任志強(qiáng) 房地產(chǎn)意恐春來遲

　　房地產(chǎn)市場限購政策能否繼續(xù)執(zhí)行？缺乏好政策，所有的政策都是在矛盾后移。
　　
　　2012年2月，搜狐網(wǎng)與零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)聯(lián)合進(jìn)行的“全國兩會(huì)民生系列調(diào)查”顯示：北上廣三地居民普遍認(rèn)可限購令控制房價(jià)的作用，近六成公眾支持限購令繼續(xù)執(zhí)行；市場觀望為主，購房意愿不足一成。本次調(diào)查結(jié)果還發(fā)現(xiàn)，近六成居民（57%）支持限購令的繼續(xù)執(zhí)行，而不支持的比例僅為15%。其中，兩高群體（高學(xué)歷、高收入）選擇支持繼續(xù)執(zhí)行限購令的比例（57.9%，56.7%）略高于低學(xué)歷（50.7%）和低收入群體（50.4%）。
　　“降價(jià)潮”、“零成交”、“限購令”……近來中國各地樓市表現(xiàn)低迷，大型房企的銷售業(yè)績也出現(xiàn)大幅下滑。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，16家標(biāo)桿房企2012年1月份銷售總額不足300億元，不及去年同期663．6億元銷售金額的一半。而從2月的市場表現(xiàn)來看，情況也并不樂觀。在業(yè)績壓力之下，部分房企已開始醞釀新一輪降價(jià)以刺激成交量。
　　市場持續(xù)走低，庫存大幅增加，企業(yè)資金鏈持續(xù)緊張，這樣的局勢下，是逆勢抄底還是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)還是隱忍蓄勢？2012年是否是世界末日還不敢下結(jié)論，但是是樓市的冬天卻毋庸置疑。2012年，企業(yè)如何走出困境，購房者何時(shí)出手，政策、市場走向何方？
　　北京市政協(xié)委員，北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)給出如下看法。
　　
　　限購不能救房市
　　2010年4月30日，北京出臺(tái)“國十條實(shí)施細(xì)則”中明確提出：從5月1日起，北京家庭只能新購一套商品房，購房人在購買房屋時(shí)，還需要如實(shí)填寫一份《家庭成員情況申報(bào)表》，如果被發(fā)現(xiàn)提供虛假信息騙購住房的，將不予辦理房產(chǎn)證。這是全國首次提出的家庭購房套數(shù)“限購令”。
　　不久，“限購令”迅速成為全國各地遏制房地產(chǎn)行業(yè)膨脹的措施之一。推行一年多，任志強(qiáng)依舊不看好這一嚴(yán)厲措施。他說，限購政策可以使得銀行公開搶劫消費(fèi)者，并且限購政策并不能真正解決中國的房地產(chǎn)市場，只不過是“把現(xiàn)在的矛盾往后拖。”
　　限購之后，更加嚴(yán)重的是銀行利用非市場化的政策開始實(shí)行自己的一些掠奪。
　　限制房價(jià)回歸的要素已經(jīng)存在，但是從來沒有提過限制地價(jià)的回歸要求。
　　發(fā)揮房地產(chǎn)的力量之后，人均居住面積增長速度是非常高的，恰恰是因?yàn)檎脧?qiáng)力的非市場化的因素導(dǎo)致房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了各種奇怪的問題。限購最大的問題是要非市場化。那么限購引起的問題，就是市場化的時(shí)候必然給社會(huì)和市場造成一些其他經(jīng)濟(jì)體的誤導(dǎo)。而且限購只是把現(xiàn)在的矛盾往后拖，拖到下一任政府，拖到別人解決不了的時(shí)候。
　　“中國房價(jià)增長過快的原因是什么？第一，中國進(jìn)入城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展階段，這個(gè)階段當(dāng)中房價(jià)上升是必然的。第二個(gè)原因是我們的經(jīng)濟(jì)增長和收入增長改變了需求。第三個(gè)原因是土地供給制度的壟斷，也大大推動(dòng)了住房價(jià)格提高的問題。第四，持續(xù)寬松的貨幣和低利率形成的推手?！币虼?，任志強(qiáng)認(rèn)為，限購不能救房市。
　　
　　中國房地產(chǎn)行業(yè)還有前景
　　2012年2月24日起，存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，按存款余額80萬億計(jì)算，此舉約釋放出4000億元寬松資金。這是繼2011年12月5日之后，央行再次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。
　　此舉一出，多方歡欣鼓舞。但如此嚴(yán)厲的政策也引起一些業(yè)內(nèi)人士的擔(dān)憂：中國經(jīng)濟(jì)仍在下探過程中，故各項(xiàng)放松性的政策必定還會(huì)不斷出臺(tái)。嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控能否hold??？
