招商地產(chǎn):降利潤率可解銷售困局

　　《動態(tài)》：隨著樓市這輪空前嚴厲的持續(xù)調(diào)控，一貫經(jīng)營優(yōu)良的大型房企自身也面臨高庫存、高負債等的狀況。本周招商地產(chǎn)（000024）和首開股份（600376）兩家一南一北房地產(chǎn)商公布的年報都顯示庫存壓力非常大，資金鏈緊繃，生存壓力徒然增大，怎么解讀？
　　孔銘：截至2011年末，作為A股傳統(tǒng)房企四巨頭之一的招商地產(chǎn)庫存量貨值高達514億元，較2010年期末的387億元同比上升了33%，達到歷史新高。北京國資地產(chǎn)龍頭首開股份年報也顯示公司2011年年末的存貨高達430.49億元，較2011年年初的250.65億元增長了71.75%。負債方面：招商地產(chǎn)2011年末公司資產(chǎn)負債率從2010年末的64.65%又進一步提升至69.53%，同比增加4.88個百分點，同樣創(chuàng)歷史新高。首開股份一年內(nèi)到期的非流動負債為108.05億元，而年末公司的現(xiàn)金余額110.08億元僅比將要到期的負債多出2.03億元。
　　值得注意的是，截至2011年年末，招商地產(chǎn)的預收賬款從2010年年末的112.69億元，增長至2011年年末的168.82億元，一年間增加了56.13億元。如果把預收賬款從553.9億元的總負債中剔除，招商地產(chǎn)實際負債率只有48.3%，不到50%的警戒線。待到項目工程竣工并交付業(yè)主使用，預收賬款即可轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。而去年全年招商地產(chǎn)的營業(yè)收入為151.11億元，由此可見，公司2012年的業(yè)績已經(jīng)鎖定。同時，公司短期借款和一年內(nèi)到期非流動負債同比分別增長145%和94%；雖然同比均大幅增長，不過相比高達144.84億元的貨幣資金，公司的短期債務尚無明顯償付壓力。一直堅持中高端定位的招商地產(chǎn)，此前在價格讓利方面一直頗為保守，其房地產(chǎn)開發(fā)與銷售和出租物業(yè)經(jīng)營的毛利率近幾年均維持在40%以上，在行業(yè)中位于前列。去年依然保持總體價格不降反升勢頭，去年銷售均價從2010年的15367元/平方米上升至17500元/平方米。由此竟帶來招商地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)的毛利率去年逆勢上升14個百分點至56%，遠遠高于萬科的29%和中海地產(chǎn)的40.35%。如若降低利潤率的話，相信將大大提升銷售。
　　去年年底，招商地產(chǎn)董秘劉寧曾公開表示，“2012年，公司要不擇手段把銷售做活，想盡辦法抓銷售將是明年公司的重中之重”。而公司在年報提出的以 “保銷售”“提周轉(zhuǎn)”“保融資”為核心的2012攻略也印證了劉寧的上述說法。2012年，恰逢公司實際控制人招商局創(chuàng)立140周年，傳聞內(nèi)部為慶祝周年慶典，將加大地產(chǎn)促銷力度。以上幾方面有利條件對公司去庫存促銷售提供了良好的環(huán)境，相信目前的高庫存不會威脅到公司生存。
　　相比之下，首開股份則更多靠輸血來渡過目前的嚴冬。2011年就通過商業(yè)銀行和信托機構貸款了23億元，并成功注冊發(fā)行了50億元私募債。今年3月份則再次通過信托渠道募資25億元。公司資金狀況雖然偏緊，但正在改善，最壞時期已過，受益于政策轉(zhuǎn)暖和行業(yè)基本面探底回升，公司產(chǎn)品結構均衡，兼顧“剛需”和“改善”需求，若北京政策松綁公司將是最大的受益者。近期看房人氣回升，促銷力度大的樓盤銷售順暢，公司積極降價促銷，銷售回暖可期。
　　《動態(tài)》：近期涉礦題材股頗為引人矚目，上期你介紹的斯米克（002162）已經(jīng)六個漲停，風頭一時無量，本周又有哪些涉礦的公司值得關注？
　　孔銘：中茵股份(600745) 周三晚間公告“涉礦”，公司擬與全資子公司中茵置業(yè)合資成立西藏中茵礦業(yè)投資有限公司，盡管實質(zhì)性內(nèi)容不多，但股價聞風而動，周四漲停。此前，3月13日，公司公告稱，與青海明膠(000606)協(xié)議，擬出資580萬元收購青海明膠所持西藏泰達厚生醫(yī)藥有限公司55%股權，試水醫(yī)藥行業(yè)。僅僅隔了9天，公司便宣布設立中茵礦業(yè)，染指如今紅得發(fā)紫的礦產(chǎn)行業(yè)。中茵股份才“吃藥”又“涉礦”，謀求多元化“突圍”房地產(chǎn)拓展其他產(chǎn)業(yè)的步伐明顯加快。但礦產(chǎn)業(yè)與公司主營業(yè)務關聯(lián)度不高，存在一定的經(jīng)營風險，能否真正成功還不知道。