2011-2012住房市場回顧和展望

　　2011年住房市場回顧
　　
　　1.住房市場的宏觀經(jīng)濟背景
　　全球住房市場復(fù)蘇延緩，分化加劇，新興市場國家的住房市場發(fā)展總體形勢好于面臨債務(wù)危機的發(fā)達國家。2010-2011年的世界住房市場整體上仍然低迷，到2011年3月為止，全球房價指數(shù)僅上漲不到1.8%。考慮與經(jīng)濟、金融形勢的關(guān)聯(lián)，可以發(fā)現(xiàn)債務(wù)危機嚴(yán)重的國家，其住房市場的表現(xiàn)也較差，受債務(wù)危機沖擊較小的國家或地區(qū)，其住房市場的表現(xiàn)也較好。亞洲的一些國家和地區(qū)的住房市場，似乎已經(jīng)成為債務(wù)危機中資金的避風(fēng)港。
　　2010年第四季度以來中國經(jīng)濟從宏觀經(jīng)濟的層面來說，增長略有減速，在2010年第四季度至2011年第三季度，國內(nèi)生產(chǎn)總值維持在了較高的增長速度，但是增長率有所放緩，四個季度的同比增長率分別為9.8%、9.7%、9.5%和9.1%，呈逐季回落態(tài)勢。住宅投資對經(jīng)濟增長拉動作用依然明顯，住宅投資完成額在2010年第三季度以來維持較高的增速，2011年1～9月同比增長35.2%，總體維持了較高的增長速度。2011年1～9月雖然房地產(chǎn)開發(fā)投資增速略有回落，但由于保障房的建設(shè)，住宅投資完成額增速反而上升，對經(jīng)濟增長依然做出了較大的貢獻。
　　城市化進程處于加速階段，城市化水平進一步提高，2010年中國城市化水平已達到47.7%。伴隨城市化進程的是人口流動加速，人口流動由小城市到大城市的梯度轉(zhuǎn)移特征依然存在的同時，由大到小式的梯度轉(zhuǎn)移也成為一種重要現(xiàn)象，人口雙向梯度流動特征顯現(xiàn)。
　　在城市發(fā)展的具體實踐中，綠色交通、綠色能源、綠色建筑、綠色生產(chǎn)、綠色消費等逐漸成為城市發(fā)展的主題，各地支持城市低碳綠色發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、財稅等配套政策陸續(xù)出臺，以低碳排放為特征的城市產(chǎn)業(yè)體系及溫室氣體排放數(shù)據(jù)統(tǒng)計和管理體系也得到進一步完善，城市綠色發(fā)展已經(jīng)成為一種趨勢。
　　2.住房市場的具體表現(xiàn)
　　2010年以來，中央政府出臺了一系列不斷升級的房地產(chǎn)調(diào)控措施，直接影響到樓市的消費預(yù)期、購買行為、成交量乃至行業(yè)生態(tài)。特別是在2011年前三季度，中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下，行政和經(jīng)濟手段并用，房地產(chǎn)調(diào)控成效明顯，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)民生導(dǎo)向有所突出。
　　鑒于以往宏觀調(diào)控的結(jié)果，購房者對國家調(diào)控房價的政策顯示出信心不足，擔(dān)心房價會繼續(xù)快速上漲的慣性心理，對沖了國家對房地產(chǎn)價格調(diào)控政策的效應(yīng)，因此房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性、長期性，對潛在購房者對房地產(chǎn)市場的信心非常重要。
