房產(chǎn)商深度糾結(jié)

　　
　　“捂盤還是降價，這是一個艱難的選擇?！泵鎸χ善表撁嫔险恋摹熬G油油”，上海一家房地產(chǎn)企業(yè)的銷售總經(jīng)理李耀平再次陷入糾結(jié)。
　　這是3月14日的下午，上海天氣晴好，而李耀平的心情卻沒有隨著連綿陰雨的過去而好轉(zhuǎn)。
　　這一天，國務(wù)院總理溫家寶在“兩會”記者招待會上表示，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，調(diào)控不能放松。當日，深市和滬市地產(chǎn)指數(shù)分別下跌4. 72%和3. 73%，不到一個小時內(nèi)，超過7億元資金逃離房地產(chǎn)板塊。
　　去年底，李耀平向老板做出了“捂盤”的建議，現(xiàn)在，他必須再次做出選擇。
　　政策- - - 向左還是向右？
　　2010年底，李耀平差點就建議加入降價樓盤的行列。當時，上海嘉定區(qū)幾個樓盤喊出降價30%的口號，在售樓處被砸聲中，積累了極高人氣。
　　一件事改變了他的態(tài)度。
　　一天晚上，位于浦東的中海御景熙岸的樓盤發(fā)出消息：半夜11點開始選房。此前，該樓盤以“團購價”的形式，將價格從2. 2萬元/平方米降至1. 7萬元/平方米左右。
　　李耀平當晚也趕到了這個連路都沒修好的售樓處，看到了人頭攢動的景象，也遇到了同樣來探聽虛實的同行，并得出結(jié)論：只要“真實”降價10%就能快速激活市場。
　　回來第二天，李耀平就向老板提出了捂盤的建議?！爱敃r，我們都覺得調(diào)控政策底已經(jīng)出現(xiàn)，開春之后，市場就會回暖。當然，一切要看地方政府的政策執(zhí)行力度?！?br/>　　李耀平說，當時在業(yè)界流傳著各式各樣的傳言，結(jié)論顯得高度一致- - -地方政府在節(jié)后就會逐步放松調(diào)控。
　　“后來，我們發(fā)現(xiàn)那些號稱大降價的樓盤，雖然在當時促成了一波成交，但整體看，只要實際降幅沒有達到宣傳的水平，促銷對銷售的推動就非常有限。這讓很多開發(fā)商更加傾向于靜觀其變?！崩钜?jīng)]料到的是，意料之中的“放松”會如此曲折而驚心動魄。
　　今年2月，上海以原政策“新解讀”的方式，允許外地戶籍居民持長期居住證滿三年可購二套房。
　　這被業(yè)界普遍解讀為：“舊政新解”是為了在降低敏感度的條件下，為市場帶來實際的成交量。再加上2月16日，上海將普通住房標準上調(diào)，開發(fā)商普遍認為地方政府開始了新一輪放松調(diào)控的試探。
　　“上海是有示范效應(yīng)的一線城市?，F(xiàn)在各地政府都在觀望，想找到放松調(diào)控的突破口?！鄙虾Ｒ患抑行头康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)總經(jīng)理王誠（化名）告訴《望東方周刊》，他如今在安徽的幾個二、三線城市開發(fā)住宅項目，蕪湖新政的“夭折”給地方政府帶來了壓力，“不敢輕舉妄動，但放松的沖動似乎越來越強。如果上海的新政不被叫停，那就跟上。”
　　2月9日，安徽第二大城市蕪湖發(fā)布通知：2012年在蕪湖市區(qū)購買自住普通商品住房(含二手住房)，財政部門給予所納契稅100%的補助，并有50- 300元/平方米不等的購房補貼。但蕪湖市政府于2月12日就宣布暫停執(zhí)行該政策。
　　“到第5天的時候，就比較高興了?！蓖跽\說，自上海新政消息傳出后，他每天上班的第一件事就是查看新聞，“佛山放松限購的政策，只堅持了1天；蕪湖的新政也只有4天。以上海的敏感度來說，大家都覺得過了四五天，危險期就過了?！?br/>　　可這只是空歡喜一場，盡管強調(diào)是“舊政”，但上海的“新解”在堅持1周后中斷。
　　“回暖”- - - 跑量還是漲價？
　　2月27日，上海出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控通知要求，“本市戶籍居民家庭的子女成年后，確因婚姻等需要、且該子女無產(chǎn)權(quán)住房，才可在本市限購1套住房，并嚴格按照現(xiàn)有政策執(zhí)行。”
　　該政策被上海部分區(qū)縣解讀為未婚成年子女只要和父母共有一套產(chǎn)權(quán)房的，都不可以子女名義再買房；如果要買婚房，必須領(lǐng)了結(jié)婚證以后才能視為一個新的家庭，再去買房。
　　其嚴厲程度一度讓李耀平大驚失色，并花了整整一天時間打探“消息”。
