拆遷評(píng)估亂象

　　評(píng)估公司淪為拆遷單位的使用工具，喪失了其公正性、獨(dú)立性，導(dǎo)致評(píng)估腐敗案件頻發(fā)
　　
　　在拆遷項(xiàng)目中身陷囹圄的評(píng)估員，蔡海彬不是第一個(gè)。近年來，評(píng)估員涉案事件頻發(fā)，使得處在拆遷矛盾漩渦中心的拆遷評(píng)估行業(yè)備受關(guān)注。整治行業(yè)亂象的呼聲，也越來越響。
　　
　　蔡海彬式“評(píng)估員”
　　拆遷評(píng)估行業(yè)的亂象，直接反映在像蔡海彬一樣的評(píng)估員身上。
　　在案發(fā)前，蔡海彬供職于北京華源房地產(chǎn)土地評(píng)估公司從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，不曾取得注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資質(zhì)。
　　《方圓》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)初為被拆遷人梁志強(qiáng)的房屋進(jìn)行現(xiàn)場評(píng)估的只有蔡海彬一人。但蔡海彬在虛假評(píng)估報(bào)告上，以公司另外兩名有估價(jià)資質(zhì)的評(píng)估人員的名義簽字了。
　　按照《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》的規(guī)定，估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。不過，這些法律規(guī)范在實(shí)際操作中常常形同虛設(shè)。
　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，“蔡海彬式”未取得注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)人員資質(zhì)的評(píng)估人員“獨(dú)當(dāng)一面”的情況，在行業(yè)內(nèi)比比皆是。實(shí)踐中，被拆遷人稱呼拆遷現(xiàn)場的所有評(píng)估人員為“評(píng)估員”，這個(gè)稱呼其實(shí)包括了專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無資質(zhì)評(píng)估人員。無資質(zhì)評(píng)估人員大都充當(dāng)著估價(jià)師的助理，本來只是協(xié)助估價(jià)師做一些輔助工作，但事實(shí)并非如此。
　　“在實(shí)際操作中，估價(jià)師大都不到拆遷現(xiàn)場的。”一名不愿透露姓名的某房地產(chǎn)估價(jià)師說，“處在精英階層的估價(jià)師，大都不愿意接這類項(xiàng)目，即使勉強(qiáng)接了，對(duì)于前往拆遷現(xiàn)場查勘記錄、制作底表等工作，多交由估價(jià)助理人員完成?！?br/>　　雖然沒有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)人員資質(zhì)，但估價(jià)助理人員的權(quán)限卻非常大，在被拆遷人那里也特別“吃香”。一名參與北京某地舊村改造拆遷評(píng)估項(xiàng)目的估價(jià)助理人員透露，在測量房屋面積時(shí)存在一定的彈性空間，全憑估價(jià)助理人員手中的量尺如何把握?！氨徊疬w人給評(píng)估員一點(diǎn)小意思，讓其測量時(shí)將量尺‘松上半米’，就可能多獲得幾萬元的補(bǔ)償款?！?br/>　　這樣的小把式在拆遷評(píng)估環(huán)節(jié)極為常見。不過，當(dāng)查勘、測量、制作底表甚至代替估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告上簽字，都由估價(jià)助理人員大包大攬時(shí)，“評(píng)估腐敗”的溫床也因此滋生出來。
　　
　　行業(yè)呈現(xiàn)“二低一掛靠”現(xiàn)象
　　估價(jià)助理人員在拆遷評(píng)估項(xiàng)目中大行其道，這與作為第一監(jiān)管責(zé)任人的評(píng)估公司監(jiān)管失利直接相關(guān)。
　　房地產(chǎn)評(píng)估公司設(shè)立的估價(jià)助理人員門檻極低。估價(jià)助理人員不需要取得任何資質(zhì)，只有一個(gè)上崗前的培訓(xùn)。但《方圓》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這種培訓(xùn)也多流于形式，一些估價(jià)助理人員甚至不懂最基礎(chǔ)的行業(yè)規(guī)則。
　　舉例來說，按照目前的行業(yè)規(guī)則，在商業(yè)拆遷中，為了完成項(xiàng)目進(jìn)度，評(píng)估人員可以根據(jù)“甲方”（一般為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）的要求，或增加房屋面積或提高補(bǔ)償價(jià)格，促使被拆遷人同意拆遷。政府出錢進(jìn)行的項(xiàng)目拆遷不同于商業(yè)拆遷，評(píng)估人員要嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)操作，否則將會(huì)使國家財(cái)產(chǎn)受損。但現(xiàn)實(shí)情況是，像蔡海彬這種專職多年的估價(jià)助理人員都分不清其中的利害關(guān)系。參與拆遷評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估人員整體素質(zhì)偏低，這是拆遷評(píng)估行業(yè)呈現(xiàn)出的一個(gè)顯著特點(diǎn)。