　　住房金融機構(gòu)支持體系仍然保持了商業(yè)性住房金融機構(gòu)主導(dǎo)的特征，房地產(chǎn)貸款在各銀行行業(yè)貸款投放結(jié)構(gòu)中的地位舉足輕重，絕大多數(shù)銀行在絕大多數(shù)年份都將房地產(chǎn)貸款投放放在了首位。由于銀行、信托等金融機構(gòu)對房地產(chǎn)金融依賴度偏高，金融風(fēng)險日益顯現(xiàn)。
　　隨著調(diào)控政策持續(xù)加碼，住房市場主體進入深度博弈，各方策略在漸進中不斷調(diào)整，市場價格呈現(xiàn)穩(wěn)中有降；土地價格停漲，土地市場日趨冷清，各地流拍和底價成交頻繁出現(xiàn)；
　　保障性建設(shè)雖然按計劃推進，但建設(shè)資金實際獲取的難度依然很大，資金供給量不足。即使已經(jīng)開工，資金瓶頸將是后續(xù)的工程進展程度的首要問題。
　　
　　2012年住房市場展望
　　
　　2012年住房市場總體走勢，經(jīng)過課題組進行了反復(fù)的研討，基本的預(yù)判是在不出現(xiàn)重大外部沖擊的情況下，只要政策得當(dāng)，住房市場調(diào)整有望趨向“軟著陸”。具體表現(xiàn)：政策力度持續(xù)收緊并作適度微調(diào)，開發(fā)商降價或打折促銷，購房者預(yù)期發(fā)生分化；住房價格緩步下降，一季度可能顯現(xiàn)拐點；住房銷售總體下滑，但下降速度不快；商品房投資逐月回落，保障房投資穩(wěn)定增長。
　　從住房市場的長期發(fā)展來看，中國經(jīng)濟長期快速增長并好于發(fā)達經(jīng)濟體，城市化進程仍處在加速時期。隨著居民收入持續(xù)提升，無論是住房的剛性需求還是改善性需求，潛力仍然較大。房地產(chǎn)市場長期向好趨勢并未發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)，2010年以來宏觀調(diào)控下的住房市場價格在未來的下調(diào)過程中，供求主體的預(yù)期將會發(fā)生分化，在越來越多的開發(fā)商謹(jǐn)慎降價促銷過程中，持幣待購者觀望氣氛愈濃，市場博弈深化，房地產(chǎn)市場回調(diào)緩慢。
　　從宏觀經(jīng)濟的短期形勢來看，未來全球經(jīng)濟增速回落和持續(xù)走低導(dǎo)致貨幣擴張和需求減少，并增加中國通貨膨脹、經(jīng)濟增速下降的壓力。從國內(nèi)來看，調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)客觀上需要調(diào)低經(jīng)濟增長目標(biāo)，目前的通貨膨脹率下降，減輕了控通脹的壓力，保增長需要宏觀經(jīng)濟政策的適度微調(diào)，即便如此，針對房地產(chǎn)市場2012年仍會延續(xù)2011年從緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
　　1.市場博弈：政策基調(diào)依舊從緊，各方將作有限調(diào)整
　　限購政策下符合條件的需求主體難以快速增長，市場在價格方面的競爭激烈程度將加劇，促銷優(yōu)惠政策可能會吸引部分持幣待購者出手，減緩成交量下降的速度。分時段看：
　　限購政策下符合條件的需求主體難以快速增長，市場在價格方面的競爭激烈程度將加劇，促銷優(yōu)惠政策可能會吸引部分持幣待購者出手，減緩成交量下降的速度。分時段看：
　　1)2011年第四季度：9月物價漲幅、外貿(mào)增速及貨幣增速等出現(xiàn)回調(diào)跡象，宏觀調(diào)控政策進一步取得成效。但是二三線城市房價堅挺甚至上漲。所以即便四季度宏觀調(diào)控政策可能微調(diào)，但房地產(chǎn)領(lǐng)域從嚴(yán)調(diào)控的基調(diào)不會改變。短期內(nèi)更多地方政府出臺限購措施的可能性不大，但政策的細(xì)化、落實和執(zhí)行會有所加強。開發(fā)企業(yè)會進一步調(diào)整市場策略，尤其是資金或業(yè)績完成壓力大的企業(yè)，促銷力度繼續(xù)擴大，降價或打折或呈現(xiàn)蔓延之勢。值得注意的是，土地市場的低迷誘使大開發(fā)商可能快速清盤，騰出資金提高土地儲備，中小開發(fā)商采取跟隨策略將會增多。由于房價下行通道剛剛打開，居民更多是采取繼續(xù)觀望的態(tài)度。