　　“最后得到的說法是，出政策時，房管局告訴各區(qū)縣，自己把握好度執(zhí)行，可下面也不知道把握好度是什么意思?！崩钜秸f。
　　幾天后，上海再次對政策重新解釋，稱條款中“該子女無產(chǎn)權(quán)住房”被一些區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心誤讀，實際是指子女個人不單獨擁有產(chǎn)權(quán)住房。
　　此時，李耀平松了一口氣，在他看來，地方政府的態(tài)度終于“明朗”了。
　　可他依然下不了繼續(xù)“捂盤”的決心。
　　一方面，調(diào)控政策的微妙變化，很快在交易量上有了明顯的反映，讓李耀平覺得樓市回暖近在眼前；而另一方面，上海樓市成交量的回暖，很大程度上是由降價盤帶動的。
　　中國房產(chǎn)信息集團監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，上海2月新建商品住宅成交面積達40. 32萬平方米，環(huán)比上漲89. 83%，較去年同期上漲翻番，漲幅為126. 95%。新增供應(yīng)面積30. 9萬平方米，環(huán)比上升近200%，同比去年則下滑22. 7%。成交均價為19831元/平方米，環(huán)比跌幅為12%，同比下降4. 04%。
　　2月20日到26日，上海商品住宅成交量14萬平方米，已恢復(fù)到2011年下半年的水平。2月27日到3月4日，上海市商品住宅成交量20萬平方米，打破了2011年8月以來的周成交量記錄。
　　雖然上海新房成交均價也在這個月跌破2萬元，突破了近19個月以來的最低記錄，但在李耀平看來，這依然是個好跡象。
　　“2月成交面積前十的樓盤，4個在寶山，1個在青浦，2個在嘉定，其他在浦東。從地段上看，都是外郊環(huán)區(qū)域，從定位上看，都是針對剛需。所以2月上海新房成交均價下降不是壞事，反而證明剛需大量入市了。”李耀平說，更重要的是，成交量較大的幾個樓盤，并沒有重演2011年末嘉定幾個樓盤的“七折”大降價。
　　而按照21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域的監(jiān)控，上海新房市場還出現(xiàn)了久違的漲價。在其監(jiān)控的40個標桿樓盤中，大、中戶型各有1個樓盤出現(xiàn)價格上漲，漲幅約8%；小戶型有2個上漲，漲幅為5%到11%。
　　21世紀不動產(chǎn)上?？偨?jīng)理葉厚彪說，雖然這些“漲價”是由于前期低價房源被消耗完所致，但也證明開發(fā)商降價意愿在減弱。
　　二手房市場，則上演著讓人感覺有些夸張的“反彈”。
　　2月，在普陀武寧板塊，經(jīng)紀人日均帶看量比2011年下半年增長了七到八成，21世紀不動產(chǎn)上海銳豐鎮(zhèn)坪路店經(jīng)理張志強告訴《
　　望東方周刊》，該板塊二手房價近半年來下跌了20%左右，但買賣雙方之前依舊處于僵持狀態(tài)，“150萬元到200萬元的次新房，買賣雙方的心理價差在5%到10%之間?！?br/>　　普通住房標準調(diào)整后，上海內(nèi)外環(huán)間總價170萬到200萬元的二手房，如果因標準提高而從非普通房變成普通房，買賣雙方節(jié)省下的稅費大約在10萬元左右。這就成了二手房買賣雙方打破僵持的關(guān)鍵。
　　在上海一些熱門板塊和樓盤，新政策還成了房東堅守的理由。
　　21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔告訴《望東方周刊》，春節(jié)前，浦東昌里板塊200萬元左右的次新房，節(jié)前還有3萬元到5萬元的議價空間，閔行春申板塊的一些房東也愿意降價3%到4%，但自新政以來，昌里板塊基本沒有房東愿意議價，春申板塊房東的可議價空間已減少至1%。
　　在閔行七寶板塊，一些熱銷的小戶型二手房均價，從前兩月的1. 8萬元/平米重回2萬元/平米。在浦東周康板塊，還出現(xiàn)房東加價3%到5%的情況。
　　
　　債務(wù)- - - 調(diào)控放松的根源？
　　在同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉看來，情況并沒有想象中那么樂觀。
　　2月末上海對子女婚姻購房政策的調(diào)整，表明政策層面已走向“定向?qū)捤伞薄４撕蟛痪?，北京也出臺了類似政策，將北京戶籍家庭購房資格認定中的成年未婚子女視為另一家庭。
