房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用研究

　　一、我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系
　　隨著1994年我國稅制改革，逐漸形成了現(xiàn)在房地產(chǎn)稅收體系。目前，在房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、出租、保有過程中涉及稅種主要有11個(gè)，其中包括，直接以房地產(chǎn)為課稅對象的稅種有5個(gè)，土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、契稅；與房地產(chǎn)密切相關(guān)的稅種有6個(gè)，營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。依據(jù)課稅環(huán)節(jié)不同，房地產(chǎn)稅收可分為土地購置稅環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)三大稅收類別，在不同環(huán)節(jié)中，稅負(fù)水平和效果是各不相同的。在土地購置環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府取得土地時(shí)支付的稅金主要是契稅（稅率3%-5%）和耕地占用稅（稅率5-50元/平方米）稅負(fù)負(fù)擔(dān)較輕。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，銷售方涉及到營業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅（教育費(fèi)附加）（綜合稅率5.5%）、所得稅（企業(yè)所得稅稅率25%、個(gè)人所得稅稅率20%）、土地增值稅（稅率30%-60%）以及印花稅（稅率0.5‰）、購買方涉及到印花稅（稅率0.5‰）、契稅（稅率3%-5%）；房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)總體稅負(fù)水平相當(dāng)于銷售收入或經(jīng)營收入的23%左右，稅負(fù)水平偏高。在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)自用行為中，主要涉及到房產(chǎn)稅（稅率1.2%）和城鎮(zhèn)土地使用稅（稅率0.6-30元/平方米），這兩種稅的名義稅負(fù)水平明顯偏低，對個(gè)人居民用房的優(yōu)惠程度很大，長期以來，我國只對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)營性用房征收房產(chǎn)稅，對居民自己居住用房是采取免稅政策；房地產(chǎn)租賃行為中，租賃方涉及到營業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅（教育費(fèi)附加）（綜合稅率5.5%）、所得稅（企業(yè)所得稅稅率25%、個(gè)人所得稅稅率20%）、房產(chǎn)稅（稅率12%）以及城鎮(zhèn)土地使用稅（稅率0.6-30元/平方米），承租方只涉及到印花稅（稅率1‰），名義稅負(fù)水平偏高，由于稅收征管十分困難，房屋出租的稅收征收上來非常少，實(shí)際稅負(fù)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于名義稅負(fù)水平。
　　二、房地產(chǎn)稅在房地產(chǎn)調(diào)控過程中存在問題
　　作為房地產(chǎn)調(diào)控的重要的杠桿之一房地產(chǎn)稅收政策，在房地產(chǎn)調(diào)控過程中發(fā)揮一定積極的作用，但仍然存在一些問題和不足。
　?。ㄒ唬┒惙N繁雜，重復(fù)征稅現(xiàn)象嚴(yán)重
　　目前我國與房地產(chǎn)直接有關(guān)的稅種有十多種，如耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅等等。涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)稅費(fèi)名目繁多，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要近30個(gè)政府行政管理部門的審批，要蓋上近100個(gè)公章，并需繳納規(guī)劃費(fèi)、消防費(fèi)、人防費(fèi)、評價(jià)費(fèi)等幾十項(xiàng)行政收費(fèi)。房地產(chǎn)稅費(fèi)設(shè)計(jì)繁雜，征收環(huán)節(jié)多，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重，商品房成本隨之提高，并通過銷售方式最終全部轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，而導(dǎo)致房價(jià)上漲。許多稅種之間存在是用同一個(gè)稅基計(jì)稅，存在重復(fù)征稅現(xiàn)象，如房產(chǎn)稅與城市土地使用稅，1990年我國實(shí)行土地有償使用政策后，所建房屋價(jià)值中就已經(jīng)包含所占用土地的價(jià)值，所繳納房產(chǎn)稅就包括土地價(jià)值，同時(shí)還要再繳納城市土地使用稅，明顯重復(fù)征稅。重復(fù)征稅問題還有，開發(fā)商繳納土地增值稅后還要再交企業(yè)所得稅；城鎮(zhèn)土地使用稅與耕地占用稅；對出租房業(yè)主征收5%營業(yè)稅后又征收12%房產(chǎn)稅等。
　　（二）房地產(chǎn)稅課稅范圍狹窄，征管漏洞比較大
　　我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的課稅范圍均為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和礦區(qū)，而對于這個(gè)范圍之外，如農(nóng)村房產(chǎn)與土地確沒有涉及到。隨著我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和小城鎮(zhèn)建設(shè)速度加快，在城鄉(xiāng)結(jié)合部和農(nóng)村的交通干線附近出現(xiàn)了大量以營利為目的出租房，由于房地產(chǎn)稅課稅范圍狹窄，對這塊征稅變成真空地帶，造成大量稅收流失。由于城市居民住房出租情況復(fù)雜隱蔽性強(qiáng)，漏征漏管現(xiàn)象尤為突出，一般房屋在出租時(shí)，租賃雙方直接簽訂房屋租賃合同，直接收取租金，直接使用房屋，租賃環(huán)節(jié)十分隱蔽，稅務(wù)工作人員無法逐門逐戶去排查房屋出租情況，所以居民住房出租稅收漏征漏管非常嚴(yán)重。根據(jù)我國目前稅收政策，居民擁有個(gè)人住房享受免稅政策，對于居民個(gè)人擁有多少套住房都不用納稅，這樣房產(chǎn)擁有的投資者就不用考慮上稅問題，從而減少投資成本，增加獲利空間，導(dǎo)致越來越多的人參與投資房地產(chǎn)并期待從中獲利，從而推高房價(jià)不斷上漲。