　　2)2012年第一季度：受春節(jié)假期的影響，市場價格將總體保持平穩(wěn)，拉鋸狀態(tài)將持續(xù)一定時間。二三線城市漲幅持續(xù)收窄，同比增幅下降的城市繼續(xù)增多。一線城市絕對價格將持續(xù)下降的態(tài)勢，但是降幅不會很大，試探性降價、權(quán)衡降價對銷量促進程度可能是市場主導(dǎo)。一季度開發(fā)企業(yè)獲得信貸資金的多寡將會對價格產(chǎn)生較大影響。
　　3)2012年第二季度：如果通脹率進一步得到控制，能夠達到預(yù)期目標(biāo)，銀根緊縮可能會緩解。如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過冷，中央調(diào)控政策將適度微調(diào)，調(diào)控的針對性可能會增強，降低一刀切的負(fù)面影響。地方政府可能會針對本地出現(xiàn)的問題，在政策執(zhí)行上相應(yīng)做出調(diào)整。開發(fā)企業(yè)會在上半年的銷售旺季采取更積極的策略，可能會有更多的暗降變成明降。購房者可能分化，部分購房者結(jié)束觀望狀態(tài)入場交易。
　　4)2012年第三季度：中央的嚴(yán)控基調(diào)不會改變，限購也不會取消。如果地方財政吃緊，又沒有可替代的資金來源，地方可能會在更大范圍內(nèi)打“擦邊球”，或者在某方面向中央爭取更有利于自身的政策調(diào)整。無論是開發(fā)商還是購房者，都會對針對政策面的出現(xiàn)變化而相應(yīng)調(diào)整自身的策略。開發(fā)商會充分評估上半年的銷售狀況，相應(yīng)調(diào)整年初計劃。購房者的選擇余地可能更大，是否出手購買的心態(tài)更復(fù)雜。
　　2.住房價格：價格由穩(wěn)趨降，一季度或現(xiàn)拐點
　　在整體性量價增幅逐步收窄的驅(qū)使下，銷售量的破位將促使銷售價格的下降，這種勢頭由一線城市向二三線城市，城市的邊緣區(qū)域向中心區(qū)域擴散。
　　1)2011年第四季度：年底一般是開發(fā)企業(yè)各種款項的結(jié)算、資金支付密集的時間，也是第二年經(jīng)營計劃的制定期，今年各項任務(wù)的完成情況會很大程度影響明年的經(jīng)營目標(biāo)的確定。預(yù)計大開發(fā)商會率先選擇性降價，降低庫存同時試探市場對價格的反應(yīng)程度。如果反應(yīng)良好，進一步以價換量的概率增大，部分中小開發(fā)商將會跟進?？傮w上絕對價格將會小幅下降，但是大幅降價的概率很小。
　　
　　2)2012年第一季度：受春節(jié)假期的影響，市場價格將總體保持平穩(wěn)，拉鋸狀態(tài)將持續(xù)一定時間。二三線城市增幅將會收窄，同比增幅下降的城市繼續(xù)增多。一線城市絕對價格將持續(xù)下降的態(tài)勢，但是降幅不會很大，試探性降價、權(quán)衡降價對銷量促進程度可能是市場主導(dǎo)。一季度開發(fā)企業(yè)獲得信貸資金的多寡將會對價格產(chǎn)生較大影響。信貸資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域偏緊態(tài)勢難以改觀，價格拐點很可能在一季度顯現(xiàn)。