　　“問題不僅僅出在評(píng)估人員身上，從整個(gè)行業(yè)來看，評(píng)估公司的良莠不齊帶來了公司間的惡性競爭，擾亂了行業(yè)市場秩序?！辈毯１虬赋修k人北京市檢察院第一分院檢察官金明霞說。
　　我國房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)、暫定。王世春介紹說，目前國內(nèi)共有房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)5000多家，資質(zhì)為二、三級(jí)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)占據(jù)機(jī)構(gòu)總數(shù)的95%。記者查閱《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定后發(fā)現(xiàn)，上述兩種機(jī)構(gòu)的注冊(cè)門檻很低。
　　例如，申請(qǐng)三級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)的一個(gè)重要前提條件是“需要有3名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師”，在業(yè)內(nèi)人士看來，這個(gè)要求實(shí)在很低。同時(shí)，一個(gè)人掛靠幾個(gè)評(píng)估公司的現(xiàn)象也非常普遍。
　　
　　評(píng)估公司夾縫中生存
　　同時(shí)，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)專家持有一種共同觀點(diǎn)——評(píng)估公司淪為拆遷單位的使用工具，喪失了其公正性、獨(dú)立性，導(dǎo)致“評(píng)估腐敗”案件頻發(fā)。
　　北京市房山區(qū)檢察院檢察官朱虹解釋說，評(píng)估公司游離于政府監(jiān)管之外，對(duì)其監(jiān)管只有民間評(píng)估行業(yè)管理協(xié)會(huì)，其行為操作的規(guī)范主要依靠自律。
　　在北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)副會(huì)長高喜善看來，拆遷評(píng)估行業(yè)亂象的根源在于該行業(yè)在拆遷項(xiàng)目中的弱勢地位以及市場強(qiáng)加給評(píng)估公司本來不應(yīng)承擔(dān)的諸多風(fēng)險(xiǎn)，然而這種弱勢地位卻很少被行業(yè)外人士所關(guān)注。
　　高喜善舉例說，按照相關(guān)法律規(guī)范，在拆遷項(xiàng)目中，評(píng)估公司作房屋估價(jià)前，需要委托方提供房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿，但現(xiàn)實(shí)情況是，由于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理基礎(chǔ)薄弱，漏洞較多，除城區(qū)外，近郊區(qū)很多房屋缺乏相應(yīng)的房屋土地權(quán)屬證明，同時(shí)很多證明文件存在不一致。發(fā)生這種情況時(shí)，卻沒有任何部門對(duì)這些問題負(fù)責(zé)補(bǔ)救，都推在了評(píng)估公司身上。而評(píng)估公司要想在市場競爭中存活，就不得不被動(dòng)承擔(dān)額外的工作內(nèi)容，以及隨之帶來的風(fēng)險(xiǎn)可能。
　　
　　懲罰或是最好的教育
　　“值得慶幸的是，現(xiàn)在的大環(huán)境在變好，未來，評(píng)估公司受制拆遷人的情形有望改觀，行業(yè)地位也會(huì)因此提高。”高喜善解釋說，2011年1月19日，國務(wù)院公布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱補(bǔ)償條例）中規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。
　　補(bǔ)償條例還明確了對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師造假的罰款處罰，規(guī)定“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊(cè)證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”。
　　今年全國兩會(huì)召開前，醞釀了近6年的資產(chǎn)評(píng)估法草案首次審議并向社會(huì)公開征求意見。草案針對(duì)注冊(cè)評(píng)估師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等各方的違法行為明確規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任，懲處力度得以加強(qiáng)。
　　“整治行業(yè)亂象，一定要觸及評(píng)估機(jī)構(gòu)及估價(jià)師的利益?！敝旌缯J(rèn)為，懲罰或是最好的教育。