　　張宏偉說，“這似乎表明政策微調(diào)成為共識?！比绻麑τ诩彝ジ拍畹慕忉尩玫侥S，其他城市也將會跟隨。
　　真正推動成交量上升的，還是開發(fā)商的降價。“寶山顧村的一個樓盤，5天內(nèi)售出210套房源，去化率高達七成，代價則是比去年均價低了12%。”張宏偉說，近2月來上海銷售較好的樓盤，都是采用以價換量策略的，降價幅度在10%到15%之間，“沒有降價的，都賣得不好?！?br/>　　張宏偉說，此時的降價，已經(jīng)不再像2011年末時炒作成分居多，“比較真實，經(jīng)得起購房者的比較?！?br/>　　李耀平并非不了解這些。問題是，對每一個開發(fā)商來說，都是“既想保證良好的銷售去化水平，又要保證開發(fā)公司適當?shù)睦麧櫬省?0%的降價，對開發(fā)商的利潤來說，會構(gòu)成較大的影響?！?br/>　　“如果沒有迫在眉睫的壓力，誰都會再堅持堅持?！崩钜秸f，像他這樣依舊保持著觀望態(tài)度的開發(fā)商不在少數(shù)，“還有企業(yè)資金充沛，就打算這么撐下去，反正房價下半年不反彈，明年也一定會反彈?！?br/>　　不是所有開發(fā)商都有“再等一等”的條件。
　　“全國開發(fā)商普遍都缺錢，特別是二三線城市的中小開發(fā)商?！毙录悠录t木集團總經(jīng)理張永河告訴《望東方周刊》，以往，他工作的重要內(nèi)容是天南地北地看項目，但現(xiàn)在，“除了上海的項目，外地的一概不看?！?br/>　　張永河說，從全國來看，亟待輸血的房地產(chǎn)項目正以驚人的速度增加，即使是在北京、上海這樣的一線城市，項目融資時也相當于打了七折甚至更多。
　　“對私募基金來說，抄底都抄得忙不過來了?！睆堄篮诱f，資本敢于在此時進場，信心來自于對地方債務(wù)趨勢和土地市場的判斷。
　　2011年底，銀監(jiān)會主席尚福林曾在內(nèi)部會議上警告說，未來三年內(nèi)有35%的平臺貸款到期，地方平臺即將面臨一個償債高峰。
　　根據(jù)審計署公布的數(shù)據(jù)，截至2010年底，全國省、市、縣三級地方政府性債務(wù)余額共計10. 7萬億元。2012年到2014年，3年間分別有17. 17%、11. 37%和9. 28%到期，共4萬億元。
　　對不少地方政府來說，賣地似乎是解決債務(wù)問題一條現(xiàn)實的途徑。
　　按照國土資源部公布的數(shù)據(jù)，2009年全國土地出讓成交總價款約1. 59萬億元，相當于同期地方財政本級收入32580. 74億元的48. 8%；2010年約2. 7萬億元，同比增加70. 4%，相當于同期地方財政本級收入40613. 04億元的66. 5%。在地方有些縣市，土地出讓金占預(yù)算外財政收入比重已超過50%，有些甚至占80%以上。
　　公開數(shù)據(jù)顯示，2012年，北京土地收入預(yù)計為900億元，比2011年的完成數(shù)減少300多億元。而2011年北京的土地收入，已經(jīng)比2010年下降了6. 5%。
　　2011年上海全市共成交經(jīng)營性用地(剔除動遷安置房用地) 171幅，同比增加11. 04%；成交土地面積共計657. 3萬平米，同比減少24. 6%；成交總價共計892. 4億元，同比減少31. 6%；平均成交樓板價為7001. 8元/平方米，同比減少24. 2%。
　　按照中原集團研究中心的數(shù)據(jù)，2011年，上海土地出讓金為1210億元，居全國第一，但同比下降了20%。杭州、武漢、南京、長春4城市的土地出讓金同比分別下滑了36%、32%、31%、30%。
　　近期做出放松調(diào)控探試的城市中，土地收入下降也相當明顯。
　　蕪湖市的2011年財政預(yù)算執(zhí)行情況顯示，2011年住宅用地土地出讓金總收入為46. 4億元，同比下降51. 4%；另一方面，2011年蕪湖市本級財政支出預(yù)計完成79. 6億元，同比增長52%。佛山2011年土地出讓金收入253. 39億元，同比下降31%。
　　中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2012年1月，全國300個城市的住宅類成交地塊的平均溢價為2%，同比下降了35%。在13個重點城市中，1月住宅用地流標率達44%，其中，天津推出6幅地塊，4塊流標；武漢推出40幅地塊，15塊流標；長沙推出6幅地塊，4塊流標。