　　3)2012年第二季度：2009年以來高漲的房地產(chǎn)投資增幅，新開工面積增幅始終在高位運行，開發(fā)商庫存量將快速增加。為消化庫存，降低資金壓力，開發(fā)企業(yè)預(yù)計在二季度加大推盤力度，新盤定價更趨合理，老盤降價的幅度將更大，爭取上半年的業(yè)績，絕對價格下降的范圍呈現(xiàn)擴大趨勢。如果短期整體降幅太大，市場將產(chǎn)生更大的期望，所以整體性降價幅度有限。
　　4)2012年第三季度：如果政策面仍舊嚴(yán)控，開發(fā)企業(yè)融資困難，尤其是信貸資金不能滿足要求，加之上半年銷售遠(yuǎn)低于預(yù)期的話，那么降價范圍繼續(xù)擴大，降價幅度會更深。如上半年銷售能夠緩解資金壓力，整體價格將趨穩(wěn)，維持二季度以來的價格狀況可能性較大。
　　3.住房銷售：總體將呈下滑，其間或有波動
　　我們初步推測：2011年四季度至2012年，由于2009年、2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，房地產(chǎn)庫存壓力增大，推盤速度會降低。
　　1)2011年第四季度：預(yù)計商品住宅市場銷售量和銷售額在進一步下滑后，為消化庫存，在資金鏈緊張和業(yè)績要求雙重壓力下，以價換量開發(fā)企業(yè)逐步增多，銷量可能會短暫的回升。
　　2)2012年第一季度：銷售量的增幅預(yù)計將進一步下滑，同比增幅可能會低于2011年同期，市場更加膠著。季度末如果市場價格能夠達到部分購房者的預(yù)期，則會促進銷量有一定程度的增加，限購政策不太嚴(yán)格的二三線城市的表現(xiàn)會更突出一些。
　　3)2012年第二季度：二季度是傳統(tǒng)的旺季，也是上半年業(yè)績的決定性時段。預(yù)計為完成上半年的業(yè)績目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)促銷手段將會更加豐富，力度也會更大，若市場回應(yīng)積極則銷量將有所提升。在限購城市，銷量增加是否滿足以價換量的要求，很大程度上決定于有購買力的是否符合購買條件。
　　4)2012年第三季度：如果市場拐點在二季度出現(xiàn)，將有利于刺激市場銷量的上升，市場活躍程度將提高，更多的剛性需求者將進入市場，形成對市場價格的一定程度的支撐。如果上半年銷量不理想，三季度整體性價格下降幅度較大，銷量將會在三季度放大。
　　4.住房投資：商品房投資逐月回落，保障房投資穩(wěn)定增長
　　由于2010年和2011年新開工面積的大幅增加，商品住宅投資始終在高位運行。但是2011年二季度以后，尤其是“金九銀十”的慘淡，開發(fā)企業(yè)資金回籠困難。為保證資金鏈不斷裂，預(yù)計2011年四季度開始，開發(fā)企業(yè)的投資增幅將逐月回落。
　　1)2011年第四季度：商品住宅投資總體增幅比較高，開發(fā)企業(yè)為減少現(xiàn)金的消耗，到四季度會出現(xiàn)明顯回落。商品住宅的土地購置面積會進一步萎縮，在總體土地購置面積的占比進一步減小。資金相對充裕的開發(fā)企業(yè)有可能抄底土地市場。
　　2)2012年前三季度：若市場沒有明顯好轉(zhuǎn)，開發(fā)企業(yè)總體投資下降的趨勢將難以改變，二三線城市的投資增幅很可能繼續(xù)高于一線城市。地方政府土地的推介力度會加強，供應(yīng)策略會進一步調(diào)整，如降低在商品住宅中的保障房配套比重，或降低招拍掛底價等。保障房投資將穩(wěn)定增長，受制于地方財政的能力，2012年的投資力度很可能低于2011年，保障房建設(shè)能否替代商品住宅投資的下降將面臨重要挑戰(zhàn)。
　　
　　作者單位：中國社會科學(xué)院財政與貿(mào)易經(jīng)濟研究所