房產(chǎn)稅瓶頸問(wèn)題淺析

【摘要】本文從目前我國(guó)房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀出發(fā)，分析了開征房地產(chǎn)稅的動(dòng)因及面臨的一些瓶頸問(wèn)題，最后提出完善房產(chǎn)稅制度的相關(guān)建議。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅 瓶頸 稅收制度

一　我國(guó)房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀

在我國(guó)現(xiàn)行稅制中，不乏存在著對(duì)房地產(chǎn)的課稅，而且相關(guān)稅種不少。直接以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象的稅種有七種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（2000年起停征）和契稅；與房地產(chǎn)聯(lián)系密切的稅種有六種，包括營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等。

除此以外，還存在對(duì)房地產(chǎn)的諸多收費(fèi)項(xiàng)目以及帶有地租性質(zhì)的土地出讓金。從房地產(chǎn)整個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開發(fā)、保有和交易三個(gè)環(huán)節(jié)看，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)的大頭在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，總體稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重，而且存在費(fèi)大于稅的特點(diǎn)。而在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)持有者的稅負(fù)較輕，特別是對(duì)個(gè)人持有者幾乎不征稅，這在很大程度上導(dǎo)致了大量投資者鐘情于房地產(chǎn)投資，因稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較輕而保有大量的房地產(chǎn)，待價(jià)而沽，這也是造成當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)高的一個(gè)重要原因。

房產(chǎn)稅并非新稅種，我國(guó)在1986年就開始實(shí)施。根據(jù)1986年頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。以房產(chǎn)價(jià)值100萬(wàn)元，在按優(yōu)惠上限比例，也即扣除30%后的部分作為稅基，乘以1.2%的稅率就是0.84萬(wàn)元。而且，最重要的是，對(duì)于廣大民眾的個(gè)人自用房屋，是不用繳納房產(chǎn)稅的，而只對(duì)個(gè)人用于出租的房屋征稅。

二　房產(chǎn)稅開征的動(dòng)因

第一，我國(guó)房地產(chǎn)稅制存在缺陷。從學(xué)理上講，一個(gè)完善的稅收制度應(yīng)當(dāng)包括商品稅類、所得稅類和財(cái)產(chǎn)稅類三大體系。就我國(guó)現(xiàn)行稅制而言，商品稅類包括了增值稅、營(yíng)業(yè)稅和消費(fèi)稅，這三種稅在我國(guó)稅收收入中占了50％左右的比重；所得稅類包括企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅，這兩種稅在我國(guó)稅收收入中大約占了25％的比重?？梢?，商品稅類與所得稅類的制度建設(shè)取得了明顯的效果?！∠啾戎拢?cái)產(chǎn)稅類的制度建設(shè)裹足不前，仍處于滯后狀態(tài)，其中一個(gè)重要的原因是作為財(cái)產(chǎn)稅類較有代表性的房產(chǎn)稅在我國(guó)稅收制度中依然是空白。房產(chǎn)稅在西方國(guó)家地方政府收入中占據(jù)了相當(dāng)大的比例，往往在30%～50%左右，我國(guó)房地產(chǎn)稅制改革的方向就是開征房產(chǎn)稅這樣真正屬于地方稅的稅種。

第二，地方政府希望開發(fā)穩(wěn)定的稅源支持。房產(chǎn)稅的開征，可以強(qiáng)化財(cái)產(chǎn)稅類在我國(guó)稅收制度中的作用，并在一定程度上有助于構(gòu)建完整的地方稅體系，從而將地方政府納入依靠規(guī)范的稅收收入的軌道上來(lái)；同時(shí)，隨著社會(huì)發(fā)展，作為社會(huì)財(cái)富主體部分的房地產(chǎn)也迅速增加，因而會(huì)使地方政府有一個(gè)充足和穩(wěn)定的稅收來(lái)源。

第三，彌補(bǔ)我國(guó)現(xiàn)行稅制中財(cái)產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)貧富差距中的缺位狀態(tài)，有利于建立稅收發(fā)揮調(diào)節(jié)作用的長(zhǎng)效機(jī)制。房產(chǎn)稅以房地產(chǎn)所有者或使用者為納稅人，以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)為主要課稅環(huán)節(jié)，其稅額與納稅人擁有或使用的房地產(chǎn)正相關(guān)，在一定程度上可以改變社會(huì)財(cái)富分配不均狀況，降低財(cái)產(chǎn)的集中度，構(gòu)建和諧社會(huì)，縮小貧富差距自然。