　　2011年，130個城市土地流標共900宗，其中居住類用地流標420宗；而2010年，這130個城市的土地流標總數(shù)是280宗。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：土地市場的頹勢在2011年11月、12月達到頂峰，這2個月里130個城市的土地流標近300宗，其中居住類土地流標約占一半。
　　在此背景下，不少城市都沒有完成2011年土地供應(yīng)計劃。
　　例如，2011年，北京普通商品住宅供地計劃為1220公頃，實際成交687公頃；上海計劃供地1200萬平方米，實際成交1031萬平方米；廣州的土地出讓金實際收入290億元，比計劃少了212. 5億元。
　　流拍- - - 地方政府的軟肋？
　　“如果你到二三線城市走一圈，也會發(fā)現(xiàn)，有的地方政府真的有些著急了?！蓖跽\說，“一些二三線城市，為了吸引開發(fā)商拿地，變得比較好說話。地價可以打折，容積率可以修改，付款方式也可以談。綜合算下來，在一些地方，拿地的價格大致相當于2009年底的一半。業(yè)內(nèi)還有人傳言說，在一線城市，也有開發(fā)商以四折甚至更低的價格拿到了地?！?br/>　　當然，一線城市和二三線城市的情況還存在很大不同。
　　王誠說，與二三線城市面對市場頹勢的“不知所措”不同，有些一線城市的土地市場低迷，主觀上的“捂地”也起了一定作用。
　　“一方面，政府在土地出讓時，附加了條件，就必然要在地價上有所讓步；另一方面，2011年以來很多底價出讓或是流拍的地塊，綜合條件都低于2009年時的水平?！蓖跽\說，以2011年12月上海成交的青浦趙巷地塊為例，其附加條件就包括該地塊不得建造獨棟及雙拼別墅，地塊內(nèi)需配建5%經(jīng)適房，面積為7368. 6平方米，而且不能異地而建。
　　“配置經(jīng)適房是很多開發(fā)商不愿意的，因為對樓盤品質(zhì)和價格都有很大的影響。”除此之外，2011年以來，政府推出的地塊在周邊配套、交通、環(huán)境等方面的條件都不如前，王誠說，原因有兩點，“一是好的地塊畢竟有限，之前被市場消化了很多；二是地方政府看到現(xiàn)在地價很低，也不大愿意把好地塊拿出來?！?br/>　　王誠說，諸多一線城市2011土地出讓金總額下降，也與這些城市推出的地塊多位于郊區(qū)，位置不佳有關(guān)。
　　實際上，地方政府也不希望地賣得太便宜，這也是他們放松調(diào)控的另一考量。
　　一個典型的例子，2012年2月，上海土地市場迎來了2011年的“崇明地王”。
　　2月28日，崇明城橋商品房基地1、2號地塊掛牌出讓，出讓面積為155318. 5平方米，起始出讓價為5. 3585億元。
　　一年前的2011年2月12日，該地塊就已經(jīng)出讓過一次，當時，上海保集（集團）有限公司聯(lián)合上海佳富投資有限公司以10. 0191億元拿下該地塊，折合樓板價為6451元/平方米，溢價率達115%，創(chuàng)下當時崇明單價和總價“地王”紀錄。而后來，兩家公司卻退地了。
　　與當時的成交價相比，如今的起始報價大大縮水，但引起注意的是，如今的起始報價，實際比一年前的起始報價提高了6985萬元。而且，此次出讓還多了個要求：“中小套型（90平方米以下）住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積28. 0%，計47116. 0平方米”。
　　“政府的要求在提高?！睆堄篮诱f，這也在一定程度上促使地方政府為開發(fā)商“減壓”，“如果開發(fā)商都奄奄一息了，地方政府也不會樂見。”
　　果真如此，對地方政府 “放松”的念頭也就有些理解了。
　　2012年1月，北京共20幅土地競標，均為底價成交，歷年罕見。2月，北京春節(jié)后的首批出讓地塊——位于亦莊的2宗含住宅類地塊再次以底價成交，與同區(qū)域地塊相比，此次成交樓板價比2010年時下跌了近四成。
　　2011年12月，上海趙巷鎮(zhèn)特色居住16號地塊和夏陽街道公園路北側(cè)、華青路西側(cè)地塊兩幅純宅地以底價成交。
　　其中，趙巷地塊成交總價為14. 087億元，折合樓板價約為9559元/平方米，低于2007年時的水平。當時，龍湖地產(chǎn)在該板塊拿地時的樓板價為10672元/平方米，2009年金地集團在該板塊創(chuàng)造的樓板價記錄是14500元/平方米。
　　公開資料顯示，2010年，上海共64塊住宅用地成交，平均溢價率為115%，其中27塊樓板價過萬元；2011年12月14日前成交的59塊住宅用地，平均溢價率為43%，其中只有8塊樓板價過萬元。