房產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)模式發(fā)生質(zhì)的改變

　　諸多房地產(chǎn)私募基金中，北京盛世神州房地產(chǎn)投資基金以“厚道”著稱。
　　每一個有意向的投資人，都能在其官網(wǎng)上下載到一份《有限合伙人投資指南》，在第一頁就可以看到堪稱優(yōu)厚的收益結(jié)算規(guī)則：“基金取得收益時，普通合伙人和出資合伙人按2:8的比例分配收益，即普通合伙人享有基金全部凈收益的20%作為激勵分紅，出資合伙人享有基金全部凈收益的80%作為投資收益?！?br/>　　“若有限合伙人按以上規(guī)則分配收益時年化投資收益率不足10%（按單利計(jì)算，不足一年的按日計(jì)算），不足之差額部分由普通合伙人以其激勵分紅及2500萬元出資的本金和收益為限予以彌補(bǔ)?！?br/>　　盛世神州是由北京銀信投資有限公司、陽光壹佰集團(tuán)、上海復(fù)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、富匯投資管理有限公司、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會委托喜神資產(chǎn)管理公司聯(lián)合發(fā)起設(shè)立的私募投資基金，也是中國第一家在國家發(fā)改委備案的房地產(chǎn)私募基金。
　　按照盛世神州首席投資官張健的說法，房地產(chǎn)私募基金，正推動中國房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)模式發(fā)生質(zhì)的改變。
　　《望東方周刊》：據(jù)說盛世神州的投資人中，有大量中小房地產(chǎn)企業(yè)老板？
　　張?。航陙?，上市公司，金融控股集團(tuán)、大型國企、民營實(shí)力財(cái)團(tuán)都紛紛涌入這個市場。另一方面，地價(jià)呈幾何級別增長。2007年到2009年，土地價(jià)格翻了幾倍，在許多城市沒有幾億或10億以上就別談拿地，中小開發(fā)商只會越做越小。
　　不少中小開發(fā)商逐步被排擠出房地產(chǎn)市場，但他們又不愿意離開這個熟悉的行業(yè)，于是就轉(zhuǎn)變?yōu)樗侥蓟鹜顿Y人。
　　這也代表了未來中國房地產(chǎn)開發(fā)的財(cái)務(wù)模式，就是從自有資金加借貸資金，變成自有資金加私募基金的模式。
　　目前，中國房地產(chǎn)融資市場狀況同美國上世紀(jì)60年代初、日本上世紀(jì)80年代后期情況類似，即銀行大量資金流向房地產(chǎn)，同時房價(jià)快速上漲。這些資金容易形成銀行的不良資產(chǎn)，給銀行經(jīng)營帶來很大風(fēng)險(xiǎn)，并最終促使銀行在借貸上出臺越來越多的限制條件。
　　未來房地產(chǎn)私募基金的影響力會大大增加。
　　《望東方周刊》：基金的資金管理規(guī)模和回報(bào)率是多少？
　　張?。耗壳?，盛世神州管理的資金規(guī)模大約為15億元。接下來，我們將把吸引機(jī)構(gòu)投資作為融資重點(diǎn)，這也是為什么我們要在國家發(fā)改委備案。
　　盛世神州一期投資重點(diǎn)是一二線城市，關(guān)注部分發(fā)達(dá)的三線城市的住宅項(xiàng)目。一般情況下V15CIbS0/+7H985rJ0bS0Q==，不會投資發(fā)起人所在公司的項(xiàng)目。
　　近兩年，我們累計(jì)投了幾個高端住宅項(xiàng)目，資金總額近10億元。整體來看，年回報(bào)率在20%以上。
　　《望東方周刊》：房地產(chǎn)行業(yè)資金緊張，對私募基金來說是不是個“抄底”的好機(jī)會？
　　張?。簩λ侥蓟饋碚f，項(xiàng)目也不是那么好找。對方既要項(xiàng)目好，又要團(tuán)隊(duì)好；既要項(xiàng)目所處的城市發(fā)達(dá)，又要地理位置好，還要產(chǎn)品定位準(zhǔn)確。
　　《望東方周刊》：投資人的信心如何確立？這個行業(yè)規(guī)范化發(fā)展最迫切的問題是什么？
　　張?。簽轶w現(xiàn)自己的信心，保證與其他有限合伙人利益的一致性，我們打破普通合伙人只投資1%的慣例，出資額達(dá)到了一期總?cè)谫Y規(guī)模的5%，加上發(fā)起人股東的共同出資，發(fā)起人和管理人的出資達(dá)到了基金首期融資規(guī)模的15%。
　　行業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵，是監(jiān)管要跟上。違規(guī)行為如何處理，項(xiàng)目失敗后如何拍賣，這都要有一個規(guī)范的參照。
　　目前，房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展主要還是靠自律