　　（三）房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)不合理，稅收收入對地方財(cái)政的貢獻(xiàn)力較弱
　　房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上不合理。從稅收結(jié)構(gòu)看，各環(huán)節(jié)的稅負(fù)不均衡，有失公平原則。在土地購置環(huán)節(jié)，現(xiàn)行稅制涉及稅種較少，較輕的稅收負(fù)擔(dān)無法遏制地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)過程中獲取暴利。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，稅種設(shè)置相對較多且實(shí)際稅收負(fù)擔(dān)較重，我國稅收調(diào)控往往側(cè)重于房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，名義稅負(fù)設(shè)置較高，由于各種原因稅收漏征漏管現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致保有環(huán)節(jié)的實(shí)際稅負(fù)水平很低。由于重視流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)輕視保有環(huán)節(jié)，導(dǎo)致稅負(fù)結(jié)構(gòu)非常不合理。房產(chǎn)稅作為地方稅中的一個(gè)主要稅種，對地方財(cái)政收入籌集功能顯現(xiàn)乏力，地方政府的稅收收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足財(cái)政的支出需要，因而往往容易導(dǎo)向地方政府的短期行為，通過出賣土地以獲取土地出讓金以及收取與之相關(guān)的行政性費(fèi)用來彌補(bǔ)財(cái)政支出的缺口，2007、2008年我國財(cái)產(chǎn)稅的房產(chǎn)稅收入占稅收收入總額分別為1.26%、1.25%，而美國、英國、加拿大的財(cái)產(chǎn)稅占全部收入超過9%，新西蘭、澳大利亞等國家為5%～7%，我國遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家水平。
　?。ㄋ模┯?jì)稅依據(jù)失當(dāng)，無法發(fā)揮房地產(chǎn)稅收的調(diào)節(jié)作用
　　我國土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)只是考慮到了土地使用權(quán)，地上建筑物及附著物增值額，而對于土地稀缺性所產(chǎn)生增值和地方政府提供相應(yīng)公共產(chǎn)品所產(chǎn)生土地增值；土地使用權(quán)出租，土地和房屋作價(jià)入股參與合作而導(dǎo)致土地增值還沒有納入土地增值稅的計(jì)稅范疇。現(xiàn)階段我國土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)仍然按照1988年財(cái)政部頒發(fā)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定的土地面積計(jì)稅。由于土地價(jià)值快速增長，土地收益的差別越來越大，形成了土地級差，而現(xiàn)在仍然按照土地面積計(jì)稅，難以發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)土地級差收入的功能，也就無法有效地抑制囤積土地和土地投機(jī)行為發(fā)生。目前房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)計(jì)稅余值或租金收入，并按照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值來計(jì)算的。當(dāng)房屋價(jià)格不斷上漲，只要該房產(chǎn)沒有進(jìn)入市場交易環(huán)節(jié)，其在會計(jì)賬簿中記錄的房產(chǎn)原值就不會發(fā)生變化，房產(chǎn)計(jì)稅余值也不會發(fā)生變化，國家征收的房產(chǎn)稅就不會有任何的增加，這就喪失了稅收的公平性，導(dǎo)致國家不能隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)的增值而帶來稅收收入，難以發(fā)揮房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入的作用。
　　三、完善我國房地產(chǎn)稅收制度的建議
　?。ㄒ唬┩貙挾惢?、調(diào)整稅率
　　國外許多國家采取“低稅率，寬稅基”稅收政策。這樣可以有效地避免重復(fù)課稅現(xiàn)象發(fā)生，同時(shí)，又可以減少征稅的管理成本，提高征稅工作效率，低稅率的出發(fā)點(diǎn)主要是考慮降低稅收征管阻力，有效地促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展。目前我國實(shí)行房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)不合理，稅種覆蓋面窄，稅基窄，我們應(yīng)該借鑒國外比較科學(xué)的做法，應(yīng)該擴(kuò)大稅基，把普通住宅也應(yīng)列入稅收的對象，征稅應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)的評估值征收。同時(shí)，確定合理地免征范圍，應(yīng)該將低收入者列在納稅人之外。房地產(chǎn)稅率制定要考慮到各地不同經(jīng)濟(jì)情況和各種不同類型房產(chǎn)等因素，稅率既不能高又不能低，高稅率難以被人們所接受，會使人們產(chǎn)生抗拒納稅的心理，出現(xiàn)逃稅和欠稅現(xiàn)象，難以實(shí)現(xiàn)征稅目的，而低稅率會造成收益低于成本情況，因此，制定出合理稅率，既要考慮到普通居民接受能力，又能起到調(diào)節(jié)消費(fèi)者住房消費(fèi)的作用。土地使用稅的征稅范圍從城鎮(zhèn)擴(kuò)展到農(nóng)村，首先要減少農(nóng)村各種收費(fèi)和攤派，要在確保農(nóng)民總體負(fù)擔(dān)水平不變或略有降低的情況下才能征收土地使用稅。待時(shí)機(jī)成熟時(shí)應(yīng)該考慮征收土地荒蕪稅和土地閑置稅。