第四，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。開征房產(chǎn)稅對(duì)于打擊投機(jī)需求、遏制炒作樓市，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性健康發(fā)展具有重要意義。1998年我國(guó)貸幣化改革以來(lái)，房?jī)r(jià)連續(xù)多年上漲，2009年以來(lái)，在政策刺激、剛性需求釋放和經(jīng)濟(jì)逐步回暖等因素的影響下中國(guó)房?jī)r(jià)“只漲不跌”的神話在延續(xù)。如果開征房產(chǎn)稅，投機(jī)活動(dòng)將得到有效抑制，并促使物業(yè)因持有成本上升而加速流通，促進(jìn)空置率下降，解決“有房無(wú)人住，有人無(wú)房住”的內(nèi)在矛盾，有利于房?jī)r(jià)理性回歸。同時(shí)，房產(chǎn)稅一旦推出很可能取消土地出讓金、房地產(chǎn)稅和土地增值稅等稅費(fèi)，房地產(chǎn)開發(fā)成本將大幅下降，降低了購(gòu)房門檻，有助于解決中低收入家庭住房難的問(wèn)題。

三　開征房產(chǎn)稅的瓶頸問(wèn)題

自從國(guó)內(nèi)提出房產(chǎn)稅的概念已經(jīng)多年，但至今仍沒有制定出框圖和實(shí)施細(xì)則，這也反映了我國(guó)目前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件仍沒有為房產(chǎn)稅的開征做好準(zhǔn)備。盡管房產(chǎn)稅的開征是大勢(shì)所趨，但由于面臨的一些瓶頸問(wèn)題而無(wú)法短期內(nèi)解決。

第一，開征房產(chǎn)稅的許多技術(shù)層面短期內(nèi)還是難點(diǎn)。因?yàn)槌艘_征是共識(shí)外，其他的許多環(huán)節(jié)都仍然存在不少爭(zhēng)議，開征房產(chǎn)稅的條件如何確定？如何區(qū)分基本自住需求？如何防止征稅成本高？如何評(píng)估百姓房產(chǎn)？等等。從技術(shù)角度看，房產(chǎn)稅改革關(guān)鍵在計(jì)稅依據(jù)的調(diào)整，按照國(guó)際慣例，評(píng)稅價(jià)格應(yīng)作為計(jì)稅依據(jù)。中國(guó)僅居住類房屋又分為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房、享受經(jīng)濟(jì)適用住房政策的房屋、房改房、單位房、拆遷房、自建房、集資建房、兩限房、商品房、新農(nóng)村改造房、棚改房、城中村改造房、市政建設(shè)用房等等一系列的分享不同政策的房屋。當(dāng)各類房屋的政策基礎(chǔ)、待遇差別巨大時(shí)，評(píng)估價(jià)值并征稅是一個(gè)相當(dāng)大的難點(diǎn)。

第二，房產(chǎn)稅一旦開征，可能提高房產(chǎn)交易成本，間接推高房?jī)r(jià)。房產(chǎn)稅是一個(gè)稅種，它的征收最后要納入財(cái)政的盤子，屬于公共財(cái)政范疇。而房?jī)r(jià)則屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的范疇，商品房的價(jià)格是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，中長(zhǎng)期看，無(wú)法改變龐大的購(gòu)房需求，更無(wú)法改變市場(chǎng)、樓價(jià)運(yùn)行的趨勢(shì)，因?yàn)闆Q定房地產(chǎn)市場(chǎng)的力量不是稅收，而是經(jīng)濟(jì)、城市化、居民富裕之后的需求。2003年以來(lái)的數(shù)次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，稅收都是重要的調(diào)節(jié)工具。但這種調(diào)節(jié)主要體現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)，如對(duì)5年以內(nèi)的二手房交易征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅等。這種"重交易環(huán)節(jié)、輕保有環(huán)節(jié)"的稅收工具，雖然可以在一定程度上限制投機(jī)需求，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡的情況下，交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)十分容易轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買者，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是需要個(gè)人申報(bào)、到稅務(wù)部門繳納的，但我國(guó)居民還沒有養(yǎng)成自主納稅的習(xí)慣。為了避免可能因此導(dǎo)致的房產(chǎn)稅征收率過(guò)低的問(wèn)題，對(duì)沒有按時(shí)繳納房產(chǎn)稅的家庭，有可能在賣房時(shí)一并征收，并收取高額滯納金，否則不能買賣。然而，一旦在交易環(huán)節(jié)統(tǒng)一征收，本來(lái)是持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)就有可能演變成交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)，從而轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。