　　任志強(qiáng)對此舉的態(tài)度還是贊同為主：“盡管遲了，但還是來了?！?br/>　　面對當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)形勢，任志強(qiáng)談到五點(diǎn)：第一，調(diào)控政策不放松是確定的；第二，房地產(chǎn)投資下降也很確定，去年投資從35.2億元降到27.9億元，今年將延續(xù)；第三，今年新開工面積持續(xù)下降是一定的；第四，今年住宅的銷售面積將略有增長，中央要求竣工500萬套保障房，加上新建商品住房，總銷售面積可能會(huì)略有上漲；第五，銷售金額將與去年持平或略有下降，因?yàn)楸Ｕ戏康恼加忻娣e還不確定，占比多的話銷售金額將下降，不然可能持平。
　　
　　不改革將走回頭路
　　持續(xù)低迷的樓市，令開發(fā)商的資金鏈越來越緊張。如果調(diào)控維持去年的力度，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為一些中小開發(fā)商可能“熬不過今年”。
　　但是任志強(qiáng)認(rèn)為，通常衡量一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)高增長還是低增長，或者持續(xù)增長的時(shí)候，需要三個(gè)因素：
　　第一，是看經(jīng)濟(jì)增長速度，是不是保證4%以上的增長，這是一個(gè)必要條件。如果沒有宏觀經(jīng)濟(jì)增長的話，是不可能有房地產(chǎn)市場發(fā)展的。
　　第二，是城市化率的問題，如果城市化率達(dá)到百分之六七十的時(shí)候，是一個(gè)下降或平緩發(fā)展的，我們還沒到。
　　第三，就是在城市中的戶均套數(shù)超過1：1.1，就是意味著有一個(gè)城市家庭一定有1.1套房子在那等著，這時(shí)候房價(jià)才會(huì)降下來，這三個(gè)條件達(dá)到以后，我們大概算一算，到2030年以后。
　　因此，對于房產(chǎn)企業(yè)來說，不存在破產(chǎn)的問題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)所持有的主要是土地資源，所以它可以任意轉(zhuǎn)移，它可以通過兼并重組的辦法去解決。除了房地產(chǎn)以外，別的企業(yè)都可能破產(chǎn)，但只有房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)?！拔屹u掉90%的股權(quán)我還活著。因?yàn)樗饕钟械氖峭恋睾驮?，這個(gè)完全不一樣。我們更愿意說它是重組，只能說有洗牌和重組的過程。從過去到現(xiàn)在，我們基本上沒有見到房地產(chǎn)業(yè)的破產(chǎn)，我就剩一塊爛地了，我這個(gè)爛地還是值錢的，我別的可能都沒了，可是我的地還是值錢的?；旧蠌娜澜绲那闆r看沒有?！?br/>　　如何才能使房價(jià)回歸到合理價(jià)位，作為資深房地產(chǎn)商人，任志強(qiáng)指出，必須對癥下藥。第一，是房地產(chǎn)建設(shè)的主要投資要素是土地，必須改變現(xiàn)有的土地制度和土地供給方式，這樣才能導(dǎo)致基礎(chǔ)原料和要素的一個(gè)價(jià)格合理性。第二，住房資產(chǎn)是購買，必須改變稅收政策和貸款政策。第三，房地產(chǎn)投資是投資過程，按照投資的角度考慮房地產(chǎn)的投產(chǎn)，才能出現(xiàn)有效供應(yīng)，不能把住房問題當(dāng)做政治問題來解決，很重要的是市場歸市場，保障歸保障，過渡保障不能解決房價(jià)問題。聯(lián)合國公約上明確確定我們只解決居住權(quán)利問題而不是財(cái)產(chǎn)擁有權(quán)利問題。我們大量的購買已經(jīng)把保障變成了財(cái)產(chǎn)擁有的權(quán)利，如果不改革的話中國未來的房地產(chǎn)市場只會(huì)走回頭路。
　　他提醒房地產(chǎn)企業(yè)，在政策限購下，不少企業(yè)選擇改變產(chǎn)品種類，由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，“一個(gè)區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的比例由當(dāng)?shù)氐某擎?zhèn)化率決定，只有城鎮(zhèn)化率超過60%，才會(huì)需要大量的第三產(chǎn)業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)，不要盲目轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，不然容易出現(xiàn)失誤?！?