　?。ǘ┖喕愔?，加大房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，優(yōu)化稅負(fù)結(jié)構(gòu)
　　借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，建議將我國目前近20種相關(guān)Ngj+/1FIUy71whpO+JRktvfxCXQwJ/E2nMoSFJfs+zs=的房地產(chǎn)稅適當(dāng)合并，將城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅等與房地產(chǎn)稅合并統(tǒng)一；將城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅并入營業(yè)稅、消費(fèi)稅、增值稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅中；將土地增值稅并入企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅和房地產(chǎn)稅中，同時(shí)，取消不合理收費(fèi)，減少房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)征收項(xiàng)目，優(yōu)化稅負(fù)結(jié)構(gòu)，減少征管成本，提高征稅工作效率，最終達(dá)到減輕納稅人經(jīng)濟(jì)上的負(fù)擔(dān)的目的。應(yīng)該盡快改變課稅重視房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)輕視保有環(huán)節(jié)的局面，提高保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)比重，建議取消中央政府對個(gè)人所有非營業(yè)房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅的規(guī)定，盡快出臺對個(gè)人擁有房產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅的政策，取消個(gè)人所有的居住房屋及院落用地的城鎮(zhèn)土地使用稅免征的規(guī)定，恢復(fù)征收城鎮(zhèn)土地使用稅規(guī)定。對居民擁有的第一套住房實(shí)行長期免稅政策，對于第二套住房實(shí)行暫時(shí)性免稅政策，待條件具備時(shí)再對第二套住房實(shí)行征稅。
　?。ㄈ┙⒔∪康禺a(chǎn)信息系統(tǒng)工作
　　為了進(jìn)一步地開展好房地產(chǎn)稅收工作，就需要全面掌握房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況，盡快建立起房地產(chǎn)信息查詢系統(tǒng)工作。我們應(yīng)該盡快建立房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)登記制度，在房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)行必要登記和監(jiān)督機(jī)制。對于個(gè)人財(cái)產(chǎn)開展房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記普查工作，對于城鄉(xiāng)居民所擁有房屋套數(shù)、面積、結(jié)構(gòu)及房屋市場價(jià)值等基本情況做一個(gè)全面清查，并建立起個(gè)人財(cái)產(chǎn)和個(gè)人收入檔案。為了更好地適應(yīng)房地產(chǎn)稅征收需要，必須以現(xiàn)代信息技術(shù)為手段，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)部門、房地產(chǎn)管理部門、公安戶籍管理部門、婚姻登記部門、銀行等部門全國聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)資源共享制度，確保房地產(chǎn)稅稅基的準(zhǔn)確、無誤，防止納稅人轉(zhuǎn)移稅基，避免偷稅和逃稅事件發(fā)生。
　?。ㄋ模┩晟品康禺a(chǎn)評估制度
　　國外許多國家或地區(qū)都已經(jīng)建立起了房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，有的隸屬于稅務(wù)系統(tǒng)，如法國、新加坡等國家，有的獨(dú)立于稅務(wù)系統(tǒng)之外，房地產(chǎn)評估工作由專業(yè)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，房地產(chǎn)評估與房地產(chǎn)稅收工作是兩條平行線，相互之間獨(dú)立，互不干涉，互不影響，如美國、英國、日本、俄羅斯、中國的香港等國家和地區(qū)。目前，我國正處于房地產(chǎn)稅制改革攻堅(jiān)階段，房地產(chǎn)評估制度還很不完善，還沒有一只房地產(chǎn)稅評估專業(yè)化隊(duì)伍，所以，應(yīng)該借鑒國外房地產(chǎn)評估的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，建立起我國房地產(chǎn)評估體系，盡快制定我國房地產(chǎn)評估法律法規(guī)，加快房地產(chǎn)評估專業(yè)化隊(duì)伍建設(shè)，對評估人員實(shí)行崗前培訓(xùn)，經(jīng)過考核合格后方可上崗從業(yè)，實(shí)行評估師注冊登記制度，建立評估師的信譽(yù)檔案，建立起房地產(chǎn)評估行業(yè)道德規(guī)范和行業(yè)管理制度。同時(shí)，充分利用律師事務(wù)所、會計(jì)師事務(wù)所、計(jì)算機(jī)公司等社會力量，參與房地產(chǎn)評估工作中來，以增強(qiáng)房地產(chǎn)評估力量。
　　（作者單位：1.吉林省社會科學(xué)院 ；2.吉林省發(fā)展研究中