第三，健全的房地產(chǎn)登記管理制度尚未建立，房地產(chǎn)評(píng)估人員不足。房產(chǎn)稅的開征面對(duì)的是全社會(huì)的房地產(chǎn)，這就要求對(duì)所有的房地產(chǎn)均能建立系統(tǒng)、延續(xù)、準(zhǔn)確的登記信息，而我國(guó)2008年2月才剛剛頒布《房屋登記辦法》，要想對(duì)城市中的每一幢房屋進(jìn)行詳細(xì)、規(guī)范化的登記，需要漫長(zhǎng)的過(guò)程和龐大的工作量。中國(guó)只有約3萬(wàn)名評(píng)估師，注冊(cè)評(píng)估師不到1萬(wàn)人，要在660個(gè)城市對(duì)幾百萬(wàn)億平方米的城市不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估大約會(huì)力不從心，再有這么多種的地權(quán)、產(chǎn)權(quán)的差別就更加捉襟見肘了。同時(shí)，中國(guó)人并沒有養(yǎng)成自我如實(shí)申報(bào)的好習(xí)慣，這更會(huì)讓這種不動(dòng)產(chǎn)品質(zhì)的差別性評(píng)估成本巨增。

第四，多種稅費(fèi)短期內(nèi)無(wú)法整合。房產(chǎn)稅不可能承擔(dān)起房地產(chǎn)整體稅改革的重任，它僅僅是對(duì)存量房地產(chǎn)保有期間所征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，同時(shí)或多或少地會(huì)與原有的一些房地產(chǎn)稅形成重疊，為避免重復(fù)征收，因此原有房地產(chǎn)稅種的簡(jiǎn)化整合在所難免。從我國(guó)目前情況看，要把可能形成房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地使用稅等進(jìn)行合并就會(huì)遭遇到內(nèi)外稅制統(tǒng)一和稅法頻繁變動(dòng)問(wèn)題，因此在現(xiàn)在稅費(fèi)中哪些予以保留、哪些予以整合、哪些予以代替，都會(huì)直接關(guān)系到整體房地產(chǎn)稅收工作和地方政府的利益，這必然是一個(gè)艱難的博弈過(guò)程。

第五，土地國(guó)有的性質(zhì)決定購(gòu)房者取得的是使用權(quán)而不是所有權(quán)，不符合稅法征收標(biāo)準(zhǔn)。稅費(fèi)只對(duì)增值的部分征收，而使用權(quán)只會(huì)折舊不會(huì)增值。真正會(huì)增值的是房屋下的土地，而土地屬于國(guó)家所有。國(guó)外對(duì)房產(chǎn)收稅的前提是業(yè)主對(duì)土地和房屋擁有永久的所有權(quán)。而我國(guó)住宅建設(shè)用地的使用權(quán)限為70年，因此業(yè)主擁有的僅僅是70年的租賃合同，對(duì)不屬于自己的東西征稅不符合稅法的定義。

第六，居民心理能力和經(jīng)濟(jì)支付能力無(wú)法承受。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利平等是社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)與征稅的基礎(chǔ)，但計(jì)劃經(jīng)濟(jì)則讓財(cái)產(chǎn)權(quán)利在公私之間不平等、在級(jí)別之間不平等、在不同收入人群之間不平等、在城鄉(xiāng)之間不平等，也在不同土地性質(zhì)、不同戶籍以及不同歷史遺留中存在不平等。這就為房產(chǎn)稅的開征增添了無(wú)數(shù)的麻煩，大部分居民心理承受能力和經(jīng)濟(jì)支付能力偏低，而房產(chǎn)稅的開征將不可避免的進(jìn)入普通百姓的生活，增加居民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

四　完善房產(chǎn)稅制度的相關(guān)建議

第一，簡(jiǎn)化稅種，內(nèi)外并軌，歸費(fèi)入稅，增加繳納上的公平度和透明度。在開征房產(chǎn)稅的同時(shí)，還應(yīng)綜合考慮房產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅負(fù)。如考慮停止增收契稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等交易環(huán)節(jié)稅收，或者降低這些稅種的稅率。此外，由于房產(chǎn)稅的稅基是房產(chǎn)價(jià)值，而交稅的則是家庭或個(gè)人，這就導(dǎo)致部分低收入家庭可能出現(xiàn)支付能力不足。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，應(yīng)當(dāng)在出臺(tái)房產(chǎn)稅的同時(shí)，建立系統(tǒng)的減免稅制度。在簡(jiǎn)化稅種后可以適當(dāng)提高征收額度，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，使其占全部稅收的10%左右是比較合理的，由此可以將房產(chǎn)稅作為主體稅種之一進(jìn)行管理，充分發(fā)揮其收入調(diào)節(jié)作用。

