、Blinded Fund（盲基金）和FOF（Fund of Funds）基金業(yè)務。
　　張華認為，美國的QE3出來后，熱錢泛濫，所以美元基金首先要抓緊。2011年1月，美國凱雷有限公司宣布與復地及其母公司復星國際建立全面戰(zhàn)略合作意向框架，擬定未來10年雙方將在中國合作開展投資。而戰(zhàn)略合作的第一步，就是凱雷公司旗下一只由公眾持有、非流通的房地產(chǎn)信托基金為復地旗下子公司提供了4000萬美元額度的融資。
　　至于Blinded Fund，則是相對于目前市場上大多數(shù)房地產(chǎn)基金而言，“大多數(shù)基金只是原來的信托換一個方式，根據(jù)某個具體項目發(fā)行基金，我們要做的基金，是大家先把錢籌集好，再去找項目?！?br/>　　“2012年，復地一共拿了6塊地，土地儲備255萬平方米。但我們現(xiàn)在還要考慮怎么整合復星的資源，使地產(chǎn)與復星的文化、消費、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)對接?！睆埲A說，“復星內(nèi)部跨行業(yè)的企業(yè)很多，我們嘗試做一個內(nèi)部的協(xié)同。”
　　在復地退市一年后，其新路線漸漸明晰，那就是依托復星系的資源，在發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務的同時，通過私募基金發(fā)展推動公司整體規(guī)模的擴大。
　　但是，現(xiàn)實的困難依然擺在眼前?！澳壳埃瑥偷赝恋貎涫?750萬平方米，每年新開工250萬平方米，在建600多萬平方米。在北京、上海這樣的一線城市，土地儲備還是很不足的。”張華表示。
　　復地的復興之路，仍需一步一個腳