我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起著不可替代的作用。近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展比較低迷，除了受到國(guó)際金融危機(jī)以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不景氣的影響外，其他諸多因素也限制了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。本文從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，分析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，并針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理提出了一些建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)管理

一　前言

房地產(chǎn)作為人們進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的物質(zhì)基礎(chǔ)，與人們的生活息息相關(guān)，在社會(huì)發(fā)展中起著重要的作用。特別是最近十幾年，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，在我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重也是逐年遞增，儼然牢牢把握住了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的命脈。但是我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到西方發(fā)達(dá)國(guó)家的規(guī)范化程度，因此房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中存在著許多的問(wèn)題，潛藏了許許多多的風(fēng)險(xiǎn)，而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)便是其中較為重要的一個(gè)。如何加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理以使得企業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展成為擺在諸多房地產(chǎn)企業(yè)面前的難題。

二　房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)理論綜述

1．財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義

所謂風(fēng)險(xiǎn)是指對(duì)未來(lái)預(yù)期的不確定性。在現(xiàn)代企業(yè)管理中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的種種財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于內(nèi)部因素、外部因素以及其他不確定性因素的影響，使得企業(yè)在一定經(jīng)營(yíng)時(shí)期內(nèi)的實(shí)際財(cái)務(wù)收益與預(yù)期值產(chǎn)生差異，從而使企業(yè)遭受損失的不確定性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在是必然的，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀產(chǎn)物。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在各種不可控因素的影響下企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生不良現(xiàn)象甚至出現(xiàn)惡化，從而使得企業(yè)出現(xiàn)虧損的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般具有不確定性、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避性以及預(yù)測(cè)決策性等特點(diǎn)。

2．房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)只有十幾年的發(fā)展歷史，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到成熟化和規(guī)范化，因此，企業(yè)在發(fā)展中必然會(huì)面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因通常有以下幾點(diǎn)：一是預(yù)期收益的不確定性的影響。大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在籌資過(guò)程中債務(wù)資金所占比例較高，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于各種內(nèi)、外部因素的影響會(huì)使得預(yù)期收益有很大的不確定性，因此，一旦實(shí)際收益嚴(yán)重偏離預(yù)期值，企業(yè)將會(huì)面臨巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)。二是市場(chǎng)利率的影響。市場(chǎng)利率是會(huì)經(jīng)常波動(dòng)的，而對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)特殊行業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)負(fù)債比例高，一旦市場(chǎng)利率上升，企業(yè)將會(huì)面臨更多的負(fù)債利息，除此之外，市場(chǎng)利率上升還會(huì)降低消費(fèi)者的購(gòu)房欲望，嚴(yán)重者甚至?xí)?dǎo)致市場(chǎng)低迷，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨雙重困境。三是房地產(chǎn)企業(yè)自身管理不善的影響。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)相當(dāng)復(fù)雜的工程，房地產(chǎn)行業(yè)缺乏規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)，從而使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目沒(méi)有嚴(yán)格的質(zhì)量管理。其次，房地產(chǎn)企業(yè)不能有效發(fā)揮預(yù)算管理的職能，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)中負(fù)債的比例過(guò)高。最后，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏嚴(yán)格的成本管理，并且在籌資過(guò)程中不夠嚴(yán)謹(jǐn)，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)較重。