第二，精確計(jì)算依據(jù)，建立房地產(chǎn)評(píng)估制度。按評(píng)估值征稅是美國(guó)房產(chǎn)稅稅法中很重要的一條原則，按房地產(chǎn)評(píng)估值征稅，能比較客觀地反映房增長(zhǎng)價(jià)值和納稅人的承受能力，有利于解決現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的計(jì)稅依據(jù)不合理的問(wèn)題，使多占財(cái)產(chǎn)的納稅人多繳稅，少占財(cái)產(chǎn)的少繳稅。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，房產(chǎn)價(jià)值隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化上下浮動(dòng)，評(píng)估值也要定期調(diào)整，以體現(xiàn)公平的原則。應(yīng)該在政府主導(dǎo)下，通過(guò)招投標(biāo)方式利用社會(huì)評(píng)估資源，組建非營(yíng)利性的評(píng)估機(jī)構(gòu)，或者由稅務(wù)機(jī)關(guān)委托政府其他部門所屬的評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)施房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。有條件的大城市可以參考中國(guó)香港和新加坡的模式，在財(cái)政和稅務(wù)部門內(nèi)部建立專門的房地產(chǎn)稅評(píng)估征收機(jī)構(gòu)。當(dāng)然，我國(guó)的評(píng)估師還要大力培養(yǎng)，以適應(yīng)房產(chǎn)稅征收的需要。

第三，實(shí)施房產(chǎn)稅改革，需要有關(guān)管理部門建立起有效的協(xié)調(diào)機(jī)制。建議房產(chǎn)、土地、規(guī)劃、民政、公安等部門盡快"聯(lián)網(wǎng)"，實(shí)現(xiàn)部門之間的數(shù)據(jù)交換、信息共享制度，整合征管資源，提高征管效率，簡(jiǎn)化程序，降低成本。最重要的是，要建立動(dòng)態(tài)的居民住房信息庫(kù)。推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，居民住房的準(zhǔn)確信息尤為重要。但當(dāng)前大多數(shù)城市缺乏完善的住房統(tǒng)計(jì)信息，如果連居民家庭的住房面積等基本情況都無(wú)法弄清，不可能有效征收房產(chǎn)稅。準(zhǔn)備試點(diǎn)房產(chǎn)稅的城市應(yīng)盡快組織住房普查，建立本地居民住房狀況的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)庫(kù)。

第四，“抓大放小”加強(qiáng)房產(chǎn)稅征管。房產(chǎn)稅是作為地方稅來(lái)進(jìn)行征管，因此其具體的減免規(guī)定可以由各個(gè)地方稅來(lái)進(jìn)行征管，國(guó)家可以“抓大放小”規(guī)定一些關(guān)于各地情況相同的稅收減免，如可以對(duì)別墅、高檔住房征房產(chǎn)稅，規(guī)定對(duì)普通住房、政府擁有的房地產(chǎn)免稅，對(duì)于非盈利性的社會(huì)福利及教育機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)免稅等等，同時(shí)，讓房產(chǎn)稅的征管完全下放到了地方，即可以充分調(diào)動(dòng)地方房產(chǎn)稅征管和積極性，也可使各個(gè)地方根據(jù)各自不同的情況采取不同的征管手段。

第五，應(yīng)該采取累進(jìn)稅率。在起點(diǎn)稅率較低的情況下，面積越大、套數(shù)越多，稅率就越高。享有適當(dāng)?shù)淖》渴敲總€(gè)公民的權(quán)利，一個(gè)家庭擁有一定面積、套數(shù)之內(nèi)的房產(chǎn)是合理的，應(yīng)該免稅。一般來(lái)說(shuō)，世界各國(guó)房產(chǎn)稅率大多不超過(guò)1%。如果是首套房、中小戶型就應(yīng)該免征房產(chǎn)稅，或者以極低的稅率征收，不增加普通百姓的居住支出，而面積越大、套數(shù)越多，稅率就越高。同時(shí)，調(diào)控應(yīng)在交易環(huán)節(jié)征稅，而且應(yīng)該是針對(duì)收益額進(jìn)行征稅。

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