三　房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問(wèn)題

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成因及特點(diǎn)，以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中主要存在以下問(wèn)題：一是負(fù)債比重高，不能形成合理的資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般規(guī)模較大，需要強(qiáng)大的資金支持，而大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)往往不是從企業(yè)內(nèi)部籌集資金，更忽視了應(yīng)收賬款的重要性，而是一味地從銀行等金融機(jī)構(gòu)尋求大量貸款，使得企業(yè)負(fù)債加重，進(jìn)而加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在財(cái)務(wù)管理中，負(fù)債的提高會(huì)提高企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿，從而使得企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)變大。據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債比率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了歷史的最高點(diǎn)。特別是近幾年房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷，企業(yè)負(fù)債不斷加重，資金鏈也變得愈發(fā)緊張，一旦企業(yè)的資金鏈條斷裂，企業(yè)便會(huì)面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。二是對(duì)日常資金的管理缺乏重視。由于房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點(diǎn)，存貨和應(yīng)收賬款在資產(chǎn)中所占比重較高，而現(xiàn)金的比重則相對(duì)較低。當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在只注重銷售而忽略資金管理的現(xiàn)象，而企業(yè)的財(cái)務(wù)管理也僅僅是進(jìn)行一些簡(jiǎn)單的會(huì)計(jì)核算，缺乏有效的成本預(yù)算和資金管理，不能對(duì)應(yīng)收賬款及時(shí)回收，從而導(dǎo)致企業(yè)缺乏強(qiáng)有力的資金保障，使得財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。三是對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的事前調(diào)查準(zhǔn)備工作缺乏重視。在房地產(chǎn)投資中，企業(yè)往往存在一定的盲目性，認(rèn)為只要有項(xiàng)目可做就可以進(jìn)行投資，缺乏對(duì)項(xiàng)目的事前調(diào)查以及有效的財(cái)務(wù)分析工作，導(dǎo)致決策失誤或者投資失敗，增大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。四是缺乏完善的內(nèi)部管理制度。當(dāng)前國(guó)內(nèi)的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)發(fā)展中對(duì)于內(nèi)部控制和內(nèi)部管理不夠重視，沒(méi)有有效的管理制度，財(cái)務(wù)人員整體素質(zhì)較其他行業(yè)偏低，不能充分發(fā)揮內(nèi)部控制對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范作用，企業(yè)內(nèi)部不能形成對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的危機(jī)意識(shí)，從而導(dǎo)致企業(yè)管理不正規(guī)，最終導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。

四　房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)采取的措施

房地產(chǎn)企業(yè)要想立足于競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)，必須加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理，采取積極有效的措施，從而確立穩(wěn)定的資金保障，實(shí)現(xiàn)企業(yè)持久穩(wěn)定地發(fā)展。針對(duì)房地產(chǎn)的行業(yè)特性以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問(wèn)題，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理措施具體有以下幾個(gè)方面：一是完善籌資渠道，形成合理的企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開(kāi)辟多種融資方式，降低企業(yè)對(duì)銀行貸款融資的依賴性，應(yīng)從企業(yè)自身出發(fā)，挖掘內(nèi)部潛力，充分利用企業(yè)的留存收益。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)適當(dāng)擴(kuò)大股權(quán)融資規(guī)模進(jìn)行融資，合理控制股權(quán)和債務(wù)的比例，充分利用杠桿的作用，減少企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。二是加強(qiáng)資金管理，提高利用效率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度分批注入資金，而不是一次性注入從而導(dǎo)致資金閑置，分批注入能夠是企業(yè)有多余的資金進(jìn)行短期的投資，從而提高資金的利用效率。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理。應(yīng)收賬款在資產(chǎn)中所占比例較大并且回收期限較長(zhǎng)，如果款項(xiàng)不能夠及時(shí)收回容易導(dǎo)致出現(xiàn)壞賬，從而影響企業(yè)的資金供應(yīng)，造成企業(yè)資金鏈條緊張。企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)?shù)男庞闷谙藜涌鞈?yīng)收賬款的回收，對(duì)于逾期尚未支付的款項(xiàng)應(yīng)多及利息，進(jìn)而督促款項(xiàng)的收回，保持資金的流動(dòng)性。做好投資的事前準(zhǔn)備工作。房地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)所需資金數(shù)額巨大且周轉(zhuǎn)速度較慢，因此更容易受到諸多因素的影響。為了有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)查工作，對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行充分的分析并且做出預(yù)期的評(píng)價(jià)，同時(shí)對(duì)于不確定因素的影響做好充分的應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。完善內(nèi)部管理，加強(qiáng)企業(yè)合作。對(duì)于企業(yè)內(nèi)部：首先，在企業(yè)內(nèi)部要形成完善的管理制度和預(yù)算體系，保證財(cái)務(wù)管理的有效性，加強(qiáng)內(nèi)部控制，充分發(fā)揮其對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范作用。其次，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)知識(shí)的學(xué)習(xí)，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的宣傳，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)深入人心。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高自身素質(zhì)，做好項(xiàng)目的評(píng)估和成本預(yù)算，從而實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。對(duì)于企業(yè)之間要加強(qiáng)交流和學(xué)習(xí)，鞏固企業(yè)間的合作，從而達(dá)到雙贏的目的。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景備受看好，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)還有很大的上升空間，為了能夠持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理工作，這既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，也是企業(yè)生存的有力保障。

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